ECLI:NL:GHSHE:2014:27 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep over ingangsdatum huurprijsaanpassing bedrij...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.077.438/01

arrest van 14 januari 2014

in de zaak van

[JHE] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als JHE,

advocaat: mr. R.W. Janssen te Heerlen,

tegen

1.[geintimeerde 1.],wonende te [woonplaats],

2.
[geintimeerde 2.],wonende te [woonplaats],

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als de [geintimeerden],

advocaat: mr. J.O.I. Leliveld te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 30 september 2010 ingeleide hoger beroep van:

het tussenvonnis van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, van 1 juli 2009, gewezen tussen JHE als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en de [geintimeerden] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie;
het eindvonnis van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, van 30 juni 2010, gewezen tussen JHE als eiseres in conventie en de [geintimeerden] als gedaagden in conventie, zoals op de voet van artikel 31 Rv Pro verbeterd en op de voet van artikel 32 Rv Pro aangevuld bij herstelvonnis van 25 augustus 2010.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 327104 CV EXPL 09-1216)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven met producties;

- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties;

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met productie;

- het pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd;

- de bij schrijven van 28 november 2013 door de [geintimeerden] toegezonden producties 10,11 en 12, die bij het pleidooi bij akte in het geding zijn gebracht;

- de bij schrijven van 21 november 2013 door JHE toegezonden producties 9 en 10, die bij het pleidooi bij akte in het geding zijn gebracht.

De partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de beide memories.

4.De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

4.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

De heren [eigenaar 1.] en [eigenaar 2.] zijn gezamenlijk eigenaar van het pand (hotel/café/restaurant met bedrijfswoonruimte) aan de [pand] te [vestigingsplaats]. Zij hebben dit pand met ingang van 1 januari 1985 verhuurd aan Bierbrouwerij [Bierbrouwerij] B.V. (hierna: [Bierbrouwerij]). De huurovereenkomst loopt thans voor onbepaalde tijd. Het hof zal deze huurovereenkomst hierna aanduiden als huurovereenkomst 1.

Artikel 5 van Pro huurovereenkomst 1 luidt als volgt: “Alle reparaties en alle onderhoud aan het gehuurde pand zijn voor rekening van de huurster”.

[Bierbrouwerij] heeft het pand verhuurd aan [JHG] BV, (hierna: JHG). Het hof zal deze huurovereenkomst hierna aanduiden als huurovereenkomst 2.

JHG heeft het pand verhuurd aan haar dochteronderneming JHE, zijnde de appellante in principaal appel in de onderhavige procedure. Het hof zal deze huurovereenkomst hierna aanduiden als huurovereenkomst 3.

JHE heeft het pand op haar beurt verhuurd aan de [geintimeerden], de feitelijke exploitanten van het in het gehuurde gevestigde bedrijf. Het hof zal deze huurovereenkomst hierna aanduiden als huurovereenkomst 4.

Artikel c.4 van de tussen JHE en de [geintimeerden] geldende huurovereenkomst luidt als volgt:

“Geringe en dagelijkse reparaties aan het gehuurde zijn voor rekening van de huurders. Daartoe behoren onder meer: (…) voorts dienen de huurders zelf te verrichten, c.q. voor rekening te doen verrichten (…) alle herstellingen voorzover hiervoor nog niet genoemd, welke het gevolg zijn van nalatigheid, slordigheid, onreinheid of ruwe bewoning en het onderhoud en elke twee jaar bijwerken c.q. vernieuwen van het gehele buitenverfwerk.”

Volgens punt 2 van de inleidende dagvaarding bedroegen de huurprijzen die golden in de huurverhoudingen 1, 2 en 4 begin 2009 (omstreeks) € 1.995,91 per maand.

In opdracht van de heren [eigenaren] heeft het Bedrijfshuuradviesbureau Limburg, in de persoon van [adviseur], op 22 augustus 2005 een advies uitgebracht over de per 1 mei 2005 juist te achten huurprijs voor het pand. Dit advies komt uit op een bedrag van € 34.394,55 exclusief btw per jaar (€ 2.911,21 exclusief btw per maand). Alle betrokken partijen hebben hierover overleg gevoerd, maar geen overeenstemming bereikt.

Bij verzoekschrift van 22 december 2005 hebben de heren [eigenaren] de kantonrechter op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW Pro verzocht een deskundige te benoemen om advies uit te brengen over de nadere huurprijsvaststelling van het gehuurde. Eenzelfde verzoek is op 3 januari 2006 jegens haar huurder gedaan door [Bierbrouwerij] en op 6 januari 2006 jegens hun respectieve huurders door JHG en JHE. De kantonrechter heeft de vier verzoeken gelijktijdig behandeld en bij beschikking van 2 februari 2006 in alle zaken de heer S. Vanhijfte tot deskundige benoemd.

Op 28 september 2006 heeft Vanhijfte het gehuurde bezocht. Alle betrokken partijen waren daarbij vertegenwoordigd. Daarna hebben onderhandelingen plaatsgevonden die niet tot overeenstemming over de te hanteren huurprijs hebben geleid.

Bij fax van 23 november 2007 heeft [medewerker van Vastgoed Intervisie B.V.] van Vastgoed InterVisie B.V. namens de [geintimeerden] onder meer het volgende meegedeeld aan de advocaat van JHE:

“Er kan met recht worden gesteld dat uw cliënt zich in de afgelopen 25 jaar nimmer serieus heeft bekommerd om de onderhoudstoestand van het gehuurde, dit ondanks meerdere signalen van de [geintimeerde 1.] omtrent bijvoorbeeld de beroerde toestand van de dakgoten, raamkozijnen en ornamenten van het gehuurde. Uw cliënte is hiermee nadrukkelijk in gebreke gebleven ten aanzien van heldere verplichtingen voortvloeiende uit de gesloten onderhuurovereenkomst. (…).

Voor wat betreft de lopende huurprijsherziening hebben wij meermalen aangegeven dat de [geintimeerde 1.] zich bewust is van een mogelijke (forse) stijging van de huurprijs van het gehuurde, de onderhoudstoestand van het gehuurde maakt deze echter zeer onredelijk en thans onacceptabel.”.

Omdat partijen niet tot overeenstemming kwamen, hebben de heren [eigenaren] Vanhijfte verzocht om zijn deskundigenbericht te voltooien. Vanhijfte heeft daarop in de definitieve versie van zijn deskundigenbericht van 10 september 2008 per 1 mei 2005 een huurwaarde geadviseerd van € 31.000,= per jaar.

De heren [eigenaren] hebben op basis daarvan bij dagvaarding van 26 februari 2009 een procedure tot huurprijsvaststelling geëntameerd tegen [Bierbrouwerij]. Vergelijkbare procedures zijn aanhangig gemaakt tussen [Bierbrouwerij] en JHG, tussen JHG en JHE en tussen JHE en de [geintimeerden]. Op de laatstgenoemde procedure (tussen JHE en de [geintimeerden]) heeft het onderhavige hoger beroep betrekking.

De [geintimeerden] hebben over de onderhoudstoestand aan de buitenzijde van het gehuurde een rapport laten opstellen door de heer [rapporteur van ZNEB B.V.] van ZNEB B.V. In dit rapport van 29 april 2009 zijn, kort weergeven, de navolgende gebreken beschreven:

de goten zijn versleten, met als gevolg daarvan watersporen langs de buitengevels en waterdoorslag aan de binnenzijde van de buitengevels;
er is sprake van scheefliggende of loskomende leien op het dak, met als gevolg daarvan lekkagesporen op de plafonds op de derde verdieping (zolderverdieping);
de loodslabben en loketten zijn op, met als gevolg daarvan waterdoorslag ter hoogte van de schoorsteen;
de houten buitengevelkozijnen zijn op diverse plaatsen eerder hersteld doch verrot;
het voegwerk van de buitengevels is aangetast door vocht;
boven de entree is de top van de siergevel bovendaks naar binnen scheefgezakt;
het eind van de levensduur van de bitumineuze bedekking op het plat dak boven de keuken en van de loodslabben langs de rand van dat dak is al langere tijd bereikt.

De [geintimeerden] hebben dit rapport als productie gevoegd bij de door hen op 6 mei 2009 in de onderhavige procedure genomen conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, en het rapport op deze wijze ter kennis van JHE gebracht.

Naar aanleiding van overleg tussen [Bierbrouwerij], JHG/JHE en de [geintimeerden] hebben drie bouwkundigen in de loop van 2010 een inventarisatie gemaakt van werkzaamheden die zouden moeten worden uitgevoerd in het gehuurde. De door hen gemaakte opsomming, voorzien van overzichtstekeningen per verdieping, is als productie 3 bij de memorie van grieven in principaal appel in het geding gebracht.

Naar aanleiding van dat overzicht hebben de partijen medio 2010 offertes opgevraagd bij twee aannemers om een indruk te krijgen van de kosten die nodig zouden zijn om de betreffende werkzaamheden uit te voeren. Die twee offertes zijn bij memorie van antwoord in principaal appel in het geding gebracht.

Met ingang van oktober 2011 schorten de [geintimeerden] een deel van de door hen verschuldigde huurbetalingen op.

4.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde JHE in eerste aanleg in conventie, kort weergegeven:

nadere vaststelling van de tussen JHE en de [geintimeerden] geldende huurprijs op de voet van artikel 7:303 BW Pro op een bedrag van € 32.167,51 exclusief btw per jaar met ingang van 22 december 2005 althans 6 januari 2006;
veroordeling van de [geintimeerden] om met ingang van 22 december 2005 althans 6 januari 2006 aan JHE het verschil te betalen tussen de nader vastgestelde huurprijs en de feitelijk betaalde huurprijs, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van de [geintimeerden] in de proceskosten en de door JHE betaalde kosten van het deskundigenbericht.

4.2.2.

De [geintimeerden] hebben als verweer betoogd dat de nadere vaststelling van de huurprijs pas moet ingaan nadat het voor rekening van JHE komende groot onderhoud en grote reparaties aan het gehuurde volledig zullen zijn uitgevoerd, althans dat de huurprijs gefaseerd moet worden aangepast.

4.2.3.

De [geintimeerden] hebben bij hun conclusie van eis in reconventie van 6 mei 2009 gevorderd:

veroordeling van JHE om al het in het rapport van [rapporteur van ZNEB B.V.] van 5 maart 2009 (hof: bedoeld is kennelijk 29 april 2009) omschreven achterstallig groot onderhoud op te heffen c.q. alle in het rapport geconstateerde gebreken te herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
de huurprijs met ingang van 1 juni 2009 te verminderen met 30% tot de dag waarop de gebreken conform het rapport zijn hersteld;

met veroordeling van JHE in de kosten van het geding in reconventie.

4.3.1.

In het tussenvonnis van 1 juli 2009 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Ook in de drie andere zaken heeft de kantonrechter een comparitie gelast.

4.3.2.

De comparitie van partijen is gecombineerd met een plaatsopneming en bezichtiging van het gehuurde en heeft op 24 november 2009 in de vier zaken gelijktijdig plaatsgevonden. Na afloop van de comparitie heeft de kantonrechter de zaak tussen [eigenaren] en [Bierbrouwerij], de zaak tussen [Bierbrouwerij] en JHG, de zaak tussen JHG en JHE en de zaak in conventie tussen JHE en de [geintimeerden] naar de rol verwezen voor vonnis. De kantonrechter heeft het geding in reconventie tussen de [geintimeerden] en JHE naar de rol verwezen voor een conclusie van antwoord in reconventie aan de zijde van JHE.

4.3.3.

De kantonrechter heeft vervolgens op 30 juni 2010 een eindvonnis gewezen in

de zaak tussen [eigenaren] en [Bierbrouwerij], de zaak tussen [Bierbrouwerij] en JHG, de zaak tussen JHG en JHE en de zaak in conventie tussen JHE en de [geintimeerden].

In dat vonnis, zoals hersteld en aangevuld bij vonnis van 25 augustus 2010, heeft de kantonrechter in de zaak in conventie tussen JHE en de [geintimeerden]:

geoordeeld dat de huurprijs nader moet worden vastgesteld op het door de deskundige Vanhijfte geadviseerde bedrag van € 31.000,-- exclusief btw per jaar;
geoordeeld dat gelet op de kennelijk deplorabele staat van onderhoud van het gehuurde de nieuwe huurprijs pas in moet gaan nadat op zijn minst een begin is gemaakt met het verrichten van (het niet voor rekening van de [geintimeerden] komende) groot onderhoud en grote reparaties aan het gehuurde;
beslist dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 januari 2011 wordt vastgesteld op € 31.000,-- exclusief btw per jaar.

In de zaak in reconventie tussen de [geintimeerden] en JHE heeft de kantonrechter iedere verdere beslissing aangehouden.

4.4.1.

JHE heeft haar hoger beroep mede gericht tegen het tussenvonnis van 1 juli 2009, waarbij een comparitie van partijen is gelast. Tegen dat vonnis heeft JHE echter geen grieven gericht. Het hof zal JHE daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen dat vonnis.

4.4.2.

JHE heeft haar appeldagvaarding mede gericht tegen een in de procedure in eerste aanleg door de rechtbank gewezen vonnis van 30 augustus 2010. Aan het slot van haar appeldagvaarding en aan het slot van haar memorie van grieven concludeert JHE tot vernietiging van dat vonnis van 30 augustus 2010. Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep is echter komen vast te staan dat een tussen partijen gewezen vonnis van die datum niet bestaat. De appeldagvaarding en de memorie van grieven bevatten op dit punt dus een kennelijke verschrijving.

4.4.3.

JHE heeft op blz. 1 van haar memorie van grieven melding gemaakt van een door de rechtbank tussen partijen gewezen vonnis van 29 september 2010. Ook een vonnis van die datum is in de procedure tussen JHE en de [geintimeerden] niet gewezen. Bij het pleidooi is komen vast te staan dat de memorie van grieven ook in zoverre een kennelijke verschrijving bevat.

4.5.1.

JHE heeft in principaal appel één grief gericht tegen het vonnis van 30 juni 2011. Die grief is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de nader vastgestelde huurprijs pas met ingang van 1 januari 2011 te laten ingaan. Volgens JHE had de kantonrechter de nader vastgestelde huurprijs moeten laten ingaan op 22 december 2005, zijnde de datum waarop de heren [eigenaren] de kantonrechter op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW Pro hebben verzocht een deskundige te benoemen om advies uit te brengen over de nadere huurprijsvaststelling van het gehuurde, althans op 6 januari 2006, zijnde de datum waarop in de zaak tussen JHE en de [geintimeerden] eenzelfde verzoek is gedaan.

4.5.2.

De [geintimeerden] hebben in incidenteel appel eveneens één grief gericht tegen het vonnis van 30 juni 2011. Ook die grief is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de nader vastgestelde huurprijs met ingang van 1 januari 2011 te laten ingaan. Volgens de [geintimeerden] dient de vordering van JHE tot nadere vaststelling van de huurprijs geheel te worden afgewezen althans dient te worden beslist dat de nader vastgestelde huurprijs pas ingaat nadat al het voor rekening van JHE komende groot onderhoud en grote reparaties aan het gehuurde volledig zijn uitgevoerd, althans gefaseerd en in elk geval niet eerder dan de datum van het te wijzen arrest.

4.5.3.

Geen van partijen is opgekomen tegen de beslissing van de kantonrechter dat bij de nadere vaststelling van de huurprijs het door de deskundige Vanhijfte geadviseerde bedrag van € 31.000,-- exclusief btw per jaar tot uitgangspunt strekt. Ook voor het hof dient dus tot uitgangspunt dat die huurprijs in beginsel passend is voor het gehuurde. In geschil is in hoger beroep slechts de vraag of die nader vastgestelde huurprijs van € 31.000,-- exclusief btw moet ingaan op 22 december 2005 althans 6 januari 2006 (standpunt van JHE), op 1 januari 2011 (oordeel kantonrechter), op enig ander moment in de periode van 6 januari 2006 tot 1 januari 2011, of nog later (standpunt van de [geintimeerden]).

4.6.1.

Met betrekking tot deze vraag bepaalt artikel 7:303 lid 4 BW Pro voor zover hier van belang het volgende:

“Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt.”

Artikel 7:304 lid 2 BW Pro bepaalt dat indien de rechter is verzocht een deskundige te benoemen om te adviseren over de hoogte van de huurprijs, de dag van dat verzoek geldt als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingediend. Uit dit samenstel van bepalingen volgt dat in het onderhavige geval in beginsel 6 januari 2006 heeft te gelden als de datum waarop de nader vastgestelde huurprijs moet ingaan. Dat is immers de datum waarop JHE de rechter heeft verzocht om een deskundige te benoemen om te adviseren over de hoogte van de huurprijs.

4.6.2.

Het hof ziet geen aanleiding om de datum, zoals door JHE bepleit, op een eerder moment, te weten 22 december 2005 te leggen. De enkele omstandigheid dat de nader vastgestelde huur bij hantering van de hoofdregel in huurovereenkomst 4 enkele dagen later ingaat dan in de huurovereenkomsten 1 (22 december 2005) en 2 (3 januari 2006), levert naar het oordeel van het hof geen bijzondere omstandigheid op zoals bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW Pro.

4.6.3.

Naar aanleiding van het standpunt van de [geintimeerden] dat er in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden (in de zin van artikel 7:303 lid 4 BW Pro) op grond waarvan de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs aanzienlijk later moet worden gelegd dan 6 januari 2006, stelt het hof het volgende voorop. Uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 7:303 lid 4 BW Pro blijkt dat de achtergrond van het opnemen van de uitzondering mede is gelegen in de eisen van redelijkheid en billijkheid waartoe partijen jegens elkaar zijn gehouden. In de Memorie van Toelichting bij het wetsartikel wordt als voorbeeld van bijzondere omstandigheden genoemd de lange duur van een procedure, die mede aan de verhuurder is te wijten, waardoor de na te betalen huur te hoog zou oplopen. (Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3 (MvT), p. 9). Daarnaast wordt in de Nota naar aanleiding van het Verslag als voorbeeld genoemd de situatie waarin de verhuurder in gebreke blijft achterstallig onderhoud te verrichten. Het feit dat de huurder de nakoming van de onderhoudsverplichtingen kan afdwingen doet niet af aan de bevoegdheid van de rechter om de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs vanwege achterstallig onderhoud te verschuiven (Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5 (NnavV) p. 13-14). Tevens blijkt uit de wettekst en de parlementaire geschiedenis echter dat niet snel (“slechts bij hoge uitzondering”) moet worden aangenomen dat bijzondere omstandigheden zoals bedoeld in het artikellid zich voordoen (Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5 (NnavV) p. 5).

4.6.4.

Verder acht het hof in dit kader van belang dat een huurder in situaties waarin de verhuurder te kort schiet in zijn verplichting om onderhoud aan het gehuurde te verrichten en gebreken te herstellen, meerdere rechtsmaatregelen tot zijn beschikking heeft. Dat betreft niet alleen mogelijkheden om de verhuurder tot nakoming van zijn verplichtingen te dwingen, zoals een vordering tot herstel op straffe van verbeurte van een dwangsom. De huurder beschikt ook over de in artikel 7:207 lid 1 BW Pro neergelegde mogelijkheid om, in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek aan het gehuurde, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Een dergelijke vordering hebben de [geintimeerden] in het onderhavige geval in reconventie ingesteld. Het bestaan van deze mogelijkheid, waarvan de [geintimeerden] daadwerkelijk gebruik hebben gemaakt, maakt hun belang bij het volgen van de uitzonderingsmogelijkheid van artikel 7:303 lid 4 BW Pro minder klemmend.

4.6.5.

Inmiddels heeft de kantonrechter bij in reconventie gewezen deeleindvonnis van 23 oktober 2013 JHE op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeeld om alle in het rapport van [rapporteur van ZNEB B.V.] van 29 april 2009 omschreven gebreken te herstellen en de beslissing op de vordering tot vermindering van de huurprijs aangehouden, zodat eerst duidelijk kan worden welk oordeel in het onderhavige hoger beroep wordt gegeven over de ingangsdatum van de huurprijs. Het ligt in de lijn der verwachtingen dat de kantonrechter, als in het onderhavige hoger beroep de ingangsdatum van de huurverhoging wordt gesteld op 6 januari 2006 (althans op enige datum gelegen vóór 1 juni 2009), in de procedure in reconventie de vordering tot vermindering van de huurprijs vanwege de door de kantonrechter aanwezig geachte gebreken over een bepaalde periode gelegen na 1 juni 2009 tot op zekere hoogte zal toewijzen.

4.6.6.

Verder overweegt het hof dat aan het volgen van de uitzonderingsmogelijkheid van artikel 7:303 lid 4 BW Pro over het algemeen praktische bezwaren verbonden zijn, onder meer omdat bij aanpassing van de ingangsdatum wegens bijzondere omstandigheden als bedoeld in dat artikel, ook de in artikel 7:303 lid 2 bedoelde Pro referentieperiode moet worden aangepast (zie HR 10 oktober 2008, ECLI:NL:HR:2013:BD5988). Dat kan onder omstandigheden meebrengen dat een nieuw deskundigenbericht moet worden uitgebracht terwijl de fase van het deskundigenonderzoek in de procedure eigenlijk al was voltooid. Vanwege de verschillende hierboven genoemde redenen moet naar het oordeel van het hof niet te snel worden aangenomen dat achterstallig onderhoud en gebreken aan het gehuurde bijzondere omstandigheden opleveren die in dit geval een aanpassing van de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs rechtvaardigen.

4.7.1.

Tegen deze achtergrond zal het hof allereerst onderzoeken of er aanleiding is om de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs te leggen op een datum gelegen op of ná 1 juni 2009, zijnde de datum met ingang waarvan de [geintimeerden] in reconventie een vermindering van de huurprijs van 30% vorderen wegens de aanwezigheid van met achterstallig groot onderhoud samenhangende gebreken.

JHE heeft als verweer aangevoerd dat het leggen van de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs op of na 1 januari 2011, althans op of na 1 juni 2009, “dubbelop” zou zijn naast de in reconventie door de [geintimeerden] vanaf 1 juni 2009 gevorderde huurvermindering.

4.7.2.

De [geintimeerden] hebben dit verweer van JHE niet gemotiveerd betwist. De [geintimeerden] hebben zelf onderaan blz. 2 van hun conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, hun standpunt aldus weergegeven dat het ofwel het een (honorering van hun vordering tot wijziging van de datum van ingang van de aangepaste huurprijs op de voet van artikel 7:303 lid 4 BW Pro) ofwel het ander (honorering van hun reconventionele vordering tot vermindering van de aangepaste huurprijs op de voet van artikel 7:207 BW Pro) moet zijn. Op de genoemde plaats hebben zij immers de tweede genoemde optie als een meer subsidiaire vordering gepresenteerd. De [geintimeerden] hebben gelet op het bovenstaande niet betwist dat gelijktijdige honorering van beide vorderingen “dubbelop” zou zijn.

4.7.3.

Ook het hof acht het volgen van beide wegen naast elkaar dubbelop en dus niet geïndiceerd. Het hof zal daarom voor de periode vanaf 1 juni 2009 een keuze moeten maken tussen beide opties. Om de redenen die het hof hiervoor in de rechtsoverwegingen 4.6.1 tot en met 4.6.6 heeft weergegeven, acht het hof de weg van de huurvermindering op de voet van artikel 7:207 BW Pro in een geval als dit het meest passend. De kantonrechter zal op de betreffende vordering van de [geintimeerden] – huurvermindering ex artikel 7:207 BW Pro met ingang van 1 juni 2009 vanwege de aanwezigheid van gebreken – in het geding in reconventie een beslissing moeten geven. Dit brengt mee dat het hof geen aanleiding ziet om in het onderhavige hoger beroep de datum van ingang van de aangepaste huurprijs te stellen op of na 1 juni 2009. De grief in incidenteel appel faalt om deze reden.

4.8.1.

Het hof komt daarmee toe aan de vraag of er in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden die zo bijzonder zijn dat op grond daarvan de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs moet worden verplaatst van 6 januari 2006 naar enige datum in de periode van 6 januari 2006 tot 1 juni 2009. Volgens de [geintimeerden] is dat het geval. Zij hebben daartoe aangevoerd dat zij de tweede en derde verdieping van het gehuurde niet kunnen gebruiken en dat dit een gevolg is van het feit dat JHE voor haar rekening als verhuurder komend onderhoud jarenlang niet heeft uitgevoerd.

4.8.2.

JHE heeft betwist dat de [geintimeerden] de tweede en derde verdieping van het gehuurde door voor rekening van JHE komende oorzaken niet kunnen gebruiken. JHE heeft in dit verband onder verwijzing naar een door hen overgelegde brief van Architectenbureau [Architectenbureau] van 28 november 2013 gesteld dat de thans aanwezige gebreken in belangrijke mate zijn veroorzaakt doordat tientallen jaren geen onderhoud aan het buitenschilderwerk heeft plaatsgevonden. JHE heeft er voorts op gewezen dat de [geintimeerden] volgens artikel c.4 van de in 1986 met hen gesloten huurovereenkomst het buitenschilderwerk elke twee jaar hadden moeten bijwerken/vernieuwen. JHE verbindt hier de gevolgtrekking aan dat de matige staat waarin (onderdelen van) de tweede en derde verdieping verkeren, door de [geintimeerden] zelf is veroorzaakt.

Ook heeft JHE erop gewezen dat de gemeente de [geintimeerden] bij brief van 24 november 2008 heeft verboden om de op de tweede en derde verdieping gelegen hotelkamers te gebruiken omdat, kort gezegd, de [geintimeerden] de voorgeschreven brandmeldingsinstallatie niet hebben aangebracht en omdat de [geintimeerden] in die hotelkamers kunststofschroten hebben aangebracht die niet voldoen aan de geldende eisen ten aanzien van “rookdichtheid”. Volgens JHE volgt hieruit dat de omstandigheid dat de [geintimeerden] de tweede en derde verdieping niet kunnen gebruiken voor de verstrekking van logies, geheel voor hun eigen rekening komt.

Tot slot heeft JHE nog aangevoerd dat de [geintimeerden] in de periode voor 1 juni 2009 niet op voldoende duidelijke en concrete wijze hebben geklaagd over gebreken aan het gehuurde. Ook om die reden gaat het volgens JHE niet aan om de nader vastgestelde huurprijs niet gewoon overeenkomstig de hoofdregel te laten ingaan op 6 januari 2006.

4.8.3.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze stellingen en verweren het volgende voorop. Bij het volgen van de in artikel 7:303 lid 4 neergelegde Pro hoofdregel zou de nader vastgestelde huurprijs moeten ingaan op 6 januari 2006. Voor zover in de staat van onderhoud van het gehuurde al aanleiding gevonden zou kunnen worden om de ingang van de nader vastgestelde huurprijs uit te stellen, zou naar het oordeel van het hof de staat van het gehuurde op of omstreeks 6 januari 2006 voor dat uitstel aanleiding moeten geven. Met andere woorden: indien de staat van het gehuurde omstreeks de tot uitgangspunt te nemen peildatum van 6 januari 2006 niet van dien aard was dat de ingang van de nader vastgestelde huurprijs zou moeten worden uitgesteld, kan die nader vastgestelde huurprijs in beginsel gewoon ingaan. Dat wordt naar het oordeel van het hof niet anders als op een later moment, bjivoorbeeld in het voorjaar van 2009, de staat van het gehuurde is verslechterd en die staat dan een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Dat laat dan immers onverlet dat er op de peildatum 6 januari 2006 geen aanleiding was om de nader vastgestelde huurprijs niet te laten ingaan.

4.8.4.

Dat de [geintimeerden] omstreeks 6 januari 2006 de tweede en derde verdieping van het gehuurde door voor rekening van JHE komend achterstallig onderhoud niet konden gebruiken, is naar het oordeel van het hof niet komen vast te staan. JHE hebben het gemotiveerd betwist en de [geintimeerden] hebben op dit punt, ook in eerste aanleg, geen voldoende concreet bewijsaanbod gedaan. Het hof neemt hierbij ook in aanmerking dat de [geintimeerden] geen schriftelijke stukken uit de periode voor 6 januari 2006 hebben overgelegd, waarin zij JHE op achterstallig onderhoud hebben gewezen.

De [geintimeerden] hebben wel als productie 3 bij memorie van antwoord in principaal appel een namens hen aan de advocaat van JHE verzonden brief van Vastgoed Intervisie van 23 november 2007 overgelegd. Die brief dateert echter van bijna twee jaar na 6 januari 2006 en de klachten over de onderhoudstoestand van het gehuurde zijn in die brief slechts in vrij algemene bewoordingen gesteld. Uit de in de brief genoemde klachten over de dakgoten en ornamenten is niet af te leiden dat een deel van het gehuurde bijna twee jaar eerder, omstreeks de peildatum van 6 januari 2006, niet door de huurders kon worden gebruikt.

4.8.5.

Het hof komt om bovenstaande redenen tot het oordeel dat er in het onderhavige hoger beroep met betrekking tot de periode tot 1 juni 2009, meer in het bijzonder met betrekking tot de periode omstreeks 6 januari 2006, geen bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW Pro zijn komen vast te staan op grond waarvan de nader vastgestelde huurprijs niet per 6 januari 2006 zou mogen ingaan. De grief in principaal appel is dus terecht voorgedragen. Van een gedekt verweer van JHE, zoals door de [geintimeerden] bedoeld bovenaan blz. 8 van hun memorie van antwoord in principaal appel, is naar het oordeel van het hof geen sprake.

4.8.6.

Voor de goede orde benadrukt het hof onder verwijzing naar rechtsoverweging 4.7.3 dat het hof hiermee geen oordeel geeft over de onderhoudstoestand van het gehuurde in de periode vanaf 1 juni 2009. De kantonrechter zal zich daar in het geding in reconventie zelfstandig een oordeel over moeten vormen.

4.8.7.

Nu de grief in principaal appel doel heeft getroffen, moet het hof op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep nog een oordeel geven op het verweer van de [geintimeerden] dat er aanleiding bestaat om de huurprijs op de voet van artikel 7:303 lid 4 BW Pro gedurende een bepaalde termijn geleidelijk aan te passen. Het hof acht daarvoor geen termen aanwezig. Het hof neemt hierbij, naast hetgeen hierboven reeds is overwogen, in aanmerking dat de [geintimeerden] vanaf 6 januari 2006, de datum waarop JHE de kantonrechter op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW Pro verzocht een deskundige te benoemen, rekening hebben kunnen en moeten houden met de mogelijkheid dat de huurprijs met ingang van 6 januari 2006 zou worden verhoogd en dat zij daarvoor reserveringen hebben kunnen plegen, terwijl niet gesteld of gebleken is dat de relatief lange duur van de onderhavige procedure aan JHE te wijten is geweest en evenmin gesteld of gebleken is dat de [geintimeerden] hebben getracht het verloop van het onderhavige geding te bespoedigen.

4.9.

Volledigheidshalve overweegt het hof nog dat tegen het vonnis van 30 juni 2011, zoals verbeterd en aangevuld bij vonnis van 25 augustus 2011, ook hoger beroep is ingesteld door [eigenaren] (met betrekking tot de nadere huurprijsvaststelling ten aanzien van huurovereenkomst 1) en door [Bierbrouwerij] (met betrekking tot de nadere huurprijsvaststelling ten aanzien van huurovereenkomst 2). In die twee appelzaken heeft dit hof bij eindarresten van 21 februari 2012 het eindvonnis van 30 juni 2010, zoals hersteld bij vonnis van 25 augustus 2010, vernietigd voor zover bij dat vonnis de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs ten aanzien van de huurovereenkomsten 1 en 2 is bepaald op 1 januari 2011 en, in zoverre opnieuw rechtdoende, de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs bepaald op 22 december 2005 ten aanzien van huurovereenkomst 1 (zaaknummer hof: HD 200.076.793) en op 3 januari 2006 ten aanzien van huurovereenkomst 2 (zaaknummer HD 200.077.673). Die beslissingen hebben bij de beoordeling van het onderhavige hoger beroep geen rol gespeeld.

4.10.

Uit het bovenstaande volgt dat het in conventie tussen partijen gewezen eindvonnis van 30 juni 2010 moet worden vernietigd voor zover bij dat vonnis is bepaald dat de nader vastgestelde huurprijs zal ingaan op 1 januari 2011 en voor zover bij dat geding de kosten van het geding in conventie tussen de partijen zijn gecompenseerd. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs stellen op 6 januari 2006 en de [geintimeerden] veroordelen in de kosten van het geding in conventie, waaronder begrepen de in punt 15 van de inleidende dagvaarding genoemde kosten van het door Vanhijfte uitgebrachte deskundigenbericht. JHE heeft aan het slot van haar memorie van grieven niet geconcludeerd tot veroordeling van de [geintimeerden] om met ingang van 22 december 2005 althans 6 januari 2006 aan JHE het verschil te betalen tussen de nader vastgestelde huurprijs en de feitelijk betaalde huurprijs. Een dergelijke veroordeling zal het hof daarom achterwege laten.

4.11.

Het hof zal de [geintimeerden] veroordelen in de kosten van het principaal hoger beroep en in de kosten van het incidenteel hoger beroep.

5.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

verklaart JHE niet-ontvankelijk in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, tussen partijen gewezen tussenvonnis van 1 juli 2009;

vernietigt het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, tussen partijen in conventie gewezen eindvonnis van 30 juni 2010, zoals verbeterd en aangevuld bij herstelvonnis van 25 augustus 2010, voor zover aangevochten, dat wil zeggen voor zover bij dat vonnis de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs is bepaald op 1 januari 2011 en voor zover bij dat vonnis de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie tussen de partijen zijn gecompenseerd;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

stelt de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs vast op 6 januari 2006;
veroordeelt de [geintimeerden] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van JHE tot op heden begroot op € 72,25 aan dagvaardingskosten, € 603,33 aan kosten van het deskundigenbericht, € 297,-- aan vast recht en € 300,-- aan salaris gemachtigde en verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

veroordeelt de [geintimeerden] in de kosten van het principaal hoger beroep, aan de zijde van JHE tot op heden begroot op € 87,89 aan dagvaardingskosten, € 640,-- aan vast recht en € 2.682,-- aan salaris advocaat;

veroordeelt de [geintimeerden] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van JHE begroot op € 1.341,-- aan salaris advocaat;

verklaart deze twee kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, I.B.N. Keizer en T.J. Dorhout Mees en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 januari 2014.