Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.089.069
arrest van 13 november 2012
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant],
advocaat: mr. J.M.A. van Dijk,
tegen:
Stichting Casade,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Casade,
advocaat: mr. P.L.T. Roks,
op het bij exploot van dagvaarding van 18 mei 2011 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Breda, Team kanton Tilburg, van 16 maart 2011, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en Casade als eiseres. Casade heeft bij de memorie van antwoord meegedeeld dat dit vonnis is verbeterd bij herstelvonnis van 6 april 2011 (zie daarover hierna, rechtsoverweging 4.3.2.).
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 617439 CV EXPL 10-7794)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellant] onder overlegging van producties een grief aangevoerd tegen het beroepen vonnis en geconcludeerd tot gedeeltelijke vernietiging van dat vonnis en, kort gezegd, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Casade strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft Casade onder overlegging van producties de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis.
2.3. De partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a) [appellant] is met ingang van 2 maart 2004 van Casade de woning aan de [perceel] te [plaatsnaam] gaan huren van Casade.
b) [appellant] heeft meermalen huurachterstanden laten ontstaan. Bij vonnissen van 29 augustus 2007 en 25 juni 2008 is [appellant] in verband daarmee veroordeeld om aan Casade bedragen te betalen. [appellant] heeft niet aan die vonnissen voldaan.
c) Omstreeks februari/maart 2009 hebben Casade en [appellant] een vaststellingsovereenkomst gesloten. Artikel 1 van Pro deze overeenkomst houdt in dat Casade de huurachterstand tot en met december 2008 zijnde € 1.723,70 zal afboeken. In artikel 3 is Pro onder meer bepaald hoeveel de huur per 1 juli 2009 zal bedragen. In artikel 5 is Pro bepaald, kort gezegd, dat de regeling vervalt indien een van de partijen zich niet aan de afspraken houdt.
d) Sinds 1 juli 2009 bedraagt de huur voor de woning € 504,97 per maand (incl. een bedrag van € 6,10 aan servicekosten).
e) [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake was van gebreken aan de woning en hij heeft om die reden over de maanden juli 2009 tot en met juni 2010 telkens € 36,81 ingehouden op de huurbetalingen.
f) [appellant] heeft voorts in het voorjaar van 2009 aan de huurcommissie verzocht om uitspraak te doen over een tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met de door hem gestelde gebreken aan de woning.
g) Bij uitspraak van 3 februari 2010, verzonden op 25 februari 2010, heeft de huurcommissie geoordeeld, kort gezegd, dat geen sprake was van gebreken die een tijdelijke huurvermindering rechtvaardigen.
h) Sinds 1 juli 2010 bedraagt de huurprijs voor de woning € 510,96 per maand.
i) Op de huur voor de maanden juli 2010 tot en met november 2010 heeft [appellant] elke maand € 42,80 ingehouden.
j) Op de datum van uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg in de onderhavige procedure, 13 augustus 2010, had [appellant] een huurachterstand van € 1.335,67 (berekend over de periode van juli 2009 tot en met augustus 2010).
k) [appellant] heeft na het uitbrengen van de inleidende dagvaarding deze huurachterstand enigszins ingelopen. Op de datum van de conclusie van repliek bedroeg de huurachterstand, berekend over de periode van juli 2009 tot en met november 2010, volgens rechtsoverweging 2.7 van het beroepen vonnis € 627,75.
4.2.1.In de onderhavige procedure vorderde Casade, in eerste aanleg, na haar eis bij conclusie van repliek van 24 november 2010 te hebben gewijzigd en voor zover thans van belang:
- veroordeling van [appellant] om aan Casade € 627,75 te betalen (achterstallige huur berekend tot en met november 2010), vermeerderd met wettelijke rente;
- ontbinding van de huurovereenkomst;
- veroordeling van [appellant] om het gehuurde te ontruimen;
- veroordeling van [appellant] om aan Casade € 510,96 te betalen voor elke maand of gedeelte daarvan dat hij het gehuurde na 30 november 2010 niet ter beschikking van Casade heeft gesteld;
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
4.2.2. Aan deze vordering heeft Casade het volgende ten grondslag gelegd.
[appellant] heeft een huurachterstand laten ontstaan die ten tijde van de inleidende dagvaarding in augustus 2010 € 1.335,67 bedroeg en ten tijde van de conclusie van repliek € 627,75.
Omdat [appellant] in het verleden al meerdere malen huurachterstanden heeft laten ontstaan hetgeen ook al twee maal heeft geleid tot veroordelende vonnissen, is nu de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd.
4.2.3.[appellant] heeft als verweer kort samengevat en voor zover thans nog van belang het volgende aangevoerd.
De huurachterstand is ontstaan omdat [appellant] vanwege een geschil over gebreken aan het gehuurde bedragen heeft ingehouden op de maandelijkse huurtermijnen. [appellant] realiseert zich dat hij de betreffende bedragen ten onrechte heeft ingehouden en hij is bereid de achterstand te voldoen en de huur voortaan stipt op tijd te betalen. Omdat Casade en [appellant] in februari/maart 2009 zijn overeengekomen dat Casade de huurachterstand tot en met december 2008 zou afboeken, speelt de huurachterstand die aan de orde was in de vonnissen van 29 augustus 2007 en 25 juni 2008 nu geen rol meer. De in eerste aanleg nog resterende huurachterstand is onvoldoende ernstig om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen.
4.3.1.De kantonrechter heeft in het beroepen vonnis van 16 maart 2011 geoordeeld dat een huurachterstand van € 627,75 op zich niet zodanig ernstig is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Toch heeft de kantonrechter in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst wel gerechtvaardigd geacht. De kantonrechter heeft daarbij de volgende omstandigheden in aanmerking genomen:
- Casade heeft al meerdere keren een procedure tegen [appellant] moeten voeren wegens huurachterstanden terwijl [appellant] nog niet aan de ter zake uitgesproken veroordelingen heeft voldaan;
- ondanks de vaststellingsovereenkomst van begin 2009 heeft [appellant] opnieuw een huurachterstand laten ontstaan;
- [appellant] heeft terwijl hij in februari 2010 al bekend was met de uitspraak van de huurcommissie de onterechte inhouding van een deel van de maandhuur voortgezet, ook nog in november 2010 terwijl hij toen zelf bij conclusie van antwoord al had erkend dat de inhoudingen onterecht waren.
Op grond van deze overwegingen heeft de kantonrechter in het vonnis van 16 maart 2011:
- [appellant] veroordeeld om aan Casade ter zake achterstallige huur, berekend tot en met november 2010, € 627,75 te betalen, vermeerderd met wettelijke rente als in het vonnis aangegeven;
- de huurovereenkomst ontbonden;
- [appellant] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen;
- [appellant] veroordeeld om aan Casade € 510,96 te betalen voor elke maand of gedeelte daarvan dat hij het gehuurde na 30 november 2010 niet ter beschikking van Casade heeft gesteld;
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
4.3.2.Volgens mededeling van Casade bij memorie van antwoord is het beroepen vonnis bij herstelvonnis van 6 april 2011 in die zin verbeterd dat in het dictum nog een veroordeling ter zake vervallen wettelijke rente en terzake buitengerechtelijke kosten zijn toegevoegd. Van dit herstelvonnis blijkt niet uit de appeldagvaarding of de memorie van grieven. Het hof heeft telefonisch navraag gedaan bij het kantongerecht in Tilburg. Van de zijde van het kantongerecht is meegedeeld dat inderdaad op 6 april 2011 een herstelvonnis is gewezen en dat een kopie daarvan destijds aan beide partijen is verzonden. In hoger beroep speelt het herstelvonnis overigens verder geen rol.
4.3.3.De veroordeling tot ontruiming van het gehuurde is nog niet ten uitvoer gelegd. Bij vonnis in kort geding van 15 maart 2012 is Casade verboden het vonnis van 16 maart 2011 ten uitvoer te leggen totdat op het onderhavige hoger beroep is beslist.
4.4.1. De grief van [appellant] is uitsluitend gericht tegen de ontbinding van de huurovereenkomst en tegen zijn veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Tegen de andere onderdelen van het vonnis heeft [appellant] geen grief gericht.
4.4.2.In de toelichting op zijn grief voert [appellant] naar de kern genomen aan dat de tekortkoming, bestaande uit het feit dat hij in de periode vanaf juli 2009 een nieuwe huurachterstand heeft laten ontstaan, gelet op de omstandigheden van dit geval niet zodanig ernstig is dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn.
4.4.3.Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief het volgende voorop.
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken. Omdat dit woonbelang een zwaarwegend belang is, wordt in rechtspraak doorgaans aangenomen dat een huurachterstand van minder dan drie maanden van te geringe betekenis om de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Dit is anders indien een huurder in het verleden meermalen huurachterstanden heeft laten ontstaan. Bij het herhaald laten ontstaan van huurachterstanden kan ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn, ook indien de actuele huurachterstand minder bedraagt dan drie maanden.
4.4.4.In het onderhavige geval heeft [appellant] bij zijn memorie van grieven, punt 7, gesteld dat hij de huurachterstand (naar het hof begrijpt: de huurachterstand die over de periode vanaf 1 juli 2009 is ontstaan en niet de oudere huurachterstand die Casade volgens de vaststellingsovereenkomst zou afboeken) inmiddels geheel heeft ingelopen en dat hij de lopende huurtermijnen sinds het instellen van het hoger beroep (18 mei 2011) op tijd voldoet. Casade heeft dat in haar memorie van antwoord van 10 juli 2012 niet betwist. Uit de memorie van antwoord blijkt niet van nieuwe tekortkomingen in de huurbetalingen sinds het instellen van het hoger beroep. Voor het hof dient dus tot uitgangspunt dat [appellant] de huurachterstand waar de onderhavige procedure betrekking op heeft geheel heeft voldaan en dat hij al gedurende meer dan een jaar de huur volledig en tijdig betaalt.
4.4.5.Door de omstandigheid dat [appellant] na aanvang van deze procedure zijn huurachterstand geheel heeft ingelopen en momenteel de lopende huurtermijnen op tijd betaalt, worden de tekortkomingen uit het verleden echter niet weggenomen.
Naar het oordeel van het hof betreft de tekortkoming waar Casade haar vordering tot ontbinding en ontruiming heeft gebaseerd, een tekortkoming die niet onder de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW Pro kan worden gebracht. [appellant] heeft immers, na in 2007 en in 2008 tot betaling van een huurachterstand te zijn veroordeeld, opnieuw een huurachterstand laten ontstaan die is opgelopen tot een bedrag ter hoogte van meer dan twee maanden huur. [appellant] heeft de onterechte huurinhoudingen bovendien voortgezet tijdens de onderhavige procedure en ook nog gedurende een aantal maanden nadat hij al bekend was met de uitspraak van de huurcommissie waarin is geoordeeld dat geen sprake was van gebreken die een tijdelijke huurvermindering rechtvaardigen.
4.4.6.Om bovenstaande redenen kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof komt op dit punt dus tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter. Dat [appellant] inmiddels de huurachterstand heeft ingelopen voert niet tot een ander oordeel omdat de herhaalde eerdere wanprestatie van [appellant] daardoor niet wordt weggenomen. Ook uit de door [appellant] genoemde aanbevelingen van het Landelijk Overleg van Kantonsectorvoorzitters volgt niet dat de huurovereenkomst in dit geval niet ontbonden zou moeten worden.
4.5.De grief van [appellant] faalt. Het hof zal het beroepen vonnis, voor zover aangevochten, daarom bekrachtigen. [appellant] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het door de rechtbank Breda, Team kanton Tilburg, op 16 maart 2011 tussen partijen gewezen vonnis, voor zover dat vonnis in dit hoger beroep is aangevochten (de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde);
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Casade tot op heden begroot op € 649,-- aan vast recht en op € 894,-- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 november 2012.