ECLI:NL:GHSHE:2014:273

• Datum uitspraak: 11 februari 2014
• Publicatiedatum: 11 februari 2014
• Zaaknummer: HD 200.091.805-01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.W.T. Vriezen; J.C.J. van Craaikamp; M.W.M. Souren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing van courtage aan makelaar na beëindiging van opdracht

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch diende, ging het om een hoger beroep van een uitspraak van de rechtbank Maastricht. De appellant, een makelaar, vorderde betaling van courtage van € 10.147,50 van de geïntimeerden, die de opdracht aan hem hadden beëindigd. De rechtbank had eerder geoordeeld dat de makelaar geen recht had op de volledige courtage, maar het hof oordeelde anders. Het hof stelde vast dat de koopovereenkomst tussen de geïntimeerden en de kandidaat-kopers tot stand was gekomen door de dienstverlening van de makelaar tijdens de looptijd van de opdracht. De grieven van de appellant tegen het eerdere oordeel van de rechtbank werden gegrond verklaard.

Het hof beoordeelde vervolgens de hoogte van de courtage die de makelaar redelijkerwijs toekwam. Het hof hield rekening met de werkzaamheden die de makelaar had verricht, zoals het opstellen van een verkoopbrochure en het bijwonen van bezichtigingen. De redenen voor de beëindiging van de opdracht door de geïntimeerden waren onder andere dat de makelaar te laat was op bezichtigingen en niet in staat was om vragen van potentiële kopers te beantwoorden. Ondanks deze tekortkomingen oordeelde het hof dat de makelaar recht had op 50% van de gevorderde courtage, wat resulteerde in een toewijzing van € 5.073,75, vermeerderd met wettelijke rente.

De proceskosten werden gecompenseerd, wat betekent dat elke partij zijn eigen kosten droeg. Het hof verklaarde het arrest uitvoerbaar bij voorraad en wees het meer of anders gevorderde af. Deze uitspraak is gedaan op 11 februari 2014.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.091.805/01

arrest van 11 februari 2014

in de zaak van

[de man] ,

wonende te [woonplaats], Belgie,

appellant,

advocaat: mr. P.J.T. Austen,

tegen

1. [de man],wonende te [woonplaats],

2.
[de vrouw], wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. R.A.M. Koolen,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 20 september 2011 en 11 juni 2013 in het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht onder zaaknummer 147659/HA ZA 10-96 gewezen vonnis van 9 maart 2011.

9. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- voormelde tussenarresten;

- de antwoordmemorie na niet gehouden enquête van [appellant];

Vervolgens is arrest bepaald.

10. De verdere beoordeling

10.1

Bij genoemd tussenarrest van 11 juni 2013 zijn [geïntimeerden c.s.] toegelaten tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling van [appellant] dat de koopovereenkomst gesloten tussen [geïntimeerden c.s.] en [kandidaat-kopers c.s.] tot stand is gekomen als gevolg van de dienstverlening van [appellant] aan [geïntimeerden c.s.] tijdens de looptijd van de opdracht.

10.2

[geïntimeerden c.s.] hebben afgezien van het voorbrengen van getuigen. Zij hebben evenmin op andere wijze tegenbewijs geleverd.

10.3

Uit het voorgaande vloeit voort dat het hof er in rechte van uit gaat dat de koopovereenkomst tussen [geïntimeerden c.s.] en [kandidaat-kopers c.s.] tot stand is gekomen op grond van de dienstverlening van [appellant] aan [geïntimeerden c.s.] tijdens de looptijd van de opdracht. De grieven 2 tot en met 4, die zijn gericht tegen het andersluidende oordeel van de rechtbank, slagen daarom. Het vonnis waarvan beroep, voor zover in conventie gewezen, zal daarom vernietigd worden.

10.4

Op grond van de devolutieve werking van het appel zal het hof thans de door de rechtbank niet behandelde c.q. verworpen verweren van [geïntimeerden c.s.] beoordelen. In de eerste plaats betreft dat het beroep van [geïntimeerden c.s.] op artikel 13.6 van de voorwaarden, in die zin dat de aan [appellant] toekomende courtage in redelijkheid op nihil dient te worden gesteld. [appellant] vordert betaling van € 10.147,50, zijnde de volledige krachtens de overeenkomst van opdracht, op grond van (naar het hof begrijpt) de tussen [geïntimeerden c.s.] en [kandidaat-kopers c.s.] overeengekomen koopprijs, verschuldigde courtage.

10.5

Bij de bepaling van het naar redelijkheid vast te stellen deel van de courtage waarop [appellant] in dit geval krachtens artikel 13.3 van de voorwaarden recht heeft dient volgens artikel 13.6 rekening gehouden te worden met de reeds door [appellant] verrichte werkzaamheden, het voordeel dat [geïntimeerden c.s.] daarvan heeft en de grond waarop de overeenkomst is beëindigd.

10.6

De door [appellant] verrichte werkzaamheden zijn de volgende:
- het opstellen van een verkoopbrochure;
- het zes maal bijwonen van een bezichtiging van het huis door potentiële kopers;
- het adverteren met het huis in kranten en op websites;
- het bemiddelen tussen [kandidaat-kopers c.s.] en [geïntimeerden c.s.] toen eerstgenoemden een bod op het huis deden.

10.7

De redenen van de beëindiging door [geïntimeerden c.s.] van de opdracht aan [appellant] zijn te vinden in de brief van [geïntimeerden c.s.] van 15 februari 2009 (deels weergegeven in het tussenarrest van 11 juni 2013 onder 7.1.e.). Deze redenen komen er, zakelijk weergegeven, op neer dat [appellant], dan wel zijn medewerker [medewerker van appellant], zonder voorafgaande mededeling te laat aanwezig was op een aantal bezichtigingen en dat [appellant] (deels) niet in staat was vragen van de potentiële kopers te beantwoorden c.q. juiste informatie aan [kandidaat-kopers c.s.] te verstrekken. Voormelde verwijten ontkent [appellant] niet.
Voorts wordt in de brief van 15 februari 2009 als reden genoemd dat [appellant], dan wel [medewerker van appellant], tijdens diens gesprekken met [kandidaat-kopers c.s.] over een bod op het huis heeft gehandeld in strijd met instructies en verzoeken van [geïntimeerden c.s.] Dat verwijt wordt door [appellant] bestreden.

10.8

Het voordeel dat [geïntimeerden c.s.] hebben gehad van de door [appellant] verrichte werkzaamheden betreft het feit dat de uiteindelijke kopers, [kandidaat-kopers c.s.], door (een deel van) die werkzaamheden (verder) geïnteresseerd zijn geraakt in het huis en dat, na beëindiging van de opdracht aan [appellant], hebben gekocht.
Feit is echter dat [geïntimeerden c.s.] in hun na de beëindiging van de opdracht aan [appellant] met [kandidaat-kopers c.s.] gevoerde onderhandelingen een koopsom zijn overeengekomen van
€ 615.000,--. Het door [kandidaat-kopers c.s.] via [appellant] gedane bod was beduidend lager, namelijk € 585.000,--. Dat [appellant] c.q. [medewerker van appellant] zich concreet heeft ingespannen om te zorgen dat [kandidaat-kopers c.s.] tot een hoger bod zouden komen en dat [kandidaat-kopers c.s.] een hoger bod heeft gedaan heeft [appellant], tegenover de betwisting daarvan door [geïntimeerden c.s.] onvoldoende concreet gesteld.

10.9

Het hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat het deel van de courtage waarop [appellant] in dit geval op grond van artikel 13.6 van de voorwaarden in redelijkheid aanspraak kan maken 50% van het gevorderde bedrag is. Het hof zal derhalve een bedrag van € 5.073,75 toewijzen, te vermeerderen met de op zich niet weersproken wettelijke rente als gevorderd. Voor de gevorderde hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden c.s.] heeft [appellant] geen gronden aangevoerd. Die hoofdelijke veroordeling zal, nu op grond van artikel 6:6 BW verbondenheid voor gelijke delen hoofdregel is, worden afgewezen.

10.1

De vordering van [appellant] ter zake van buitengerechtelijke incassokosten ad € 952,-- zal worden afgewezen. [appellant] heeft, tegenover het verweer van [geïntimeerden c.s.] dat deze kosten vallen onder de kosten waarvoor de artikelen 237 tot en met 241 Rv. een vergoeding plegen in te sluiten, niets aangevoerd waaruit het tegendeel blijkt.

10.11

De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep, voor zover gewezen in conventie, zal worden vernietigd. De vordering van [appellant] in conventie zal worden toegewezen tot na te melden bedrag.

10.12

De proceskosten zullen, nu partijen over en weer in het ongelijk gesteld zijn, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep gecompenseerd worden zoals hierna in het dictum is vermeld.

11. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep van 9 maart 2011 voor zover
in conventie gewezen en, in zoverre opnieuw rechtdoende,

veroordeelt [geïntimeerden c.s.] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 5.073,75 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 17 juli 2009 tot de dag der algehele voldoening;

compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.W.T. Vriezen, J.C.J. van Craaikamp en M.W.M. Souren en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 februari 2014.