ECLI:NL:GHSHE:2014:3390

• Datum uitspraak: 2 september 2014
• Publicatiedatum: 2 september 2014
• Zaaknummer: HD 200.136.353_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.A.G. Fikkers; J.C.J. van Craaikamp; P.M. Arnoldus-Smit
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verkoop woning en de gevolgen van ontbinding van de koopovereenkomst

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch diende, gaat het om een geschil tussen [appellanten c.s.] en [geïntimeerde] over de ontbinding van een koopovereenkomst betreffende een woning. De koopovereenkomst werd op 12 december 2012 getekend voor een bedrag van € 175.000. [geïntimeerde] heeft de koopovereenkomst ontbonden en een boete van € 17.500 geëist, omdat [appellanten c.s.] niet tijdig een toezegging voor een hypothecaire lening hadden verkregen. [appellanten c.s.] hebben de boete niet betaald en hebben in hoger beroep verweer gevoerd tegen de vordering van [geïntimeerde].

De procedure begon met een tussenarrest van 24 december 2013, waarin het hof een comparitie na aanbrengen gelastte. Tijdens de comparitie zijn de grieven van [appellanten c.s.] besproken, die onder andere stelden dat de ontbinding van de koopovereenkomst niet correct was ingeroepen. Het hof heeft de zaak verder beoordeeld en vastgesteld dat [geïntimeerde] de ontbinding van de koopovereenkomst op 1 mei 2013 heeft ingeroepen, wat leidde tot de vordering van de boete.

Het hof heeft besloten dat partijen in persoon moeten verschijnen voor de raadsheer-commissaris op 3 november 2014, met als doel om informatie uit te wisselen en een minnelijke regeling te beproeven. De verdere beslissing is aangehouden, wat betekent dat het hof nog niet definitief heeft geoordeeld over de vorderingen van beide partijen. De uitspraak van het hof is openbaar uitgesproken op 2 september 2014.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.136.353/01

arrest van 2 september 2014

in de zaak van

1. [appellant],

2.
[appellante], beiden wonende te [woonplaats],

appellanten in principaal appel,

geïntimeerden in incidenteel appel,

hierna te noemen: [appellanten c.s.],

advocaat: mr. R. Bosman te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde in principaal appel,

appellante in incidenteel appel,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. R.A.J. Koks te Rosmalen,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 24 december 2013 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant onder zaaknummer 777059 CV EXPL 13-2533 gewezen vonnis van 2 oktober 2013.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 24 december 2013 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

- het proces-verbaal van comparitie van 3 februari 2014;

- de memorie van grieven met producties;

- de memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel met productie;

- de memorie van antwoord in incidenteel appel met productie.

[appellanten c.s.] hebben pleidooi gevraagd.

6. De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven en de memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel.

7. De beoordeling

In principaal en incidenteel appel

7.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

a. a) [geïntimeerde] heeft haar woning aan de [pand] te [plaats] (hierna: de woning) verkocht aan [appellanten c.s.]

b) Op 12 december 2012 hebben partijen een koopovereenkomst (prod. 1 bij inleid. dagv., hierna: de koopovereenkomst) getekend. De overeengekomen koopprijs bedroeg € 175.000,--.

c) Artikel 14 van de koopovereenkomst luidt - voor zover relevant - als volgt:

“1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:

a. …

b. als koper niet vóór: 24 januari 2013 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte registergoed tot een totale hoofdsom van tenminste € 185.500,00 onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen, en - indien van toepassing - de Nationale Hypotheek Garantie ter zake aan de overeenkomst(en) tot voormelde geldlening(en) niet voor voormelde datum is verleend. Koper zal ter verkrijging van de financiering al het voor hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper tenminste twee schriftelijke afwijzingen van 2 banken of verzekeraars te overleggen volledig gedocumenteerd en voorzien van de meest recente werkgeversverklaringen en salarisstroken. Het voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie is wel van toepassing.

2. …

3. Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een aangetekende schriftelijke mededeling, volledig gedocumenteerd, zoals omschreven in artikel 14.2 en tijdig verzonden aan de notaris en de verkopende makelaar. Deze mededeling dient uiterlijk op de dag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit van de notaris en de verkopende makelaar te zijn.”

d) [geïntimeerde] heeft zich bij laten staan door makelaar [makelaar]. [appellanten c.s.] hebben zich bij laten staan door De Hypotheker [vestigingsnaam] (verder: De Hypotheker).

e) Bij brief van 13 december 2012 (prod. 2 bij inl. dagv) heeft AEGON Nederland (verder: AEGON) De Hypotheker medegedeeld dat zij de hypotheekaanvraag afwijzen om de volgende reden:
“Het beeld dat de financiële gegevens laten zien is niet acceptabel.”

f) Bij brief van 23 januari 2013 (prod. 2 bij inl. dagv.) heeft Nationale Nederlanden aan [appellanten c.s.] als volgt medegedeeld:
“Onlangs ontvingen wij uw aanvraag voor een hypothecaire geldlening. Na uitvoerig de zaak bekeken te hebben, zijn wij tot een weloverwogen oordeel gekomen. Na toetsing van uw aanvraag aan onze normen, moeten wij u tot onze spijt mededelen dat de aanvraag niet kan worden gehonoreerd. De reden van de afwijzing is dat de lening budgettair niet haalbaar is.”

g) Op 30 januari 2013 heeft [makelaar] op zijn e-mailadres [e-mail] van de notaris doorgestuurd gekregen een e-mail d.d. 30 januari 2013 van De Hypotheker (prod. 2 bij inl. dagv.). In de e-mail vermeldt De Hypotheker het volgende:
“Zoals telefonisch besproken bijgaand de afwijzingen en de mails die wij hebben verstuurd naar de makelaar. Wij hebben 22-1 aangegeven om de zaak te ontbinden, zoals telefonisch besproken met het makelaarskantoor.” Aan deze e-mail d.d. 30 januari 2013 zijn gehecht de e-mail van De Hypotheker aan “[e-mail]” d.d. 22 januari 2013 en drie e-mails d.d. 24 januari 2013 (prod. 2 bij inl. dagv.).

h) In de e-mail d.d. 22 januari 2013 aan “[e-mail]” heeft De Hypotheker gemeld dat [appellanten c.s.] de koop willen ontbinden. Aan de eerste twee e-mails d.d. 24 januari 2013 zijn de afwijzingsbrieven van de hypotheekverstrekkers AEGON en Nationale Nederlanden (zie hierboven) gehecht.

i. i) Bij e-mail d.d. 31 januari 2013 (prod. 4 bij inleid. dagv.) aan De Hypotheker heeft [makelaar], namens [geïntimeerde], aangegeven de ingeroepen ontbinding niet te accepteren omdat deze te laat is ingeroepen, niet op de juiste wijze is ingeroepen en niet is voorzien van de nodige bewijsstukken.

j) Bij e-mail d.d. 4 februari 2013 (prod. 4 bij inl. dagv.) heeft de beroepsaansprakelijk-heidsverzekeraar van De Hypotheker vermeld, dat de verzekerde (De Hypotheker) de koopovereenkomst tijdig en correct heeft ontbonden.

k) Bij e-mail van 18 februari 2013 (prod. 7 bij inl. dagv.) hebben [appellanten c.s.] loonstroken en werkgeversverklaringen overgelegd.

l) Bij brief van 1 mei 2013 heeft [geïntimeerde] de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en betaling van de boete ten bedrage van € 17.500,00 gevorderd.

m) [appellanten c.s.] hebben de boete niet betaald.

7.2

[geïntimeerde] heeft [appellanten c.s.] in rechte betrokken en gevorderd [appellanten c.s.] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 17.500,-- (vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2013 tot aan de dag van de algehele voldoening), de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 950,-- en de proceskosten. Zij legt aan haar vordering ten grondslag dat [appellanten c.s.] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiend uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst.

7.3

[appellanten c.s.] hebben verweer gevoerd.

7.4

Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vordering voor wat betreft de hoofdsom en de wettelijke rente toegewezen en voor wat betreft de buitengerechtelijke kosten afgewezen. Voorts heeft de kantonrechter [appellanten c.s.] veroordeeld in de proceskosten.

7.5

[appellanten c.s.] hebben vier grieven aangevoerd. Zij hebben geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en tot alsnog afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde], met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen [appellanten c.s.] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] hebben voldaan (vermeerderd met de wettelijke rente) en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.

7.6

[geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd tot afwijzing van de grieven van [appellanten c.s.] In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] één grief aangevoerd en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met verbetering van gronden. Zowel in principaal als in incidenteel appel heeft [geïntimeerde] veroordeling gevorderd van [appellanten c.s.] in de proceskosten in beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente.

7.7

Het hof ziet in de onderhavige zaak aanleiding om een comparitie van partijen te gelasten, met als doel informatie uit te wisselen en eventuele instructies met betrekking tot de zaak te geven. Tevens kan de comparitie worden benut om een minnelijke regeling te beproeven of om door te verwijzen naar mediation.

7.8

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

8. De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel appel

bepaalt dat partijen in persoon op
3 november 2014 om 14:00 uur zullen verschijnen voor

mr. P.M. Arnoldus-Smit als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch, met de hiervoor onder 7.7 vermelde doeleinden;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, J.C.J. van Craaikamp en P.M. Arnoldus-Smit en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 september 2014.