ECLI:NL:GHSHE:2014:3541

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.128.571/01

arrest van 9 september 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen huurder,

advocaat: mr. M.J.P. Faassen te Breda,

tegen

[geïntimeerde], h.o.d.n. IJzeren Pot Vastgoed,

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen verhuurder,

advocaat: mr. M.M. Broere-Blokland te Dordrecht,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 30 juli 2013 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant onder zaaknummer 726998 CV 12-5015 gewezen vonnis van 27 maart 2013.

5 Het verloop van de procedure

5.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 30 juli 2013 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

- het proces-verbaal van comparitie van 2 september 2013;

- de akte houdende uitlating van verhuurder van 1 oktober 2013;

- de akte houdende uitlating van huurder van 15 oktober 2013;

- de memorie van grieven, met producties;

- de memorie van antwoord, met producties;

- de brief van verhuurder d.d. 21 maart 2014, met een productie;

- de akte uitlating producties van huurder van 25 maart 2014 ;

- de akte houdende uitlating producties van verhuurder van 22 april 2014;

- de akte uitlating productie van huurder van 22 april 2014.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. Het hof slaat dus ook acht op de productie die verhuurder bij brief van 21 maart 2014 heeft overgelegd, nu aan de bezwaren die huurder hiertegen heeft geuit in zijn akte van 25 maart 2014, er op neerkomende dat er geen tijd is geweest voor deugdelijk overleg tussen huurder en zijn advocaat over de inhoud van de productie, naar het oordeel van het hof voldoende tegemoet is gekomen door gelegenheid te bieden bij akte te reageren op de productie, welke gelegenheid huurder ook te baat heeft genomen. Dat kennisneming van de productie (een tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 12 maart 2014) niet noodzakelijk zou zijn in het kader van de onderhavige zaak, zoals daarnaast door huurder is aangevoerd, is geen reden om het overleggen van de productie te weigeren.

6.De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

7.De beoordeling

7.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

Huurder huurt van verhuurder een appartement.

De door partijen op 28 april 2010 gesloten huurovereenkomst heeft onder meer de volgende inhoud:
“(…)
Artikel 2
Huurprijs
1. De door huurder verschuldigde huurprijs bedraagt (…) € 450,- per maand (…).
Artikel 3
Service kosten
Er worden geen service kosten in rekening gebracht.
(…)
Artikel 10
De contractkosten en overige lasten
(…)
3. De kosten van het gebruik voor gas, water en elektriciteit, alsmede eventuele meterhuur komen voor rekening van huurder. (…).”

Huurder heeft facturen van verhuurder betreffende de kosten van gas, water en elektriciteit onbetaald gelaten.

Inmiddels is bij deels uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 12 maart 2014 de huurovereenkomst ontbonden met veroordeling van huurder om het gehuurde te ontruimen binnen twee weken na betekening van het vonnis, is huurder veroordeeld om aan verhuurder te betalen een bedrag van € 3.439,37, vermeerderd met 3% rente per jaar over € 3.405,- vanaf 16 januari 2014 tot de dag van voldoening, is huurder veroordeeld om aan verhuurder te betalen ter zake verschuldigde huur de som van € 560,- per maand, zijnde € 465,- aan huur en € 95,- aan servicekosten, te rekenen vanaf 1 februari 2014 tot aan het tijdstip van de ontbinding van de huurovereenkomst, per datum vonnis en is huurder veroordeeld om aan verhuurder te betalen ter zake schadevergoeding de som van € 560,- per maand, zijnde € 465,- aan huur en € 95,- aan servicekosten, voor elke maand of gedeelte daarvan dat huurder in gebreke blijft met de ontruiming van het gehuurde, zulks ingaande op het tijdstip van ontbinding van de huurovereen-komst, met veroordeling van huurder in de proceskosten, begroot op € 489,77.

7.2.

Verhuurder heeft in eerste aanleg (na vermeerdering en vermindering van eis) in conventie gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en huurder te veroordelen tot betaling van € 3.759,10, vermeerderd met de contractuele rente van 4% over € 3.229,10 vanaf 20 juni 2012 tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van huurder in de proceskosten.

De gevorderde som van € 3.759,10 heeft verhuurder als volgt gespecificeerd:

- gas/water/licht 2010 € 1.043,56

- gas/water/licht 2011 € 931,84

- voorschot gas/water/licht 2012 € 1.140,00

- achterstand huur 2011/2012 € 113,70

- rente € 80,00

- incassokosten € 450,00.

7.3.

Huurder heeft in eerste aanleg in reconventie gevorderd verhuurder te veroordelen tot betaling van € 231,98, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf
3 oktober 2012 tot aan de dag van algehele voldoening.

7.4.

De kantonrechter heeft in conventie bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad huurder veroordeeld tot betaling van € 3.759,10, vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.229,10 vanaf 20 juni 2012 tot aan de dag van algehele voldoening en de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen, met veroordeling van huurder in de proceskosten.

De kantonrechter heeft in reconventie de vordering afgewezen en bepaald dat iedere partij de eigen kosten draagt.

7.5.

Huurder is het met de uitspraak niet eens en is met zes grieven in hoger beroep gekomen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst maakt in hoger beroep geen deel meer uit van de rechtsstrijd tussen partijen.

7.6.

De eerste grief van huurder betreft kort gezegd de uitleg van de huurovereenkomst van partijen.

7.6.1.

Partijen strijden over de uitleg van de huurovereenkomst. Volgens vaste rechtspraak moet de betekenis van een of meerdere omstreden beding(en) in een schriftelijke overeenkomst door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

7.6.2.

Volgens verhuurder houdt de huurovereenkomst in dat de kosten van gas, water en elektriciteit bovenop de huurprijs bij huurder in rekening worden gebracht. Aan zijn uitleg van de huurovereenkomst heeft verhuurder (in eerste aanleg en in hoger beroep) de volgende feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd:

de uitleg volgt uit de tekst van de overeenkomst, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen servicekosten en kosten van gas, water en licht en artikel 10 lid 3 expliciet bepaalt dat de laatstgenoemde kosten voor rekening van huurder zijn;

verhuurder heeft meerdere facturen voor kosten van gas, water en licht naar huurder gezonden, die huurder zonder protest gehouden heeft;

huurder heeft tweemaal een bedrag voor kosten van gas, water en licht aan verhuurder betaald;

verhuurder heeft bij het begin van de huurperiode aparte meters laten installeren om het verbruik van gas, water en licht door huurder te kunnen registreren;

de huurprijs is redelijk te noemen als de kosten van gas, water en licht niet zijn inbegrepen en is te laag als die kosten wél zouden zijn inbegrepen.

7.6.3.

Huurder is het niet eens met de uitleg door verhuurder van de huurovereenkomst. Volgens huurder houdt de overeenkomst in dat de kosten van gas, water en elektriciteit inbegrepen zijn in de huurprijs en hoeft hij deze kosten niet bovenop de huurprijs aan verhuurder te betalen. Aan zijn uitleg van de huurovereenkomst heeft huurder (in eerste aanleg en in hoger beroep) de volgende feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd:

de uitleg volgt uit de tekst van de overeenkomst, waarin artikel 3 expliciet bepaalt dat geen servicekosten in rekening worden gebracht en geen uitzondering maakt voor de kosten die in artikel 10 lid 3 worden genoemd en waarin artikel 10 lid 3 geen voorschotbedrag voor servicekosten vermeldt;

tot de servicekosten worden in het algemeen gerekend de kosten van gas, water en elektriciteit;

andere huurders van verhuurder hoeven geen servicekosten bovenop de huurprijs te betalen;

onder de voorgaande huurovereenkomst tussen verhuurder en de voormalige vriendin van huurder, met wie huurder samenwoonde in het gehuurde, werden geen servicekosten bovenop de huurprijs in rekening gebracht;

tegenstrijdige bepalingen in een overeenkomst dienen in het nadeel van de verhuurder als professional en opsteller van de overeenkomst te worden uitgelegd.

Verder stelt huurder dat hij weliswaar tweemaal een bedrag voor servicekosten aan verhuurder heeft betaald, maar dat hij die betalingen heeft verricht onder bedreiging door verhuurder of mensen die voor hem werkzaam zijn.

7.6.4.

Beide partijen baseren zich met betrekking tot de uitleg van de huurovereenkomst op de tekst van het contract. Niet gesteld of gebleken is dat bij partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst overleg hebben gehad over het al dan niet afzonderlijk verschuldigd zijn van de kosten van gas, water en licht.

Met uitzondering van de conclusie die verhuurder trekt uit de tekst van de overeenkomst, zijn de feiten en omstandigheden die verhuurder aan zijn uitleg van de overeenkomst ten grondslag heeft gelegd door huurder niet betwist. Wel heeft huurder als verweer aangevoerd dat hij de twee betalingen van de kosten van gas, water en licht onder bedreiging heeft verricht, maar dit verweer dient naar het oordeel van het hof te worden verworpen, omdat huurder dit onvoldoende met feiten heeft onderbouwd.

7.6.5.

Naar het oordeel van het hof bieden de door verhuurder gestelde en niet betwiste feiten en omstandigheden voldoende grondslag voor de uitleg die verhuurder aan de overeenkomst geeft.

De tekst van de overeenkomst is naar het oordeel van het hof een belangrijke aanwijzing dat partijen overeengekomen zijn dat de kosten van gas, water en elektriciteit bovenop de huurprijs bij huurder in rekening zouden worden gebracht. Artikel 1 van de overeenkomst bepaalt dat de huurprijs per maand € 450,- zal zijn, artikel 3 van de overeenkomst bepaalt dat er geen servicekosten in rekening worden gebracht en artikel 10 lid 3 bepaalt dat de kosten van het gebruik van gas, water en licht alsmede voor eventuele meterhuur voor rekening van huurder komen. Uit artikel 1 in combinatie met artikel 3 blijkt dat servicekosten niet in de huurprijs inbegrepen zijn (zij worden niet in rekening gebracht) en uit artikel 10 lid 3 blijkt dat de kosten van het gebruik van gas, water en licht alsmede voor eventuele meterhuur door huurder moeten worden betaald. Dit is tevens een aanwijzing dat partijen hebben bedoeld een onderscheid te maken tussen de kosten van gas, water en elektriciteit en (overige) servicekosten.

Het gedrag van huurder is voorts een belangrijke aanwijzing dat hij de overeenkomst heeft opgevat overeenkomstig de uitleg die verhuurder er aan geeft. Huurder heeft immers niet geprotesteerd tegen de door verhuurder voor de kosten van gas, water en elektriciteit verzonden facturen en hij heeft tweemaal voor die kosten betaald.

7.6.6.

Dit oordeel wordt niet anders indien zou komen vast te staan dat andere huurders van verhuurder geen kosten van gas, water en elektriciteit bovenop de huurprijs hoeven te betalen of dat onder de voorgaande huurovereenkomst, die tussen verhuurder en de voormalige vriendin van huurder met wie huurder samenwoonde in het gehuurde, geen kosten van gas, water en elektriciteit bovenop de huurprijs in rekening werden gebracht. Deze feiten kunnen onvoldoende wegnemen dat verhuurder en déze huurder in de overeenkomst van 28 april 2010 zijn overeengekomen dat de kosten van gas, water en elektriciteit bovenop de huurprijs bij huurder in rekening zouden worden gebracht. Het bewijsaanbod van huurder wordt daarom gepasseerd.

7.6.7.

Ook het beroep van huurder op het zogenaamde
contra proferentem-beginsel, inhoudende dat bij twijfel over de betekenis van een door de ene partij opgesteld beding de voor de andere partij gunstigste uitleg prevaleert, gaat naar het oordeel van het hof niet op. Daargelaten de vraag of op het beginsel een beroep kan worden gedaan bij een huurovereenkomst als de onderhavige, volgt uit het hiervoor onder 7.6.5 overwogene dat er over de uitleg van de overeenkomst naar het oordeel van het hof geen twijfel bestaat.

7.6.8.

Grief 1 van huurder faalt.

7.7.

Nu grief 1 niet slaagt, is de voorwaarde vervuld waaronder huurder grief 2 heeft geformuleerd. Het hof zal nu dan ook grief 2 van huurder beoordelen. Grief 2 betreft kort gezegd de gevorderde servicekosten.

7.7.1.

Huurder voert in grief 2 aan dat de verhuurder in strijd met artikel 51 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) de procedure bij de kantonrechter is gestart zonder een uitspraak van de huurcommissie of vonnis van de rechter over te leggen omtrent de betalingsverplichting van huurder met betrekking tot kosten van gas, water en elektriciteit en dat verhuurder in zijn vordering daarom niet-ontvankelijk verklaard moet worden.

Verder betwist huurder de juistheid van de eindafrekeningen en de daarin gestelde verbruikte hoeveelheden , aangezien verhuurder geen nota’s van de energiemaatschappij of andere bewijsstukken aan zijn facturen en eindafrekeningen ten grondslag heeft gelegd.

Ten slotte stelt huurder dat, indien en voor zover komt vast te staan dat hij kosten van gas, water en elektriciteit verschuldigd is, de kosten in totaal € 2.728,78 bedragen, zoals vastgesteld in de uitspraak van de huurcommissie van 16 september 2013.

7.7.2.

Verhuurder heeft verklaard bereid te zijn de vordering te matigen tot een bedrag van € 2.728,78 en heeft voor het overige gemotiveerd verweer gevoerd tegen het door huurder gestelde in zijn tweede grief.

7.7.3.

Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Artikel 51 Uhw ziet op de situatie dat de termijn als bedoeld in artikel 7:260 BW voor het indienen van servicekostenverzoeken is verstreken. Hier is de inleidende dagvaarding vóór het verstrijken van die termijn betekend op 20 juni 2012. Het beroep op artikel 51 Uhw gaat dus niet op.

Voorts kan in het midden blijven of verhuurder zijn vordering voldoende heeft onderbouwd met de door hem overgelegde eindafrekeningen. In de uitspraak van de huurcommissie van 16 september 2013, die beide partijen als productie hebben overgelegd, is vastgesteld dat huurder een betalingsverplichting met betrekking tot servicekosten heeft van € 659,35 over de periode 28 april 2010 tot en met 31 december 2010, van € 1.031,84 over het jaar 2011 en van € 1.037,59 over het jaar 2012 (in totaal derhalve € 2.728,78). Die vaststelling door de Huurcommissie is thans definitief, nu gesteld noch gebleken is dat huurder of verhuurder binnen acht weken een beslissing van de rechter hierover hebben gevorderd. De uitspraak van de huurcommissie biedt de tot € 2.728,78 verminderde vordering van verhuurder voldoende grondslag.

Niet in geschil is dat huurder niet aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan.

Conclusie is dan dat de vordering van verhuurder wat betreft de kosten van gas, water en licht kan worden toegewezen tot een bedrag van € 2.728,78.

7.7.4.

Grief 2 van huurder slaagt deels.

7.8.

Grief 3 betreft kort gezegd de gevorderde huurachterstand.

7.8.1.

Huurder voert in grief 3 aan dat op het gevorderde bedrag aan huurachterstand van
€ 113,70 een bedrag van € 98,80 in mindering moet worden gebracht. Laatstgenoemd bedrag is door huurder, zo stelt hij, op 31 oktober 2012 aan verhuurder betaald en daar is door verhuurder geen rekening mee gehouden. Tegen deze stelling heeft verhuurder geen verweer gevoerd, hoewel hij daartoe wel in de gelegenheid is gesteld, zodat de rechtbank ten onrechte het bedrag van € 98,80 toegewezen heeft, aldus huurder.

7.8.2.

Verhuurder heeft zijn vordering nader onderbouwd. Volgens verhuurder is rekening gehouden met de betaling van huurder van € 98,80 op 31 oktober 2012 en dient huurder over 2011/2012 nog € 113,70 huur te betalen.

7.8.3.

Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Huurder voert als verweer aan dat hij op een bedrag van € 14,90 na alle huurtermijnen tot en met 2012 heeft betaald. Deze stelling is door verhuurder gemotiveerd betwist. Verhuurder heeft bij de conclusie van repliek als productie 2 twee specificaties van de huurachterstand over 2011 en 2012 overgelegd. In de kolom met betrekking tot 2012 is duidelijk vermeld dat op 31 oktober 2012 een bedrag van € 98,80 in verband met een (huur)achterstand is ontvangen. Het verweer van huurder vindt dus geen steun in de feiten en wordt verworpen.

7.8.4.

Grief 3 van huurder faalt.

7.9.

Grief 4 betreft kort gezegd de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.

7.9.1.

Huurder voert in grief 4 aan dat verhuurder niet heeft aangetoond dat hij werkzaamheden heeft verricht die meer omvatten dan het verzenden van een aantal aanmaningen, het doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op de gebruikelijke manier samenstellen van het dossier. Derhalve dient de vordering wat betreft de buitengerechtelijke incassokosten te worden afgewezen, aldus huurder.

7.9.2.

Verhuurder heeft zijn vordering nader gemotiveerd. Hij heeft correspondentie gevoerd met huurder en heeft correspondentie en overleg gevoerd met de rechtsbijstandsverzekeraar van huurder. De kosten zijn pas na aanmaning van huurder gemaakt. Bovendien zijn partijen in de huurovereenkomst (artikel 12) overeengekomen dat verhuurder de buitengerechtelijke incassokosten mag verhalen op huurder, aldus verhuurder.

7.9.3.

Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Verhuurder heeft bij de memorie van antwoord als productie 5 een incassobrief, een aanmaningsbrief en twee brieven gericht aan de rechtsbijstandsverzekeraar van huurder overgelegd. Huurder is in de gelegenheid gesteld te reageren op de bij memorie van antwoord overgelegde producties. Huurder heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt, maar heeft in zijn reactie productie 5 niet betrokken. Naar het oordeel van het hof heeft verhuurder genoegzaam aangetoond dat verhuurder werkzaamheden heeft verricht die aan te merken zijn als verrichtingen anders dan die “ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak”, die aldus als buitengerechtelijke kosten voor vergoeding in aanmerking komen.

7.9.4.

Grief 4 van huurder faalt.

7.10.

Grief 5 betreft kort gezegd de gevorderde contractuele rente van € 80,-.

7.10.1.

Huurder voert in grief 5 aan dat de huurovereenkomst in het geheel geen bepaling bevat over contractuele rente en dat de vordering dienaangaande daarom afgewezen dient te worden.

7.10.2.

Verhuurder heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst inderdaad geen bepaling bevat over contractuele rente, maar dat de kantonrechter terecht wettelijke rente toegewezen heeft.

7.10.3.

Het hof overweegt als volgt. Dat de huurovereenkomst geen rentebepaling bevat laat onverlet dat een schuldeiser krachtens art. 6:119 BW recht heeft op de wettelijke rente over het bedrag van zijn geldvordering vanaf het moment waarop de debiteur met betaling van bedoeld bedrag in verzuim is tot de dag waarop betaling plaatsvindt. Door huurder is niet weersproken dat de vervaldata van de in geding zijnde facturen het begin van zijn verzuim markeren. De kantonrechter heeft dus terecht de wettelijke rente toegewezen.

7.10.4.

Grief 5 van huurder faalt dus.

7.11.

Grief 6 betreft kort gezegd de beslissing van de kantonrechter.

7.11.1.

Het hof oordeelt dat deze grief zelfstandige betekenis mist en in het licht van het voorgaande geen meer bespreking behoeft.

7.12.

Het bestreden vonnis kan deels niet in stand blijven. De vordering van verhuurder zal worden toegewezen tot een bedrag van € 3.372,48 (€ 2.728,78 + € 113,70 + € 450,- + € 80,-), vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.842,48 vanaf 20 juni 2012 tot aan de dag van algehele voldoening.

7.13.

Het hof zal huurder als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van verhuurder zullen worden vastgesteld op:

griffierecht
€ 299,-

totaal verschotten € 299,-

en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief:

3 punten x € 632,- € 1.896,-.

Het hof zal de nakosten begroten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.

8.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover huurder daarbij is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 3.759,10 vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.229,10 vanaf
20 juni 2012 tot aan de dag van algehele voldoening en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt huurder om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan verhuurder te betalen een bedrag van € 3.372,48, vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.842,48 vanaf 20 juni 2012 tot aan de dag van algehele voldoening;

bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, voor het overige;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad

veroordeelt huurder in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van verhuurder tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 299,- aan verschotten en op € 1.896,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, P.Th. Gründemann en
R.J.M. Cremers en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 september 2014.