ECLI:NL:GHSHE:2014:298 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Bevestiging bindend advies meerwaardeclausule na bestemmi...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.133.242/01

arrest van 11 februari 2014

in de zaak van

de Provincie Limburg,

zetelende te Maastricht,

appellante,

verder te noemen: de Provincie,

advocaat: mr. Ph.C.M. van der Ven te ‘s-Hertogenbosch,

tegen

[de man]

[de vrouw],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

verder samen te noemen: [geïntimeerde] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. J.W.H. Kempen te Geleen,

op het bij exploot van dagvaarding van 22 augustus 2013 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Limburg gewezen vonnis van 29 mei 2013 tussen de Provincie als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. 171812 HA ZA 12-217)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven met de stukken van de eerste aanleg;

- de memorie van antwoord met vijf producties;

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken.

3.De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de (elf) grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4.De beoordeling

4.1.

De feiten

4.1.1.

Begin 2004 is door [geïntimeerde] een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Born, sectie [sectieletter] nummer [sectienummer], groot circa 8.420 m2, in eigendom overgedragen aan de Provincie op grond van een overeenkomst van ruil.

4.1.2.

Ter zake zijn partijen, als artikel 8 van Pro de akte, een meerwaardeclausule overeengekomen, luidende:

Indien binnen een periode van twintig jaar, te rekenen vanaf heden, de bestemming van het perceel (…) zodanig wijzigt dat dit als gevolg van een bestemmingsplan-wijziging een hogere waarde verkrijgt dan de alsdan geldende waarde bij agrarische bestemming, dan is de Provincie Limburg verplicht aan [[geïntimeerde]] het verschil tussen de alsdan geldende waarde bij agrarische bestemming en de waarden bij de gewijzigde bestemming te betalen. De waardering van het perceel bij een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging vindt plaats door middel van een bindend advies van een drietal deskundigen. Een deskundige wordt benoemd door beide partijen, terwijl de aldus benoemden gezamenlijk een derde deskundige aanwijzen.

4.1.3.

Op 9 september 2008 verleent het College van Gedeputeerde Staten van Limburg een verklaring van geen bezwaar tot wijziging van de bestemming op grond van artikel 19 lid 2 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening aan een derde die voornemens is op het perceel een bedrijfshal met kantoor op te richten. De gemeente heeft vervolgens een bouwvergunning verleend. Door deze handelwijzen is de bestemming van het perceel gewijzigd (punt 8 inl. dagv.).

4.1.4.

[geïntimeerde] heeft zich op het standpunt gesteld dat aan de voorwaarden voor de inwerkingtreding van de meerwaardeclausule is voldaan en heeft betaling gevorderd.

4.1.5.

De Provincie heeft in het kader van de waardering van die meerwaarde opdracht verstrekt aan de heer ing. [taxateur 1.] MSc, werkzaam bij [Grondbeleid Adviesbureau] Grondbeleid Adviesbureau B.V. Hij waardeerde juli 2010 de meerwaarde op € 110.000,-- en adviseerde deze meerwaarde pas uit te keren op het moment dat deze bestemming onherroepelijk is gewijzigd.

4.1.6.

[geïntimeerde] heeft de heer [taxateur 2.] van [Makelaars] Makelaars ingeschakeld. Deze stelde per 11 augustus 2010 de meerwaarde van het perceel vast op

€ 110,50 per m2 (bij 8.420 m2 derhalve in totaal € 930.410,-). In het rapport wordt toegevoegd dat een wettelijke rente uitgekeerd dient te worden over het te ontvangen bedrag met ingang van 28 augustus 2008 tot aan de dag van betaling.

4.1.7.

Als derde deskundige is aangewezen de heer drs. [taxateur 3.] te [plaats].

4.1.8.

De drie genoemde deskundigen hebben op 30 september 2011 een (zonder bijlagen 38 pagina’s tellend) definitief advies gegeven luidende:

Ondergetekenden adviseren bindend een meerwaarde te verrekenen van afgerond€ 247.000,-(…), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 juli 2008 tot de datum van uitbetaling. Verder adviseren wij bindend dat de provincie de kosten van het bindend advies voor haar rekening neemt.

4.1.9.

In paragraaf 10.1.1 (Conclusie) van het rapport merken de adviseurs op:

Aan de hand van al het verrichte onderzoek hebben ondergetekenden voor het bepalen van de hogere waarde van perceel [sectieletter] [sectienummer] niet eensluidend een prijs kunnen bepalen die in het gebied voor ruwe bouwgrond zou kunnen gelden, noch via een residuele benadering van de grondwaarde, noch via de vergelijkingsmethode.

(…)

Uiteindelijk hebben ondergetekenden besloten dat zij, gelet op de specifieke omstandigheden, een bijzondere waarde moeten toekennen aan (…) op basis waarvan zij eensluidend voor het onderhavige geval een waarde (…) adviseren, die per peildatum 31 juli 2008 redelijkerwijs wordt bepaald op een bedrag van € 35,- per m2 en die als verrekenprijs voor de meerwaarde kan dienen.

De agrarische waarde bedraagt volgens de adviseurs € 5,- per m2. De meerwaarde wordt vervolgens berekend over 8.236 m2 in verband met een correctie ten aanzien van 184 m2.

In punt 13 staat:

Bij de totstandkoming van het onderhavige advies is gestreefd naar unanimiteit.

Op een enkel onderdeel is echter sprake van een meerderheidsstandpunt.

Als gevolg daarvan dient de geadviseerde meerwaarde te worden beschouwd als een compromis tussen bindend adviseurs om tot verrekening van de meerwaarde te komen.

(…)

4.2.

De vorderingen

4.2.1.

De Provincie heeft in eerste aanleg (in conventie) gevorderd:

A. voor recht te verklaren dat de Provincie Limburg niet gebonden is aan het bindend advies van deskundigen van september 2011 nu gebondenheid daaraan in verband met de inhoud en wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;

B. het bindend advies van deskundigen van september 2011 te vernietigen althans nietig te verklaren nu de Provincie daaraan niet gebonden is nu gebondenheid daaraan in verband met de inhoud en wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;

C gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure.

De vorderingen onder A en B zijn gebaseerd op artikel 7:904 BW Pro (78 inl. dagv.)

4.2.2.

[geïntimeerde] heeft in reconventie gevorderd de Provincie te veroordelen tot betaling van € 247.080,- (8.236m2 a € 30,- per m2) te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 31 juli 2008, althans 31 augustus 2008 tot de dag der voldoening, met veroordeling van de Provincie in de kosten.

4.2.3.

Bij vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank de vordering van de Provincie in conventie afgewezen. In reconventie is de Provincie veroordeeld om aan [geïntimeerde]

€ 247.080,- te betalen. De vordering tot betaling van de wettelijke (handels)rente is afgewezen.

4.2.4.

In hoger beroep vordert de Provincie het vonnis te vernietigen en de vorderingen van de Provincie alsnog toe te wijzen en die van [geïntimeerde] af te wijzen.

4.2.5.

[geïntimeerde] bepleit – zonder incidenteel te appelleren of een vermeerdering van eis aan te kondigen - de afwijzing van het hoger beroep, met veroordeling van de Provincie in alle kosten gemaakt, waaronder de declaratie van zijn advocaat ter zake van de bindend adviesprocedure.

4.3.

Grief 1luidt:

De Provincie is van mening dat de rechtbank in haar vonnis niet dan wel in onvoldoende mate ingaat op hetgeen zijdens de Provincie in de inleidende dagvaarding naar voren is gebracht dan wel van mening dat de rechtbank de standpunten c.q. (inhoudelijke) bezwaren van de provincie niet c.q. onvolledig weergeeft en behandeld.

4.3.1.

In de toelichting op de grief specificeert de provincie deze klacht samengevat aldus:

- onder verwijzing naar de punten 80 tot en met 107 van de inleidende dagvaarding betoogt de Provincie dat de deskundigen zijn getreden buiten de op basis van de meerwaardeclausule op hun rustende opdracht omdat zij – kort gezegd – de meerwaarde van het perceel [sectieletter] [sectienummer] niet hebben gebaseerd op een (toereikende) objectieve en kenbare waardering; op het standpunt van de Provincie dat deskundigen zich hebben beperkt tot het vastleggen van een niet onderbouwd compromis wordt aldus ten onrechte niet ingegaan, aldus de Provincie;

- er is sprake van een innerlijk strijdig advies; daarbij wordt door de Provincie kennelijk gedoeld op haar stellingen in de inleidende dagvaarding onder de nummer 125 en 126.

4.3.2.

Naar het oordeel van het hof zijn de bindend adviseurs niet buiten hun opdracht getreden. Het hof overweegt daartoe het volgende.

4.3.3.

Ingevolge de meerwaardeclausule hadden de bindend adviseurs de opdracht ‘het verschil tussen de alsdan geldende waarde bij agrarische bestemming en de waarde bij de gewijzigde bestemming’ te bepalen. Met alsdan wordt bedoeld de datum van de wijziging van de bestemming. Deze datum is in overleg met partijen vastgesteld op 31 juli 2008 (advies pagina 10, midden). De bindend adviseurs hebben vervolgens die meerwaarde bepaald op € 247.000,-. Dit advies valt zonder meer binnen de opdracht.

De bezwaren van de Provincie hebben evenwel betrekking op de waarderingsgrondslag en de wijze van toepassing (het compromis), als gevolg waarvan een andere waarde zou hebben te gelden. De bindend adviseurs zijn, aldus de Provincie, buiten hun opdracht getreden door hun advies niet te baseren op een toereikende objectieve en kenbare waardering, maar op een compromis. Het treffen van een compromis valt buiten de reikwijdte van de opdracht, zo begrijpt het hof de stellingen van de Provincie. Het hof overweegt daaromtrent als volgt.

4.3.4.

De meerwaardeclausule geeft de bindend adviseurs geen aanwijzing over de vraag op welke wijze of op welke grondslagen zij de meerwaarde moeten bepalen. Het is aldus aan de bindend adviseurs daaraan invulling te geven. Dat zij daaraan een invulling hebben gegeven op een wijze die valt buiten de opdracht of die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, is het hof niet kunnen blijken.

4.3.5.

Het hof stelt vast dat uit het advies blijkt van een grondig en gedegen feitenonderzoek, een verantwoording ten aanzien van de gebruikte waarderingsmethoden en een afweging van alle door partijen aangedragen standpunten. Voorts is aannemelijk, althans door de Provincie niet bestreden, dat de bindend adviseurs hun (drie) individuele waarderingen hebben gegrond op de uitkomsten van dit onderzoek, de resultaten van het onderling overleg dienaangaande, alsmede op basis van hun (individuele) algemene en specifieke kennis, ervaring en intuïtie vereist voor de waardering. Dat zij desalniettemin niet een eensluidende prijs (dat wil zeggen een eensluidende berekening van die prijs, want over het eindresultaat zijn zij het wel eens) hebben kunnen bepalen is niet verwonderlijk of onbegrijpelijk. Juist vanwege de aard van de uit te voeren werkzaamheden, namelijk het maken van schattingen wat het perceel in het economisch verkeer zal opbrengen welke schattingen niet steeds nauwkeurig kunnen worden gemaakt, en vanwege de verschillen in kennis, ervaring en intuïtie van de drie deskundigen. Zij zijn toch tot een compromis gekomen, en mochten dat ook en waren zelfs daartoe gehouden) ter vervulling van hun opdracht. Dat er een compromis is gesloten betekent overigens wel dat de drie adviseurs tot overeenstemming zijn gekomen.

4.3.6.

Anders dan de Provincie betoogt, waren de bindend adviseurs niet gehouden hun advies te onderbouwen met een min of meer rekenkundige benadering waarover zij overeenstemming dienden te hebben. Een zover gaande ‘objectivering’ als door de Provincie kennelijk voorgestaan verdraagt zich niet met de genoemde aard van de opdracht en de positie van adviseurs als schatters. In het bijzonder hoefden de bindend adviseurs niet uitdrukkelijk te kiezen voor een bepaalde waarderingsmethode, noch uit de in beschouwing genomen vergelijkingsmethode of de residuele methode. Bij gebreke van overeenstemming daaromtrent mochten zij volstaan met een schatting waarover dan wel overeenstemming bestaat.

4.3.7.

Uit de opdrachtomschrijving aan de bindend adviseurs, in het bijzonder de passage ‘de meerwaardeclausule redelijkerwijs te interpreteren naar de bedoeling van partijen en zodoende de meerwaarde te vertalen naar een concreet bedrag’, valt niet af te leiden dat de bindend adviseurs gehouden waren een bepaalde waarderingsmethode te hanteren, noch dat zij, door het compromis, een andere invulling hebben gegeven aan hun taak dan van hun verlangd werd (namelijk de prijs te bepalen), laat staan een onaanvaardbare invulling. De adviseurs hebben hun bevindingen en beoordelingen op grond van een waardering naar agrarisch gebied en naar bestemming bedrijfsterrein.

4.3.8.

De Provincie spitst haar betoog erop toe dat het bij de onderhavige taxatie gaat om een waardering van de grond ‘in de technische staat, zoals die in 2004 verkeerde rekening houdend met de mogelijkheid dat de grond zou worden bestemd als bedrijventerrein’ met als gevolg dat de ‘naderhand aangelegde infrastructuur moet worden weggedacht’. Kennelijk doelt de Provincie op het debat tussen partijen zoals door de bindend adviseurs verwoord in paragraaf 10.1 van het advies. Kort gezegd betoogt [geïntimeerde] dat uitgegaan dient te worden van een waarde als bouwrijpe grond, de Provincie van de ruwe bouwgrondprijs, zoals gebruikelijk is in de schadeloosstellingsrecht bij onteigening.

De bindend adviseurs nemen in overweging dat Mostard in zijn taxatierapport de waarde heeft bepaald als bouwrijpe grond. De bindend adviseurs hebben die opvatting niet gevolgd omdat ‘de vraag is of deze benadering recht doet aan de intentie van partijen ten tijde van de overeengekomen meerwaardeclausule’. Zij vervolgen (zie p. 11 van het advies)

Een meer voor de hand liggende interpretatie zou kunnen zijn dat partijen hebben bedoeld te verrekenen het verschil tussen de waarde van toekomstige bouwgrond en de agrarische waarde.

Anderzijds hebben bindend adviseurs ook de opvatting van de Provincie niet gevolgd, die een waardering van € 18,40 per m2 voorstond. Kennelijk betoogt de Provincie in grief 1 dat de bindend adviseurs gehouden waren de door de Provincie vertolkte waarderingsmethode te hanteren.

4.3.9.

Het hof deelt die opvatting niet. Deze volgt niet uit de meerwaardeclausule of de opdracht aan de bindend adviseurs, terwijl de bedoeling van partijen (dat wil zeggen de te hanteren berekeningsmethode) nu juist omstreden was. Onder deze omstandigheden stond het de bindend adviseurs vrij, in aanmerking nemende het debat tussen partijen, een interpretatie te geven aan de meerwaardeclausule, en daarop de taxatie van de meerwaarde te geven, die zij in overeenstemming oordeelden met de bedoeling van partijen en gelet op alle omstandigheden van het geval, zoals zij motiveerden aan het slot van paragraaf 10.1.1, hiervoor in 4.1.9 geciteerd. In juridische bewoordingen: de bindend adviseurs hebben een leemte geconstateerd ten aanzien van de wijze van taxatie en hebben die ingevuld op een wijze die zij redelijk hebben geacht. Dat zij daarbij op onaanvaardbare wijze tewerk zijn gegaan is het hof niet gebleken en evenmin dat zij, op de wijze waarop zij hun advies hebben gemotiveerd, hun opdracht te buiten zijn gegaan. Door de opvatting van de Provincie niet te volgen zijn bindend adviseurs niet buiten hun opdracht getreden. Zij hebben in alle redelijkheid hun opdracht zo kunnen verstaan dat zij tot een in de gegeven omstandigheden redelijke waardering dienden te komen met inachtneming van de opvattingen van partijen dienaangaande. Een keuze tussen die opvattingen behoefden zij niet te maken. De opdracht aan bindend adviseurs hield ook geen verplichting tot het maken van een keuze in.

4.3.10.

De Provincie stelt in punt 125 van de inleidende dagvaarding dat het advies innerlijk tegenstrijdig is doordat daarin (in paragraaf 10.1.1 Conclusie) eerst wordt geconcludeerd dat de adviseurs niet eensluidend een prijs kunnen bepalen die in het gebied voor ruwe bouwgrond zou kunnen gelden en vervolgens te besluiten een bijzondere waarde toe te kennen aan twee nader genoemde transacties.

Anders dan de Provincie meent zijn deze passages niet innerlijk tegenstrijdig en het eensluidende advies (€ 247.000,-) is dan ook niet innerlijk tegenstijdig gemotiveerd.

De bindend adviseurs hebben in deze passages, gezien ook de overige motivering, niet meer of anders tot uitdrukking gebracht dan dat zij, gelet op alle specifieke omstandigheden van het geval (waaronder de transacties), niet alleen konden afgaan op vergelijkbare prijzen en/of specifieke berekeningsmethodes, maar tevens, wellicht meer dan gebruikelijk, aangewezen zijn geweest op hun kennis, ervaring en intuïtie om te komen tot een eensluidend advies.

4.3.11.

Grief 1 faalt.

4.4.

Grief 2luidt:

De Provincie is van mening dat de rechtbank in haar vonnis ten onrechte overweegt dat het bindend advies in ‘voldoende mate inzicht geeft in de door deskundigen gehanteerde uitgangspunten en maatstaven’
.

4.4.1.

Deze grief herhaalt en bouwt voort, gelet op de toelichting, op hetgeen bij grief 1, in het bijzonder over het compromis, werd aangevoerd. In zoverre deelt deze grief het lot van de vorige grief.

4.4.2.

De Provincie stelt dat, in tegenstelling tot hetgeen door deskundigen wordt gesteld, voor het bepalen van de meerwaarde wel een prijs kan worden bepaald aan de hand van één van de daartoe geëigende methodes.

4.4.3.

Naar het oordeel van het hof miskent de Provincie dat de bindend adviseurs niet gehouden konden worden een bepaalde methode toe te passen en dat zij – gelet op de verschillen in opvattingen die kennelijk bij hen (en partijen) leefden – voor een bepaalde methode geen overeenstemming konden bereiken, zodat zij waren aangewezen op een meer op kennis, ervaring en intuïtie gebaseerde waardering. Een daarop gebaseerde taxatie valt moeilijk (nader) te motiveren.

4.4.4.

Grief 2 faalt.

4.5.

Grief 3luidt:

De rechtbank overweegt in rov. 4.4.1. voorts:

‘De uiteindelijk geadviseerde waardering wordt door de deskundigen duidelijk aangegeven en de deskundigen motiveren hoe zij tot die beslissing zijn gekomen’.

4.5.1.

Deze grief herhaalt en bouwt voort, gelet op de toelichting, op hetgeen in de toelichting op de grieven 1 en 2, in het bijzonder over het compromis, werd aangevoerd. In zoverre deelt deze grief het lot van de vorige grieven.

4.5.2.

De opvatting van de Provincie, zoals die uit de toelichting blijkt, is kennelijk dat uit het feit dat de bindend adviseurs geen eensluidend advies ten aanzien van de prijs hebben kunnen geven en dat er ter zake een compromis is bereikt, volgt dat van een controleerbare, kenbare en objectieve waardering geen sprake is geweest.

4.5.3.

Deze grief mist feitelijke grondslag voor zover daarin ervan wordt uitgegaan dat de bindend adviseurs geen eensluidend advies ten aanzien van de prijs hebben gegeven. Dat hebben zij wel gedaan, namelijk € 247.000,- (een afronding van € 247.080.-).

4.5.4.

Wat de Provincie kennelijk beoogt te stellen is dat de bindend adviseurs geen overeenstemming hebben bereikt over de wijze waarop zij tot deze prijs zijn gekomen, zodat er geen controleerbare, kenbare en objectieve waardering heeft plaats gevonden. Dat zou gebondenheid aan het advies naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar doen zijn. Het hof deelt, zoals hiervoor al overwogen, deze opvatting niet. De omstandigheid dat elk van de bindend adviseurs op grond van de eigen kennis, ervaring en intuïtie, alsmede gelet op de feiten en het debat tussen hen onderling, tot de uiteindelijk (gemeenschappelijk) geadviseerde prijs zijn gekomen, maakt het advies nog niet onvoldoende gemotiveerd of gebondenheid daaraan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De bindend adviseurs hebben uitvoerig en toereikend hun gedachtegang in het advies uiteengezet. Dat hun advies ten slotte voor een groot deel is gebaseerd op een niet of nauwelijks nader te motiveren of objectiveren berekeningsmethode, maakt gebondenheid aan dit advies naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Zoals hiervoor uiteengezet is deze uitkomst een gevolg van de aard van het onderhavige advies die onvermijdbaar is als elk van de bindend adviseurs een ander gevoelen heeft over de waarderingsmethode, de prijs van vergelijkbare percelen en de uitleg van de meerwaardeclausule.

4.5.5.

Grief 3 faalt.

4.6.

De
grieven 4 en 5zijn gelijkluidend, namelijk:

De rechtbank overweegt in rov. 4.4.1:

‘In het licht van de gegeven motivering kan – marginaal toetsend – evenmin geconcludeerd worden dat de deskundigen buiten hun opdracht zijn getreden – of zoals de Provincie stelt – innerlijk tegenstrijdig en inconsistent.

4.6.1.

De toelichtingen op deze grieven herhalen en bouwen voort op hetgeen bij de vorige grieven in het bijzonder over het compromis, het ontbreken van – wat de Provincie vindt – een objectieve waardering en de innerlijke tegenstrijdigheid en inconsistentie, werd aangevoerd. In zoverre delen deze grieven het lot van de vorige grieven. Het hof overweegt nog als volgt.

4.6.2.

De opvatting van de Provincie in de toelichting op grief 4 (punt 60 mvg) dat een belangrijk uitgangspunt van de meerwaardeclausule is dat sprake dient te zijn van een objectieve en kenbare waardering van dat perceel op basis van de bestemming “bedrijfsdoeleinden”, en dat die objectieve onderbouwde waardering kan plaatsvinden middels gebruikmaking van de vergelijkingsmethode of de residuele methode, deelt het hof niet. Uiteraard dienen bindend adviseurs hun waardering te motiveren, maar deze eis gaat niet zo ver – en dat blijkt ook niet uit de meerwaardeclausule of de opdracht aan de adviseurs – als door de Provincie betoogt. Naar het oordeel van het hof zijn de adviseurs ruimschoots gebleven binnen hun opdracht, hebben zij hun advies – gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder de verschillende opvatting levende bij hun onderling – ruimschoots voldoende gemotiveerd.

4.6.3.

In de toelichting op grief 5 (onder 70) stelt de Provincie dat het advies innerlijk tegenstijdig en inconsistent is doordat de bindend adviseurs eerst in overweging nemen dat de gebruikelijke methodes niet kunnen worden toegepast en door vervolgens het tegenovergestelde te doen door indirect de zogenaamde (prijs)vergelijkingsmethode toe te passen aangezien zij uiteindelijk waarde toekennen aan een tweetal transacties inzake de percelen K125 en 126.

4.6.4.

Zoals ook al hiervoor (rov. 4.3.10) uiteengezet deelt het hof de opvatting van de Provincie niet. Uit de conclusie dat de gebruikelijke methodes volgens de bindend adviseurs niet (althans niet direct) kunnen worden toegepast volgt niet dat die methodes geheel buiten beschouwing moeten blijven. De conclusie is slechts dat op alle omstandigheden van het geval gelet moet worden en dat daarbij ook kan worden gelet op genoemde transacties.

4.6.5.

De grieven falen.

4.7.

Grief 6luidt:

De rechtbank gaat in het vonnis geheel voorbij aan het standpunt van de Provincie inhoudende dat uit het bindend advies blijkt dat door deskundigen niet wordt ingegaan op de door de Provincie ingediende reacties en overgelegde stukken.

Deze grief heeft kennelijk betrekking op het gestelde in de punten 132 tot en met 156 van de inleidende dagvaarding. Daarin worden de volgende vier kwesties genoemd:

- de verkoop door de Provincie van het perceel aan een derde voor € 15,- per m2;

- het taxatierapport van ingenieursbureau [ingenieursbureau];

- de waarderingsmethode (vergelijkingsmethode of residuele methode);

- ontoereikend onderzoek naar toepassing van de vergelijkingsmethode.

4.7.1.

Het hof neemt eerst in overweging dat het niet, althans onvoldoende, responderen door de bindend adviseurs op de reactie van de Provincie op het concept-advies gebondenheid aan het advies naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid nog niet onaanvaardbaar doen zijn of een grond kan opleveren voor de Provincie om zich niet-gebonden te achten aan het advies. De onderhavige procedure dient niet als hoger beroep van de beslissing van de bindend adviseurs. Bijzondere omstandigheden om gebondenheid aan het advies reeds deswege onaanvaardbaar te oordelen zijn niet gesteld en heeft het hof ook niet aangetroffen.

4.7.2.

Naar het oordeel van het hof zijn de genoemde verwijten ook niet van dien aard dat – zoal juist – het advies een uitvoerige(r) motivering door de bindend adviseurs behoefde. Dat de Provincie om haar moverende redenen een prijs berekent van € 15,- per m2 (plus een bijdrage aan de infrastructuur van € 30,- per m2) hoefde de bindend adviseurs niet te nopen tot een heroverweging of bijstelling van het advies, welk advies immers in hoge mate was gebaseerd op de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundigen. Overigens is in het licht van deze verkoopprijs (als last voor de koper van in totaal € 45,- per m2) de door de bindend adviseurs genoemde prijs van € 35,- per m2, voor zover het hof daarover kan oordelen, geenszins onbegrijpelijk, noch leidt dat zonder meer tot de conclusie dat gehoudenheid aan het bindend advies naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

4.7.3.

Het taxatierapport van [ingenieursbureau] kon door de bindend adviseurs in redelijkheid buiten beschouwing worden gelaten. Het was de taak van de bindend adviseurs om in alle onafhankelijkheid een (meerwaarde)prijs te schatten en adviseren.

4.7.4.

Ten aanzien van de berekeningsmethodes heeft het hof hiervoor al geoordeeld dat de bindend adviseurs niet gebonden waren die toe te passen. De andersluidende mening van de Provincie doet daar niet aan af. Overigens hebben de bindend adviseurs deze kwestie omstandig in hun advies betrokken. Een nadere reactie is niet vereist.

4.7.5.

De grief faalt.

4.8.

De grieven 7, 9, 10 en 11 hebben geen zelfstandige betekenis en behoeven derhalve geen bespreking.

4.9.

In grief 8 komt de Provincie op tegen het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de kosten van het bindend advies en de wettelijke rente. Bij deze grief heeft de Provincie in zoverre geen belang omdat zij niet is veroordeeld tot betaling van die kosten of rente. Anderzijds kan aan deze oordelen een gezag van gewijsde toekomen, waaraan de Provincie een belang kan ontlenen.

Het hof is evenwel van oordeel dat de bindend adviseurs hun opdracht redelijkerwijs zo mochten uitleggen dat zij een beslissing ten aanzien van de verdeling van de draagplicht voor hun kosten daaronder sequelen begrepen konden achten zodat zij tevens (bindend) konden adviseren over de wettelijke rente over de periode ná de peildatum. Zij zijn derhalve niet getreden buiten hun opdracht, noch is gebondenheid aan het advies deswege naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

4.10.

De conclusie is dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. De Provincie zal in de kosten worden veroordeeld. Voor het buiten toepassing laten van het liquidatietarief en toewijzing van de volledige proceskosten ziet het hof geen aanleiding. Op de vordering tot toewijzing van de advocaatkosten van de procedure bij de bindend adviseurs kan niet worden beslist omdat die kosten niet onder de proceskosten zijn begrepen en [geïntimeerde] dienaangaande geen vermeerdering van eis heeft genomen of incidenteel geappelleerd.

5.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt de Provincie in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] worden begroot op € 299,- aan verschotten en op € 3.263,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, H.A.W. Vermeulen en M.W.G.M. Stienissen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 februari 2014.