Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
nevenzittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Afdeling civiel recht
zaaknummer MHD 200.068.708/01
arrest van 22 april 2014
in de zaak van
1.[de vrouw],wonende te [woonplaats],
2.
[de man],wonende te [woonplaats],
[de man],wonende te [woonplaats],
appellanten in principaal appel,
geïntimeerden in incidenteel appel
geïntimeerden in incidenteel appel
advocaat: mr. F.R. Heijstek,
tegen
1.[de man],wonende te [woonplaats],geïntimeerde in principaal appel,appellant in incidenteel appel,advocaat: mr. J.B. de Meester, en
2.
[de vrouw],wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in principaal appel,
advocaat: mr. N.B.J.M. Kreté-Marres,
[de vrouw],wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in principaal appel,
advocaat: mr. N.B.J.M. Kreté-Marres,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 31 mei 2011, 8 november 2011 en 30 oktober 2012 in het hoger beroep van de door de rechtbank Middelburg onder zaaknummer 63338/HA ZA 08-297 gewezen vonnissen van 31 maart 2010 en 23 juni 2010.
13.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 30 oktober 2012;
- het deskundigenbericht van 14 juni 2013;
- de memorie na deskundigenbericht van [appellante 1.] van 23 juli 2013 met producties;
- de antwoordmemorie na deskundigenbericht van [geïntimeerde 1] van 17 september 2013.
Hierna is arrest bepaald.
14.De verdere beoordeling
14.1.
Bij genoemd tussenarrest van 30 oktober 2012 is ir. S. van den Bergh tot deskundige benoemd teneinde de vragen genoemd in rechtsoverweging 11.10.12 van dat tussenarrest te beantwoorden.
14.1.1.
Op
vraag 1(“
In hoeverre is de kelder van de (…) woning geschikt voor opslag als vermeld in de brochure van [Makelaars] Makelaars (productie 70 van [appellante 1.] bij akte na comparitie d.d. 22 mei 2012?”)heeft de deskundige geantwoord dat de kelder volgens hem geschikt is voor het vorstvrij bewaren van etenswaren, wijn, etc. als gesteld in die brochure. Volgens de deskundige is de ruimte onder de woning gebouwd als kruipruimte en is dat duidelijk herkenbaar aan de wijze waarop de constructie is opgebouwd. Uit bladzijde 8 van het rapport van de deskundige blijkt voorts dat de hoogte tussen de bovenzijde van de keldervloer en de onderzijde van de begane grondvloer 147 cm tot 152 cm bedraagt.
vraag 1(“
In hoeverre is de kelder van de (…) woning geschikt voor opslag als vermeld in de brochure van [Makelaars] Makelaars (productie 70 van [appellante 1.] bij akte na comparitie d.d. 22 mei 2012?”)heeft de deskundige geantwoord dat de kelder volgens hem geschikt is voor het vorstvrij bewaren van etenswaren, wijn, etc. als gesteld in die brochure. Volgens de deskundige is de ruimte onder de woning gebouwd als kruipruimte en is dat duidelijk herkenbaar aan de wijze waarop de constructie is opgebouwd. Uit bladzijde 8 van het rapport van de deskundige blijkt voorts dat de hoogte tussen de bovenzijde van de keldervloer en de onderzijde van de begane grondvloer 147 cm tot 152 cm bedraagt.
14.1.2.
Op
vraag 2(
“Wat is de oorzaak van de lekkage/niet-waterdichtheid van de kelder? Hoeveel compartimenten betreft die lekkage/niet-waterdichtheid?”) luidt het antwoord van de deskundige dat die oorzaak te vinden is in de opbouw van de fundering en de opgaande buitenwanden van de kelder en dat dit probleem in principe terug te vinden is in alle, zeven, compartimenten van die kelder. Uit het rapport van de deskundige blijkt voorts (bladzijde 8) dat ten tijde van het onderzoek van de deskundige ter plaatse op 24 januari 2013 in compartiment 1 zes tot acht centimeter water staat, dat compartiment 2 grotendeels droog is, dat de compartimenten 3 en 4 respectievelijk droog en vrij droog zijn, dat in compartiment 6 (zowel aan de achterzijde als aan de voorzijde) een aantal millimeters water op de vloer staan en dat in compartiment 7 water staat aan de voorzijde in de hoek met de linkerzijgevel. Over de al dan niet aanwezigheid van water in compartiment 5 vermeldt het rapport niets.
vraag 2(
“Wat is de oorzaak van de lekkage/niet-waterdichtheid van de kelder? Hoeveel compartimenten betreft die lekkage/niet-waterdichtheid?”) luidt het antwoord van de deskundige dat die oorzaak te vinden is in de opbouw van de fundering en de opgaande buitenwanden van de kelder en dat dit probleem in principe terug te vinden is in alle, zeven, compartimenten van die kelder. Uit het rapport van de deskundige blijkt voorts (bladzijde 8) dat ten tijde van het onderzoek van de deskundige ter plaatse op 24 januari 2013 in compartiment 1 zes tot acht centimeter water staat, dat compartiment 2 grotendeels droog is, dat de compartimenten 3 en 4 respectievelijk droog en vrij droog zijn, dat in compartiment 6 (zowel aan de achterzijde als aan de voorzijde) een aantal millimeters water op de vloer staan en dat in compartiment 7 water staat aan de voorzijde in de hoek met de linkerzijgevel. Over de al dan niet aanwezigheid van water in compartiment 5 vermeldt het rapport niets.
14.1.3.
Naar aanleiding van
vraag 3(
“In hoeverre zijn de werkzaamheden genoemd in producties 16 en 17 van [appellante 1.] (bij akte na inleidende dagvaarding) nodig om te bewerkstelligen dat de kelder overeenkomstig voormelde brochure voor opslag gebruikt kan worden? In hoeverre zijn de kosten van die werkzaamheden als voor dat doel redelijk te kwalificeren?”) concludeert de deskundige dat de in voormelde producties genoemde werkzaamheden zijn bedoeld om de kelder waterdicht te maken en daarom niet relevant zijn.
vraag 3(
“In hoeverre zijn de werkzaamheden genoemd in producties 16 en 17 van [appellante 1.] (bij akte na inleidende dagvaarding) nodig om te bewerkstelligen dat de kelder overeenkomstig voormelde brochure voor opslag gebruikt kan worden? In hoeverre zijn de kosten van die werkzaamheden als voor dat doel redelijk te kwalificeren?”) concludeert de deskundige dat de in voormelde producties genoemde werkzaamheden zijn bedoeld om de kelder waterdicht te maken en daarom niet relevant zijn.
14.1.4.
Vervolgens vermeldt de deskundige naar aanleiding van
vraag 4(
“Heeft u nog andere opmerkingen die van belang kunnen zijn voor de beslissing in deze zaak?”) welke werkzaamheden verricht dienen te worden om tot een goede waterdichtheid te komen. Daarbij merkt hij op dat het achteraf waterdicht maken van een kruipruimte/kelder nooit het risico van terugkerende lekkage volledig zal vermijden en raamt hij de kosten voor het waterdicht maken op ongeveer € 27.000,-- (exclusief btw en opslagen).
vraag 4(
“Heeft u nog andere opmerkingen die van belang kunnen zijn voor de beslissing in deze zaak?”) welke werkzaamheden verricht dienen te worden om tot een goede waterdichtheid te komen. Daarbij merkt hij op dat het achteraf waterdicht maken van een kruipruimte/kelder nooit het risico van terugkerende lekkage volledig zal vermijden en raamt hij de kosten voor het waterdicht maken op ongeveer € 27.000,-- (exclusief btw en opslagen).
14.1.5.
Naar het oordeel van het hof staat op grond van het deskundigenrapport vast dat de kelder voldoet aan de omschrijving in de brochure van [Makelaars], waarop [appellante 1.] is afgegaan. Dat voor (de opslag van) sommige etenswaren nodig is dat de kelder ook droog is doet daar niet aan af. Gesteld noch gebleken is dat partijen, die nimmer met elkaar hebben gesproken en dus ook niet over de opslag van etenswaren in de kelder, op dit punt specifieke afspraken hebben gemaakt. Bovendien is blijkens het rapport van de deskundige niet de hele kelder/kruipruimte nat of vochtig.
14.1.6.
Dat de kelder om andere redenen voor normaal gebruik ongeschikt zou zijn (zoals [appellante 1.] in de memorie na deskundigenbericht sub 9 en 11 in hoger beroep voor het eerst stelt) heeft [appellante 1.] niet voldoende onderbouwd. Uit het deskundigenrapport volgt weliswaar dat (alle compartimenten van) de kelder, door een funderingsprobleem lekkage zullen kunnen (blijven) vertonen, doch tevens volgt daaruit dat deze lekkage het gebruik dat [appellante 1.] van de kelder kan maken en op grond van de overeenkomst mocht verwachten te kunnen maken, niet in voldoende relevante mate belemmert. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de kelder blijkens het deskundigenrapport is gebouwd als kruipruimte en dat de hoogte ervan maximaal 152 centimeter is, zodat de meeste volwassenen niet rechtop in die kelder kunnen staan. Voorts neemt het hof in aanmerking dat [appellante 1.] slechts eenmaal de woning heeft bezichtigd, alvorens zij tot aankoop overging, en, wat de staat van de kelder betreft, bij de koop is afgegaan op de brochure van [Makelaars]. De tijdens de enige bezichtiging van de woning volgens [appellante 1.] (blijkens haar verklaring ter comparitie in hoger beroep) door makelaar [makelaar] gedane mededeling dat “
de kelder top was en ideaal als wijnkelder” vormt naar het oordeel van het hof geen verdergaande garantie dan hetgeen daarover in voornoemde brochure is vermeld. Die gestelde mededeling is veeleer te beschouwen als een bevestiging van de woorden in de brochure in algemene (aanprijzende) bewoordingen. Aldus heeft [appellante 1.] onvoldoende duidelijk gemaakt dat en waarom haar wederpartij de overeenkomst niet is nagekomen doordat de kelder niet geschikt was voor normaal daarvan te maken gebruik. Volledige waterdichtheid van de kelder mocht [appellante 1.] niet verwachten. Hierbij betrekt het hof ook het feit dat de woning onweersproken onderaan een dijk ligt en dat de grond ter plaatse erg vochtig is, zoals [geïntimeerde 1] ter comparitie in hoger beroep verklaarde.
de kelder top was en ideaal als wijnkelder” vormt naar het oordeel van het hof geen verdergaande garantie dan hetgeen daarover in voornoemde brochure is vermeld. Die gestelde mededeling is veeleer te beschouwen als een bevestiging van de woorden in de brochure in algemene (aanprijzende) bewoordingen. Aldus heeft [appellante 1.] onvoldoende duidelijk gemaakt dat en waarom haar wederpartij de overeenkomst niet is nagekomen doordat de kelder niet geschikt was voor normaal daarvan te maken gebruik. Volledige waterdichtheid van de kelder mocht [appellante 1.] niet verwachten. Hierbij betrekt het hof ook het feit dat de woning onweersproken onderaan een dijk ligt en dat de grond ter plaatse erg vochtig is, zoals [geïntimeerde 1] ter comparitie in hoger beroep verklaarde.
14.1.7.
Vordering 1 van [appellante 1.], voor zover gebaseerd op de niet-waterdichte kelder, zal gelet op het voorgaande worden afgewezen. Bij zijn verzoek tot heroverweging van de maatstaf voor non-conformiteit van de kelder, wat daar overigens van zij, heeft [geïntimeerde 1] daarom geen belang.
14.2.
De slotsom is dat aan [appellante 1.] ter zake van schadevergoeding toewijsbaar is
€ 55.059,18 + € 1.195,95 =
€ 56.255,13(zie respectievelijk de rechtsoverwegingen 11.10.8 en 11.10.11 in het tussenarrest van 30 oktober 2012).
Nu dit bedrag lager is dan de eveneens gevorderde contractuele boete van 10% van de koopsom ad € 62.500,-- zal het hof, onder verwijzing naar rechtsoverweging 11.11 van voormeld tussenarrest, laatstgenoemd bedrag toewijzen en het in conventie primair gevorderde voor het overige afwijzen. Aan de subsidiaire vorderingen van [appellante 1.] komt het hof niet toe.
€ 55.059,18 + € 1.195,95 =
€ 56.255,13(zie respectievelijk de rechtsoverwegingen 11.10.8 en 11.10.11 in het tussenarrest van 30 oktober 2012).
Nu dit bedrag lager is dan de eveneens gevorderde contractuele boete van 10% van de koopsom ad € 62.500,-- zal het hof, onder verwijzing naar rechtsoverweging 11.11 van voormeld tussenarrest, laatstgenoemd bedrag toewijzen en het in conventie primair gevorderde voor het overige afwijzen. Aan de subsidiaire vorderingen van [appellante 1.] komt het hof niet toe.
14.3.
Het vonnis waarvan beroep, voor zover in conventie gewezen, zal op het principaal appel worden vernietigd, onder toewijzing alsnog van € 62.500,-- aan [appellante 1.]. De wettelijke rente over dit bedrag zal, als niet weersproken, worden toegewezen met ingang van de in het dictum te noemen datum. Nu partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten zowel in eerste aanleg als in hoger beroep tussen hen gecompenseerd worden in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen, terwijl de kosten van de deskundige bij deze uitkomst van het geding door [appellante 1.] (die deze kosten reeds heeft voldaan) dienen te worden gedragen. De beslagkosten zal het hof aan [appellante 1.] toewijzen, nu aan de eisen van artikel 706 Rv. is voldaan. Het incidenteel appel van [geïntimeerde 1] faalt zodat het vonnis waarvan beroep voor zover in reconventie gewezen in de procedure tussen [appellante 1.] en [geïntimeerde 1] zal worden bekrachtigd. [geïntimeerde 1] is de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij. Hij wordt daarom in de proceskosten van het incidenteel appel veroordeeld. Op verzoek van [appellante 1.] zal de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
15. De uitspraak
Het hof:
op het principaal appel
op het principaal appel
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover
in conventiegewezen en in zoverre opnieuw rechtdoende:
in conventiegewezen en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot betaling aan [appellante 1.] en [appellant 2.] van € 62.500,-- te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 30 januari 2004 tot aan de dag der algehele voldoening;
compenseert de proceskosten zowel in eerste aanleg als in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt met dien verstande dat de kosten van de deskundige ad € 5.460,08 voor rekening van [appellante 1.] en [appellant 2.] blijven en dat [geïntimeerde 1] en [appellant 2.] worden veroordeeld in de beslagkosten van [appellante 1.] en [appellant 2.] begroot op € 889,69 aan verschotten en op € 1.788,-- aan salaris van de advocaat;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders in hoger beroep gevorderde;
op het incidenteel appel
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover
in reconventietussen [appellante 1.] en [appellant 2.] enerzijds en [geïntimeerde 1] anderzijds, gewezen;
in reconventietussen [appellante 1.] en [appellant 2.] enerzijds en [geïntimeerde 1] anderzijds, gewezen;
veroordeelt [geïntimeerde 1] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [appellante 1.] en [appellant 2.] worden begroot op nihil aan verschotten en op € 316,-- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.A.M. van Schaik-Veltman, S.M.A.M. Venhuizen en C.W.T. Vriezen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 april 2014.