Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.094.718
arrest van de zevende kamer van 31 juli 2012
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. R.A. Knopper,
tegen:
STICHTING WOONINC.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. C.G. Bunge,
op het bij exploot van dagvaarding van 20 september 2011 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, gewezen vonnis van 7 juli 2011 tussen appellant – huurder – als gedaagde en geïntimeerde – verhuurster – als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 733059, rolnr. 11-43)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft huurder een productie overgelegd, drie grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot ontzegging aan verhuurster van haar vorderingen, met veroordeling van verhuurster in de kosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft verhuurster een productie overgelegd en de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben ieder nog een akte genomen, waarbij huurder nog een productie in het geding gebracht heeft.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
i. Huurder huurt sinds 16 augustus 1996 de standplaats met berging aan de [straatnaam] nummer [huisnummer] te [woonplaats] van verhuurster en haar rechtsvoorgangster.
ii. Huurder heeft regelmatig de huur te laat betaald.
iii. Op 17 augustus 2010 heeft de politie in de berging van het gehuurde een hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld. Er werden 224 hennepplanten, 25 assimilatielampen, 3 dompelpompen en diverse andere attributen voor een hennepkwekerij aangetroffen.
4.2. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis op vordering van verhuurster onder meer de huurovereenkomst van partijen ontbonden, huurder veroordeeld tot ontruiming van de woning en verhuurster gemachtigd de woning te doen ontruimen.
4.3. Huurder is het met deze uitspraak niet eens en is ervan in hoger beroep gekomen.
In grief I stelt hij dat de kantonrechter ten onrechte geen of onvoldoende gewicht heeft toegekend aan het feit dat hij niet wist van de hennepkwekerij.
In grief II stelt hij dat de kantonrechter ten onrechte voorbij gegaan is aan zijn stelling dat verhuurster hem nooit heeft gewaarschuwd voor de mogelijke consequenties van het hebben van een hennepkwekerij.
In grief III stelt hij dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat het woonbelang van huurder niet zwaarder weegt dan het belang van verhuurster om tegen te gaan dat in het gehuurde een hennepplantage wordt opgezet.
4.4. Huurder heeft in appel geen grieven gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. Zijn grieven zien alle drie op het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.5. Als in hoger beroep niet weersproken staat vast dat huurder in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten door regelmatig de huur te laat te betalen en door een hennepkwekerij in het gehuurde te laten exploiteren, waarvan de elektrische installatie heeft gezorgd voor een gevaarlijke situatie. Huurder is aldus in ernstige mate tekortgeschoten in het nakomen van zijn verplichtingen als huurder. Een tekortkoming aan de kant van de huurder geeft in beginsel aanspraak aan de verhuurder op ontbinding van de overeenkomst; dat is slechts anders in de in art. 6:265 lid 1 BW Pro omschreven uitzonderingssituatie(s), of in (andere) gevallen waarin het beroep op ontbinding als kennelijk disproportioneel, en daarmee als misbruik, mag worden gekwalificeerd.
4.6. Huurder heeft gesteld dat zich in deze een uitzonderingssituatie als hiervoor bedoeld voordoet en heeft daartoe aangevoerd dat hij niet wist van de hennepkwekerij, dat verhuurder hem nooit heeft gewaarschuwd voor de mogelijke consequenties van het hebben van een hennepkwekerij en dat hij, gelet op zijn gezondheidstoestand, het best gedijt in zijn vertrouwde omgeving waar hij omringd wordt door zijn familie. Verhuurster heeft, zo stelt huurder, aangegeven dat huurder niet op een ander woonwagenkamp zal kunnen wonen. Het belang bij voortzetting van de huurovereenkomst is daarom heel groot, aldus huurder.
4.7. Het hof overweegt dienaangaande het volgende.
4.7.1. In het midden kan blijven of huurder wist van de hennepkwekerij en de elektrische
installatie, omdat hij naar het oordeel van het hof, ook als hij niets hiervan wist, tekortgeschoten is in zijn zorgplicht zich als een goed huurder te gedragen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde. Naar eigen zeggen heeft huurder immers een onbekende, die hij slechts een aantal keren in het café had ontmoet, met ingang van 1 juni 2010 de door hem gehuurde berging laten gebruiken en is hij twee weken later op vakantie gegaan tot
19 augustus 2010. Door in deze periode een ander marginaal toezicht te laten houden en zich niet zelf van een rechtmatig gebruik te vergewissen, heeft huurder zijn plicht verzaakt te voorkomen dat de onbekende die hij het gebruik van de berging had gegeven daarmee overlast of schade veroorzaakte. Daarom zou de omstandigheid dat huurder niet van de hennepkwekerij en de elektrische installatie op de hoogte was – als het hof deze aannemelijk zou achten – nog geen reden zijn een uitzonderingssituatie als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW Pro aan te nemen. Het hof verwerpt om die reden ook het aanbod van huurder te bewijzen dat de hennepkwekerij is opgezet tijdens zijn vakantie. De feiten die huurder wil bewijzen, hebben geen invloed op de beslissing van de zaak.
4.7.2. De verplichting voor de huurder zich te gedragen als een goed huurder ten aanzien van het gebruik van het gehuurde bestaat ongeacht of gewaarschuwd is voor de gevolgen van het verzaken van die plicht. Daarnaast wordt huurder geacht uit berichtgeving in de media bekend te zijn met het feit dat het exploiteren van een hennepkwekerij in woonruimten niet is toegestaan en dat woningcorporaties zoals verhuurster streng daartegen optreden.
4.7.3. Het hof acht aannemelijk dat een ontruiming, zeker gezien zijn gezondheidstoestand, voor huurder ingrijpend is, maar is van oordeel dat het belang van huurder bij voortzetting van de huur niet opweegt tegen het belang van verhuurster bij het voorkomen van misbruik van haar woningbestand en handhaving van het door haar gevoerde beleid om de exploitatie van hennepkwekerijen in haar huurwoningen te ontmoedigen. Door huurder is ook niet gesteld dat ontruiming van de woning tot een acute noodtoestand zal leiden in die zin dat op geen enkele wijze vervangende woonruimte (bijvoorbeeld door tijdelijke inwoning bij anderen) of opvang beschikbaar is. Voorts is het op de eerste plaats de verantwoordelijkheid van huurder zélf om eventuele nadelige effecten van de ontruiming voor zichzelf zoveel mogelijk te beperken en passende maatregelen te treffen, zo nodig door inschakeling van hulpverlenende instanties.
4.8. Uit het voorgaande volgt dat de verhuurster aanspraak heeft op ontbinding van de huurovereenkomst en dat er geen sprake is van een uitzonderingssituatie als omschreven in artikel 6: 265 lid 1 BW. De grieven van huurder falen.
De eindconclusie is dan dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. Het hof merkt hierbij op dat in het bestreden vonnis geen datum van ontruiming is genoemd. Het hof stelt vast dat in eerste aanleg is verzocht de huurder te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis.
Huurder dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt huurder in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van verhuurster worden begroot op € 649,- aan verschotten en op € 1.341,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager en
I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 31 juli 2012.