ECLI:NL:GHSHE:2013:2435 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Ontbinding huurovereenkomst wegens hennepkwekerij ondanks...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.110.230/01

arrest van 25 juni 2013

in de zaak van

[de man],

wonende te [woonplaats],

appellant,

verder te noemen: [appellant],

advocaat: mr. P.F.M. Gulickx te Breda,

tegen

de Stichting WonenBreburg,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

verder te noemen: WonenBreburg

advocaat: mr. M.M. de Cock te Tilburg,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 16 oktober 2012 in het hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda onder zaaknummer 703844 CV EXPL 12-1238 gewezen vonnis van 4 juli 2012.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 16 oktober 2012;
de memorie van grieven houdende vijf grieven;
de memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel, tevens houdende vermeerdering van eis, met één productie;
de akte van niet-dienen voor memorie van antwoord in incidenteel appel, verleend op de rol van 16 april 2013;

Partijen hebben arrest gevraagd.

6.De verdere beoordeling

in principaal appel

6.1.

Bij genoemd tussenarrest is de incidentele vordering van [appellant] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis waarvan beroep afgewezen met veroordeling van [appellant] in de kosten van het incident. De hoofdzaak werd verwezen naar de rol voor memorie van grieven.

Het hof volhardt bij hetgeen werd overwogen en beslist in het tussenarrest.

6.2.

Het gaat in deze zaak om de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen WonenBreburg als verhuurster en [appellant] als huurder, met nevenvorderingen, ten aanzien van de woning gelegen aan de [pand] te [plaats]. Aanleiding en grondslag voor de vordering is de ontdekking, op 9 maart 2010, van een hennepkwekerij in de woning, althans van materiaal dat diende voor zo’n kwekerij (onder meer 160 potten gevuld met potgrond, verlicht door 14 assimilatielampen). De vordering is toegewezen. [appellant] heeft, nadat hem de ontruiming was aangezegd, op 26 november 2012 de sleutels bij WonenBreburg ingeleverd.

6.3.

In rov. 3.4 van het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter vastgesteld dat sprake is van een tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst. Deze vaststelling wordt door de grieven niet bestreden.

6.4.

Grief 1

6.4.1.

Deze grief keert zich tegen het oordeel van de kantonrechter verwoord in (het midden van) rov. 3.7 dat de geschatte omvang van de hennepkwekerij in dit geval zodanig ernstige tekortschieten oplevert dat WonenBreburg zich op het standpunt kan en mag stellen dat van haar niet kan worden gevergd de huurovereenkomst te laten voortduren en dat niet van doorslaggevend belang is dat van overlast mogelijk geen of slechts in beperkte mate sprake is geweest.

6.4.2.

Blijkens de toelichting op de grief stelt [appellant] zich op het standpunt dat sprake is van een tekortkoming van bijzondere aard en van geringe betekenis waardoor ontbinding in dit geval niet gerechtvaardigd is.

Hij grondt zijn stelling op het volgende:

op het moment van de ontdekking van de hennepkwekerij was deze niet meer in gebruik zodat van gevaarzetting geen sprake was;
de stroom was door een elektriciën aangelegd zodat er geen sprake was van een ondeugdelijke stroomaansluiting;
er zijn nooit klachten geweest van omwonenden of anderen over bijvoorbeeld stankoverlast; er was een goed afzuigsysteem met koolstoffilters aangelegd;
door de getroffen maatregelen is de kans op negatief uitstralende effecten en overlast behoorlijk ingeperkt.

6.4.3.

Het hof kan [appellant] niet volgen en is met de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming niet van een bijzondere aard of geringe betekenis is, die aan ontbinding in de weg staat. De omstandigheid dat ten tijde van de ontdekking van de hennepkwekerij deze niet in gebruik was neemt niet weg dat deze wel in gebruik is geweest en wellicht, ware de kwekerij niet ontdekt, wederom in gebruik genomen zou kunnen worden. Dit zijn omstandigheden die WonenBreburg niet hoeft te dulden, temeer nu dat contractueel is bepaald (in artikel 6.7.2 van de Algemene Voorwaarden Woonruimte behorende bij de huurovereenkomst). De omstandigheid dat de stroomaftap vakkundig was aangelegd, dat er een goed afzuigsysteem was aangelegd en dat er nimmer klachten zijn geweest, neemt niet weg dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij in strijd was met de huurovereenkomst. De aanwezigheid van een hennepkwekerij is niet een tekortkoming van bijzondere aard en, reeds omdat er de mogelijkheid is om veel meer dan 5 hennepplanten te kweken, niet van geringe betekenis.

6.4.4.

Het hof voegt hieraan toe dat het heimelijke karakter van een hennepkwekerij in aanmerking moet worden genomen. [appellant] heeft de kwekerij niet bij WonenBreburg aangemeld en daarmee onttrokken aan toezicht door de verhuurder (en de gemeente) op bijvoorbeeld brandgevaarlijkheid en stankoverlast (en ook bijvoorbeeld op de kans van wateroverlast en verloedering). Voor de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, is niet van belang of brandgevaar en/of gevaar voor overlast zich concreet heeft voorgedaan en kan worden vastgesteld. Toereikend is dat de genoemde gevaren zich kunnen verwezenlijken zonder dat de verhuurder daar invloed op kan uitoefenen. Dat dit het geval is bij een hennepkwekerij als door [appellant] in stand gehouden, zo is inmiddels algemeen bekend.

6.4.5.

De grief faalt.

6.5.

De grieven 2, 3 en 5

6.5.1.

Deze grieven keren zich tegen het oordeel van de kantonrechter verwoord aan het slot van rov. 3.7 (dat het belang van [appellant] bij voortgezet gebruik van het gehuurde niet snel opweegt tegen het belang van WonenBreburg bij onder meer voorkoming van misbruik en gevaarzetting en bij handhaving van een op ontmoediging gericht beleid) en in het midden van rov. 3.8 van het vonnis waarvan beroep ([appellant] mocht er niet op vertrouwen dat de ontbindingsprocedure niet door zou gaan).

6.5.2.

Grief 2 wordt toegelicht met een beroep op het tijdsverloop tussen de ontdekking van de kwekerij en de daadwerkelijk uitvoering van dat beleid. Doordat WonenBreburg dit beleid niet strikt heeft nageleefd is bij [appellant] het vertrouwen gewekt dat hij in de woning kon blijven. Grief 3 behandelt hetzelfde thema waarbij tevens een beroep wordt gedaan op rechtsverwerking. In grief 5 wordt dit thema geplaatst in het licht van de (aanvullende werking van de) redelijkheid en billijkheid.

6.5.3.

Het hof stelt voorop dat van rechtsverwerking slechts kan sprake zijn indien de schuldeiser (hier: WonenBreburg) zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van een aan hem toekomend recht. Daartoe is vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar (hier: [appellant]) het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Of de rechthebbende door zijn gedraging zijn rechten heeft verwerkt hangt af van alle omstandigheden van het geval. Enkel stilzitten bewerkstelligd rechtsverwerking niet.

6.5.4.

Voor de correspondentie tussen partijen in de periode tussen de ontdekking op 9 maart 2010 en de inleidende dagvaarding van 12 januari 2012 verwijst het hof naar rov. 3.1 van het tussenarrest. Daaruit blijkt dat WonenBreburg herhaalde malen, voor het eerst op 2 juni 2010, voor het laatst op 26 september 2011, heeft aangezegd een ontbindingsprocedure te zullen starten. De stelling (in de toelichting op grief 3) dat [appellant] pas na een jaar na de brief van 2 juni 2010 opnieuw is aangeschreven, is onjuist. [appellant] is nog op 17 augustus 2010 geschreven.

6.5.5.

Naar het oordeel van het hof mocht [appellant], reeds gelet op de herhaalde aanzeggingen, er niet op vertrouwen dat door WonenBreburg een procedure achterwege zou worden gelaten. Dit wordt niet anders door het verstrijken van een periode van bijna een jaar tussen de brieven van 17 augustus 2010 en 6 juli 2011.

De omstandigheid dat WonenBreburg - inderdaad - een lange periode heeft laten verstrijken neemt niet weg dat [appellant] zo ernstig tekort is geschoten in de uitvoering van de huurovereenkomst – welk tekortschieten niet kan worden hersteld - dat ontbinding van die overeenkomst passend en gerechtvaardigd is. Met de trage afwikkeling (stilzitten) is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onverenigbaar dat WonenBreburg de procedure in januari 2012 alsnog aanhangig heeft gemaakt. Bijzondere omstandigheden die tot een ander oordeel kunnen leiden zijn niet gebleken. De enkele omstandigheid dat [appellant] op enig moment is opgehouden met zoeken naar andere woonruimte – zo al juist; WonenBreburg betwist dit – is onvoldoende om WonenBreburg te ontzeggen de beëindiging van de huurovereenkomst af te dwingen.

6.5.6.

Naar het oordeel van het hof weegt het belang van WonenBreburg bij ontbinding van de huurovereenkomst, ook na het verstrijken van genoemde periode, nog steeds zwaarder dan het belang van [appellant] bij voortzetting van het gehuurde. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat het tijdsverloop de tekortkoming niet wegneemt, dat er geen spoedeisend belang was bij een snelle ontruiming omdat de kwekerij immers was ontmanteld en dat het ten voordele van [appellant] heeft gestrekt dat hij nog lang in de woning kon blijven wonen.

6.5.7.

De (aanvullende) werking van de redelijkheid en billijkheid, waarop in grief 5 een beroep wordt gedaan, en de stelling in de toelichting op grief 2 dat van misbruik en gevaarzetting door [appellant] geen sprake is geweest, nopen niet tot een ander oordeel.

6.5.8.

De grieven 2, 3 en 5 falen.

6.6.

Grief 4

6.6.1.

In deze grief beklaagt [appellant] zich erover dat de kantonrechter geen acht heeft geslagen op zijn verweer dat WonenBreburg in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel, althans dat [appellant] door WonenBreburg onterecht anders is behandeld dan andere huurders.

6.6.2.

Naar het oordeel van het hof faalt deze grief reeds omdat ten aanzien van de door [appellant] genoemde gevallen niet is onderbouwd dat sprake was van eenzelfde situatie als die van [appellant]. De enkele omstandigheid dat een andere huurder niet is ontruimd kan immers gelegen zijn in de bijzondere omstandigheden van die zaak. Daarbij komt dat het het hof ambtshalve bekend is dat WonenBreburg ontruimingsprocedures heeft gevoerd tegen meerdere hennepkwekende huurders. De stelling dat WonenBreburg [appellant] anders behandelt dan andere huurders is derhalve in het algemeen onjuist. Het had op de weg van [appellant] gelegen om met concrete feiten en omstandigheden zijn stellingen aannemelijk te maken. Dat heeft hij onvoldoende gedaan, immers zonder de gestelde gelijkheid nader uit te werken. Ten aanzien van de twee door hem in de toelichting op de grief genoemde huurders heeft WonenBreburg overigens in de memorie van antwoord gerespondeerd. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] dienaangaande standpunt te laten bepalen.

6.6.3.

De grief faalt.

in incidenteel appel

6.7.

In incidenteel appel – dat zich niet keert tegen de beslissingen van de kantonrechter zodat er ook geen aanleiding bestaat het vonnis waarvan beroep te vernietigen, zoals gevorderd – vordert WonenBreburg bij wege van vermeerdering van eis betaling van een bedrag van € 1.849,61 wegens opleveringsschade en de huur over de maand november 2012 ad € 567,77 te vermeerderen met wettelijke rente. Deze vorderingen zijn, nu zij niet zijn betwist, toewijsbaar.

7.De uitspraak

Het hof:

in principaal en incidenteel appel

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

recht doende op de vermeerdering van eis:

veroordeelt [appellant] om aan WonenBreburg € 1.849,61 en € 567,77 te betalen, te vermeerderen met de wettelijk over deze bedragen vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van WonenBreburg worden begroot op € 666,- aan verschotten en op € 894,- aan salaris advocaat en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 juni 2013.

sheer