ECLI:NL:GHSHE:2014:2163

• Datum uitspraak: 15 juli 2014
• Publicatiedatum: 15 juli 2014
• Zaaknummer: HD 200.139.600_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.G.W.M. Stienissen; Y.L.L.A.M. Delfos-Roy; C.E.C.J. Ponsioen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van huurovereenkomst wegens huurachterstand en woonfraude

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 15 juli 2014 uitspraak gedaan in hoger beroep over de ontbinding van een huurovereenkomst tussen Woonstichting ‘Thuis’ en een huurder, hierna aangeduid als [geïntimeerde]. De zaak is ontstaan na een geschil over huurachterstand en de vermeende woonfraude door de huurder. Thuis had de huurovereenkomst in eerste aanleg ontbonden en ontruiming van het gehuurde gevorderd, maar de kantonrechter had deze vorderingen afgewezen. Thuis ging in hoger beroep tegen deze beslissing.

Het hof heeft vastgesteld dat de huurder vanaf augustus 2012 niet tijdig de huur heeft betaald, wat heeft geleid tot een huurachterstand van € 5.355,10. Thuis heeft betoogd dat de betalingsonmacht van de huurder het gevolg was van de door haar aan de gemeente gemelde woonfraude, wat leidde tot de stopzetting van zijn uitkering. Het hof oordeelde echter dat de huurder tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, en dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was.

Het hof heeft de vorderingen van Thuis toegewezen, de huurovereenkomst ontbonden en de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het arrest. Tevens is de huurder veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding en de proceskosten in beide instanties. Het hof heeft de eerdere uitspraak van de kantonrechter vernietigd en opnieuw recht gedaan, waarbij het belang van de woningcorporatie bij het bestrijden van woningfraude zwaarwegend werd geacht.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.139.600/01

arrest van 15 juli 2014

in de zaak van

Woonstichting ‘Thuis,

voorheen handelend onder de naam Woonmaatschappij Domein,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

hierna aan te duiden als Thuis,

advocaat: mr. F.P.G.F. de Moel te Eindhoven,

tegen

[de man],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde],

advocaat: mr. R.G. van Moll te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 24 december 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Oost Brabant van 24 oktober 2013, gewezen tussen Thuis als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 871482/ CV EXPL 13-313)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van Thuis met grieven en producties;

- de akte overleggen productie van Thuis met een productie;

- de memorie van antwoord van [geïntimeerde] met producties;

- het pleidooi, waarbij namens beide partijen pleitnotities zijn overgelegd;

- de vooraf ten behoeve van pleidooi toegezonden, op 4 juni 2014 ter griffie ingekomen, producties die Thuis bij het pleidooi, met instemming van [geïntimeerde], bij akte in het geding heeft gebracht.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

Partijen hebben een overeenkomst gesloten waarbij Thuis de (tussen)woning aan de [perceel 1] te [plaats] (hierna: het gehuurde) met ingang van 29 mei 2004 voor onbepaalde tijd aan [geïntimeerde] heeft verhuurd tegen een te betalen huurprijs van (laatstelijk) € 535,51 per maand.

Het door partijen ondertekende huurcontract vermeldt: “
Op deze overeenkomst zijn van toepassing de bijgevoegde Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 1 januari 2000 ”. Die toepasselijke huurvoorwaarden bepalen in artikel 9:
“(…)

Hoofdverblijf

2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…)

Onderverhuur

4. Huurder dient verhuurder schriftelijk te verzoeken om toestemming tot het onderverhuren of in gebruik geven van (een gedeelte van) het gehuurde aan derden. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal die toestemming door verhuurder worden gegeven mits de huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning waardoor verhuurder schade zou kunnen leiden ”.

Van 29 mei 2004 tot 28 augustus 2008 hebben zijn dochter [dochter van geintimeerde] (hierna: dochter [dochter van geintimeerde]) en zijn kleinzoon [kleinzoon], zoon van dochter [dochter van geintimeerde], (al dan niet samen met [geïntimeerde]) in het gehuurde gewoond.

Krachtens een met Stichting Woonbedrijf SWS (hierna: SWS) gesloten huurovereenkomst heeft dochter [dochter van geintimeerde] met ingang van 28 augustus 2008 de woning aan de [perceel 2] te [plaats] gehuurd.

Na een met SWS verricht onderzoek naar de feitelijke bewoning van het gehuurde en de woning aan de [perceel 2] te [plaats], heeft Thuis de - door [geïntimeerde] weersproken - conclusie getrokken dat [geïntimeerde] het gehuurde niet (meer) bewoont, dat hij er geen hoofdverblijf (meer) heeft en dat hij het gehuurde zonder haar toestemming heeft onderverhuurd, althans in gebruik heeft gegeven, aan dochter [dochter van geintimeerde] die het met kleinzoon [kleinzoon] zou bewonen. Op basis hiervan heeft Thuis omstreeks eind 2011/begin 2012 bij de gemeente Eindhoven melding gedaan van door [geïntimeerde] gepleegde woonfraude.

Bij besluit van 15 oktober 2012 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven het bezwaar ongegrond verklaard tegen het primaire besluit van 12 april 2012, inhoudende de herziening, intrekking en beëindiging van [geïntimeerde]’ WWB-uitkering per 12 april 2012. Bij uitspraak van 18 februari 2013 heeft de bestuursrechter van de rechtbank Oost-Brabant dat besluit op bezwaar vernietigd en hiertoe onder meer overwogen: “
Hoewel de verklaringen die door de dochter van eiser zijn afgelegd bevreemding wekken en verweerder in deze verklaringen en in de overige feiten en omstandigheden (…) redelijkerwijs aanleiding heeft kunnen zien om tot een nader onderzoek over te gaan, leveren deze omstandigheden op zichzelf onvoldoende (…) grond op om direct te kiezen voor het zware controlemiddel van een huisbezoek. (…) Niet in te zien valt waarom verweerder niet eerst op andere wijze kon proberen aanvullende gegevens te verkrijgen alvorens naar dit middel te grijpen. (…) Bovenstaande betekent dat eiser niet kan worden tegengeworpen dat hij geen medewerking heeft verleend aan een aangekondigd huisbezoek op 11 april 2012. Nu geen sprake is van schending van de medewerkingsverplichting als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de WWB, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet op deze grond de uitkering van eiser had mogen intrekken ”. Er is tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij de Centrale Raad van Beroep.

Vanaf augustus 2012 heeft [geïntimeerde] niet steeds (tijdig) de huurprijs aan Thuis betaald.

3.2 .

Samengevat is bij het bestreden vonnis afgewezen de bij inleidende dagvaarding door Thuis gevorderde ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, de gevorderde ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig op kosten van [geïntimeerde] conform artikel 556 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering te bewerkstelligen en de gevorderde veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een gebruiksvergoeding ad € 535,51 per kalendermaand gelegen tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Bij datzelfde vonnis is [geïntimeerde] op vordering van Thuis veroordeeld tot betaling van € 5.355,10 aan huurachterstand te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf datum vonnis en is Thuis veroordeeld tot betaling van de proceskosten in eerste aanleg.

3.3.

Thuis heeft in hoger beroep gevorderd dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover daarbij haar vordering is afgewezen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden, dat het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het arrest wordt ontruimd, dat Thuis wordt gemachtigd om de ontruiming zo nodig op kosten van [geïntimeerde] conform artikel 556 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering te bewerkstelligen, dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding ad € 535,51 per kalendermaand gelegen tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten in beide instanties en van de nakosten. Beknopt weergegeven spitst het hoger beroep zich in beginsel toe op deze vordering tot ontbinding c.a.

3.4.

Thuis baseert deze vordering op drie grondslagen.

3.4.1.

De eerste grondslag:

Met de toegelichte grieven I (deels), VII en VIII betoogt Thuis dat bij het bestreden vonnis is miskend zij haar vordering (mede) baseert op een aan [geïntimeerde] verweten tekortkoming in de nakoming van zijn uit artikel 9.4 huurvoorwaarden voortvloeiende verplichting om (een gedeelte van) het gehuurde tijdens de huurtijd niet zonder haar schriftelijk verzochte toestemming te onderverhuren of in gebruik te geven aan een ander, in dit geval aan dochter [dochter van geintimeerde].

3.4.2.

De tweede grondslag:

Met de toegelichte grieven I (overigens) tot en met VI grondt Thuis haar vordering op een aan [geïntimeerde] verweten tekortkoming in de nakoming van zijn uit artikel 9.2 huurvoorwaarden voortvloeiende verplichting om het gehuurde tijdens de huurtijd zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. Hiermee richt Thuis zich tegen de in het bestreden vonnis vervatte beslissing dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft (behouden) en stelt Thuis begin oktober 2011 te hebben vastgesteld dat [geïntimeerde] het gehuurde niet meer zelf bewoont en er sinds in ieder geval 1 september 2008 niet meer zijn hoofdverblijf heeft.

3.4.3.

De derde grondslag:

Thuis formuleert geen grieven IX en X maar vervolgt met haar toegelichte grieven XI, XII en XIII (deels) waarmee zij haar vordering stoelt op een aan [geïntimeerde] verweten tekortkoming in de nakoming van zijn verplichting de huur op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. Met deze grieven legt Thuis aan het hof voor de in het bestreden vonnis vervatte beslissing dat in zoverre wel sprake is van een tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van zijn huurbetalingsplicht die Thuis in beginsel de bevoegdheid geeft om de huurovereenkomst te (doen) ontbinden maar dat de gevorderde ontbinding c.a. in dit geval wordt afgewezen omdat de betalingsonmacht van [geïntimeerde] te wijten is aan het stopzetten van zijn uitkering nadat Thuis aan de gemeente melding had gedaan van woonfraude door [geïntimeerde].

3.5.

Het hof zal eerst de met de toegelichte grieven XI, XII en XIII (deels) voorgelegde derde grondslag behandelen.

3.5.1.

Als onbestreden dient hierbij tot uitgangspunt dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsplicht en dat de daardoor vanaf augustus 2012 ontstane huurachterstand een bedrag van € 5.355,10 betreft. Bij pleidooi is gebleken dat de huurachterstand als zodanig nog steeds bestaat. Deze tekortkoming van [geïntimeerde] geeft Thuis naar het oordeel van het hof de bevoegdheid om de huurovereenkomst te (doen) ontbinden. 3.5.2. Waar [geïntimeerde] stelt dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, volgt het hof hem daarin niet. Reeds nu [geïntimeerde] vanaf augustus 2012 bij herhaling tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsplicht en de huurachterstand een periode van maar liefst 10 volledige maanden beslaat, kan het hof niet oordelen dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.5.3.

Voor zover [geïntimeerde] meent dat uitoefening van de ontbindingsbevoegdheid door Thuis in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kan het hof hem daarin ook niet volgen. Dat Thuis de door haar veronderstelde woonfraude van [geïntimeerde] aan de gemeente heeft gemeld, maakt die gedraging van Thuis (zelfs bij eventueel achteraf gebleken onjuistheid) nog niet zonder meer onrechtmatig of ongeoorloofd jegens [geïntimeerde]. Niet genoegzaam gesteld of gebleken is dat Thuis hierbij misbruik van enige haar toekomende bevoegdheid zou hebben gemaakt en met name kan niet worden geoordeeld dat Thuis die melding aan de gemeente heeft gedaan met geen ander doel dan [geïntimeerde] te schaden of dat Thuis, gelet op haar belang als woningcorporatie bij optreden tegen woningfraude en het door de melding geschade belang van [geïntimeerde], in redelijkheid niet tot die melding had mogen komen; er is al helemaal geen grond om te oordelen dat tussen die beide belangen zodanige onevenredigheid bestaat dat Thuis die melding aan de gemeente niet had mogen doen, hetgeen voor het hier bedoelde misbruik zou zijn vereist. Voor zover [geïntimeerde] stelt dat de huurachterstand door toedoen van Thuis is ontstaan en/of zijn betalingsonmacht het directe gevolg is van de door Thuis aan de gemeente gemelde woonfraude, ziet hij er verder aan voorbij dat de stopzetting van zijn uitkering uiteindelijk het resultaat is van de daarop gevolgde bestuurlijke procedure die is uitgemond in gemeentelijke besluitvorming. Of en in hoeverre de gemeente daarbij vervolgens correct heeft geopereerd en daaraan uitvoering heeft gegeven, kan niet zonder meer aan Thuis worden toegerekend. Verder is niet genoegzaam gesteld of gebleken van andere omstandigheden die de uitoefening van de ontbindingsbevoegdheid door Thuis naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden (kunnen) doen zijn. Het enkele woonbelang van [geïntimeerde] is hiertoe onvoldoende.

3.6.

Uit het vorenoverwogene volgt dat de door Thuis ingeroepen derde grondslag haar vordering tot ontruiming c.a. kan dragen. [geïntimeerde] heeft geen andere verweren aangevoerd dan die welke hiervoor reeds zijn behandeld en die uit hoofde van de (positieve zijde van de) devolutieve werking van het hoger beroep beoordeeld dienen te worden. Het hof zal de vordering tot ontruiming c.a. alsnog toewijzen. Alleen de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te kunnen (laten) bewerkstelligen, zal worden afgewezen nu de gedwongen ontruiming wettelijk geregeld is in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De andere beide grondslagen behoeven geen bespreking meer.

3.7.

De slotsom luidt dat de grieven I tot en met VIII geen bespreking behoeven en dat de grieven XI, XII en XIII (deels) slagen. In het verlengde hiervan slaagt ook de tegen de proceskostenveroordeling gerichte grief XIII (overigens) en als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal [geïntimeerde] in de proceskostenkosten van beide instanties worden veroordeeld. Als onweersproken zijn ook de gevorderde nakosten toewijsbaar. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover onderworpen aan het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Oost Brabant van 24 oktober 2013 voor zover onderworpen aan het hoger beroep en doet in zoverre opnieuw recht;

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woonruimte aan de [perceel 1] te [plaats] met ingang van heden;

veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit arrest leeg en bezemschoon te ontruimen, met alle zich daarin bevindende personen en goederen, en met afgifte van de ter beschikking gestelde sleutels ter vrije beschikking te stellen van Thuis;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van Thuis wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 542,45 voor verschotten en op € 350,-- voor salaris en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 798,45 voor verschotten en op € 2.682,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een gebruiksvergoeding ad € 535,51 per (volledige) kalendermaand vanaf datum ontbinding huurovereenkomst tot aan de dag der ontruiming;

veroordeelt [geïntimeerde] in de nakosten, begroot op € 131,--, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,-- in geval [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en C.E.C.J. Ponsioen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 juli 2014.