Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.084.609
arrest van de vierde kamer van 17 juli 2012
in de zaak van
1. [APPELLANT 1],
wonende te [woonplaats],
2. [APPELLANT 2],
wonende te [woonplaats],
appellanten in principaal appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. S. Hartog,
tegen:
1. [GEÏNTIMEERDE 1],
2. [GEÏNTIMEERDE 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden in principaal appel,
appellanten in incidenteel appel,
advocaat: mr. R.W. Janssen,
op het bij exploot van 9 februari 2011, gevolgd door een herstelexploot van 20 maart 2011, ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht gewezen vonnis van 10 november 2010 tussen principaal appellanten - [appellanten] - als gedaagden en principaal geïntimeerden - [geïntimeerden] - als eisers.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 144810/HA ZA 09-1287)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het tussen vonnis van 10 februari 2010, naar het mondeling vonnis ter comparitie gehouden op 1 juni 2010 en naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [appellanten] tien grieven aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties waaronder de kosten van de procedure tot benoeming van een deskundige. Alles uitvoerbaar bij voorraad.
2.2. Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden en bewijs aangeboden. Voorts hebben [geïntimeerden] incidenteel appel ingesteld, daarin de bewijsopdracht aan [geïntimeerden] bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd, kort gezegd, in principaal appel tot bekrachtiging van het vonnis van 10 november 2010 en in incidenteel appel tot vernietiging van het vonnis van 10 november 2010 voor zover betrekking hebbende op de bewijsopdracht aan [geïntimeerden] met bekrachtiging van de veroordeling.
Alles met veroordeling van [appellanten] in de kosten van beide instanties en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
2.3. [appellanten] hebben in incidenteel appel geantwoord en in incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing van de vordering en veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het incidenteel appel.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de beide memories.
4. De beoordeling
in principaal en incidenteel appel
4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
4.1.1. Op 10 mei 2007 is tussen partijen een koopovereenkomst gesloten, waarbij [appellanten] aan [geïntimeerden] het vrijstaand landhuis met c.v., tuin, garage en ondergrond, staand en gelegen te [postcode] [woonplaats], [straatnaam] [huisnummer 2] hebben verkocht.
4.1.2. In de overeenkomst zijn de volgende artikelen opgenomen:
“Artikel 5
1. (…)
2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
(…)
6. Koper is voornemens het registergoed te gebruiken als:
Woonhuis voor eigen bewoning
(…)
Artikel 11
Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht.
Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn).”
4.1.3. De leveringsakte is op 31 augustus 2007 verleden.
4.1.4. In september 2007 hebben [geïntimeerden] bomen op en nabij de rechter erfgrens gerooid. Bij het rooien hebben zij geconstateerd dat het rechter dakvlak verzakkingen vertoonde.
4.1.5. [geïntimeerden] hebben [koopmakelaar], verder te noemen [koopmakelaar] (de makelaar die zij voor de koop hadden ingeschakeld) benaderd om het dak te inspecteren. [koopmakelaar] heeft het dak, samen met de heer [expert 1] van [expertisebureau A] b.v. (hierna: [expertisebureau A]) op 2 oktober 2007 geïnspecteerd.
4.1.6. [expertisebureau A] heeft een offerte d.d. 10 oktober 2007 voor renovatie van het dak
uitgebracht. Als totaalprijs is € 12.441,45 incusief btw genoemd.
4.1.7. Op 17 oktober 2007 heeft [expertisebureau A] een rapportage van dakinspectie uitgebracht. In dit rapport wordt op een steeds groter wordend risico van inzakken van het dak gewezen.
4.1.8. De bevindingen van [koopmakelaar] zijn vastgelegd in een rapport, d.d. 22 oktober 2007, genaamd: Proces verbaal van toestand, Dak woonhuis [straatnaam] [huisnummer 2] te [plaats]. In het rapport zijn diverse gebreken, waaronder verzakkingen zowel in het rechter als linker dakvlak, aan het dak vermeld. Voor reparatie en vervangingskosten van plafonds, elektra en dak is een bedrag van in totaal € 25.690,69 inclusief btw geraamd.
4.1.9. Bij brief van 30 oktober 2007 van de advocaat van [geïntimeerden] is [appellant 2] van de geconstateerde gebreken in kennis gesteld en is hij aansprakelijk gesteld voor de dien ten gevolge door [geïntimeerden] geleden en te lijden schade. De schade is vooralsnog begroot op € 25.690,69, te vermeerderen met de wettelijke rente alsmede alle door [geïntimeerden] te maken verdere kosten, waaronder de kosten voor rechtskundige bijstand.
[appellant 2] is gesommeerd om binnen een week na 30 oktober 2007 aansprakelijkheid te erkennen, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen zijn aangezegd.
4.1.10. Op 5 januari 2008 heeft [koopmakelaar] een aanvullende verklaring naar aanleiding van zijn rapport d.d. 22 oktober 2007 opgesteld over een doorgezakt plafond in de grote slaapkamer.
4.1.11. [expert 2]van [expertisebureau B] BV heeft op 17 april 2008 een rapport expertise in opdracht van Achmea uitgebracht. In dit rapport zijn diverse gebreken aan het dak vermeld. Voor vervangingswerkzaamheden is een bedrag van € 11.500,00 inclusief btw geraamd.
4.1.12. Bij verzoekschrift ex art. 202 Rv Pro d.d. 2 juli 2008 tot het bevelen van een voorlopig deskundigenbericht hebben [geïntimeerden] de rechtbank Maastricht verzocht een deskundig te benoemen voor onderzoek naar de schade aan het dak en de oorzaken daarvan.
4.1.13. Bij beschikking van 18 februari 2009 heeft de Rechtbank Maastricht een deskundigenonderzoek bevolen en E.J.M. Beeren tot deskundige benoemd.
4.1.14. E.J.M. Beeren heeft diverse gebreken, waaronder doorbuiging van het dakbeschot, aan het dak geconstateerd. In zijn rapport d.d. 25 mei 2009 is voor herstel van de gebreken een totaal bedrag van € 37.189,00 incusief btw geraamd.
4.2.1. Bij exploot van 1 oktober 2009 hebben [geïntimeerden] [appellanten] gedagvaard en gevorderd, kort gezegd, primair [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 37.189,00, alsmede € 3.295,47 (kosten ingeschakelde deskundigen), alsmede € 3.298,00 (kosten benoemde deskundigen), met wettelijke rente en kosten.
4.2.2. Aan hun vorderingen hebben [geïntimeerden]t ten grondslag gelegd dat sprake is van non-conformiteit van de door hen gekochte onroerende zaak.
4.2.3. Bij vonnis van 10 februari 2010 heeft de rechtbank Maastricht een comparitie van partijen bevolen.
4.2.4. Van deze comparitie gehouden op 1 juni 2010 is proces-verbaal opgemaakt. In dit proces-verbaal is opgenomen dat ter comparitie mondeling vonnis is gewezen. De rechtbank heeft geoordeeld dat als hoofdregel geldt dat de mededelingsplicht van verkopers ([appellanten]) vóór de onderzoekplicht van kopers ([geïntimeerden]) gaat. De belangrijkste te beantwoorden vraag was, aldus de rechtbank, of verkopers vóór de koop afwisten van de verzakkingen van het dak en dus verzuimd hebben dat aan kopers kenbaar te maken. Ter beantwoording van deze vraag heeft de rechtbank [geïntimeerden] toegelaten tot bewijs omtrent de vraag of [appellanten] vóór de koop van de woning door [geïntimeerden] wisten van de verzakkingen in het dak.
Tegen het in het mondelinge tussenvonnis vervatte oordeel dat de bewijslast op [geïntimeerde 1] rust is door deze een incidentele grief gericht. Het hof komt daarop terug.
Ter uitvoering van deze bewijsopdracht hebben [geïntimeerden] ter zitting gehouden op 21 juni 2010 doen horen [getuige 1], [getuige 2] en [getuige 3]; in contra-enquête, eveneens ter zitting gehouden op 21 juni 2010, hebben [appellanten] getuigen [getuige 4] en [getuige 5] doen horen.
4.2.5. In haar eindvonnis van 10 november 2010 heeft de rechtbank in r.o. 4.4. geoordeeld dat de geconstateerde gebreken aan het dak een normaal gebruik van de woning in de weg staan en dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] de gebreken aan het dak voorafgaande aan de koop hebben waargenomen.
In r.o. 4.9 en 4.10 heeft de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerden], gezien de door getuigen afgelegde verklaringen en de schriftelijke verklaringen, zijn geslaagd in het leveren van het bewijs dat [appellant 1] vóór de verkoop afwist van de verzakking van het dak en dus verzuimd heeft dit aan [geïntimeerden] kenbaar te maken en voorts in r.o. 4.11 dat de schending van de mededelingsplicht door [appellant 1] ook aan [appellant 2], ten aanzien van wie niet is komen vast te staan dat hij ook van de verzakking van het dak op de hoogte is geweest, dient te worden toegerekend. [appellant 2] heeft, volgens de rechtbank, dienaangaande geen verweer gevoerd en ingevolge artikel 9 van Pro de koopovereenkomst zijn [appellanten] hoofdelijk verbonden voor de uit de verkoopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
Nu de woning bij feitelijke levering niet alle eigenschappen bezat die voor het gebruik als woonhuis (voor eigen bewoning) nodig waren, was op het moment van ontdekking van de gebreken door [geïntimeerden], zo heeft de rechtbank in r.o. 4.12 geoordeeld, tijdige nakoming blijvend onmogelijk en een ingebrekestelling als bedoeld in artikel 13 van Pro de koopovereenkomst niet nodig. Daar [appellanten] geen gevolg hebben gegeven aan de sommatie van [geïntimeerden] om aansprakelijkheid te erkennen, zijn, aldus de rechtbank, [geïntimeerden] gerechtigd op grond van artikel 6:74 BW Pro schadevergoeding te vorderen.
Bij de begroting van de schade is de rechtbank (r.o.4.13) uitgegaan van de schadebegroting van deskundige Beeren en heeft zij geen gronden voor verrekening van nieuw voor oud aanwezig geacht.
De rechtbank heeft [appellanten] hoofdelijk veroordeeld om te betalen aan [geïntimeerden] een bedrag van € 40.484,47 (inclusief een bedrag van € 3.295,47 als vergoeding voor, kort gezegd, redelijke kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid) met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van volledige betaling.
4.3.1. Het hof heeft er al op gewezen dat [geïntimeerden] een incidentele grief hebben gericht tegen de bewijsopdracht zoals deze besloten ligt in het mondelinge tussenvonnis.
Ofschoon deze kwestie naar zijn aard als eerste aan de orde zou dienen te komen is het belang dat [geïntimeerden] bij deze grief hebben afhankelijk van het oordeel omtrent de principale grieven. Het hof zal deze principale grieven eerst behandelen.
4.3.2. In diverse van de principale grieven stellen [appellanten] de omvang van hun mededelingsplicht tegenover de onderzoeksplicht van [geïntimeerden] als kopers. Daarbij stellen zij dat de wetenschap van [geïntimeerden] geobjectiveerd dient te worden.
Het hof stelt voorop dat als regel een verkoper zich er niet op kan beroepen dat een koper zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt, wanneer de verkoper zelf zijn mededelingsplicht niet heeft nageleefd. Indien het echter gaat om aspecten die de koper kende, was de mededelingsplicht die op de verkoper rustte navenant minder zwaar. Dat kan echter niet zover worden opgerekt dat dit ook zou gelden voor gebreken welke de koper (al dan niet bijgestaan door een deskundige, eventueel na onderzoek) had “behoren te kennen”, daar met een dergelijke opstelling afbreuk gedaan zou worden aan het in de aanhef van deze alinea verwoorde beginsel. Slechts indien zich de situatie voordoet dat het feitelijk niet goed anders kan dan dat de koper een bepaalde eigenschap heeft waargenomen is er in zoverre reden voor “objectivering” van de wetenschap van de koper.
4.3.3. In hoger beroep richten [appellanten] zich met grief 1 tegen de vaststelling door de rechtbank van het feit dat [koopmakelaar] als makelaar van [geïntimeerden] bij de tweede bezichtiging, vóór de koop, van het woonhuis aanwezig is geweest. Volgens [appellanten] was [koopmakelaar] als bouwkundig adviseur aanwezig, hetgeen relevant zou zijn voor de beoordeling van de onderzoekplicht en de eigen schuld van [geïntimeerden]. Dat [koopmakelaar] als bouwkundig adviseur aanwezig geweest zou zijn blijkt, aldus [appellanten], uit de omstandigheid dat [koopmakelaar] in het “Proces-verbaal van toestand”d.d. 22 oktober 2007 heeft gesteld:
“Bij een eerste, globale bouwkundige inspectie op 1 mei jl. kan de algemene bouwkundige onderhoudstoestand als redelijk tot goed, maar gedateerd omschreven worden.”
en voorts uit de aanvullende verklaring van 5 januari 2008. In beide genoemde stukken noemt [koopmakelaar] zichzelf bouwkundige.
4.3.4. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat [koopmakelaar] in zijn hoedanigheid van aankoopmakelaar ten behoeve van de prijsonderhandelingen aanwezig was en dat daarvoor slechts een globale beoordeling van de staat van de woning noodzakelijk was. Voorts voeren zij aan dat ook wanneer zij zich voor de aankoop van de woning door een bouwkundig adviseur zouden hebben laten bij staan, dit [appellanten] niet van hun mededelingsplicht zou ontslaan.
4.4.1. Het hof stelt voorop dat [koopmakelaar] zichzelf betitelt als “makelaar-taxateur en bouwkundige”. Ook indien zou moeten worden aangenomen dat [geïntimeerden] zich door hem in zijn hoedanigheid van bouwkundig adviseur hebben laten bijstaan, betekent dit niet zonder meer dat zij een onderzoekplicht hebben geschonden en zich niet op schending van een mededelingsplicht aan de zijde van [appellanten] zouden kunnen beroepen. Weliswaar legt de omstandigheid dat een koper alvorens tot de koop van een woning over te gaan een deskundige heeft geraadpleegd gewicht in de schaal bij de beantwoording van de vraag of gebreken voor deze koper kenbaar waren, doch deze enkele omstandigheid geeft op zich niet de doorslag. In beginsel beschikt iedere makelaar wel over enig bouwkundig inzicht, en niet is gebleken dat [koopmakelaar] op dat moment in een andere rol dan makelaar aanwezig was.
Gezien de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerden] had het op de weg van [appellanten] gelegen feiten en omstandigheden aan te voeren op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat de rol van [koopmakelaar] niet beperkt was tot een globale inspectie. Een verwijzing naar voormeld citaat en naar de aanvullende verklaring van 5 januari 2008 is daartoe niet voldoende. Nu daartoe geen concrete feiten en omstandigheden zijn aangevoerd is bewijslevering niet aan de orde.
4.4.2. Met het voorgaande faalt grief 1.
4.4.3. Met de grieven 2 en 3 richten [appellanten] zich tegen het oordeel van de rechtbank in r.o. 4.4. dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] de gebreken aan het dak voorafgaande aan de koop hebben waargenomen. Volgens [appellanten] gaat het er niet om of [geïntimeerden]de gebreken aan het dak kenden, maar of zij deze hadden behoren te kennen. Dit laatste is, aldus [appellanten] het geval, nu: a) [koopmakelaar] als bouwkundige de woning voorafgaand aan de koop aan een bouwkundig onderzoek heeft onderworpen danwel had dienen te onderwerpen; b) bij de bezichtiging het dak eenvoudig onderzocht had kunnen worden; c) uit de verklaring van [koopmakelaar] d.d. 5 januari 2008 blijkt dat een doorgezakt schrootjes plafond een ernstige indicatie voor gebreken aan het dak is; d) op [geïntimeerde 1] een verhoogde onderzoeksplicht rustte omdat de woning 35 jaar oud was en de woning uit een erfenis werd gekocht; e) [appellant 1] tijdens de bouwkundige keuring een trap had klaar gezet.
4.4.4. [geïntimeerden] hebben zich op het standpunt gesteld dat de inzakking van het dak niet zichtbaar was nu hoge bomen rond het huis stonden en zij geen aanleiding hadden tot nader onderzoek. Volgens de folder die zij tijdens de eerste bezichtiging overhandigd kregen was de onderhoudsstaat van de woning “goed”. De omstandigheid dat het schrootjes plafond was doorgezakt zou niets zeggen, nu dit verschillende oorzaken kan hebben en [koopmakelaar] naar aanleiding van het antwoord op zijn vraag aan [appellant 1] of het plafond was doorgezakt er vanuit is gegaan dat het plafond had losgelaten. Voorts brengt de omstandigheid dat de woning uit een erfenis werd verkocht, volgens [geïntimeerden] geen verhoogde onderzoekplicht mee, daar [appellant 1] de woning drie jaar alleen en zelfstandig heeft bewoond en in de periode daaraan voorafgaand met zijn ouders. Het door [appellant 1] bedoelde trapje zou veel te kort geweest zijn om bij het plafond te kunnen komen.
4.4.5. Het hof stelt voorop dat voor [geïntimeerden] een onderzoekplicht gold wanneer zij moesten betwijfelen of de woning de eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik. In het licht van de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerden] hebben [appellanten], ook al is in de overgelegde folder van Stienstra niet opgenomen, zoals [appellanten] in eerste aanleg hebben gesteld, dat de onderhoudsstaat van de woning goed was, niet voldoende aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerden] reden tot twijfel hadden en daarom nader onderzoek hadden behoren te verrichten. De folder gaf geen reden tot twijfel aan de eigenschappen nodig voor normaal gebruik. Ook het door gezakte schrootjes plafond gaf geen reden tot twijfel aan de eigenschappen voor normaal gebruik. Zoals uit de aanvullende verklaring van [koopmakelaar] d.d. 5 januari 2008, n.a.v. het rapport van [koopmakelaar] d.d. 25 mei 2009, blijkt was het schrootjesplafond met dunne spijkers bevestigd en kon deze minimale bevestiging door meerdere oorzaken loslaten en het plafond door het gewicht van de schroten langzaam gaan doorhangen. Het feit dat er een trap klaar stond is dus ook niet relevant. De omstandigheid dat [geïntimeerden] door [koopmakelaar] werden bijgestaan doet, gezien hetgeen onder 4.4.1. is overwogen, aan het voorgaande niet af. Het feit dat de woning uit een erfenis werd verkocht geeft geen aanleiding tot het aannemen van een verhoogde onderzoekplicht aan de zijde van [geïntimeerden], met name niet nu [appellant 1] de woning, naar het hof begrijpt tot kort voor de verkoop, zelf heeft bewoond.
4.4.6. Gezien het voorgaande falen de grieven 2 en 3.
4.4.7. Grief 4 is naar de kern genomen gericht tegen het oordeel van de rechtbank in r.o. 4.9 en 4.10. dat [appellant 1] op de hoogte is geweest van de omstandigheid dat het dak was doorgezakt en verzuimd heeft daarvan mededeling te doen aan [geïntimeerden]. Tegen dit oordeel van de rechtbank voert [appellant 1] in de toelichting op deze grief drie punten aan.
Met punt a) betwist [appellant 1] dat hij wetenschap had van de gebreken aan het dak. [appellant 1] stelt dat het dak van buitenaf zichtbaar was (hij verwijst daarbij naar de in eerste aanleg als productie 2 en 3 bij conclusie van antwoord en als productie 4 en 5 bij conclusie na enquête van [appellant 1] overgelegde foto’s), maar de gebreken voor een leek feitelijk niet zichtbaar waren. Om deze reden zou ook getuige [getuige 1] [wonende op [straatnaam] [huisnummer 1]; hof] niet hebben kunnen zien dat het dak slecht was en de verklaring van [getuige 1] dat hij [appellant 1] zou hebben gezegd dat het dak zichtbaar slecht was en allemaal verzakkingen had, ongeloofwaardig zijn. [getuige 1] zou als geïnteresseerd koper, door de opsomming van vele gebreken aan de woning, waaronder de gebreken aan het dak, de prijs van de woning hebben willen drukken.
Voorts stelt [appellant 1] dat hij terminaal ziek was en daarom, naar het hof begrijpt, bij zijn ouders in de woning is gaan wonen en hij geen oog heeft gehad voor de lichte welvingen in het dak.
Met punt b) betoogt [appellant 1] dat hij, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld geen gewijzigd standpunt heeft ingenomen ten aanzien van de zichtbaarheid van de gebreken aan het dak. Volgens [appellant 1] waren de gebreken voor een leek niet zichtbaar, maar wel voor [geïntimeerden] die werden bijgestaan door een bouwkundig expert bij de koop van een 35 jaar oude woning uit een erfenis met een ingezakt schrootjes plafond.
Met punt c) voert [appellant 1] aan dat door de vraagstelling aan [getuige 1] in het onderhavige geding een verkeerd beeld is ontstaan. [getuige 1] zou aan [appellant 1] een hele rij met mindere aspecten van de woning hebben opgesomd, waarbij het dak nimmer zo expliciet aan de orde is geweest. Bovendien zou [appellant 1] gezien zijn gezondheidssituatie alsmede zijn geringe kennis van de woning en de plaatselijke markt een makelaar hebben ingeschakeld. Ook uit de overige getuigenverklaringen zou niet kunnen worden afgeleid dat [appellant 1] van de gebreken in het dak op de hoogte was, terwijl ook [getuige 1] verklaart uitsluitend te hebben aangegeven dat het dak gebreken kent en expliciet stelt dat [appellant 1] niet van de gebreken afwist.
4.4.8. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat de foto’s waarop [appellanten] zich beroepen van na het rooien van de bomen zijn en dat ten tijde van de aankoop en levering van de woning het dak van buitenaf niet zichtbaar was. Voorts stellen zij dat de omstandigheid dat [getuige 1] [appellant 1] er tot twee maal toe op heeft gewezen dat het dak gebreken vertoonde mede gezien de omstandigheid dat het schrootjesplafond doorhing er [appellant 1] toe had moeten bewegen onderzoek te laten doen naar de staat van het dak.
De omstandigheid dat [appellant 1] een slechte gezondheid had, brengt volgens [geïntimeerden] geen uitzondering op de mededelingsplicht van [appellanten] mee.
Voorts zou het, daar [appellant 1] de woning met zijn ouders en daarna 3 jaar alleen heeft bewoond, er voor moeten worden gehouden dat [appellant 1] met de staat van de woning bekend is geweest.
4.4.9. Het hof overweegt dat, nu uit drie rapporten blijkt dat sprake is van ernstige verzakkingen in het dak niet kan worden volgehouden dat de verklaring van [getuige 1] ongeloofwaardig is. Het hof neemt daarbij mede in aanmerking dat [appellant 1] zelf heeft gesteld dat het dak zichtbaar was en dat [getuige 1] in zijn getuigenverklaring heeft gesteld
“(…) dacht ik dat het golven van het dak, dat ik kon zien vanaf de oprit van mijn woning en ook vanaf mijn slaapkamer op de eerste etage, iets te maken moest hebben met de (slechte) staat van de woning.”
Voor [appellant 1] bestaat een mededelingsplicht indien hij weet of moet weten dat de zaak voor normaal gebruik ongeschikt is. De mededelingen van [getuige 1] aan hem in combinatie met het doorhangen van het schrootjesplafond hadden voor [appellant 1] aanleiding behoren te zijn om een onderzoek te doen instellen naar de toestand van het dak, althans aan [geïntimeerden] mededeling te doen van de mogelijke gebreken. Dat [appellant 1] een makelaar had ingeschakeld doe daar niet aan af, nu hetgeen deze al dan niet mededeelt voor rekening van [appellant 1] komt. Gezien het voorgaande is bewijslevering niet aan de orde.
4.4.10. Reeds hierom faalt grief 4.
4.4.11 Grief 5 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank in r.o. 4.12. dat, nu tijdige nakoming blijvend onmogelijk is een ingebrekestelling als bedoeld in artikel 13 van Pro de koopovereenkomst niet nodig is en, nu [appellanten] geen gevolg hebben gegeven aan de sommatie van [geïntimeerden] om aansprakelijkheid te erkennen, [geïntimeerden] gerechtigd zijn op grond van artikel 6:74 schadevergoeding Pro te vorderen.
Volgens [appellanten] had aan hen de kans moeten worden geboden om de woning te herstellen en hadden zij conform artikel 13 van Pro de koopovereenkomst in gebreke gesteld behoren te worden.
4.4.12. [geïntimeerden] hebben de rechtbank in haar redenering gevolgd.
4.4.13. In beginsel is het gebrek in de nakoming van de verplichting van [appellanten] om een pand te leveren dat ten tijde van die levering voldoet aan de conformiteiteisen in zoverre voor herstel vatbaar, dat de gebreken aan het dak kunnen worden gerepareerd. In zoverre was nakoming dus niet blijvend onmogelijk in de zin van artikel 6:74 lid 2 BW Pro. Nu van [geïntimeerden], daar zij het onroerend goed reeds kort na de levering in gebruik genomen hebben, niet kan worden gevergd dat zij de verkoper tot herstel (doen herstellen) van de reeds aan koper geleverde woning toelaten, treedt het verzuim van [appellanten] zonder ingebrekestelling in. [vgl HR 4 februari 2000, NJ 2000, 258 Kinheim/Pelders].
Het bepaalde in artikel 13 van Pro de koopovereenkomst doet daar niet aan af.
4.4.14. Grief 6 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank in r.o. 4.13 dat onverkort dient te worden uitgegaan van de door deskundige Beeren begrote schade.
Volgens [appellanten] zijn in dit geding drie schaderapporten ingebracht en wordt in ieder van de rapporten van een ander schadebedrag uitgegaan. Het betreft het rapport van [expertisebureau A] [bedoeld zal zijn een ander, namelijk door [koopmakelaar] uitgebracht rapport; hof], waarin een bedrag voor reparatie en vervangingskosten van € 25.690,69 inclusief btw wordt genoemd. Het rapport van Achmea waarin een bedrag van € 11.500 inclusief btw voor vervanging dakbeschot/isolatie/gording en plafond wordt genoemd en het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige E.J.M. Beeren waarin een bedrag van € 37.189, 00 inclusief btw voor sloop, timmerwerken, electra en loodgieteres werken wordt genoemd. Zonder nadere motivering is het volgens [appellanten] onbegrijpelijk waarom de rechtbank van het hoogste schadebedrag uitgaat. Bepaalde kosten, zoals voor herstelwerkzaamheden aan de zinken goot aan de rechter zijgevel zouden niet noodzakelijk zijn, nu een normaal gebruik van de woning ook zonder het desbetreffende herstel mogelijk is. Leidingwerk in de achterste kamer zou niet aan hen in rekening gebracht kunnen worden omdat deze werkzaamheden niet noodzakelijk zijn voor herstel aan het dak en de woning door [geïntimeerden] compleet gestript zou worden, terwijl om laatst genoemde reden ook het schrootjesplafond niet aan hen in rekening gebracht zou kunnen worden. Het herstel aan de looddekking van de schoorsteen zou niet aan [appellanten] in rekening gebracht kunnen worden, nu de looddekkingen binnen de marge zouden zijn. Voorts zou het rapport van Beeren onvoldoende zijn gespecificeerd. Het herstel van het dak zou verder dan noodzakelijk gaan en [geïntimeerden] zouden een kwalitatief beter dak krijgen dan zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Voorts zou geen rekening zijn gehouden met verrekening van nieuw voor oud, hetgeen gezien de omstandigheid dat het een woning van 35 jaar oud betreft wel zou moeten, noch zou rekening gehouden zijn met een verlaagd btw tarief.
4.4.15. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat het rapport van [expertisebureau A] slechts ter indicatie van een offerte is gemaakt en dat het rapport van Achmea ten behoeve van de rechtsbijstandverzekering is opgesteld. Aan het rapport van Beeren zou een veel uitgebreider onderzoek zijn vooraf gegaan. Het rapport zou leidend moeten zijn voor de vaststelling van de schade.
Voorts hebben zij aangevoerd dat het nooit de bedoeling is geweest de woning compleet te strippen en dat van een dakrenovatie nooit sprake is geweest.
Ten aanzien van de verrekening nieuw voor oud hebben zij zich aangesloten bij het oordeel van de rechtbank dat de verrijking beperkt is en daarom niet in aanmerking hoeft te worden genomen.
Ten aanzien van het btw tarief is opgemerkt dat de rechtbank geen rekening met een verlaagd tarief heeft kunnen houden, nu op het moment dat de schade ontstond geen sprake was van een verlaagd btw tarief.
4.4.16. De door deskundige E.J.M. Beeren gemaakte begroting van de kosten nodig voor herstel van de gebreken aan het dak als weergegeven in zijn rapport d.d. 25 mei 2009, komt het hof overtuigend voor. Het door [appellanten] gemaakte bezwaar dat deze kosten substantieel hoger zijn dan waar het rapport van [expertisebureau A] vanuit gaat treft geen doel. Zowel het rapport van [expertisebureau A] als het mogelijk bedoelde rapport van [koopmakelaar] gaat uit van een kleiner te repareren dakoppervlak dan het rapport van Beeren. In het rapport van [expertisebureau A] wordt uitgegaan van 80 vierkante meter, in het rapport [koopmakelaar] van 151 vierkante meter, terwijl in het rapport van Beeren van 210 vierkante meter wordt uitgegaan.
Het bezwaar van [appellanten] dat herstelwerkzaamheden aan de zinken goot aan de rechter zijgevel niet noodzakelijk zijn, nu een normaal gebruik van de woning ook zonder het desbetreffende herstel mogelijk is treft geen doel, reeds omdat het bezwaar geen voldoende gemotiveerde betwisting van de juistheid van de zienswijze van Beeren, dat deze goot uitgericht dient te worden, inhoudt.
Ten aanzien van de bezwaren dat het leidingwerk niet noodzakelijk is voor herstel van het dak en de looddekking binnen de marge zou vallen, geldt dat deze geen doel treffen. Zij bevatten geen voldoende gemotiveerde betwisting van de juistheid van de zienswijze als neergelegd in het deskundigenrapport van E.J.M. Beeren. Volgens genoemd rapport is de looddekking niet voldoende om inwatering uit te sluiten en betreft het leidingwerk, een kleine post, werkzaamheden, die dienen te worden verricht voordat het plafond gesloten wordt.
De bezwaren dat het leidingwerk en het schrootjes plafond niet in rekening gebracht mogen worden, omdat de woning compleet zou worden gestript, treffen evenmin doel. Mede gezien de betwisting van [geïntimeerden] dat de woning geheel zou worden “gestript”, zijn deze bezwaren niet voldoende concreet onderbouwd.
Ook het bezwaar dat het deskundigenrapport van E.J.M. Beeren onvoldoende is gespecificeerd treft geen doel. In het rapport wordt duidelijk genoemd wat de begrote kosten zijn voor onderscheidenlijk sloopwerken, timmerwerken, electra en loodgieterswerken. De genoemde werkzaamheden zijn voorts gespecificeerd. Dat niet aan iedere specificatie een afzonderlijke prijs is gekoppeld, maakt niet dat [appellanten], zoals zij stellen, zich niet zouden kunnen weren.
Ten aanzien van het standpunt van [appellanten] dat het herstel van het dak verder gaat dan noodzakelijk en [geïntimeerden] een kwalitatief beter dak zouden krijgen dan zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten, overweegt het hof als volgt. [geïntimeerden] dienen in een positie te worden gebracht die bij correcte nakoming zou hebben bestaan. Volgens het rapport zijn minimaal vijf jaar geleden al herstelwerkzaamheden aan het dak verricht en is de vervorming van de dakplaat ca 5-10 jaar na de oplevering van de woning aangevangen. Dit terwijl de dakconstructie normaal een levensduur gelijk aan het casco, zijnde 100 jaar heeft. Als oorzaken van de gebreken aan het dak worden genoemd:
"a) onjuiste materiaalkeuze van het dakbeschot (spaanplaat) met als gevolg (…) deformatie van de beplating (zwelling/doorbuiging met uiteindelijk resultaat breken) (…) onvoldoende ventilatie met name direct onder de nok.
(…)
b) extra vervorming in dakvlak (dus ook dakpannen) welke leidt tot
(…) verhoogde kans op lekkage
c) Condenswater (…) Geen ventilatie tussen de isolatie en dakbeschot aangetroffen met als gevolg dat het dauwpunt (overgang van gas naar waterdamp) in de constructie cq dakbeschot terecht komt (…)."
Volgens het rapport is dak herstel niet mogelijk
"anders dan een nieuw dakbeschot met isolatie aan te brengen. Verder zal o.a. het dak geheel uitgericht moeten worden, 4 stuks gordingen vervangen, stormankers aangebracht moeten worden, 6 stuks liplasverbeteringen worden aangebracht, loodindekkingen worden hersteld en stalen H-balkje vervangen moeten worden (…)"
Het door het deskundigenrapport geadviseerde herstel gaat niet verder dan wat [geïntimeerden] mochten verwachten ten aanzien van eigenschappen die voor normaal gebruik van de onderhavige woning noodzakelijk zijn.
Het hof zal voor de kosten van herstel van het deskundigenrapport uitgaan. Aftrek van nieuw voor oud is gezien het voorgaande niet aan de orde, evenmin aftrek in verband met een verlaagd btw tarief, nu niet is komen vast te staan dat op het moment dat de schade ontstond van gesteld verlaagd btw tarief sprake was.
Voor zover de kosten van herstel de waardevermindering van het dak door de verzakkingen te boven gaan, geldt dat dit een opgedrongen herstel betreft waarvoor aftrek wegens nieuw voor oud niet op zijn plaats is.
4.4.17. Gezien het voorgaande faalt grief 6.
4.4.18. Met grief 7 voeren [appellanten] aan dat de verplichting tot schadevergoeding dient te worden verminderd op grond van eigen schuld van [geïntimeerden], nu dezen verzuimd zouden hebben voldoende onderzoek te verrichten.
4.4.19. [geïntimeerden] hebben betwist dat sprake is van eigen schuld, nu zij niet hebben verzuimd voldoende onderzoek te verrichten.
4.4.20. Het hof heeft geoordeeld dat [appellant 1] zijn mededelingsplicht heeft geschonden en onder 4.4.5. dat geen sprake is van schending van een onderzoekplicht aan de zijde van [geïntimeerden]. Gezien het voorgaande geldt dat voor een beroep op eigen schuld van [geïntimeerden] wegens schending van een onderzoekplicht geen grond bestaat.
4.4.21. Met de grieven 8 en 9 richten [appellanten] zich tegen het oordeel van de rechtbank dat een bedrag van € 3.295,47 als redelijke kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid voor vergoeding door [appellanten] in aanmerking komt.
4.4.22. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat bedoeld bedrag van € 3.295,47 de som is van de hierna te noemen bedragen die allen in het kader van de vaststelling van de schade en aansprakelijkheid zijn gemaakt. Het betreft:
- € 319,76 Thuis & Partners advocaten, periode 7 maart 2008 - 2 mei 2008, werkzaam heden ten behoeve van het deskundigenrapport van Beeren.
- € 232,05 [expertisebureau A], 17 oktober 2007 dak inspectie inclusief rapport
- € 1.368,50 [koopmakelaar], 23 oktober 2007 proces-verbaal van toestand van het dak
- € 714,00 [C.] 1 november 2007 bijstand i.v.m. benoemen deskundige
- € 661,16 [C.] 2 februari 2008 bijstand i.v.m. benoemen deskundige
4.4.23. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] voornoemde kosten niet hadden hoeven maken wanneer [appellanten] mededeling van de gebreken aan het dak zouden hebben gedaan. Het hof acht het redelijk dat [geïntimeerden] derden hebben ingeschakeld ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid. Nu de kosten het hof niet bovenmatig voorkomen en zij in het licht van het door [geïntimeerden] gestelde niet voldoende concreet zijn betwist als kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid, komen deze kosten ook gezien de hoogte daarvan als redelijke kosten voor vergoeding door [appellanten] in aanmerking. De grieven 8 en 9 falen.
4.4.24. Met grief 10 richten [appellanten] zich tegen het oordeel van de rechtbank dat het salaris van de advocaat op € 3.129,00 dient te worden vast gesteld.
Dienaangaande overweegt het hof dat dit oordeel van de rechtbank conform het liquidatietarief van de rechtbank is. Grief 10 faalt.
Het incidentele appel
4.5.1. Als gezegd hebben [geïntimeerden] in incidenteel appel een grief aangevoerd tegen de bewijslevering zoals deze besloten ligt in het mondelinge tussenvonnis. Met deze grief betogen zij dat de rechtbank, nu in de koopovereenkomst een expliciete garantie is opgenomen dat de gekochte woning die eigenschappen bezit die voor gebruik als woonhuis voor eigen bewoning nodig zijn, terwijl dit niet het geval was, hen ten onrechte te bewijzen heeft opgedragen dat [appellant 1] voor de koop van de woning door [geïntimeerden] wist van de verzakking van het dak: de vordering had direct zonder bewijsopdracht moeten worden toegewezen.
Zoals hiervoor reeds overwogen dient bezien te worden of [geïntimeerden] nog belang hebben bij behandeling van deze incidentele grief.
Nu alle grieven in het principaal appel falen en het hof in zoverre het vonnis zal bekrachtigen, hebben [geïntimeerden] bij deze incidentele grief geen belang.
5. De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel appel
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep van de rechtbank Maastricht van 10 november 2010;
veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep in principaal appel, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] worden begroot op € 649,00 aan verschotten en op € 1.631,00 aan salaris advocaat;
verwerpt het beroep in incidenteel appel;
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, P.M.A. de Groot-van Dijken en Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 juli 2012.