Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 12/00086
Uitspraak op het hoger beroep van
mevrouw X, wonende te Y,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Roermond (hierna: de Rechtbank) van 27 januari 2011, nummer AWB 11/1154, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Weert,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend A-straat 10 te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2010 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 is vastgesteld, en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2011 (hierna: de aanslag).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking van 28 februari 2011 is de waarde van de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 vastgesteld op € 310.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag vervat. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt.
1.2. Bij in één geschrift vervatte uitspraken van 20 juli 2011 heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 115. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. De zitting heeft plaatsgehad op 27 september 2012 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.
1.6. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-een-kap woning met een aangebouwde woonruimte en een carport. De garage is omgebouwd tot een berging en heeft een inhoud van 40 m³.
De woning is gebouwd omstreeks 1988 en opgetrokken uit steen met spouw. Het pand is traditioneel gebouwd en voorzien van een zadeldak met pannen en een dakopbouw.
De onroerende zaak is gelegen aan een rustige straat in de woonwijk B. De inhoud van de woning is 342 m³, de inhoud van de aanbouw is 155 m³.
Het woonhuis ligt op een perceel van 420 m².
De kwaliteit van de onroerende zaak in relatie tot de gebruikte materialen is goed en de staat van onderhoud is voldoende tot goed.
2.2. De waarde van de onroerende zaak op peildatum 1 januari 2010 is vastgesteld op € 310.000. De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is bepaald door middel van de methode van vergelijking met referentie-panden.
2.3. De Heffingsambtenaar heeft de waarde in (hoger) beroep onderbouwd met een, bij zijn verweerschrift in eerste aanleg gevoegd, taxatierapport van de heer C van 21 oktober 2011. In dit rapport zijn de gegevens van de onroerende zaak en de gegevens van de referentieobjecten opgenomen. Tevens zijn daarin foto's van de onroerende zaak en de referentieobjecten en een zogenoemde matrix opgenomen.
De referentieobjecten zijn de volgende:
Referentieobject bouwjaar grootte Verkoopdatum verkoopprijs
D-straat 168
Y 1988 354 m³
240 m² december 2009 € 215.000
E-straat 11
Y 1989 286 m³
393 m² augustus 2009 € 236.000
A-straat 62
Y 1988 351 m³
291 m² april 2010 € 260.000
In dit taxatierapport heeft de heer C de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2010 op € 310.000 gesteld.
Alle voormelde referentieobjecten liggen in dezelfde wijk van Y als de onroerende zaak.
2.4. Belanghebbende heeft in hoger beroep een waarderapport van de onroerende zaak en een taxatiekaart woningen ingebracht van de heer F, verbonden aan taxatiebureau G, van 13 februari 2012. De heer F heeft in dit rapport aan de onroerende zaak een waarde per de waardepeildatum 1 januari 2010 toegekend van € 275.000.
In dit rapport en in deze matrix worden als referentieobjecten gebezigd de onroerende zaken A-straat 4, A-straat 62 en D-straat 132, alle gelegen in Y.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft het antwoord op de vraag wat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum is.
Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak moet worden verminderd naar € 275.000. De Heffingsambtenaar is van mening dat de waarde moet worden vastgesteld op € 310.000.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
4. Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat, waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt hier als waardepeildatum 1 januari 2010.
4.2. Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.3. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde op de Heffingsambtenaar rust. Dit oordeel is juist voor zover het inhoudt dat de Heffingsambtenaar de bewijslast heeft ter zake van de feiten en omstandigheden waaruit de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde kan worden afgeleid.
4.4. De Rechtbank heeft in zijn uitspraak met betrekking tot het verkoopcijfer van A-straat 4 als volgt overwogen:
"Deze transactie is, naar verweerder onbestreden heeft gesteld, tot stand gekomen na een echtscheiding. Vanwege deze omstandigheid staat niet vast dat is voldaan aan het vereiste dat sprake moet zijn van een prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald."
4.5. In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat de Heffingsambtenaar ten onrechte het object A-straat 4, dat naar niet in geschil is vergelijkbaar is met de onroerende zaak, buiten beschouwing heeft gelaten op grond van de omstandigheid dat dit object door echtscheiding onder de marktwaarde verkocht is. Zij heeft - zakelijk weergegeven - gesteld dat weliswaar sprake was van een echtscheiding aan de zijde van de verkopers, maar dat de uiteindelijke verkoopprijs van dat object op normale wijze tot stand is gekomen.
4.6. De Heffingsambtenaar heeft tijdens het onderzoek ter zitting zijn standpunt nader toegelicht en verklaard dat verkoopgegevens van objecten, die in het kader van de afwikkeling van een echtscheiding of erfenis zijn verkocht, niet bruikbaar zijn. Hij heeft zich voor dit standpunt beroepen op standaard jurisprudentie en voorschriften van de Waarderingskamer.
4.7. De hiervoor weergegeven rechtsopvatting van de Heffingsambtenaar is niet in zijn algemeenheid juist. De enkele omstandigheid dat een onroerende zaak wegens een echtscheiding aan de zijde van de verkopers is verkocht, brengt nog niet mee dat de bij verkoop gerealiseerde marktprijs niet voldoet aan de voor de vaststelling van de waarde in vorenbedoelde zin geldende normen. Dit is anders indien de Heffingsambtenaar stelt en, bij betwisting, aannemelijk maakt dat de echtscheiding een (neerwaartse) invloed heeft gehad op de prijsvorming. De Heffingsambtenaar heeft in het onderhavige geval echter volstaan met de constatering van een echtscheiding van de verkopers van het object H-straat 4. Het Hof zal dit object dan ook in zijn oordeel betrekken.
4.8. Het Hof ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag of de bij de verkoop van H-straat 4 gerealiseerde prijs de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt.
Met betrekking tot de verkoop van H-straat 4 heeft belanghebbende verkoopdocumentatie ingebracht. Het Hof ziet gelet op deze documentatie geen reden aan de juistheid van de waarde te twijfelen en verwijst hiervoor naar de arresten van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52, en 11 juni 2004, nr. 39 467, BNB 2004/251.
4.9. Naast H-straat 4 heeft belanghebbende ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak D-straat 132 aangevoerd.
De Heffingsambtenaar acht dit object niet goed vergelijkbaar met de onroerende zaak "door de ligging van D-straat 132. Een groter deel van het perceel dan gebruikelijk, is belast met een openbaar karakter doordat er veel extra grond aanwezig is voor en naast de woning, waardoor het nut van deze grond beduidend minder is.".
Om deze reden en omdat "de voorzieningen van het object D-straat 132 eenvoudig (zijn), wat tot uiting komt in een lagere kubieke meter prijs bij het desbetreffende object", heeft de Heffingsambtenaar het verkoopcijfer van het object D-straat 132 niet meegenomen bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak.
4.10. Het Hof kan de Heffingsambtenaar hierin niet volgen.
Verschillen in ligging, in grootte qua inhoud en oppervlakte en in voorzieningenniveau van overigens vergelijkbare objecten hebben in de regel niet zonder meer tot gevolg dat dergelijke objecten buiten beschouwing worden gelaten, maar vinden hun neerslag in de kubieke en vierkante meterprijzen. Bovendien vermag het Hof niet in te zien waarom de omstandigheid dat een groter deel van een perceel dan gebruikelijk aan de voor- en/of zijkant van een woning is gelegen ertoe moet leiden dat het daarom buiten beschouwing wordt gelaten.
Gelet hierop en op hetgeen ervaringsregels leren omtrent de aanwezigheid van tuin aan de voor- en zijkant van een woning, zal het Hof ook D-straat 132 in zijn oordeel betrekken.
4.11. De Heffingsambtenaar beroept zich op het onder 2.3 vermelde taxatierapport.
Belanghebbende beroept zich op het onder 2.4 vermelde waarderapport en de taxatiekaart. Deze taxatiekaart is gebaseerd op twee andere referentieobjecten dan van de kant van de Heffingsambtenaar en op één door beiden gebruikt referentieobject.
4.12. Partijen hebben over en weer de vergelijkbaarheid van de door de wederpartij gebezigde referentieobjecten met de onroerende zaak en de bruikbaarheid ervan betwist. Deze betwistingen betreffen met name de objectkenmerken, de ligging van deze objecten en de wijze waarop inzichtelijk is gemaakt hoe tot de waardebepaling van het onderhavige object en de referentieobjecten is gekomen.
4.13. Gezien de betwisting door belanghebbende en mede in aanmerking genomen de referentieobjecten A-straat 4 en D-straat 132 is de Heffingsambtenaar er niet in geslaagd de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak voldoende te onderbouwen.
4.14. Belanghebbende is evenmin erin geslaagd de door haar voorgestane waarde voldoende te onderbouwen. Daarbij heeft het Hof mee laten wegen dat zij geen afdoende verklaring heeft gegeven waarom bij haar waardering het object E-straat 11 buiten beschouwing is gelaten.
4.15. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, acht het Hof de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog. Rekening houdend met hetgeen het Hof in 4.7 tot en met 4.11 heeft overwogen stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de peildatum in goede justitie vast op een bedrag van € 299.000. Het Hof zal de aanslag dienovereenkomstig verminderen.
Ten aanzien van het griffierecht
4.16. Aangezien de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de gemeente Weert aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 respectievelijk € 115, derhalve in totaal € 156, te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.17. Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Hetgeen de Heffingsambtenaar hiertegen heeft ingebracht kan hem niet baten, nu de Hoge Raad heeft geoordeeld dat het verlenen van rechtsbijstand op no cure no pay basis niet in de weg staat aan het verlenen van een tegemoetkoming in de proceskosten.
4.18. Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 437 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) plus 2 x € 437 x 1, vermeerderd met een bedrag aan reiskosten van belanghebbende zelf voor het bijwonen van de zitting van € 19,80, is in totaal € 1.767,80.
4.19. Voor wat betreft de kosten van het taxatierapport heeft belanghebbende recht op een vergoeding van € 150 (3 uur x € 50 per uur), te verhogen met de door de taxateur in rekening gebrachte BTW, derhalve in totaal € 178,50.
4.20. Totaal te vergoeden € 1.767,80 + € 178,50 = € 1.946,30.
5. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het tegen de uitspraak van de Rechtbank ingesteld beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar;
- wijzigt de beschikking in dier voege, dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2010 wordt vastgesteld op € 299.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig; en
- gelast dat de gemeente Weert aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 156 vergoedt; en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met hetberoep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken tot een bedrag van € 1.946,30.
Aldus gedaan op 18 januari 2013 door P.J.M. Bongaarts, voorzitter, J. Swinkels en P.C. van der Vegt, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) een dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.