Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Vierde meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 11/00452
Uitspraak op het hoger beroep van
mevrouw X, wonende te Y,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank 's-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van 3 juni 2011, nummer AWB 10/1715, in het geding tussen
belanghebbende
en
de Heffingsambtenaar van de gemeente Valkenswaard,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen, aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gezonden, beschikking en na te melden aanslag in de onroerende zaakbelasting.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan belanghebbende een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 2 te B (hierna: de onroerende zaak), per de peildatum 1 januari 2009, voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 is vastgesteld op € 191.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting over het jaar 2010 opgelegd (hierna: de aanslag).
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de Heffingsambtenaar bij, in één geschrift verenigde, uitspraken de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41.
Bij schriftelijke uitspraak heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van
€ 112.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. De zitting heeft plaatsgehad op 11 april 2012 te
's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.
1.5. Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
1.6. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
1.7. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een appartement met berging en een parkeerplaats. Het bouwjaar is 2000. De inhoud van de woning is ca 184 m3 en de woonoppervlakte ca 62 m2.
2.2. De onroerende zaak is op 3 februari 2011 in opdracht van de Heffingsambtenaar per waardepeildatum 1 januari 2009 getaxeerd door de heer C, WOZ-taxateur, op € 191.000.
2.3. Op 11 april 2011 heeft de heer D van E te F de onroerende zaak in opdracht van belanghebbende getaxeerd per waardepeildatum 1 januari 2009 op € 148.000.
2.4. De onroerende zaak ligt tegenover een seksinrichting en is gebouwd op verontreinigde grond.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2009 juist heeft vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en de Heffingsambtenaar bevestigend. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 148.000.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de beschikking tot een waarde op € 148.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Gronden
4.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat, waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2009.
4.2. De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op het taxatierapport van de heer C en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal met de onroerende zaak vergeleken objecten (hierna: de referentieobjecten). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onderhavige onroerende zaak als van de referentieobjecten. Ter ondersteuning van het taxatierapport heeft de Heffingsambtenaar een matrix betreffende de onroerende zaak en de referentieobjecten overgelegd.
4.3. Belanghebbende stelt, naar het Hof verstaat, dat de onroerende zaak niet vergelijkbaar is met de referentieobjecten, dan wel dat met de verschillen in woonoppervlakte en ligging tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten onvoldoende rekening is gehouden. Daarbij stelt belanghebbende dat de Heffingsambtenaar ten onrechte uitgaat van de inhoud in m3 van de referentieobjecten en de onroerende zaak in plaats van de woonoppervlakte in m2. Voorts stelt belanghebbende dat geen rekening is gehouden met bodemverontreiniging en wijst zij op het feit dat de onroerende zaak in de jaren 2008 tot en met 2011 te koop stond voor een vraagprijs variërend van € 179.000 tot € 162.500.
4.4. Voor zover belanghebbende wijst op de onder 4.3 genoemde vraagprijzen voor de onroerende zaak, overweegt het Hof, dat een vraagprijs niet als onderbouwing kan dienen voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. De waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend is immers de waarde in het economische verkeer, dat wil zeggen de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald. Dit brengt mee, zoals neergelegd in artikel 17 van Pro de Wet WOZ en artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, dat bij de waardebepaling het beste kan worden uitgegaan van de opbrengst van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten.
4.5. De Heffingsambtenaar hanteert in zijn matrix als vergelijkingsmaatstaf het aantal kubieke meters van de onroerende zaak en de referentieobjecten. Belanghebbende daarentegen hanteert als maatstaf het aantal vierkante meters woonoppervlakte. Zij stelt dat de onroerende zaak ten opzichte van de referentieobjecten - eveneens appartementen - een hoger plafond heeft omdat deze oorspronkelijk bedoeld was om als winkel te dienen. De woonoppervlakte van de onroerende zaak is daardoor, uitgaande van een vergelijkbare inhoud, relatief kleiner dan bij de referentieobjecten. Nu de Heffingsambtenaar in zijn matrix uitgaat van de inhoud en niet van de woonoppervlakte, wordt door hem onvoldoende rekening gehouden met het verschil in bruikbare woonoppervlakte tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten, aldus belanghebbende.
4.6. Het Hof onderschrijft de stelling van belanghebbende dat indien de onroerende zaak - evenals de referentieobjecten een appartement - hogere plafonds heeft dan de referentieobjecten, waardoor de bruikbare woonoppervlakte van de onroerende zaak relatief kleiner is dan van de referentieobjecten, hiermee rekening dient te worden gehouden bij de waardebepaling. Een potentiële koper zal naar het oordeel van het Hof bij een koopbeslissing eerder rekening houden met de bruikbare woonoppervlakte van een appartement dan met de inhoud ervan. Nu de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in de bruikbare woonoppervlakte tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten, heeft hij naar het oordeel van het Hof niet aan zijn bewijslast voldaan.
Daarbij komt nog, dat belanghebbende in haar pleitnota en ter zitting de inhoud in m3 en de woonoppervlakte in m2 van de referentieobjecten heeft vermeld, ontleend aan Dataland, een databank waarop, naar belanghebbende stelt en de Heffingsambtenaar niet heeft weersproken, ook de gemeenten zich baseren bij de bepaling van de inhoud respectievelijk de woonoppervlakte van onroerende zaken. De door belanghebbende genoemde inhoud van de referentieobjecten en van de onroerende zaak verschillen van de door de Heffingsambtenaar in zijn matrix gehanteerde inhoud. De Heffingsambtenaar heeft deze verschillen niet gemotiveerd weerlegd, hetgeen naar het oordeel van het Hof meebrengt dat gegronde reden bestaat om aan de juistheid van het taxatierapport en de matrix van de Heffingsambtenaar te twijfelen. Aan het taxatierapport van de Heffingsambtenaar komt dan ook onvoldoende bewijskracht toe.
4.7. Belanghebbende bepleit een waarde van € 148.000 en heeft ter ondersteuning daarvan een taxatierapport ingebracht van de heer D. In aanvulling op dit rapport heeft belanghebbende nog gewezen op de aanwezigheid van een nabij gelegen seksinrichting, beperkte parkeermogelijkheden in de buurt en bodemverontreiniging.
De Heffingsambtenaar heeft de kwaliteit van dat rapport in twijfel getrokken. Daartoe heeft hij gewezen op de vermelding van B als woonplaats van belanghebbende, terwijl zij in Y woont, alsmede op het feit dat het rapport niet rept over de hiervoor genoemde aanvullingen van belanghebbende. Ten aanzien van deze aanvullingen heeft de Heffingsambtenaar opgemerkt dat de aanwezigheid van een seksinrichting naar zijn oordeel geen waardedrukkend effect heeft en dat de bodemverontreiniging eerst in 2010 is onderzocht en bekend is geworden. Anders dan bij de Rechtbank, heeft de Heffingsambtenaar uitdrukkelijk weersproken dat de gemeente reeds in 1993 op de hoogte was van de bodemverontreiniging.
4.8. Wat er ook zij van de door belanghebbende aangevoerde elementen (seksinrichting, beperkte parkeermogelijkheden en bodemverontreiniging), het feit dat belanghebbendes taxatierapport deze elementen niet vermeldt, ondermijnt naar het oordeel van het Hof de betrouwbaarheid van dat rapport. Immers, óf de vermelde elementen zijn waardedrukkend, maar dan leiden zij tot een lagere waarde dan € 148.000, óf zij zijn niet waardedrukkend, maar dan is het rapport ontoereikend onderbouwd. Gezien het voorgaande acht het Hof gegronde redenen aanwezig om ook aan de juistheid van het taxatierapport van belanghebbende te twijfelen.
4.9. Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen bepleite waarde niet aannemelijke hebben gemaakt, stelt het Hof de waarde, gelet op de bij de verkoop van het referentieobject A-straat 6 op 1 februari 2008 gerealiseerde prijs van € 155.000, welk referentieobject naar het oordeel van het Hof het meest vergelijkbaar is met de onroerende zaak, nu het in hetzelfde appartementencomplex ligt, in ogenschouw nemende dat vanaf juli 2008 sprake was van een dalende markt en de onroerende zaak groter is dan het referentieobject A-straat 6, in goede justitie vast op € 175.000.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.10. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 respectievelijk € 112 te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.11. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.12. Het Hof stelt deze kosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x
€ 437 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is
€ 874 voor de behandeling van het beroep bij de Rechtbank, respectievelijk op 2 (punten) x € 437 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 874, voor de behandeling van het hoger beroep bij het Hof, vermeerderd met het bedrag van
€ 327,25 inzake het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport en € 17,80 inzake de reiskosten van belanghebbende zelf voor het bijwonen van de zitting van de Rechtbank, derhalve op totaal € 2.093,05.
4.13. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat belanghebbende geen recht heeft op vergoeding van de kosten van het door haar ingebrachte taxatierapport, nu dat taxatierapport fouten bevat. Het Hof verwerpt deze stelling. Belanghebbende heeft het taxatierapport immers met het oog op de onderhavige procedure op laten stellen door een deskundige. De omstandigheid dat de Rechtbank en het Hof dit taxatierapport niet volgen doet hieraan niet af.
5. Beslissing
Het Hof
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar;
- wijzigt de beschikking in dier voege, dat de waarde van de
onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2009 wordt
vastgesteld op € 175.000;
- gelast dat de aanslag dienovereenkomstig wordt verminderd;
- gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 153 vergoedt; en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 2.093,05.
Aldus gedaan op 25 mei 2012 door J. Swinkels, voorzitter, P.A.G.M. Cools en A.L. Mertens, in tegenwoordigheid van A.W.J. Strik, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) een dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht
verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.