Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.079.712/01
arrest van de zesde kamer van 20 december 2011
in de zaak van
CENTRAAL BUREAU BOUWTOEZICHT B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
JPO PROJECTEN B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. A. Robustella,
in het geding na verwijzing door de Hoge Raad bij arrest van 12 augustus 2005, C04/163 HR, waarbij is vernietigd het arrest van het gerechtshof Arnhem van 24 februari 2004, gewezen onder nummer 2002/409, in het hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Arnhem van 14 februari 2002, 67103/HA ZA 00-1764.
Partijen zullen hierna CBB respectievelijk JPO worden genoemd.
1. Het geding in feitelijke instanties en in cassatie
Het hof verwijst daarvoor naar voormeld arrest van de Hoge Raad, onderdelen 1 en 2.
2. Het geding na verwijzing
2.1. Bij exploot van 25 november 2010 heeft JPO de zaak aanhangig gemaakt bij dit hof. JPO heeft onder overlegging van producties een akte na verwijzing genomen.
2.2. Daarin heeft JPO geconcludeerd tot bekrachtiging van het oordeel in het arrest van het hof Arnhem van 24 februari 2004 dat CBB jegens JPO onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen ultimo maart 2000 af te breken en tot veroordeling van CBB tot vergoeding van de helft van de dientengevolge door JPO geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat, met veroordeling van CBB in de proceskosten na verwijzing.
2.3. CBB heeft vervolgens een akte na verwijzing genomen en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank Arnhem van 14 februari 2002, voor zover in reconventie gewezen, en tot het niet ontvankelijk verklaren van JPO in haar vorderingen, althans het afwijzen van deze vorderingen.
2.4. Partijen hebben vervolgens hun zaak (doen) bepleit(en), CBB door mr. M.R.J. Baneke en JPO door mr. A. Robustella, op 17 oktober 2011. Beide partijen hebben gepleit aan de hand van overgelegde pleitnotities.
2.5. Na pleidooi hebben partijen arrest gevraagd. Zij hebben er mee ingestemd dat het hof recht doet op de op voorhand in kopie toegezonden gedingstukken.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven, voor zover aan de orde in dit arrest, wordt verwezen naar de memorie van grieven in de procedure bij het hof Arnhem.
4. De beoordeling
4.1. De door het hof Arnhem in de rechtsoverwegingen 3.2. tot en met 3.23. weergegeven feiten, waarvan ook de Hoge Raad uitgaat (rechtsoverweging 3.2.), zullen eveneens in het geding na verwijzing het uitgangspunt vormen. Voorts staan nog enkele andere feiten -met name de inhoud van correspondentie- als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van de relevante feiten.
4.1.1. CBB en JPO hebben vanaf mei 1999 onderhandeld over de ontwikkeling van een kantoorgebouw voor CBB (hierna: het kantoorpand) op een locatie aan de [straat A.] te [vestigingsplaats] (hierna: de locatie).
4.1.2. JPO heeft bij brief van 17 juni 1999 (productie 3 bij conclusie van antwoord in conventie) onder meer aan CBB meegedeeld:
"Op de besproken locatie (…) is voor u circa 3000 m2 grond gereserveerd. Op dit moment komt deze locatie voor de gemeente Arnhem niet in aanmerking voor een kantoorontwikkeling. Naar aanleiding van de door JPO Projecten (zusterbedrijf van JPO Vastgoed) aangevoerde argumenten en de afgegeven stukken d.d. 01-06-1999, heeft de gemeente Arnhem echter te kennen gegeven het beleid ten aanzien van deze locatie mogelijk te herzien."
4.1.3. Tussen partijen zijn twee concepten van een "vaststellingsovereenkomst" uitgewisseld (producties 7 en 9 bij conclusie van antwoord in conventie, hierna: de concept-vaststellingsovereenkomsten). Een concept van 5 augustus 1999 is opgesteld door CBB, en een concept van 7 september 1999 is opgesteld door JPO. Geen van beide concepten is door de wederpartij van de opsteller ondertekend. In het concept van CBB staat als opschortende voorwaarde dat de gemeente Arnhem aan CBB voor 1 september 1999 een kavel bouwgrond op de locatie verkoopt voor een prijs minder dan ƒ 405,- per m²; het vermeldt voorts een honorarium voor JPO van in beginsel ƒ 300.000,-. In het concept van JPO staat de al genoemde opschortende voorwaarde, maar dan met 1 oktober 1999 als datum. Ook overigens zijn er inhoudelijke verschillen. Beide gaan uit van een voor CBB te realiseren kantoor van ongeveer 3.750 m² bruto vloeroppervlak en een grondprijs van ƒ 405,- per m². In beide concepten is sprake van de ontwikkeling van een tweede kantoorpand, naast de beoogde nieuwbouw ten behoeve van CBB.
4.1.4. Bij brief van 6 september 1999 (productie 10 bij conclusie van antwoord in conventie) heeft [A.] namens de dienst Stadsontwikkeling van de gemeente Arnhem aan JPO onder meer het volgende medegedeeld:
"In aansluiting op de diverse contacten tussen u en de heer [B.]bericht ik u het volgende.
Ik ben bereid het gemeentebestuur voor te stellen de bovenbedoelde locatie groot globaal 6.500 m², gelegen (…) ten behoeve van een kantoorontwikkeling aan u te verkopen tegen een grondprijs van ƒ 440,- m² exclusief BTW. Deze prijs doe ik gestand tot de in de laatste alinea genoemde datum en is gebaseerd op een maximaal te realiseren bruto vloeroppervlak van 6600 m². De kantoorontwikkeling dient in ieder geval ter huisvesting van het Centraal Bureau Bouwtoezicht, thans nog gevestigd (...)
Voor de goede orde wijs ik er nog op, dat voor het tot stand komen van een transactie de medewerking van het gemeentebestuur vereist is.
Graag verneem ik voor 15 september a.s. of u met bovenstaande uitgangspunten kunt instemmen. In het bevestigende geval zal ik u een uitgewerkt verkoopvoorstel doen toekomen."
4.1.5. Genoemde brief van 6 september 1999 is door JPO ter kennis van CBB gebracht. Vervolgens heeft CBB bij brief van 13 september 1999 (productie 11 bij conclusie van antwoord in conventie) aan JPO laten weten akkoord te gaan met een grondprijs van ƒ 440,- per m² exclusief BTW, ervan uitgaande dat zij 80 parkeerplaatsen en 3.750 m² bruto vloeroppervlak zou kunnen realiseren.
4.1.6. Op 15 september 1999 heeft JPO aan [B.](hierna: [B.]) van de Dienst Stadsontwikkeling van de gemeente Arnhem geschreven (productie 12 bij conclusie van antwoord in conventie) dat zij akkoord ging met de grondprijs van ƒ 440,- per m², maar dat er nog onduidelijkheid was over het aantal te realiseren vierkante meters bruto vloeroppervlak.
4.1.7. Op 11 oktober 1999 heeft [B.]aan JPO een concept-voorstel tot verkoop van het perceel van circa 6.500 m² grond voor een prijs van f 2.860.000,-- exclusief BTW doen toekomen (productie 13 bij conclusie van antwoord in conventie).
4.1.8. Op 12 november 1999 heeft de gemeente aan JPO meegedeeld dat de procedure inzake de uitwerking van het bestemmingsplan Elderveld vooralsnog even was stilgelegd, zodat zij JPO niet kon informeren omtrent het tijdsbestek van de bestemmingsplanprocedure.
4.1.9. In december 1999 heeft CBB op voorstel van JPO architectenbureau [C.] (hierna: [C.]) ingeschakeld om een bouwplan te ontwikkelen.
4.1.10. Bij brief van 2 maart 2000 (productie 17 bij conclusie van antwoord in conventie) heeft CBB zich rechtstreeks tot burgemeester en wethouders van Arnhem gewend en verzocht om uitsluitsel over de status van de grondtransactie. Daarbij heeft zij onder meer geschreven:
“Gelet op de voorspoedige uitwerking van het plan is de tijd nu daar tot heldere afspraken te komen met betrekking tot de levering van de grond. De heer [D.] kan ons hier geen duidelijk antwoord op geven. Dit is zeer onbevredigend en onacceptabel gelet op de voortgang van de plannen. Het mag niet zo zijn dat het CBB, te goeder trouw, een compleet bouwplan heeft uitgewerkt specifiek voor deze locatie, hier reeds aanzienlijke kosten voor heeft gemaakt en er maar geen uitsluitsel komt over de grondaanbieding. JPO heeft laten weten dat er, in tweede termijn, onenigheid is ontstaan over het resterende deel grond op de locatie hetgeen het gevolg is van het voornemen om voor het totaal aan beschikbare grond meer kantoorruimte te realiseren dan de gebruikelijke norm van 1 op 1 (grondoppervlak in relatie tot het bruto-vloeroppervlak). Het CBB heeft in beginsel geen belang bij deze resterende grond. Wij achten dan ook minder gepast dat deze onderhandelingen, onderhandelingen anders dan die van invloed op de aanbieding ten behoeve van het CBB, van invloed zijn op de voortgang van onze plannen.
Daar wij tot op heden geen partij zijn geweest in de onderhandelingen over de grond en wij de diverse belangen wensen te respecteren leek het ons minder gepast de kwestie op te nemen met de diverse ambtenaren van de sector ontwikkeling.
Wij verzoeken u vriendelijk op korte termijn uitsluitsel te geven over de status van de grondtransactie.”
4.1.11. Bij brief van 15 maart 2000 (productie 18 bij conclusie van antwoord in conventie) heeft JPO aan CBB onder meer geschreven:
"Op 2 maart jl. heeft de gemeente Arnhem ons het procedurele tijdspad van het voorbereidingsbesluit doorgegeven. Wij hebben u daarvan onmiddellijk op de hoogte gesteld. Aangezien dit voorbereidingsbesluit noodzakelijk is om de grondaanbieding nader te kunnen uitwerken, hebben wij direct een bespreking met de gemeente belegd. Dit gesprek heeft gisteren plaatsgevonden.
Zoals u weet heeft de gemeente Arnhem in haar schrijven d.d. 6 september 1999 voor het eerst een verband gelegd tussen de prijs per m² en het te realiseren bruto vloeroppervlak (BVO).
(...) Inmiddels hadden we bereikt dat in de concept grondaanbieding alleen nog gerefereerd werd aan het in procedure zijnde ontwerp bestemmingsplan. Dit plan biedt op de onderhavige locatie namelijk meer mogelijkheden t.a.v. het aantal te realiseren BVO. Tijdens onze bespreking d.d. 14 maart werden wij geconfronteerd met uw brief van 2 maart jl. Helaas heeft de afdeling Grondzaken in uw brief aanleiding gevonden om opnieuw een maximaal realiseerbare BVO van 6600 m² voor te stellen. Dit komt niet overeen met eerder gemaakte afspraken en zowel voor u als voor ons is dit een ongunstige ontwikkeling."
4.1.12. De brief van 15 maart 2000 van CBB aan JPO (productie 19 bij conclusie van antwoord in conventie) luidt onder meer als volgt:
“Het al dan niet koppelen van bruto-vloeroppervlak aan de beschikbare vierkante meters grond is een zaak tussen u en de gemeente. Het CBB heeft op voorhand correct aangegeven wat de uitgangspunten zijn voor een nieuw te realiseren kantoor. Hierbij zijn o.a. het bruto-vloeroppervlak en de vereiste parkeerplaatsen aangegeven. Gebaseerd op deze uitgangspunten is een mogelijke nieuwbouw op de kavel geprojecteerd. Onze acceptatie van de grondprijs is gebaseerd op deze uitgangspunten, niet meer en niet minder.
Het feit dat wij voor een cliënt zoekende zijn geweest naar een locatie en dat dit uiteindelijk niet op de locatie [straat A.] inpasbaar is gebleken is voor de realisatie van het CBB kantoor niet relevant. De realisatie van ons kantoor heeft in beginsel niets te maken met wat er nog meer mogelijk is op de locatie en/of hier overeenstemming over is.
Het CBB is vooralsnog geen partij daar waar het gaat om onderhandelingen met de gemeente. Het is dan ook aan u om dit probleem op te lossen.
(…)
Indien blijkt dat de prijs per vierkante (meter, hof) nu meer dan f 440,- zal zijn en/of de grondaanbieding niet, of niet op korte termijn, kan worden aangeboden zal ik me beraden over de te nemen actie. U bent op de hoogte van de streefdatum voor de bouwaanvraag.
(…)
Volledigheidshalve moet ik aangeven dat er op dit moment geen sprake is van een actieve rol van JPO met betrekking tot de realisatie van het project. Op de bouwteamvergaderingen van 24 februari jl. en 8 maart jl. is JPO niet aanwezig geweest. Mijn verzoeken aan u om een concept-grondaanbieding hebben tot op heden nog niets opgeleverd.”
4.1.13. Bij brief van 20 maart 2000 (productie 21 bij conclusie van antwoord in conventie) heeft CBB aan JPO onder meer meegedeeld:
"Waar het om gaat is wanneer u de grond kunt leveren. Ik verzoek u voor 1 april 2000 aan te geven of en wanneer dit kan plaatsvinden."
4.1.14. JPO heeft in de bouwteamvergadering van 23 maart 2000 meegedeeld dat de voorbereiding van de grondverwerving in de laatste fase verkeert.
4.1.15. De brief van 20 maart 2000 (4.1.13.) is op 24 maart 2000 gevolgd door een brief (productie 22 bij conclusie van antwoord in conventie) waarin CBB schrijft:
"De opgelopen vertraging betekent per saldo een verhoging van de totale kosten voor het CBB doordat de bouwkosten, waarin tevens de financieringskosten zijn begrepen, in de tussenliggende periode zijn gestegen. Het CBB is niet bereid deze verhoging te dragen. Hiermee dient een en ander in mindering te worden gebracht op het honorarium van JPO. Voor de rol van JPO is het CBB op dit moment bereid f 75.000,- te betalen indien u kunt garanderen dat het huidige plan ook daadwerkelijk op de locatie gerealiseerd kan worden en de overdracht van de grond aan het CBB binnen drie maanden na de datum van indiening van het bouwplan voor de bouwvergunning zal plaatsvinden.
Desgewenst kan JPO zich als 'de ontwikkelaar van het plan' 'blijven' manifesteren met betrekking tot reklame-uitingen en dergelijke. Het CBB zal dit honoreren en uitdragen. Voor het overige is voor JPO geen rol weggelegd.
Met het verstrijken van de tijd neemt de noodzaak voor het CBB om extra kantoorruimte te realiseren toe. Ook de kostprijsverhoging noodzaakt een herziening van het honorarium. De aangegeven condities van de transactie zijn niet open voor onderhandelingen.
Indien het bovenstaande voor u acceptabel is dan is het een vereiste om op zeer korte termijn tot heldere contractuele afspraken te komen. Is dit niet mogelijk dan moet het CBB andere wegen gaan bewandelen. Voor de goede orde kunnen wij u berichten dat er alsdan op korte termijn een oplossing zal worden gecreëerd door extra kantoorruimte aan de [straat B.] te verwerven.
Wij verwachten dat u voor 1 april 2000 aangeeft of de ontwikkeling in de geschetste opzet doorgang kan vinden."
4.1.16. Bij brief van 31 maart 2000 (productie 23 bij conclusie van antwoord in conventie) heeft JPO op de brief van CBB van 24 maart 2000 gereageerd. Deze brief houdt onder meer het volgende in:
"3. Het overleg respectievelijk de onderhandelingen met de gemeente Arnhem zijn recentelijk afgerond. JPO is de toezegging gedaan dat zij op korte termijn de definitieve grondaanbieding tegemoet kan zien, Deze grondaanbieding gaat uit van een grondprijs van ƒ 440,- excl. BTW, per m² alsook wordt daarin vastgehouden aan de door de gemeente Arnhem gehanteerde 1:1 norm. Het feit dat de gemeente Arnhem vasthoudt aan de 1:1 norm is, daar waar u op 3000 m² grond een kantoorgebouw met een bruto vloeroppervlak van minimaal 3750 m² - en volgens de laatste tekeningen van de architect ruim 4300 m² - beoogt te realiseren, een constatering met financieel gevolg. Het tussen JPO en u besproken uitgangspunt inzake de grondverwerving en de daarvoor te hanteren grondprijs respectievelijk het aantal m² bruto vloeroppervlak was immers gebaseerd op de concept-grondaanbieding d.d. 11 oktober 1999, waarin geen melding wordt gemaakt van de 1:1 norm. Nu de gemeente Arnhem - naar de mening van JPO (mede) door uw interventie middels het schrijven van 2 maart jl. - niet van die norm wenst af te wijken is daarmee één van de relevante aspecten aan voornoemd uitgangspunt komen te ontvallen en betekent dit voor de met u gemaakte afspraken dat niet - gelijk u in uw schrijven van 24 maart jl. lijkt te doen - kan en mag worden verondersteld dat aan u 3000 m² grond voor een grondprijs van ƒ 440,-, excl. BTW, per m² zal worden verkocht en geleverd met de bevoegdheid daarop een bruto vloeroppervlak van minimaal 3750 m² c.q. ruim 4300 m² te realiseren.
4. (...)
5. De grond wordt JPO thans op korte termijn aangeboden en kan door JPO worden verworven. De aanpassing van de op de bouwlocatie rustende bestemming zodanig dat daarop ook kantoorruimte kan worden gerealiseerd behoeft (nadere) aandacht van de gemeente Arnhem. Immers laat het vigerende bestemmingsplan realisatie van kantoorruimte niet toe. Dit laatste aspect heeft JPO bij herhaling onder uw aandacht gebracht alsook heeft JPO daarbij mededeling gedaan van de inspanningen om de gemeente Arnhem te bewegen tot aanpassing van het bestemmingsplan.
6. In uw schrijven van 24 maart jl. spreekt u van vertraging, welke per saldo heeft geresulteerd in een verhoging voor de totale kosten. Daarbij tekent u aan niet bereid te zijn die verhoging te dragen. U miskent echter dat die verhoging van kosten, voor zover daarvan al sprake is, niet te wijten is aan handelen c.q. nalaten van JPO. JPO is met de gemeente Arnhem in een situatie geraakt, waarin de gemeente Arnhem lang op zich heeft laten wachten doch dat kan uw belangen als zodanig niet hebben geschaad. Immers ook in het geval u de grond al eerder zou hebben verworven, zou u daarop nog geen kantoorruimte hebben kunnen realiseren gelet op het feit dat het vigerende bestemmingsplan realisatie van kantoorruimte niet toelaat. Er is dan ook geen sprake van een situatie waarin u JPO enig verwijt kunt maken respectievelijk enig bedrag in mindering kunt brengen op het met JPO overeengekomen honorarium.
7. Voor JPO is evenmin acceptabel dat u meent het overeengekomen honorarium eenzijdig te kunnen verminderen tot een bedrag van ƒ 75.000.- en daaraan te koppelen de door u in het schrijven van 24 maart jl. verwoorde eis inzake de verstrekking van de bouwvergunning. Gelijk al eerder is opgemerkt, bent u door JPO van meet af aan geïnformeerd over het feit dat het huidige bestemmingsplan de realisatie van kantoorruimte op de bouwlocatie niet toestaat en dat voor de wijziging c.q. aanpassing van het bestemmingsplan medewerking van de gemeente Arnhem vereist is. Ten overvloede zij ook nog eens verwezen naar hetgeen terzake is opgemerkt in het schrijven van 20 maart jl. Tegen die achtergrond bezien is het niet reëel om van JPO te verlangen dat zij de door u geformuleerde garantie verstrekt. U bent immers bekend met het feit dat een aan de gemeente Arnhem voor te leggen bouwplan (nog) niet in overeenstemming is met de op de bouwlocatie rustende bestemming en dat terzake aanpassing c.q. wijziging, te initiëren door de gemeente Arnhem, vereist is. Ook op deze plaats zij nogmaals opgemerkt dat JPO zich tot het uiterste heeft ingespannen de gemeente Arnhem te bewegen tot aanpassing van de bestemming in voor u positieve zin. Die inspanningen gaan ook hun vruchten afwerpen, daar waar de gemeente Arnhem de bereidheid toont te komen tot aanpassing c.q. wijziging van het bestemmingsplan. Het is juist op instigatie van JPO dat de architect [C.] zijn contacten bij de gemeente Arnhem heeft aangewend om de bestemmingsplan aanpassing/ wijziging zo soepel en spoedig mogelijk te laten verlopen. Dit alles in belang van beider partijen."
4.1.17. CBB heeft nog diezelfde dag schriftelijk geantwoord samenwerking met JPO niet langer op prijs te stellen. Deze brief (productie 24 bij conclusie van antwoord in conventie) bevat onder meer de volgende passages:
"Ik heb uw faxbrief van 31 maart 2000 in goede orde ontvangen. Ik zal een en ander niet inhoudelijk behandelen maar mij beperken tot hetgeen relevant is voor mijn verzoek van 24 maart jl. Terzake behoud ik mij alle rechten voor.
Ik moet constateren dat er helaas geen basis is om tot overeenstemming te komen. Ik acht het niet zinvol overleg te plegen over 'de te verwachten grondaanbieding'. Het CBB is nu een jaar en een maand met JPO in gesprek over de locatie en per saldo heeft u, voor zover ons bekend, nog geen concreet resultaat. U weet vanaf de eerste dag dat het voor onze bedrijfsactiviteiten van belang is dat er op korte termijn ruimte beschikbaar komt. Het heeft dan ook geen zin nog langer af te wachten.
Ik zal de gemeente maandag 3 april 2000 informeren over het feit dat het CBB en JPO geen overeenstemming hebben en wij het niet langer op prijs stellen met JPO een dergelijke ontwikkeling te realiseren."
4.1.18. CBB heeft op 3 april 2000 de gemeente Arnhem in deze zin (zie einde laatstgenoemde brief) bericht, met afschrift aan JPO. JPO heeft bij brief van 5 april 2000 aan CBB schriftelijk tegen de stellingname van CBB geprotesteerd.
4.1.19. Op 5 april 2000 heeft CBB een aanvraag voor een bouwvergunning bij de gemeente Arnhem ingediend. De gemeenteraad van Arnhem heeft op 11 april 2000 voor het bewuste gebied een voorbereidingsbesluit ex artikel 21 Wet Pro Ruimtelijke Ordening genomen. De bouwvergunning is - op basis van het oude bestemmingsplan - op 4 juli 2000 aan CBB verleend.
4.1.20. De brief van de gemeente Arnhem aan JPO van 28 april 2000 (productie 27 bij conclusie van antwoord in conventie) houdt onder meer in:
" U geeft in uw brief aan dat het CBB niet vrij staat om de relatie met JPO eenzijdig te verbreken. CBB heeft in voornoemd gesprek echter aangegeven dat van een contractuele binding met u geen sprake is. (…) Gaarne ontvang ik van u daarom het bewijs van uw bewering ten aanzien van de gebondenheid van CBB, dit om de voorwaarde voor de grondtransactie te kunnen effectueren.
Totdat hierover duidelijkheid bestaat, heeft het gemeentebestuur mij opgedragen het versturen van de grondaanbieding, die mede die voorwaarde impliceert, op te houden."
4.1.21. Bij aangetekende brief van 9 juni 2000 heeft de gemeente JPO verzocht binnen uiterlijk acht dagen bewijs te leveren van gebondenheid van CBB aan JPO, en aangekondigd dat indien JPO dat bewijs binnen die termijn niet zou leveren, de gemeente zich vrij zou achten naar eigen goeddunken over de grond te beschikken.
4.1.22. Op 11 juli 2000 heeft JPO conservatoir beslag tot levering gelegd onder de gemeente Arnhem op het bewuste perceel grond.
De gemeente heeft op grond van een besluit van burgemeester en wethouders van 30 januari 2001 een gedeelte groot 3.115 m² van het perceel aan een door CBB aangewezen onroerend goed-vennootschap verkocht. Nadat de gemeente in kort geding opheffing van het conservatoir beslag had gevorderd en verkregen, is deze grond geleverd.
4.2.1. In eerste aanleg vordert CBB van JPO in conventie primair schadevergoeding op grond van een onrechtmatige daad, aangezien JPO CBB langdurig heeft laten wachten op onderhandelingen met de gemeente die, naar achteraf bleek, op voorhand gedoemd waren tot problemen te leiden. De door CBB als gevolg van deze handelwijze gevorderde schade bestaat uit de meerprijs die CBB uiteindelijk voor de grond heeft moeten betalen als gevolg van de inmiddels gestegen grondprijs, de meerkosten verbonden aan de bouw als gevolg van inmiddels gestegen bouwkosten en winstderving doordat CBB haar activiteiten eerst op een later moment heeft kunnen uitbreiden.
Subsidiair baseert CBB zich op een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst, nu JPO noch per 1 september 1999, noch per 1 oktober 1999 de grond heeft geleverd en zelfs zes maanden later nog niet.
4.2.2. In reconventie vordert JPO primair een verklaring voor recht dat tussen partijen een overeenkomst bestaat met als inhoud die van de concept-contracten d.d. 5 augustus 1999 en 7 september 1999 en vordert JPO nakoming van die overeenkomst.
Subsidiair vordert JPO, na wijziging van haar eis bij conclusie van repliek in reconventie, een verklaring voor recht dat CBB jegens JPO onrechtmatig heeft gehandeld door de in de eindfase geraakte onderhandelingen af te breken, terwijl bij JPO de gerechtvaardigde verwachting bestond dat tussen partijen overeenstemming zou worden bereikt. Tevens vordert zij veroordeling van CBB tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
4.3. Bij vonnis van 14 februari 2002 heeft de rechtbank Arnhem in conventie de vorderingen van CBB afgewezen. In reconventie heeft de rechtbank de subsidiaire vorderingen van JPO toegewezen en voor recht verklaard dat CBB jegens JPO onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken en CBB veroordeeld tot vergoeding van de dientengevolge door JPO geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
4.4. Tegen het vonnis van de rechtbank heeft CBB hoger beroep ingesteld bij het hof Arnhem. Tevens heeft op verzoek van CBB een voorlopig getuigenverhoor bij dat hof plaatsgevonden. Nadat het voorlopig getuigenverhoor was gehouden, heeft CBB bij memorie van grieven onder overlegging van producties tien grieven aangevoerd.
Bij memorie van antwoord heeft JPO de grieven van CBB bestreden.
CBB heeft een akte uitlating producties genomen.
Vervolgens hebben partijen hun zaak (doen) bepleit(en).
4.5. Bij arrest van 24 februari 2004 heeft het hof Arnhem het vonnis van de rechtbank Arnhem van 14 februari 2002 bekrachtigd voorzover in conventie gewezen en vernietigd voorzover in reconventie gewezen. Opnieuw rechtdoende heeft het hof Arnhem voor recht verklaard dat CBB jegens JPO onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken. Tevens heeft dat hof CBB veroordeeld tot vergoeding van de helft van de dientengevolge door JPO geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat.
4.6. Tegen het arrest van het hof Arnhem heeft CBB beroep in cassatie ingesteld. CBB is in cassatie uitsluitend opgekomen tegen het arrest van het hof Arnhem, voor zover dit betrekking heeft op de toewijzing van de subsidiaire reconventionele vorderingen van JPO (een verklaring voor recht dat CBB jegens JPO onrechtmatig heeft gehandeld en schadevergoeding wegens afgebroken onderhandelingen).
4.7. Bij arrest van 12 augustus 2005 heeft de Hoge Raad het arrest van het hof Arnhem vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing naar dit hof (’s-Hertogenbosch) verwezen.
Naar het oordeel van de Hoge Raad blijkt uit de overwegingen van het hof Arnhem niet dat het hof Arnhem bij zijn beoordeling van de vorderingen van JPO de voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen geldende maatstaf heeft aangelegd. Daarbij heeft de Hoge Raad overwogen dat het hof Arnhem ofwel is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, ofwel zijn oordeel niet toereikend heeft gemotiveerd.
4.8. Het geding na verwijzing heeft nog slechts betrekking op de reconventionele vorderingen van JPO.
Nu JPO geen incidentele grief heeft gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van haar primaire reconventionele vorderingen, gaat het hier nog uitsluitend om de subsidiaire reconventionele vorderingen van JPO (hierna ook aangeduid als de vorderingen van JPO).
Voor alle duidelijkheid overweegt het hof dat het oordeel van het hof Arnhem inzake de vorderingen van CBB in conventie gezag van gewijsde heeft gekregen, nu het bestreden vonnis van de rechtbank van 14 februari 2002 voor zover in conventie gewezen door het hof Arnhem is bekrachtigd en CBB hiertegen in cassatie niet is opgekomen.
4.9. Eerst zal een in het geding na verwijzing opgeworpen processueel verweer van CBB worden behandeld, te weten dat het in strijd is met de goede procesorde dat JPO vijf en een half jaar na de uitspraak van de Hoge Raad alsnog de zaak wenst voort te zetten. Naar het hof begrijpt, betoogt CBB dat aldus een onredelijke vertraging van het geding is opgetreden. CBB heeft echter in het geheel niet onderbouwd waarom er sprake zou zijn van onredelijke vertraging of welk nadeel zij hiervan heeft ondervonden. Verder is gesteld noch gebleken dat het moment van aanbrengen van het geding na verwijzing heeft geleid tot bemoeilijking van de verdediging door CBB. CBB had bovendien, zoals JPO ook stelt, de voortgang van het geding kunnen bespoedigen door eerder verval van instantie te vorderen (artikel 251 Rv Pro). Gelet op het voorgaande wordt het beroep van CBB op strijd met de goede procesorde gepasseerd.
4.10. De grieven VI tot en met X van CBB in hoger beroep hebben betrekking op de vorderingen van JPO.
Het hof ziet aanleiding eerst de grieven VIII tot en met X gezamenlijk te behandelen. Deze houden verband met de vraag waarop het geding na verwijzing zich toespitst: de vraag of CBB, door de onderhandelingen met JPO af te breken, onrechtmatig heeft gehandeld en aan JPO de schade dient te vergoeden terzake van het feit dat tussen partijen geen overeenkomst is totstandgekomen (positief contractsbelang).
4.11. Zoals door de Hoge Raad overwogen in het arrest van 12 augustus 2005 in deze zaak, heeft als strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen te gelden, dat ieder van de onderhandelende partijen -die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen- vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.
Voorts heeft te gelden dat voor vergoeding van het positief contractsbelang géén plaats is, wanneer JPO er niet op mocht vertrouwen dat in ieder geval enigerlei (cursivering hof) contract uit de onderhandelingen zou resulteren (HR 29 februari 2008, LJN BC 1855).
4.12. Als eerste zal worden beoordeeld of, zoals JPO stelt, het door CBB op 31 maart 2000 afbreken van de onderhandelingen met JPO op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van JPO in het totstandkomen van de gestelde overeenkomst, onaanvaardbaar was. Naar het hof begrijpt, stelt JPO dat het ging om totstandkoming van een samenwerkingsovereenkomst tussen haar en CBB in lijn met de uitgangspunten zoals neergelegd in de concept-vaststellingsovereenkomsten, zonder de daarin genoemde uiterlijke data voor de grondaanbieding en de daarin genoemde prijs voor de grond.
4.13. JPO heeft hiertoe een beroep gedaan op het verloop van de onderhandelingen sinds september 1999 (zoals onder meer weergegeven in de memorie na verwijzing nr. 24).
Zo stelt zij onder meer dat zij na de brief van 13 september 1999 (4.1.5.) de onderhandelingen met de gemeente heeft voortgezet en daarbij CBB van de ontwikkelingen in die onderhandelingen op de hoogte heeft gehouden, onder meer in de diverse bouwvergaderingen.
Ook voert zij aan dat het van meet af aan bij CBB bekend was dat JPO een eigen belang had bij de te verwerven grond.
Volgens JPO blijkt, mede gelet op de toezegging van de gemeente van 24 maart 2000, dat JPO haar op 23 maart 2000 in de bouwvergadering gedane mededeling dat het grondverwervingstraject in de laatste fase zat, gestand kon doen. Derhalve stond volgens JPO niets meer in de weg aan effectuering van de afspraken zoals vervat in de concept-vaststellingsovereenkomsten. Op grond van deze door de gemeente expliciet in het vooruitzicht gestelde grondaanbieding en het gegeven dat CBB in staat was de aanvraag voor de bouwvergunning te doen, stond ook niets meer in de weg aan het tot stand komen van de gestelde overeenkomst tussen JPO en CBB, aldus nog steeds JPO.
CBB heeft volgens JPO met haar gebroken in de wetenschap dat CBB van de gemeente de benodigde grond zou kunnen verwerven en dat de belangen JPO -die zich niet beperkten tot de verwerving van de grond voor CBB- zouden worden geschaad.
JPO stelt verder nog dat CBB nooit blijk heeft gegeven van het ontbreken van vertrouwen in de verwerving van de grond door tussenkomst van JPO, respectievelijk de effectuering van de in de concept-vaststellingsovereenkomsten tussen partijen vastgelegde afspraken.
4.14. CBB betwist het door JPO aangevoerde gerechtvaardigd vertrouwen van JPO in het totstandkomen van de gestelde overeenkomst.
CBB stelt dat zij vanaf het begin grote haast heeft gehad met de bouw van het kantoorpand en dat zij al in de brief van 13 september 1999 ongeclausuleerd akkoord was gegaan met de door de gemeente voor de verkoop van de grond gestelde condities. Volgens CBB heeft JPO desondanks de onderhandelingen met de gemeente niet voortvarend afgewikkeld maar is zij blijven dooronderhandelen over onder meer het door de gemeente gehanteerde uitgangspunt van koppeling van het aantal te verkopen vierkante meters grond aan het aantal vierkante meters daarop te realiseren bruto vloeroppervlak (hierna: de 1:1 norm). De 1:1 norm zou volgens CBB (uitsluitend) voor JPO een nadelig effect (prijsverhoging) hebben, namelijk in verband met de door JPO te verwerven grond die niet voor CBB was bestemd.
CBB voert voorts aan dat JPO haar niet juist en niet volledig heeft geïnformeerd over de stand van zaken in de onderhandelingen met de gemeente en over de oorzaken van de vertraging.
CBB stelt verder onder verwijzing naar de gang van zaken vanaf de derde week van februari 2000 dat het vanaf dat moment aan JPO duidelijk had moeten zijn dat een contract met CBB aan een zijden draadje hing en dat JPO op de kortst mogelijke termijn met een concrete grondaanbieding moest komen. Toen JPO na haar gesprek met de gemeente op 24 maart 2000 van de gemeente had gehoord dat twee weken na het indienen van een bouwaanvraag een grondaanbieding kon worden verwacht, heeft zij dit niet meegedeeld aan CBB, aldus nog steeds CBB.
CBB betwist onder verwijzing naar het verloop van de contacten tussen haar en JPO vanaf 24 februari 2000, dat CBB het vertrouwen heeft gewekt dat er een overeenkomst tussen haar en JPO tot stand zou komen.
4.15. Het hof acht allereerst het volgende van belang. Vaststaat dat zich, nadat CBB op 13 september 1999 al akkoord was gegaan met een aantal condities voor de koop van de grond, mogelijke problemen hebben voorgedaan over het geldende bestemmingsplan en over de grondprijs (in verband met de 1:1 norm). Los van de vraag naar de verwijtbaarheid terzake van deze omstandigheden, kan worden vastgesteld dat mede door die omstandigheden de onderhandelingen tussen de gemeente en JPO en tussen JPO en CBB nog geruime tijd hebben geduurd. Gelet daarop is van belang hoe over het gestelde vertrouwen in de totstandkoming van de overeenkomst moet worden geoordeeld op het moment van afbreken van de onderhandelingen, tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.
4.16 Ten aanzien van het gehele verloop van de onderhandelingen wordt als volgt overwogen.
Als onvoldoende door JPO weersproken staat vast dat JPO vanaf het begin wist dat CBB haast had met de bouw van het kantoorpand. [E.] (directeur/aandeelhouder van JPO) heeft hierover ook in het voorlopig getuigenverhoor verklaard: “[F.] (hof: directeur van CBB) wilde vaart maken.” Met dit gerechtvaardigde belang van CBB, diende JPO gedurende de onderhandelingen rekening te houden.
Het overleg tussen JPO en de gemeente heeft vervolgens lang geduurd. Wat er zij van de vraag of de perikelen inzake het bestemmingsplan en de 1:1 norm door JPO onjuist zijn voorgesteld dan wel ingeschat, naar het oordeel van het hof blijkt uit de getuigenverklaring van [G.] (afdelingshoofd afdeling vastgoed van de gemeente) en het door JPO opgestelde verslag van de vergadering van 24 maart 2000 tussen JPO en de gemeente (prod. 28 bij conclusie van antwoord in conventie), dat het probleem van de 1:1 norm nog een struikelblok kon vormen voor het bereiken van overeenstemming tussen JPO en de gemeente.
Zo heeft [G.] verklaard: “U vraagt mij of de gemeente, toen bleek dat er een probleem was met de 1-op1 norm, bereid was tot concessies. In principe niet. Ik heb zelf op 14 en 28 maart 2000 gesprekken met JPO gevoerd. Ik heb in die gesprekken aangegeven (…). En dat de gemeente aan die koppeling vast hield. Dat betekent dat als er meer zou worden gebouwd er ook zou moeten worden bijbetaald. Zo niet, dan mocht er niet meer dan 6600 vierkante meter b.v.o. worden bebouwd. Wij kwamen er in de onderhandelingen niet uit. Het waren pittige gesprekken. (…)U vraagt mij hoe wij op 24 maart uit elkaar zijn gegaan. Ik had een gevoel van onbehagen omdat wij er niet definitief uit waren. Ik had wel een grond aanbieding aan JPO beloofd, maar ik verwachtte niet dat wij die met de handtekening erop terug zouden krijgen omdat wij het niet over de inhoud van die aanbieding eens waren.”
In genoemd verslag is vermeld: “De heer [G.] deelt mede dat in zijn grondaanbieding een grondprijs zal worden opgenomen van f 440,-- per m2, welke zal zijn gebaseerd op een maximaal te realiseren vloeroppervlak van 6793m2 (…). Op het bezwaar dat JPO hiertegen maakt (zie bovenstaande), antwoordt de heer [G.] dat de gemeente hierbij vasthoudt aan haar brief van 6 september 1999.“
Voor zover de gemeente op 24 maart 2000 aan JPO heeft toegezegd een grondaanbieding te zullen gaan doen, betekent dit derhalve nog niet dat dit ook tot overeenstemming tussen JPO en de gemeente en vervolgens tot overeenstemming tussen JPO en CBB zou leiden.
Voorts overweegt het hof dat als onvoldoende weersproken door JPO vaststaat dat het aspect van de 1:1 norm met name van belang was voor de door JPO zelf geplande ontwikkeling van het deel van de grond dat niet door CBB zou worden gekocht. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat weliswaar in de concept-vaststellingsovereenkomsten is opgenomen dat CBB daartoe mogelijk nog een geïnteresseerde partij zou aandragen aan JPO (met als mogelijk gevolg vermindering van het honorarium van JPO) maar dat dit niet betekent dat CBB extra geduld diende op te brengen voor het door JPO bereiken van overeenstemming met de gemeente.
4.17. Op het moment van afbreken van de onderhandelingen door CBB, 31 maart 2000, was er (inmiddels) sprake van een gespannen verhouding tussen partijen. Deze kort na 24 februari 2000 ontstane en oplopende spanning vloeide met name voort uit het volgens CBB ontbreken van duidelijkheid over het tijdstip waarop de gemeente de grondaanbieding zou gaan doen.
Als onweersproken staat over de situatie vanaf 24 februari 2000 het volgende vast. CBB heeft tijdens de bouwvergadering van genoemde datum, waarbij JPO niet aanwezig was, kenbaar gemaakt dat CBB zelf bij de gemeente wilde gaan informeren naar de stand van zaken rondom de grondaanbieding. JPO las dit in de haar toegezonden notulen, achtte dit onwenselijk en heeft aan CBB gevraagd hier mee te wachten tot 2 maart 2000. Toen JPO op 2 maart 2000 onvoldoende duidelijkheid kon geven, heeft CBB de brief van 2 maart 2000 (4.1.10.) aan de gemeente verstuurd. Vervolgens is tussen CBB en JPO de briefwisseling gevolgd, zoals aangehaald in de rechtsoverwegingen 4.1.11. tot en met 4.1.16., uiteindelijk uitmondend in het afbreken van de onderhandelingen door CBB bij brief van 31 maart 2000 ( 4.1.17.). Naar het oordeel van het hof had JPO uit deze gang van zaken vanaf 24 februari 2000 en uit de brief van CBB aan de gemeente van 2 maart 2000 (waarmee JPO naar eigen zeggen tijdens het overleg met de gemeente op 14 maart 2000 werd geconfronteerd) en de brieven van CBB aan JPO van 15 maart 2000, 20 maart 2000 en 24 maart 2000 kunnen en moeten opmaken dat CBB:
? in toenemende mate ongeduldig werd ([D.], directeur/aandeelhouder van JPO, heeft hierover ook in het voorlopig getuigenverhoor verklaard: “[F.] werd zeer ongeduldig en terecht.”);
? derhalve zelf stappen ondernam, door zich tot de gemeente te wenden;
? de discussie over de 1:1 norm beschouwde als een probleem tussen JPO en de gemeente;
? de verdere invulling van de grond (door JPO) op de locatie niet relevant achtte voor de samenwerking tussen CBB en JPO;
? zich beraadde over de te nemen actie, voor het geval de prijs hoger zou komen te liggen dan de eerder door haar geaccepteerde prijs van f 440,-- per m2;
? waarde hechtte aan de streefdatum voor de bouwaanvraag (in bovengenoemd door JPO vervaardigd verslag wordt de week van 3 april 2000 genoemd);
? niet bereid was de hogere kosten als gevolg van de door haar geconstateerde vertraging in de onderhandelingen tussen partijen te dragen;
? deze kosten in mindering wilde brengen op het eerder besproken honorarium van JPO ad f 300.000,-- en derhalve slechts bereid was f 75.000,-- aan JPO te betalen;
? hier niet meer over wilde onderhandelen;
? nadrukkelijk vóór 1 april 2000 wilde weten of en wanneer JPO de grond zou kunnen leveren;
? tevens vóór 1 april 2000 wilde weten of de ontwikkeling in de geschetste opzet doorgang kon vinden.
Anders dan JPO stelt, heeft CBB aldus wel blijk gegeven van het ontbreken van vertrouwen in de verwerving van de grond door tussenkomst van JPO en de effectuering van de samenwerking. JPO gaf vervolgens in haar brief van 31 maart 2000 geen duidelijkheid over de termijn waarop de grondaanbieding door de gemeente zou plaatsvinden maar sprak slechts over “op korte termijn”. Dit deed zij, ondanks dat zij naar eigen zeggen op 24 maart 2000 van de gemeente de toezegging had gekregen dat de grondaanbieding binnen veertien dagen na aanbieding van de bouwaanvraag door CBB in de week van 3 april 2000 zou plaatsvinden (conclusie van antw. in conventie nr. 40 en meergenoemd verslag van de vergadering van 24 maart 2000). Aldus is de brief van JPO van 31 maart 2000, zeker in het licht van bovengenoemde punten, onvoldoende concreet ten aanzien van in ieder geval het te verwachten tijdstip van de grondaanbieding.
Daarnaast gaf JPO zelf in bedoelde brief te kennen dat zij het niet eens was met de door CBB voorgestelde verdere invulling van de samenwerking, zodat ook om die reden totstandkoming van de overeenkomst nog allerminst zeker was.
4.18. Voor zover JPO betoogt dat CBB met medeweten van de gemeente JPO op 31 maart 2000 bewust buiten spel heeft gezet omdat CBB en de gemeente op dat moment samen tot overeenstemming konden komen, overweegt het hof het volgende. CBB heeft slechts de brief van 2 maart 2000 aan de gemeente gestuurd, na te hebben aangekondigd deze stap te gaan zetten (zie hierboven onder 4.17.). JPO heeft niet gesteld dat CBB met deze brief poogde te bereiken om buiten JPO om tot overeenstemming te komen met de gemeente. Voor het overige is gesteld noch gebleken dat voorafgaand aan 31 maart 2000 tussen CBB en de gemeente contacten hebben plaatsgevonden met het oog op het bereiken van overeenstemming tussen hen zonder JPO en/of met het oog op het forceren van een breuk tussen CBB en JPO. Aldus heeft JPO haar stellingen over de intentie van CBB die zou neerkomen op een onrechtmatige daad, onvoldoende onderbouwd met nadere, concrete stellingen of stukken die een dergelijke conclusie kunnen rechtvaardigen. Derhalve kan het gestelde onrechtmatige handelen van CBB niet komen vast te staan en faalt genoemd betoog van JPO.
4.19. Gelet op al het bovenstaande, oordeelt het hof dat het afbreken van de onderhandelingen door CBB weliswaar zeer teleurstellend was voor JPO maar niet kan worden aangemerkt als onaanvaardbaar op grond van gerechtvaardigd vertrouwen van JPO in het totstandkomen van de gestelde samenwerkingsovereenkomst.
Anders dan JPO stelt, kan niet worden geoordeeld dat niets meer in de weg stond aan het tot stand komen van die gestelde samenwerkingsovereenkomst. JPO had, gelet op hetgeen hierboven is overwogen over de situatie vanaf 24 februari 2000 tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen, kunnen en behoren te beseffen dat het bereiken van de beoogde overeenstemming met CBB ernstig in gevaar was. JPO mocht dan ook, door uiteindelijk in de brief van 31 maart 2000 niet adequaat te reageren op het dringende verzoek van CBB inzake het te verwachten tijdstip van de grondaanbieding, er niet op vertrouwen dat zij alsnog tot overeenstemming zou komen met CBB over de gestelde overeenkomst.
Gelet op haar hierboven beschreven handelwijze vanaf 24 februari 2000 heeft CBB, anders dan JPO stelt, ook niet bijgedragen aan het ontstaan van vertrouwen van JPO dat hierover alsnog overeenstemming zou worden bereikt.
4.20. JPO stelt voorts dat gelet op de toezegging van de gemeente inzake de grondaanbieding en nu CBB in staat was de aanvraag voor de bouwvergunning te doen, niets er aan in de weg stond dat er enigerlei overeenkomst tussen CBB en haar tot stand zou komen (memorie na verwijzing, nrs 25 en 27). Nu JPO verder niets heeft gesteld over de inhoud van een dergelijke andere overeenkomst valt, mede tegen de achtergrond van de hierboven geschetste snel verslechterende verhouding tussen partijen, niet in te zien welke andere overeenkomst er tussen CBB en JPO tot stand zou komen bij voortzetting van de onderhandelingen.
Derhalve zullen de stellingen van JPO op dit punt als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd en mocht JPO niet er op vertrouwen dat in ieder geval enigerlei contract uit de onderhandelingen zou resulteren. Dit betekent dat er geen plaats is voor vergoeding van positief contractsbelang (zie slot rechtsoverweging 4.11.). Aan een beoordeling van de vraag of het afbreken van de onderhandelingen door CBB in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar was, wordt dan ook niet toegekomen.
4.21. Gelet op al het bovenstaande stond het CBB op 31 maart 2000 vrij de onderhandelingen met JPO af te breken, en was dit niet onaanvaardbaar op grond van gerechtvaardigd vertrouwen van JPO in het totstandkomen van de gestelde overeenkomst of van enigerlei overeenkomst. De gevorderde vergoeding van schade ter zake van het feit dat tussen partijen geen overeenkomst is totstandgekomen, zal worden afgewezen. Evenmin is plaats voor de gevraagde verklaring voor recht dat CBB jegens JPO onrechtmatig heeft gehandeld door de in de eindfase geraakte onderhandelingen af te breken, terwijl bij JPO de gerechtvaardigde verwachting bestond dat tussen partijen overeenstemming zou worden bereikt. Voor zover JPO heeft bedoeld vergoeding te vorderen van overige schade, bijvoorbeeld bestaande uit gemaakte kosten, heeft zij dit onvoldoende concreet gesteld en onderbouwd en komt deze eventuele schade op die grond en ook overigens niet voor vergoeding in aanmerking.
4.22. Gezien het voorgaande slagen de grieven VIII tot en met X (deze laatste voor zover betreffende de vordering in reconventie). De subsidiaire vorderingen van JPO in reconventie dienen te worden afgewezen. De grieven VI en VII behoeven wegens gebrek aan belang geen behandeling meer. Dit laatste geldt ook voor het in het geding na verwijzing door CBB gevoerde verweer dat de vorderingen van JPO inmiddels na het arrest van het hof Arnhem van 24 februari 2004 zijn verjaard.
4.23. Het bestreden vonnis van de rechtbank van 14 februari 2002 voor zover in reconventie gewezen, zal voor de duidelijkheid geheel worden vernietigd. Opnieuw rechtdoende, zullen de vorderingen van JPO in reconventie worden afgewezen. JPO zal als de in eerste aanleg in reconventie geheel in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie.
Nu de grieven van CBB gedeeltelijk slagen, zal het hof de kosten van het geding in hoger beroep en na verwijzing aldus compenseren, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De uitspraak
Het hof, na verwijzing:
vernietigt het bestreden vonnis van de rechtbank Arnhem van 14 februari 2002, voor zover in reconventie gewezen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van JPO in reconventie af;
veroordeelt JPO in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, welke kosten aan de zijde van CBB worden begroot op € 1.808,-- aan salaris advocaat in eerste aanleg;
compenseert de kosten in het hoger beroep en het geding na verwijzing aldus, dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
verklaart dit arrest wat betreft de uitgesproken proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. T. Rothuizen-van Dijk, P.M. Arnoldus-Smit en Th. Groenewald en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 december 2011.