Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Derde meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 11/00757
Uitspraak op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Y,
hierna: de Heffingsambtenaar,
en het incidenteel hoger beroep van
de heer X, wonende te Y,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 27 oktober 2011, nummer AWB 11/867 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de Heffingsambtenaar,
betreffende de bij in één geschrift vervatte beschikkingen voor de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) vastgestelde waarde van de onroerende zaak, gelegen aan A-straat 26, benedenverdieping, te Y (hierna: de benedenverdieping) en van de onroerende zaak, gelegen aan A-straat 26, bovenverdieping, te Y (hierna: de bovenverdieping), per de waardepeildatum 1 januari 2009 voor het tijdvak van 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 en de tegelijkertijd in genoemd geschrift bekendgemaakte, ter zake van de benedenverdieping en van de bovenverdieping voor het jaar 2010 opgelegde aanslagen in de onroerende zaakbelastingen (hierna: de aanslag, dan wel de aanslagen).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende zijn met dagtekening 27 februari 2010 de beschikking voor de benedenverdieping met een vastgestelde waarde van € 542.000 en voor de bovenverdieping met een vastgestelde waarde van € 399.000 gezonden en de aanslag voor elk van deze onroerende zaken ten bedrage van (€ 840 + € 537 =) € 1.377 respectievelijk € 618 opgelegd. Na tegen de bij de beschikkingen vastgestelde waarde en de aanslagen in één geschrift vervat gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij de in één geschrift verenigde uitspraken de bij beschikkingen vastgestelde waarde verminderd voor de benedenverdieping tot een bedrag van € 514.000 en voor de bovenverdieping tot een bedrag van € 367.000 en de aanslag voor elk van deze onroerende zaken verminderd tot een bedrag van (€ 796 + € 509 =) € 1.305 respectievelijk € 568.
1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in één geschrift vervat in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de bij de beschikkingen vastgestelde waarde en de aanslagen verminderd en vergoeding van proceskosten en griffierecht gelast.
1.3. Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar heeft het incidentele hoger beroep beantwoord.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 1 juni 2012 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.
1.6. Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.7. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1. Op 5 januari 1999 is aan belanghebbende tegen een koopprijs van, omgerekend, € 771.426 het vrijstaande kantoorpand met garage, ondergrond, erf en tuin gelegen te Y, aan de A-straat 26 in eigendom geleverd. Ten tijde van de levering werd het kantoorpand met een huurovereenkomst voor tien jaar verhuurd aan een makelaar, die drie jaar later failliet is gegaan. Aansluitend heeft belanghebbende te kampen gehad met leegstand van het kantoorpand, omvattend de onderhavige onroerende zaken.
2.2. De onderhavige onroerende zaken betreffen een aan de rand van het centrum van de gemeente Y gelegen bedrijfsverzamelgebouw, bestaande uit de begane grond en een verdieping met kantoor/praktijkruimte van ieder in totaal ongeveer 558 m2 aan oppervlakte, welke vanaf circa 16 m2 per ruimte te huur is. Er is eigen parkeergelegenheid, die deels via overpad van het naastgelegen perceel, dat bij belanghebbende in eigendom is, bereikbaar is.
2.3. De begane grond en een gering deel van op de bovenverdieping gelegen ruimten zijn verhuurd aan een drietal huurders. Er is sprake van een huurovereenkomst per 1 januari 2009 voor de begane grond met een looptijd van twee jaar, met een optie de huurtermijn te verlengen, aangegaan ten behoeve van medische beroepsbeoefenaren tegen een jaarhuur van € 46.752. Voorts is voor de verdieping een huurovereenkomst voor een jaar per 1 september 2009 afgesloten voor een kantoorruimte van circa 18 m2, met de optie de huurtermijn te verlengen en een per 1 december 2009 voor een jaar aangegane huurovereenkomst voor een ruimte van ongeveer 50 m2, met de optie de huurtermijn te verlengen. De jaarhuur voor de twee ruimtes op de verdieping is overeengekomen voor een bedrag van, tezamen, € 7.480.
Het verhuurde deel van het onder 2.1 vermelde kantoorpand heeft de Heffingsambtenaar in de bestreden beschikking aangeduid met benedenverdieping. Het niet verhuurde deel van de verdieping heeft hij in de bestreden beschikking aangeduid met bovenverdieping.
2.4. Belanghebbende heeft offertes ingebracht betreffende het vervangen van de verwarmingsinstallatie en de luchtbehandelingskast, het aanbrengen van een airco-installatie, het aanpassen en verbeteren van de elektrische installatie en onderhoudswerkzaamheden betreffende de onderhavige onroerende zaken. Voorts heeft belanghebbende een nota van 24 juli 2010 verstrekt betreffende het aanbrengen van screendoeken voor de ramen van de onderhavige onroerende zaken.
2.5. Belanghebbende heeft overgelegd een betalingsbewijs en een factuur van 28 februari 2011 van B te Y met als onderwerp het verrichten van een taxatie op de onroerende zaken A-straat 26 te Y. Deze factuur bedraagt € 1.085,28, inclusief omzetbelasting, en is gespecificeerd in honorarium ad € 894, kosten kadastrale inzage ad € 18 en omzetbelasting ad € 173,28. Voorts heeft hij overgelegd een factuur van 21 januari 2012 van C te D ten bedrage van € 333,20, inclusief omzetbelasting, met de omschrijving advieskosten inzake uw procedure in hoger beroep en gespecificeerd als vier uren à € 70, zijnde € 280.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
I. Zijn de bij de beschikking vastgestelde waarde van de benedenverdieping en van de bovenverdieping op het juiste bedrag vastgesteld en zijn de, op basis van elk van die waarde vastgestelde, aanslagen naar het juiste bedrag opgelegd.
II. Dient aan belanghebbende tot de onder 2.5 vermelde factuurbedragen een vergoeding voor de aan hem in rekening gebrachte kosten te worden toegekend?
Belanghebbende beantwoordt de eerste vraag ontkennend en de tweede vraag bevestigend. De Heffingsambtenaar is de tegengestelde opvatting toegedaan.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3. Belanghebbende concludeert, primair, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vermindering van de bij de beschikkingen vastgestelde waarde voor de onderhavige onroerende zaken, tezamen, tot een bedrag van € 596.000 en vergoeding van de onder 2.5 vermelde facturen en, subsidiair, tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep.
4. Gronden
Ten aanzien van het geschil
Vraag I
4.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Krachtens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet die waarde worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de door hem verdedigde waarde van de onderhavige onroerende zaken, heeft deze waarden bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de relevante huurprijs (bruto huurwaarde) te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor.
4.3.1. Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarden heeft de Heffingsambtenaar van de onderhavige onroerende zaken een taxatierapport overgelegd dat naar aanleiding van belanghebbendes beroep bij de Rechtbank in opdracht van de Heffingsambtenaar is opgemaakt op 12 juli 2011 door de heer E, WOZ-gediplomeerd taxateur (hierna: het rapport E1). In het rapport E1 is vermeld dat de taxatie kantoren betreft en dat bij de taxatie rekening is gehouden met alle factoren die op de waarde van invloed kunnen zijn. Volgens het rapport E1 bedraagt de per de waardepeildatum vast te stellen waarde van de benedenverdieping een bedrag van € 537.000, gebaseerd op een huurwaarde van € 53.794 en een kapitalisatiefactor van 10, en die waarde van de bovenverdieping een bedrag van € 367.000, gebaseerd op een berekende huurwaarde van € 36.750 en een kapitalisatiefactor van, eveneens, 10. In het rapport E1 zijn opgenomen de berekeningen van deze getaxeerde waarden en de daarbij per onroerende zaak gehanteerde cijfermatige gegevens zijnde, naast de reeds genoemde huurwaarde, de berekende herbouwwaarde, de berekende exploitatiekosten als percentage van de herbouwwaarde of van de huurwaarde, de rendementbepaling en de berekening van de kapitalisatiefactor.
Het rapport E1 bevat gegevens van twee vergelijkingsobjecten, zijnde het kantoorpand gelegen aan de F-straat 21a te Y (hierna: het kantoorpand te Y) en het kantoorpand gelegen aan de G-straat 87 te D (hierna: het kantoorpand te D). Van het kantoorpand te D is een verkoopprijs per 29 april 2009 ten bedrage van € 310.000 vermeld. Van het kantoorpand te Y is geen verkoopprijs bekend. Voorts zijn vermeld de cijfermatige gegevens van de vergelijkingsobjecten, zijnde de berekende herbouwwaarde, de economische huurwaarde, de berekende exploitatiekosten en de berekening van de kapitalisatiefactor van het kantoorpand te Y op 10,6 en van het kantoorpand te D op 10,2.
Verder is het rapport E1 voorzien van foto's van de onderhavige onroerende zaken en van de vergelijkingsobjecten en zijn bijgevoegd belanghebbendes verhuurpresentatie 2011 van de onderhavige onroerende zaken met een tweetal foto's en het door belanghebbende op 22 december 2009 aan de Heffingsambtenaar verstrekte Inlichtingenformulier (ver)huurinformatie niet-woningen en de drie onder 2.3 vermelde huurovereenkomsten.
4.3.2. In het rapport E1 is een reactie op het hierna onder 4.4 vermelde door belanghebbende ingebrachte rapport B gegeven. Deze reactie behelst dat uit genoemd rapport een te lage kapitalisatiefactor volgt en dat de rendementbepaling onjuist is. De opname in het rapport B van de post achterstallig onderhoud wordt voorbarig genoemd, omdat er zonder het plegen van enig onderhoud in het jaar 2010 verhuurd is. Verder wordt opgemerkt dat van de in het rapport B opgenomen lijst van zesentwintig kantoorpanden van de zogenoemde Uitwisseling Overzicht Objecten de huurcijfer gegevens van veertien panden bruikbaar zijn. In de brief van 5 april 2011 van de Heffingsambtenaar aan belanghebbende is opgenomen dat taxateur E1 de hiervoor bedoelde lijst een niet gescreend overzicht acht en daardoor niet rechtstreeks bruikbaar is voor de waardebepaling van de onderhavige onroerende zaken.
4.4. Belanghebbende bestrijdt de waardebepaling en verwijst naar het ter zake van zijn beroep bij de Rechtbank ingebrachte taxatierapport van 25 februari 2011 in opdracht van belanghebbende opgemaakt door de heer H, zie onder 1.5, verbonden aan B te Y (hierna, evenals onder 4.3 aangeduid als: het rapport B), waarin de onderhavige zaken tezamen (in het rapport B vermeld als: het object) als één geheel zijn gewaardeerd op een bedrag van € 596.000 en een foto van het object is opgenomen. In het rapport B is vermeld, dat de taxatie van het object bedoeld is om de waarde in het economisch verkeer per de waardepeildatum 1 januari 2009 vast te stellen, dat het object een kantoorbestemming heeft en is opgenomen en bezichtigd op 15 februari 2011. Voorts is het object omschreven als gebouwd in de jaren '70 van de vorige eeuw en opgetrokken in metselwerk, voorzien van aluminium kozijnen en met een platdakconstructie met een bitumineuze dakbedekking. Verder is opgenomen dat de begane grond enkele jaren geleden door de huidige huurder is gemoderniseerd, welke verbouwing bij de taxatie buiten beschouwing is gelaten, en dat de kantoren op de verdieping gedateerd zijn en modernisering behoeven. Bij het rapport B zijn vier bijlagen gevoegd. Twee bijlagen zijn de kadastrale gegevens en kadastrale kaart van het object. De derde bijlage is de berekening van de getaxeerde waarde met de daarbij gehanteerde cijfermatige gegevens zijnde de te realiseren huurwaarde, de berekende exploitatiekosten en een post achterstallig onderhoud ten bedrage van € 250.000. De vierde bijlage is een lijst Uitwisseling Overzicht Objecten met daarin vermeld van zesentwintig kantoorpanden gelegen in de gemeente Y de gegevens over de gerealiseerde huurprijs per tijdvak en per oppervlak, over die oppervlaktes en over de leegstand van die kantoorpanden in de jaren 2007 tot en met 2009.
In de brief van 11 april 2011 betreffende de uitgevoerde taxatie merkt genoemde heer H op dat de post achterstallig onderhoud in de waardeberekening eigenlijk de voor de verhuur noodzakelijke modernisering van het object behelst.
4.5. De Rechtbank heeft, na te hebben overwogen dat de bewijslast met betrekking tot de aan de onderhavige onroerende zaken vastgestelde waarde op de Heffingsambtenaar rust, geoordeeld dat de Heffingsambtenaar met het rapport E1 deze waarden niet aannemelijk heeft gemaakt. De Rechtbank is van oordeel dat de beide in het rapport E1 genoemde vergelijkingsobjecten niet als zodanig kunnen dienen, omdat van het kantoorpand te Y geen verkoopprijs bekend is en het kantoorpand te D een aanzienlijk betere uitstraling heeft dan de onderhavige onroerende zaken. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar, naar het oordeel van de Rechtbank, onvoldoende rekening gehouden met de parkeersituatie bij de onderhavige onroerende zaken. Vervolgens heeft de Rechtbank geoordeeld dat belanghebbende, met hetgeen hij heeft aangevoerd, de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Het voorgaande heeft de Rechtbank ertoe gebracht als volgt te beslissen, waarbij de onderhavige onroerende zaken, tezamen, worden aangeduid als de kantoren en de Rechtbank als rechtbank:
"2.9. Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de kantoren op de waardepeildatum op geen van de door beide taxateurs geschatte waarden juist kan worden geacht. Nu in het geding de waarde van de kantoren niet aannemelijk is geworden, bepaalt de rechtbank de waarde op waardepeildatum van de benedenverdieping op € 438.000 en de waarde van de bovenverdieping op € 312.000.".
4.6. Partijen bestrijden in hoger beroep de door de Rechtbank bepaalde waarden. Het Hof kan zich, eveneens, niet aansluiten bij dit oordeel van de Rechtbank, omdat een motivering van de door de Rechtbank bepaalde waarden ontbreekt, zie het arrest van de Hoge Raad van 6 oktober 2006, nr 41.037, LJN: AY9493, BNB 2007/28, waarin is overwogen:
"3.1. Het Hof heeft overwogen dat het - gelezen de stukken van partijen, gehoord partijen ter zitting, en in aanmerking genomen de wijze waarop zij de juistheid van elkaars standpunten hebben bestreden - niet de overtuiging heeft gekregen dat het taxatierapport van de ene partij een betere benadering vormt van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak dan die van de andere partij.
3.2. Vervolgens heeft het Hof geoordeeld dat het (...) de waarde vaststelt op het gemiddelde van (...) afgerond € 17.390.000.
3.3. Dat oordeel wordt in cassatie terecht bestreden. In(...) een geval als onder 3.1 bedoeld, (...) moet de rechter zelf - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - komen tot een vaststelling van de waarde, welke niet noodzakelijkerwijs hoeft uit te komen op het gemiddelde. Indien het oordeel niet gebaseerd is op die onjuiste rechtsopvatting, ontbreekt elke motivering voor de door het Hof vastgestelde waarde. 's Hofs uitspraak is mitsdien niet naar de eis der wet met redenen omkleed.".
4.7. In hoger beroep zal het Hof doen wat de Rechtbank had behoren te doen en de juistheid van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden beoordelen en deze, zo nodig, gelet op het arrest van 15 januari 2010, nr 07/13305, LJN: BK9136, BNB 2010/80, in goede justitie, opnieuw vaststellen. In dit arrest heeft de Hoge Raad overwogen:
"5.2. (...) Waardebepaling in goede justitie leent zich slechts in beperkte mate voor motivering. Het Hof heeft zijn beslissing gemotiveerd onder verwijzing naar hetgeen over en weer door partijen is aangevoerd. Gelet op het debat van partijen over de waarde van het object en de - beperkte - beschikbare feitelijke gegevens, was het Hof kennelijk, en niet onbegrijpelijk, van oordeel dat een verdere onderbouwing niet goed mogelijk was. Onder die omstandigheden was het Hof niet gehouden zijn schatting nader te motiveren.".
4.8. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden verwijst de Heffingsambtenaar in hoger beroep naar het rapport E1 en brengt hij een aanvulling op het rapport E1 van 6 december 2011 (hierna: het aanvullende rapport E1) in. In het aanvullende rapport E1 worden gegevens van twee vergelijkingsobjecten, met van elk een foto, aangevoerd, zijnde het kantoorgebouw gelegen aan de J-straat 1 te K (hierna: het gebouw te K), waarvan een verkoopprijs per 30 oktober 2009 ten bedrage van € 300.000 bekend is, en het bedrijfspand gelegen aan de L-straat 2 te Y (hierna: het bedrijfspand te Y), waarvan een verkoopprijs per 1 april 2008 ten bedrage van € 1.125.000 is vermeld. De twee aanvullende vergelijkingsobjecten worden aangevoerd ter onderbouwing van de bij de waardering van de onderhavige onroerende zaken gehanteerde kapitalisatiefactor van 10. Voor het gebouw te K wordt deze factor op 10,6 berekend en voor het bedrijfspand te Y op 11,8. Van deze vergelijkingsobjecten zijn vermeld de cijfermatige gegevens, zijnde de berekende herbouwwaarde, de economische huurwaarde, de berekende exploitatiekosten en de berekening van de kapitalisatiefactor.
Het aanvullende rapport E1 bevat voorts gegevens over de parkeermogelijkheden bij de onderhavige onroerende zaken en bij alle vier door genoemde taxateur E1 aangevoerde vergelijkingsobjecten, alsmede de conclusie dat bij alle panden wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm. Van alle in de rapporten E1 vermelde panden zijn foto's betreffende de parkeermogelijkheden bijgevoegd.
4.9. Belanghebbende bestrijdt de waardebepaling door de Heffingsambtenaar en beroept zich op het rapport B. Verder handhaaft belanghebbende zijn stellingen dat er sprake is van gedateerdheid van de onderhavige onroerende zaken en van achterstallig onderhoud, hetgeen hij onderbouwt met een dertigtal foto's en de onder 2.4 vermelde offertes. Daarnaast overlegt belanghebbende een e-mailbericht van een taxateur waarin is vermeld dat na bestudering van de stukken de taxatie vastgelegd in het rapport B wordt bevestigd. Verder wijst belanghebbende op een brief van 20 januari 2012 met bijlage van genoemde heer H van B te Y (hierna: de brief B) met een reactie op het aanvullende rapport E1. In de brief B wordt bestreden dat de in het aanvullende rapport E1 opgevoerde vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaken. Het gebouw te K is een solitair kantoorgebouw, dat voor meerdere doeleinden, waaronder woningbouw, aanwendbaar is, dat is gelegen op een ruim perceel en in een kern waar nagenoeg geen kantoorruimte beschikbaar is. Het bedrijfspand te Y is een modern vrijstaand kantoorpand met magazijn gelegen op een zichtlocatie aan de snelweg A-59 en betreft een pand uit de top van de markt. In de brief B is verder opgenomen dat de animo voor het huren van een kantoorpand met te weinig parkeerruimte bijzonder matig is en dat de door genoemde taxateur E1 gegeven waardebepaling getuigt van onvoldoende lokale marktkennis.
4.10. Met betrekking tot hetgeen, onder 4.2 tot en met 4.4, 4.8 en 4.9 vermeld, door partijen is aangevoerd, overweegt het Hof als volgt. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de overlegging van het taxatierapport E1, het aanvullende rapport E1 en hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de door de Heffingsambtenaar ter vergelijking opgevoerde objecten niet dan wel onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaken. Hiertoe heeft belanghebbende, naast de foto, de onder 4.4 vermelde omschrijving van de onderhavige onroerende zaken gegeven, welke geen overeenstemming vertoont met de ter vergelijking in het rapport E1 opgevoerde kantoorvilla's met een aanzienlijk betere uitstraling. Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat de in het aanvullend rapport E1 opgevoerde objecten niet vergelijkbaar zijn, omdat het gebouw te K gelegen is in een andere kern, waar nagenoeg geen kantoorruimte beschikbaar is en dat voor meerdere doeleinden, waaronder woningbouw, aanwendbaar is en het bedrijfspand te Y een modern pand is en gelegen op een zichtlocatie. Belanghebbende stelt verder dat de parkeersituatie bij de ter vergelijking opgevoerde objecten geen vergelijkbare belemmering ondervinden als bij de onderhavige onroerende zaken.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze met de verschillen in uitstraling, ligging en aanwendingsmogelijkheden rekening is gehouden. Het Hof concludeert dan ook dat de verschillen tussen de onderhavige onroerende zaken en de ter vergelijking opgevoerde objecten dermate groot zijn dat deze objecten onvoldoende steun bieden aan de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarden.
4.11. Nu de Heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, onderzoekt het Hof vervolgens of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft weten te maken. De in het rapport B vermelde waarde per 1 januari 2009 wordt niet onderbouwd door een verwijzing naar verkoopprijzen behaald bij verkoop van met de onderhavige onroerende zaken vergelijkbare objecten welke zijn verkocht op of rond de waardepeildatum. Daarnaast zijn in het rapport B de onderhavige onroerende zaken als één geheel gewaardeerd, waarbij gerekend is met een te realiseren huurwaarde voor de bovenverdieping nadat, naar het Hof begrijpt, modernisering en achterstallig onderhoud is verricht, waarvoor een bedrag van € 250.000 in mindering is gebracht bij de waardebepaling. Naar het oordeel van het Hof geeft het rapport B derhalve geen bruikbare basis voor de door belanghebbende verdedigde waarde. De brief B geeft in deze geen aanvulling en maakt dit oordeel niet anders.
4.12. Om de reden dat zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende er niet in zijn geslaagd de waarde van de onderhavige onroerende zaken aannemelijk te maken, zal het Hof gelet op het onder 4.7 vermelde arrest die waarden in goede justitie vaststellen. Het Hof stelt, gelet op de stukken van het geding en op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, in goede justitie de waarde van de benedenverdieping vast op een bedrag van € 400.000 en die van de bovenverdieping op een bedrag van € 300.000.
4.13. Gelet op het vorenstaande luidt het antwoord op de vraag of de bij de beschikkingen vastgestelde waarde van de onderhavige onroerende zaken juist is vastgesteld ontkennend en is het gelijk aan de zijde van belanghebbende. Hieruit volgt dat ook het antwoord op de vraag wat betreft de juistheid van de aanslagen ontkennend luidt.
Vraag II
4.14. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van de door hem gemaakte kosten in verband met het opmaken van een taxatierapport door zijn taxateur. Ter onderbouwing van deze kosten heeft belanghebbende de onder 2.5 vermelde factuur ten bedrage van € 1.085,28, inclusief omzetbelasting, en het betalingsbewijs overgelegd. Daarbij heeft belanghebbende aangevoerd dat hij ten behoeve van de procedure bij de Rechtbank genoodzaakt is geweest een taxatierapport op te laten maken.
De Heffingsambtenaar bestrijdt dat het gehele factuurbedrag van de taxatie voor vergoeding in aanmerking komt. Volgens de Heffingsambtenaar blijkt uit de wetsgeschiedenis dat de kostenvergoeding als een tegemoetkoming in de gemaakte kosten is bedoeld en niet als een volledige, alles dekkende vergoeding. De Heffingsambtenaar verwijst hierbij naar de huidige jurisprudentie, waarin volgens hem slechts een beperkte kostenvergoeding voor ingehuurde taxateurs wordt toegekend. De Heffingsambtenaar acht voorts van belang dat uit de verstrekte factuur niet is op te maken hoeveel uur de taxateur aan zijn werkzaamheden heeft besteed en dat de Rechtbank voor de bijdrage van de taxateur terecht een tijdsbesteding van drie uren redelijk heeft geacht, alsmede de bijbehorende totale vergoeding van taxatiekosten op € 150, exclusief omzetbelasting, heeft gesteld.
4.15. Het Hof stelt voorop dat partijen er niet over strijden dat het redelijk was dat belanghebbende een taxatierapport heeft laten opmaken, zodat hem een vergoeding daarvoor toekomt. Alleen de hoogte van de toe te kennen vergoeding voor taxatiekosten is tussen partijen in geschil. Het Hof overweegt daarover als volgt.
4.16. Belanghebbende heeft het rapport B laten opmaken. Het betreft een gedetailleerd taxatierapport waarin de relevante objectkenmerken van de onderhavige onroerende zaken zijn opgenomen en een gespecificeerde berekening van de waarde is vermeld. Voor het opmaken van het rapport B heeft de taxateur, de onder 1.5 genoemde heer H, de onderhavige onroerende zaken opgenomen en bezichtigd op 15 februari 2011. Voorts heeft deze taxateur diverse gegevensdragers geraadpleegd, waaronder het kadaster en andere gegevensdragers waarmee hij heeft opgesteld de onder 4.4 vermelde lijst Uitwisseling Overzicht Objecten. Hierin zijn van zesentwintig kantoorpanden gelegen in de gemeente Y de gegevens over de gerealiseerde huurprijs per tijdvak en per oppervlak, over die oppervlaktes en over de leegstand van die kantoorpanden in de jaren 2007 tot en met 2009 opgenomen. Voor deze werkzaamheden is bij factuur van 23 februari 2011 aan belanghebbende een honorarium ten bedrage van € 894, exclusief omzetbelasting, in rekening gebracht.
4.17. Een proceskostenveroordeling dient plaats te vinden met inachtneming van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), waarin is bepaald dat de veroordeling betreft de kosten die een partij in verband met de behandeling van een procedure redelijkerwijs heeft moeten maken. Ingevolge artikel 1, aanhef en onderdeel b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb) kan een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb mede betrekking hebben op de kosten van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht. Ingevolge artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van het Bpb in samenhang met artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (hierna: het Bts) is bepaald, dat voor werkzaamheden van een deskundige waarvoor geen speciaal tarief is vastgesteld, naar gelang de werkzaamheden niet of in meer of mindere mate van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn, een tarief geldt van ten hoogste € 81,23 per uur. In de Nota van toelichting bij artikel 6 van Pro het Bts is vermeld, dat een maximumtarief is opgenomen om ruimte voor marktwerking mogelijk te maken en dat voor de vraag of voor werkzaamheden het maximumtarief of een lager tarief geldt afhankelijk is van de mate van wetenschappelijke of bijzondere aard van de werkzaamheden.
4.18. Ingevolge de hiervoor vermelde bepalingen van het Bpb komen de kosten die een partij heeft gemaakt ter zake van een aan hem uitgebracht verslag van een deskundige, zoals het rapport B, voor vergoeding in aanmerking tegen de tarieven die zijn voorzien in (uiteindelijk) het Bts.
4.19. In het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2012, nr 11/04133, LJN: BX0919, is het volgende, voor zover te dezen van belang, overwogen:
"3.2.2. Het Hof heeft geoordeeld dat de werkzaamheden van de taxateur niet in die mate van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn dat een vergoeding kan worden toegekend tegen het maximale uurtarief van € 81,23, genoemd in artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (hierna: het Bts 2003). Het Hof heeft het te vergoeden bedrag bepaald naar een uurtarief van € 65. Hiertegen richt zich het middel.
3.3.1. Het gaat hier om een geval waarin op verzoek van de belanghebbende een taxatieverslag door een deskundige wordt opgesteld in verband met een bezwaar- of beroepsprocedure over de waardering van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ.
3.3.2. In een dergelijk geval wordt de vergoeding volgens artikel 1, lid 1, aanhef en letter b, in verbinding met artikel 2, lid 1, aanhef en letter b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb) vastgesteld met overeenkomstige toepassing van artikel 6 van Pro het Bts 2003. Daarmee geldt een tarief van ten hoogste € 81,23 per uur "naar gelang de werkzaamheden niet of in meer of mindere mate van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn". In artikel 15 van Pro het Bts 2003 is bepaald dat deze bedragen worden verhoogd met de omzetbelasting die daarvoor is verschuldigd.
3.3.3. Gezien de grondslag van het Bpb in artikel 8:75, lid 1, Awb, gaat het bij de toekenning van een vergoeding voor kosten van een deskundige allereerst erom of sprake is van kosten die de belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken. Een belanghebbende die in een geval als hiervoor in 3.3.1 bedoeld ter onderbouwing van zijn standpunt over de waarde van een onroerende zaak een taxatierapport aan de heffingsambtenaar of de rechter overlegt, zal in het algemeen aan deze eis voldoen. (...)
3.3.4. In een geval als hiervoor in 3.3.1 bedoeld dient te worden vooropgesteld dat de werkzaamheden van de taxateur in het algemeen niet van wetenschappelijke aard zijn. De uitspraak van het Hof of de gedingstukken bevatten op dit punt geen aanwijzingen voor het tegendeel.
3.3.5. Wel behoren de werkzaamheden van een taxateur in een geval als hiervoor in 3.3.1 bedoeld te worden aangemerkt als van bijzondere aard in de zin van artikel 6 van Pro het Bts 2003.
3.3.6. De mate waarin dergelijke werkzaamheden van bijzondere aard zijn, wordt vooral bepaald door de aard van de te taxeren onroerende zaak. Naarmate de taxatie van een object naar haar aard complexer is, kan toepassing van een hoger uurtarief gerechtvaardigd zijn. Toepassing van het maximale uurtarief komt eerst in aanmerking indien het object van dien aard is dat de taxatie daarvan zeer complex is.
3.3.7. Met het oog op de uitvoerbaarheid van de desbetreffende regeling in het Bts 2003 moet worden aanvaard dat ter bepaling van de mate waarin de werkzaamheden van een taxateur van bijzondere aard zijn uitsluitend de aard van de onroerende zaak als maatstaf in aanmerking wordt genomen en dat geen rekening wordt gehouden met andere factoren, zoals de mate van deskundigheid van de taxateur.
3.3.8. Artikel 15 van Pro het Bts 2003 brengt mee dat de hiervoor bedoelde voor vergoeding in aanmerking komende kosten behoren te worden verhoogd met omzetbelasting naar het op grond van de bepalingen van de Wet op de omzetbelasting 1968 toepasselijke tarief. Gelet op de strekking van deze bepaling geldt dat echter alleen indien de aan een belanghebbende in rekening gebrachte omzetbelasting op hem drukt en dus niet indien hij die belasting als voorbelasting in aftrek kan brengen (zie HR 15 april 2011, nr. 10/04313, LJN BQ1222, BNB 2011/184).
(...)
3.3.10. Gelet op de aard van het onderhavige kantoorpand kon het Hof zonder miskenning van hetgeen hiervoor in 3.3.2 tot en met 3.3.8 is overwogen tot het oordeel komen dat de werkzaamheden voor de taxatie van het onderhavige object niet in die mate van bijzondere aard zijn dat het maximaal toe te kennen uurtarief moet worden gehanteerd en de vergoeding moet worden gebaseerd op een tarief van € 65 per uur. Dat oordeel kan, als verweven met waarderingen van feitelijke aard, voor het overige in cassatie niet op juistheid worden getoetst.".
(Vergelijk arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2012, nr 11/02035, LJN: BX0904 en van 13 juli 2012, nr 11/02430, LJN: BV5172.)
4.20. Gelet op de onder 4.16 vermelde werkzaamheden van de taxateur, zijnde het opnemen en bezichtigen van de onderhavige onroerende zaken op 15 februari 2011, het raadplegen van diverse gegevensdragers, het opstellen van de onder 4.4 vermelde lijst van zesentwintig kantoorpanden met relevante gegevens en het opmaken van het rapport B, acht het Hof het aannemelijk en niet onredelijk dat een aantal van 13,75 uren gemoeid zijn geweest met het taxeren van de onderhavige onroerende zaken en het opmaken van het taxatierapport. Gelet op de aard van de te taxeren onroerende zaak - een verouderd object uit jaren zeventig van de vorige eeuw, deels verhuurd, deels leegstaand, de locatie van dit object, de problematiek omtrent de parkeergelegenheid - is het Hof van oordeel, dat de werkzaamheden voor de taxatie van de onroerende zaken niet in die mate van bijzondere aard zijn dat het maximaal toe te kennen uurtarief moet worden gehanteerd, maar dat de vergoeding moet worden gebaseerd op een tarief van € 65 per uur. Voor vergoeding komen 13,75 uren à € 65 per uur, is afgerond € 894, in aanmerking.
4.21. Voor de door de taxateur bij de Rechtbank verzochte vergoeding van verletkosten ad € 450 bestaat geen reden, nu het Bpb de vergoeding van verletkosten beperkt tot verlet van een partij, zijnde in dit geval belanghebbende zelf.
4.22. De in de onder 2.5 vermelde factuur opgenomen kosten kadastrale inzage ad € 18 dienen ingevolge artikel 1, aanhef en onderdeel e, van het Bpb te worden vergoed.
4.23. Ingevolge artikel 15 van Pro het Bts behoren de voor vergoeding in aanmerking komende kosten voor het opmaken van het taxatierapport, zijnde het honorarium ad € 894 en de kadastrale kosten ad € 18 te worden verhoogd met de aan belanghebbende in rekening gebrachte omzetbelasting ad € 173,28, zie Hoge Raad 15 april 2011, nr 10/04313, LJN: BQ1222.
4.24. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het Bpb in het onderhavige geval meebrengt dat het onder 2.5 vermelde in rekening gebrachte factuurbedrag van € 1.085,28 geheel voor vergoeding in aanmerking komt. Voor het antwoord op tweede vraag is het gelijk aan de zijde van belanghebbende.
Slotsom
4.25. De slotsom is dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen, de bij de beschikkingen vastgestelde waarden verminderen zoals onder 4.12 vermeld, de aanslagen dienovereenkomstig verminderen en de Heffingsambtenaar veroordelen tot de vergoeding van de door belanghebbende gemaakte kosten van de taxateur.
Ten aanzien van het griffierecht
4.26. Alhoewel de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, is het Hof van oordeel dat ter zake van het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep een griffierecht dient te worden geheven van € 454. Voor het achterwege laten van het heffen van griffierecht is geen plaats in het geval als het onderhavige waarin de uitspraak van de Rechtbank vernietigd wordt op andere dan de door de Heffingsambtenaar aangevoerde gronden. Zie in dit verband Hoge Raad 15 april 2011, nr 10/00692, LJN: BP6600.
Ten aanzien van de proceskosten
4.27. Nu de Heffingsambtenaar in het door hem ingestelde hoger beroep niet in het gelijk wordt gesteld en het door belanghebbende ingestelde incidentele hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep en van het incidentele hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.28. Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Bpb als volgt vast. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van de onder 2.5 vermelde factuur betreffende de advieskosten inzake het incidenteel hoger beroep van C te D ten bedrage van € 333,20, inclusief omzetbelasting. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de heer M de brief van 21 januari 2012 van belanghebbende betreffende het incidentele hoger beroep heeft opgesteld. De Heffingsambtenaar heeft betoogd geen vergoeding voor de kosten van dit adviesbureau toe te kennen, omdat niet is gebleken welke deskundige is ingeschakeld, waaruit het verslag van de deskundige heeft bestaan en wat de invloed van dit verslag op de procedure is geweest, alsmede dat de heer M doorgaans op zijn eigen briefpapier stukken inbrengt.
4.29. Naar het oordeel van het Hof is de heer M aan te merken als deskundige in de procedure bij het Hof. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld, dat de heer M de brief van 21 januari 2012, zijnde het verweerschrift in hoger beroep en het incidenteel hoger beroepschrift, heeft opgesteld. Dat de heer M doorgaans op eigen briefpapier stukken indient, zoals de Heffingsambtenaar betoogt, doet hieraan niet af. Naar het oordeel van het Hof komen de met het advieswerk van de heer M gemoeide kosten, gelet op het bepaalde in artikel 1, aanhef en onder b, van het Bpb voor vergoeding in aanmerking. Zowel wat betreft het tarief van € 70 per uur , als het tijdsbeslag van vier uren heeft belanghebbende in redelijkheid kosten gemaakt tot het gefactureerde bedrag. Gelet op het overwogene in 4.23 dient de in rekening gebrachte omzetbelasting te worden vergoed.
4.30. Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van Pro het Bpb heeft gemaakt.
4.31. Gelet op hetgeen is overwogen onder 4.24 en 4.29 zal de Heffingsambtenaar worden veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.085,28 en van € 333,20, zijnde in totaal € 1.418,48.
5. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht,
- verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar,
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde van de benedenverdieping tot een bedrag van € 400.000 en die van de bovenverdieping tot een bedrag van € 300.000,
- vermindert de aanslagen voor elk van de onroerende zaken tot een bedrag voor de benedenverdieping berekend naar een waarde van € 400.000 respectievelijk voor de bovenverdieping naar een waarde van € 300.000,
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.418,48, en
- bepaalt dat door tussenkomst van de griffier van de gemeente Y ter zake van het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep een griffierecht van € 454 wordt geheven.
Aldus gedaan op: 20 september 2012 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, P. Fortuin en D.A. Hofland, in tegenwoordigheid van M.J.G. Letschert, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) een dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.