Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.104.337/01
arrest van 5 maart 2013
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
verder: [appellant],
advocaat: mr. S.F.J. Bergmans,
tegen:
Casade Woonstichting,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde in het principaal appel,
appellante in het incidenteel appel.
Verder: Casade,
advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers,
op het bij exploot van dagvaarding van 23 februari 2012 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg gewezen vonnissen van 23 november 2011 en 25 januari 2012 tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en Casade als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg (zaak/rolnr. 654828-CV-11/3015)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Bij memorie van grieven heeft [appellant] onder overlegging van het procesdossier in eerste aanleg negen grieven aangevoerd en geconcludeerd overeenkomstig het petitum van de appeldagvaarding.
2.2 Bij memorie van antwoord in het principaal appel tevens memorie van grieven in het incidenteel appel heeft Casade de grieven van [appellant] bestreden, in het incidenteel appel drie grieven aangevoerd en geconcludeerd zoals aan het slot van deze memorie staat vermeld.
2.3 Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft [appellant] onder overlegging van een productie de grieven van Casade bestreden.
2.4 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
in het principaal appel en in het incidenteel appel
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memories van grieven. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4. De beoordeling
in het principaal appel en in het incidenteel appel
4.1 Beide partijen verlangen vernietiging van de vonnissen van 23 november 2011 en 25 januari 2012. Laatstgenoemd vonnis is evenwel een herstelvonnis, waartegen op grond van artikel 31 lid 4 Rv Pro geen hogere voorziening open staat. Het hof begrijpt de vorderingen van partijen in hoger beroep aldus dat zij vernietiging van het vonnis van 23 november 2011, zoals verbeterd bij herstelvonnis van 25 januari 2012 voorstaan. Het hof zal in het hierna volgende hiervan uitgaan.
4.2 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
Met ingang van 10 september 2002 heeft Casade bij schriftelijke huurovereenkomst aan [appellant] (en diens in 2008 overleden echtgenote) verhuurd de woning, inclusief eventuele onroerende aanhorigheden, staande en gelegen aan de [perceel] te [plaatsnaam A.]. In de huurovereenkomst is vermeld dat het gehuurde is bestemd om als woning te dienen. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 328,23 per maand.
Onmiddellijk daaraan voorafgaande had [appellant] ook woonruimte van Casade gehuurd. In verband met de sloop van die woning heeft Casade aan [appellant] een sloopvergoeding van € 10.003,71 betaald.
In overleg met Casade en met haar goedkeuring heeft [appellant] het gehuurde verbeterd en uitgebreid, onder meer door een uitbouw aan de rechterzijde van de hoekwoning en een berging/schuur aan de achterzijde van de woning. De berging/schuur is tegen de woning aangebouwd maar is niet vanuit de woning bereikbaar. Tussen partijen is onder meer afgesproken dat onderhoud en beheer van de nieuwe ruimtes voor rekening van de huurder zouden zijn. De huurprijs is niet vanwege de verbeteringen in en aan de woning verhoogd.
[appellant] heeft de bouwwerkzaamheden in eigen beheer uitgevoerd. Hij heeft daarvoor de sloopvergoeding aangewend, terwijl ook Casade bouwmateriaal heeft geleverd. In de bouwvergunningen die [appellant] heeft aangevraagd, zijn de bouwkosten begroot op in totaal € 40.606,= terwijl de legeskosten in totaal € 775,40 bedroegen.
Op verzoek van Casade is het gehuurde op 13 maart 2003 door een taxateur opgenomen om de waardevermeerdering door de aangebrachte verbeteringen en uitbreidingen vast te stellen. Diens rapport van 7 april 2003 komt uit op een waardevermeerdering van € 45.000,=.
Op 13 oktober 2010 heeft de politie na een melding van het toppen van wiet op het adres van [appellant] waarbij sprake zou zijn van een ‘vreselijke stank’ ter plaatse een onderzoek ingesteld. In het proces-verbaal van de politie is onder meer opgenomen dat in de aan de woning vastgebouwde schuur in een daarin afzonderlijk gemaakte ruimte een in werking zijnde hennepknipperij is aangetroffen, waarin naast [appellant] nog drie personen aan het werk waren. Afgezien van apparatuur voor het knippen en de luchtbehandeling werden henneptoppen met een gewicht van 5,12 kg aangetroffen. Volgens het proces-verbaal zijn 219 hennepplanten in beslag genomen.
[appellant] heeft tegenover de politie onder meer verklaard dat hij om schulden in te lossen elders een hennepkwekerij was begonnen en in zijn schuur de daarvan afkomstige hennepplanten heeft geknipt.
Bij brief van 21 oktober 2010 heeft Casade [appellant] in de gelegenheid gesteld zelf de huurovereenkomst op te zeggen ter voorkoming van een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst. Van deze gelegenheid heeft [appellant] geen gebruik gemaakt, waarop Casade de onderhavige procedure heeft geëntameerd.
4.3 In deze procedure stelt Casade dat [appellant] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW Pro) en de woning overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming te gebruiken (artikel 7:214 BW Pro). Op grond daarvan vordert Casade in conventie, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van € 328,23 vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van het gehuurde. In voorwaardelijke reconventie, voor het geval de vordering van Casade in conventie wordt toegewezen, vordert [appellant] op grond van artikel 7:216 lid 3 BW Pro veroordeling van Casade tot betaling van een vergoeding van zijn investeringen in de woning, primair op te maken bij staat, subsidiair de bouwkosten zoals bepaald in de bouwvergunningen plus de legeskosten, in totaal € 41.381,40 en meer subsidiair een bedrag van € 10.003,41, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 5 mei 2011. Partijen hebben over en weer deze vorderingen bestreden. [appellant] heeft daarbij onder meer aangevoerd dat de berging niet tot het gehuurde behoorde en dat de hennepknipperij geen overlast of risico’s voor derden of de omgeving meebracht. Ook heeft hij aangevoerd dat de bestemming van de woning door zijn handelen niet is gewijzigd en dat hij grote emotionele en financiële belangen heeft bij het behoud van de woning.
4.4 Bij vonnis van 23 november 2011 heeft de kantonrechter geoordeeld dat het tot de verplichtingen van een goed huurder behoort om zich te onthouden van een hennepkwekerij of -knipperij, niet alleen in het gehuurde, maar ook in de bijgebouwen daarvan. Ook voor het overige heeft de kantonrechter het verweer van [appellant] verworpen en de vorderingen van Casade in conventie, met een ruimere ontruimingstermijn dan gevorderd, toegewezen. De reconventionele vordering van [appellant] heeft de kantonrechter toegewezen tot een bedrag van € 5.000,=, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 mei 2010. Omdat in de overwegingen en het dictum van het vonnis van 23 november 2011 per abuis ‘[plaatsnaam B.]’ in plaats van ‘[plaatsnaam A.]’ in het adres van de woning was vermeld, is dit bij vonnis van 25 januari 2012 hersteld.
4.5 De grieven van [appellant] betreffen de toewijzing van de vorderingen van Casade in conventie en de hoogte van het bedrag dat in reconventie is toegewezen. De grieven van Casade betreffen de toewijzing in reconventie. Het hof zal de kwesties die hierdoor aan de orde worden gesteld achtereenvolgens behandelen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:
Behoort de berging/schuur tot het gehuurde?
Levert de hennepknipperij een tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen recht-vaardigt?
Heeft [appellant], ingeval van ontbinding en ontruiming, aanspraak op een vergoeding van zijn investeringen en zo ja, tot welk bedrag?
Ad 1
4.6 Tussen partijen is niet in discussie dat de berging/schuur door natrekking eigendom van Casade is geworden. Volgens [appellant] maakt de ruimte geen deel uit van het gehuurde, omdat deze na aanvang van de huurovereenkomst voor rekening van [appellant] is gebouwd en hij er geen huurprijs voor verschuldigd is. In de huurovereenkomst is niets bepaald over toekomstige aan- of uitbouwen en tussen partijen bestaat geen wilsovereenstemming over een huurverhouding voor de berging/schuur, aldus [appellant]. Volgens Casade is niet relevant dat de berging/schuur na aanvang van de huurovereenkomst is gebouwd en blijkt uit het aanbrengen ervan met goedkeuring van Casade van de wilsovereenstemming voor de uitbreiding van het gehuurde. Nu de berging/schuur deels door [appellant] zelf was bekostigd, was het volgens Casade logisch dat de huurprijs niet werd verhoogd. Dat het onder-houd voor rekening van [appellant] kwam, brengt volgens Casade evenmin mee dat de berging/schuur geen deel is gaan uitmaken van het gehuurde.
4.7 Het hof overweegt hierover het volgende. Casade heeft aan [appellant] verhuurd de woning met eventuele onroerende aanhorigheden. In dit geval betrof dit ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst de woning met tuin/erf. Andere opstallen waren er destijds kennelijk niet. De uitbreidingen die [appellant] met instemming van Casade heeft gerealiseerd, zowel de uitbouw als de berging/schuur, zijn gebouwd op het perceel van de woning en zijn geheel verbonden met de woning. Het verschil tussen de uitbouw en de berging/schuur is dat de uitbouw geen afzonderlijke ingang heeft en de berging/schuur wel, maar dat verschil is niet van doorslaggevend belang omdat ook voor de berging/schuur geldt dat deze op het perceel aan de oorspronkelijke woning is vastgebouwd en uitsluitend ten dienste staat van de oorspronkelijke woning. Van enig ander doel ervan is in ieder geval niets gebleken. Hetgeen partijen hebben afgesproken met betrekking tot de bekostiging van de bouwwerkzaamheden, het onderhoud en beheer van de nieuwe ruimtes en de huurprijs brengt niet mee dat deze ruimtes buiten het bereik van de huurovereenkomst vallen. Het ligt voor de hand dat de huurovereenkomst die reeds tussen partijen gold voor woning en erf zich tevens zou gaan uitstrekken over de daarop respectievelijk daaraan gerealiseerde uitbouw en aanbouw, behoudens andersluidende afspraken daarover. Gesteld noch gebleken is echter dat partijen zijn overeengekomen dat de uitbouw en/of de berging/schuur buiten de huurovereenkomst zou(den) blijven en/of een eigen, afzonderlijke bestemming zou(den) krijgen en dat deze een andere zou zijn dan die van de woning. Een en ander leidt tot de conclusie dat beide ruimtes, de uitbouw en de berging/schuur, deel zijn gaan uitmaken van de tussen partijen be-staande huurovereenkomst.
Ad 2
4.8 De berging/schuur behoort tot het gehuurde, zodat de artikelen 7:213 en 7:214 BW, waar Casade een beroep op doet, daarop op gelijke wijze als op de woning van toepassing zijn. Een hennepknipperij zoals in dit geval door de politie is aangetroffen is niet in overeenstemming met de bestemming van het gehuurde en met de verplichting van [appellant] om zich als goed huurder te gedragen, zodat het handelen van [appellant] in strijd is met de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en met genoemde wettelijke bepalingen. Een dergelijke inrichting voor de bewerking van hennepproducten hoort niet thuis in het gehuurde en de aanwezigheid daarvan betekent een tekortkoming van de kant van [appellant]. Met betrekking tot de consequenties daarvan stelt het hof voorop dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Naar het oordeel van het hof levert het voorgaande een tekortkoming van [appellant] op in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen die niet zodanig gering is dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is. De omstandigheid dat het in dit geval gaat om een knipperij zonder dat sprake was van diefstal van elektriciteit en van de met hennepkweek verbonden risico’s zoals vochtoverlast en kortsluiting, doet aan het voorgaande niet af. Naar het oordeel van het hof levert de aanwezigheid van de aangetroffen hennepknipperij een tekortkoming op waarop de uitzondering van de tenzij-clausule niet van toepassing is. Het hof neemt hierbij tevens in aanmerking dat het inmiddels algemeen bekend geacht mag worden dat verhuurders, met name woningcorporaties, streng tegen de aanwezigheid van kwekerijen, drogerijen en knipperijen voor hennep in de door hen verhuurde woningen optreden. Het hof acht dit beleid redelijk en aanvaardbaar, ook waar het gaat -zoals hier- om een onderdeel van het totale productieproces. Bij de effectieve preventie en bestrijding van (onderdelen van) het proces van hennepproductie in huurwoningen past nu eenmaal in beginsel een eenduidige en strenge handelwijze.
4.9 Wanneer hetgeen [appellant] heeft gesteld omtrent zijn woonbelang wordt afgezet tegen deze tekortkoming, leidt dit er niet toe dat de vorderingen van Casade niet kunnen worden toegewezen. Hetgeen hij heeft aangevoerd over zijn financiële omstandigheden en gezondheidstoestand heeft hij tegenover de betwisting door Casade niet met bescheiden onderbouwd zodat dit verweer als onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd wordt verworpen. De emotionele binding die [appellant] stelt met de woning te hebben, mede in verband met het overlijden van zijn echtgenote, levert evenmin een voldoende grond op. Een dergelijke binding had hem ervan dienen te weerhouden zich in te laten met de productie van hennep en daarvoor het gehuurde aan te wenden. Dit gevolg van zijn eigen handelen komt voor zijn risico. Uit hetgeen door [appellant] is aangevoerd blijkt in ieder geval niet van het bestaan van een noodtoestand die aan toewijzing van de vorderingen van Casade in de weg zou staan. Een en nader leidt tot de slotsom dat de hennepknipperij een tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.
Ad 3
4.10 Artikel 7:216 lid 3 BW Pro bepaalt dat de huurder ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, van de verhuurder een vergoeding kan vorderen voor zover artikel 212 van Pro boek 6 BW dat toestaat. De vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor door hem aangebrachte veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, kan volgens vaste rechtspraak slechts bevestigend worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht (zie bijvoorbeeld HR 25 juni 2004, LJN AP4373).
4.11 In dit geval is bij het sluiten van de huurovereenkomst of bij gelegenheid van het uitvoeren van de werkzaamheden niet overeengekomen dat [appellant] een vergoeding zou ontvangen indien de betreffende verbeteringen en uitbreidingen bij het einde van de huur in het gehuurde zouden achterblijven. Iets dergelijks is in ieder geval niet gesteld of gebleken. Tussen partijen zijn met betrekking tot de financiële aspecten van de bouwwerkzaamheden evenwichtige afspraken gemaakt, die meebrachten dat [appellant] voor onbepaalde tijd profijt zou kunnen hebben van zijn inspanningen en investeringen in de woning zonder dat die tot een verhoging van zijn woonlasten zouden leiden. Casade heeft in haar memorie van grieven in het incidenteel appel (punt 20) gesteld dat de verbouwing in 2002 is afgerond zodat daarop inmiddels een afschrijving van tien jaar heeft kunnen plaatsvinden. Door [appellant] is dit niet betwist, zodat van de juistheid van dit gegeven uitgegaan kan worden. Dit betekent dat [appellant] reeds geruime tijd van zijn investeringen heeft kunnen profiteren. Dit profijt betrof de gehele investering aangezien deze niet tot een verhoging van de huurprijs heeft geleid. In ieder geval is in zoverre is geen sprake van verarming aan de zijde van [appellant]. Voor zover die afschrijving en de periode van verhoogd huurgenot niet de gehele investering compenseren, geldt het volgende. De periode van verhoogd huurgenot en daardoor terugverdienen van de investering had (aanzienlijk) langer kunnen duren. Gelet op de tussen partijen gemaakte afspraken had [appellant] zijn gehele investering door middel van verhoging van het huurgenot zonder daarmee overeenstemmende verhoging van de huurprijs kunnen terugverdienen. Het is uitsluitend aan zijn eigen handelen te wijten geweest dat aan die situatie voortijdig een einde is gekomen. Casade beroept zich in dit verband op het bepaalde in artikel 6:101 BW Pro en dat beroep gaat naar het oordeel van het hof om die reden ook op. De (eventueel) resterende verarming als gevolg van de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst is alleen aan [appellant] zelf te wijten en dient dus voor zijn risico te komen. Dit volgt ook uit de in artikel 6:212 lid 1 BW Pro bedoelde redelijkheid. Van bijzondere omstandigheden als hiervoor onder 4.10 bedoeld kan bij deze stand van zaken niet worden gesproken. De slotsom op dit punt is dat onvoldoende is komen vast te staan dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking als bedoeld in artikel 6:212 BW Pro. Voor een vergoeding op grond van artikel 7:216 lid 3 BW Pro is dan ook geen plaats. Ook hetgeen [appellant] in dit verband verder naar voren heeft gebracht kan niet leiden tot toewijzing van zijn reconventionele vordering. Voor bewijslevering als door [appellant] aangeboden is bij deze stand van zaken geen aanleiding.
Conclusie
4.12 Het vorenstaande leidt ertoe dat de grieven van [appellant] in het principaal worden verworpen en dat de grieven van Casade in het incidenteel appel slagen. Het vonnis van 23 november 2011, zoals verbeterd bij herstelvonnis van 25 januari 2012, zal worden bekrachtigd voor zover in conventie gewezen en vernietigd voor zover in reconventie gewezen, terwijl ook de compensatie van kosten in conventie en reconventie niet in stand kan blijven. [appellant] zal, zoals door Casade gevorderd, worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
5. De uitspraak
Het hof:
in het principaal appel en in het incidenteel appel
bekrachtigt het vonnis van 23 november 2011, zoals verbeterd bij herstelvonnis van 25 januari 2012, voor zover in conventie gewezen, met uitzondering van de beslissing op de proceskosten en, ten aanzien van de proceskosten opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Casade begroot op € 90,81 aan dagvaardingskosten, € 106,= aan vast recht en op € 400,= aan salaris gemachtigde;
vernietigt het vonnis van 23 november 2011, zoals verbeterd bij herstelvonnis van 25 januari 2012, voor zover in reconventie gewezen en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [appellant] af;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Casade begroot op € 400,= aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geiding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Casade begroot op € 666,= aan vast recht en op € 894,= aan salaris advocaat in het principaal appel en op € 447,= aan salaris advocaat in het incidenteel appel;
verklaart deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 maart 2013.