Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.113.058/01
arrest van 14 januari 2014
in de zaak van
[Woningmakelaardij] Woningmakelaardij B.V.,
voorheen genaamd [Makelaardij] Makelaardij B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. A.P.C. Houben te Weert,
tegen
Beheersmaatschappij [Beheersmaatschappij] B.V.,
gevestigd te Weert,
geïntimeerde,
advocaat: mr. K.J.C.Y.M. Wenting te Weert,
op het bij exploot van dagvaarding van 24 juli 2012 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Roermond gewezen vonnis van 2 mei 2012 tussen appellante – [appellante] – als eiseres en geïntimeerde – [geïntimeerde] – als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. 106330/ HA ZA 11-70)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het comparitievonnis van 20 april 2011.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met vier producties;
- de memorie van antwoord met drie producties;
- de bij brief van 4 november 2013 door mr. Houben toegezonden en de door het hof opgevraagde producties alsmede een akte overlegging productie (productie 5), die hij bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht;
- het pleidooi, gehouden op 6 november 2013 waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de zes grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
4.1.1.
[geïntimeerde] was eigenaar van het complex gebouwen gelegen aan de [pand 1.]-[pand 2.]-[pand 3.]-[pand 4.]-[pand 5.]-[pand 6.]-[pand 7.] te [plaats], verder te noemen: het complex. De gemeente Weert had het plan opgevat om het gebied waarin dit complex lag, het [wijk] te [plaats], te renoveren. [geïntimeerde] is door Bouwfonds Ontwikkelingen B.V. (hierna: het Bouwfonds), die samen met de gemeente Weert zorg zou dragen voor de gebiedsontwikkeling, in 2002 benaderd om tot verkoop te komen.
4.1.2.
Bij brief van 19 mei 2003 heeft de gemeente Weert [geïntimeerde] in kennis gesteld van de ‘aanwijzing Wet voorkeursrecht gemeenten [A-straat]’. Het voorkeursrecht is overigens nadien door tijdsverloop vervallen, waarvan [geïntimeerde] bij brief van 21 maart 2007 door de gemeente Weert in kennis is gesteld.
4.1.3.
Nadat [geïntimeerde] had besloten bereid te zijn tot verkoop heeft [appellante] in opdracht van [geïntimeerde] werkzaamheden als makelaar (onroerende zaken) verricht. Tussen partijen is hiertoe een schriftelijke opdracht tot dienstverlening ondertekend op 25 en 27 februari 2005 (hierna: de overeenkomst). Het betreft de standaard NVM-overeenkomst.
In de schriftelijke opdracht tot dienstverlening staat onder meer:
De opdrachtgever en de makelaar zijn verder nog overeengekomen:
(…)
4. Mocht de opdrachtgever de opdracht intrekken of opschorten dan is hij aan de makelaar een vergoeding verschuldigd van de daadwerkelijk door de makelaar geïnvesteerde uren ad € 150,00 per uur excl. b.t.w.
4.1.4.
Bij deze overeenkomst behoort een addendum waarin onder meer staat vermeld:
1. Uitgangspunt zal zijn de genoemde makelaarstarieven volledig door te berekenen aan koper(s).
2. In geval dit slechts niet of gedeeltelijk lukt zullen opdrachtgevers een korting krijgen van minimaal 20% op de tarieven.
(…)
5. In geval geen akkoord kan worden bereikt met koper(s) zal de heer [makelaar] de familie [familie] assisteren bij het realiseren van een alternatief (door [familie] [geïntimeerde] zelf te ontwikkelen) plan voor de bestemming op de [het complex].
4.1.5.
Voorafgaande aan de totstandkoming van de opdracht schreef [appellante] aan [geïntimeerde] onder meer in de brief van 29 november 2004:
Hierbij doen wij u ter bestudering ons voorstel toekomen m.b.t. de bemiddelingsopdracht taxaties en verkoop van bovengenoemde panden.
(…)
Het is uiteraard de bedoeling dat onze totale kosten met behulp van jullie, uiteindelijk door het Bouwfonds worden betaald.
4.1.6.
De onderhandelingen met het Bouwfonds in 2005 hebben niet tot resultaat geleid. Daaropvolgende onderhandelingen met twee andere gegadigden (3.L Projectmanagement B.V. en [A-Projectontwikkeling B.V.] Projectontwikkeling B.V.), die ook met de gemeente Weert samenwerkten om de renovatie van het hele gebied te bewerkstelligen, heeft evenmin tot overdracht van het complex geleid. Nadat [geïntimeerde] in 2010 in onderhandeling met de gemeente is getreden, is het complex medio 2010 alsnog door [geïntimeerde] aan de gemeente Weert verkocht voor een koopsom van € 3.000.000,-. Het complex is op 21 juli 2010 getransporteerd. De gemeente Weert heeft het complex vervolgens op 29 maart 2011 getransporteerd aan het Bouwfonds.
4.1.7.
In de hiervoor in rov. 4.1.3 genoemde opdracht tot dienstverlening is een verkoopcourtage bepaald van 2% over de verkoopprijs te vermeerderen met 19% btw. [appellante] heeft [geïntimeerde] op 18 augustus 2010 een factuur gestuurd ten bedrage van € 71.400,- inclusief btw. [geïntimeerde] heeft deze onbetaald gelaten.
4.2.
[appellante] heeft [geïntimeerde] in rechte betrokken en heeft nakoming van de overeenkomst gevorderd, stellende dat [appellante] ter uitvoering van die overeenkomst werkzaamheden heeft verricht waaronder taxatie en bemiddeling bij de verkoop van het complex. [appellante] vordert betaling van genoemde courtage te vermeerderen met wettelijke handelsrente (vanaf 1 september 2010) en buitengerechtelijke incassokosten.
4.3.
[geïntimeerde] heeft zich verweerd en gesteld, kort gezegd, dat zij [appellante] alleen opdracht heeft gegeven haar bij te staan en te bemiddelen bij de verkoop van [geïntimeerde] aan het Bouwfonds. Indertijd was alleen het Bouwfonds een potentiële koper vanwege het gemeentelijk voorkeursrecht. Verder reikte de opdracht niet. Nadat de onderhandelingen met het Bouwfonds in 2006 op niets waren uitgelopen was de opdracht uitgewerkt, aldus [geïntimeerde].
[geïntimeerde] stelt het einde van de opdracht aan [appellante] te hebben meegedeeld en zij heeft bij [appellante] om een overzicht van verrichte uren verzocht, als bedoeld in artikel 4 van de opdracht tot dienstverlening. [appellante] heeft deze opgave verstrekt op 24 januari 2006. Het overzicht betreft de periode van 18 januari 2005 tot en met 2 december 2005 en komt uit op 40 uren. [appellante] heeft geen factuur gestuurd voor deze uren. [geïntimeerde] beschouwde de overeenkomst als geëindigd. [appellante] heeft daarna ook geen werkzaamheden meer verricht voor [geïntimeerde], aldus [geïntimeerde].
4.4.
De rechtbank heeft de vordering van [appellante] afgewezen en hierbij geoordeeld dat het de bedoeling van partijen was, de in februari 2005 getekende overeenkomst tot bemiddeling ten aanzien van het complex, betrekking te laten hebben op de tussen [geïntimeerde] en het Bouwfonds lopende onderhandelingen en een eventueel uit die onderhandelingen voortvloeiende overeenkomst. Nu die overeenkomst uiteindelijk niet tot stand is gekomen is er daarmee tevens een eind gekomen aan de op die onderhandelingen betrekking hebbende overeenkomst tussen [appellante] en [geïntimeerde], aldus de rechtbank. De rechtbank heeft hierbij onder meer overwogen dat in het onderhavige geval doorslaggevend is dat de overeenkomst tot bemiddeling is aangegaan met betrekking tot het complex waarop destijds de Wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing was.
4.5.
[appellante] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen en heeft zes grieven opgeworpen. Met deze grieven legt [appellante] het geschil in volle omvang aan het hof voor. Gezien de onderlinge samenhang van de grieven zal het hof deze gezamenlijk behandelen.
4.6.
[geïntimeerde] heeft tijdens het pleidooi aangegeven het niet-ontvankelijkheidsverweer niet langer te handhaven, nu haar duidelijk is geworden dat de statutaire naam van [appellante] tijdens de procedure in eerste aanleg is gewijzigd.
4.7.
Het hof stelt voorop dat de kern van het geschil de vraag betreft hoe de overeenkomst alsmede het daarbij behorende addendum moeten worden uitgelegd.
4.8.
[appellante] stelt zich - kort gezegd - op het standpunt dat dit objectief uitgelegd dient te worden en derhalve naar de taalkundige betekenis gekeken dient te worden. Volgens [appellante] blijkt niet uit de overeenkomst, addendum of correspondentie dat partijen de bedoeling hadden om de overeenkomst slechts als machtiging te bestempelen ten aanzien van de onderhandelingen met het Bouwfonds. Nadat de onderhandelingen met het Bouwfonds spaak waren gelopen, heeft [appellante] tot aan de uiteindelijke overdracht van het complex aan de gemeente Weert nog diverse werkzaamheden verricht voor [geïntimeerde], aldus [appellante].
4.9.
[geïntimeerde] betwist dat de overeenkomst naar objectieve maatstaven uitgelegd moet worden. Zij stelt dat zij [appellante] heeft verzocht de onderhandelingen met het Bouwfonds te leiden. [appellante] heeft vervolgens een standaard door [appellante] gebruikte overeenkomst toegestuurd. Over de inhoud van deze overeenkomst hebben partijen niet onderhandeld en evenmin is [geïntimeerde] bijgestaan door een jurist, aldus [geïntimeerde]. [geïntimeerde] stelt dat deze omstandigheden er toe leiden dat voor een juiste uitleg van de gehele overeenkomst de bedoeling van partijen dient te worden onderzocht.
4.10.
Het hof overweegt als volgt.
Naar het oordeel van het hof dient de overeenkomst tussen partijen te worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Het gaat hier immers om een overeenkomst tussen (alleen) partijen. Van een situatie waarin een derde invulling heeft gegeven aan de rechtsverhouding van partijen (zoals bijvoorbeeld bij een CAO) is geen sprake. Weliswaar is gebruik gemaakt van het standaard NVM-model en is over de eerste pagina van de overeenkomst, op welke pagina de opdracht wordt verleend, door partijen niet onderhandeld (het addendum is overigens geen standaardtekst), maar dat neemt niet weg dat het partijen zijn geweest die invulling hebben gegeven aan hun relatie en dat derhalve moet worden vastgesteld wat de bedoeling van partijen is geweest. De tekst van het gebruikte model is daarbij niet doorslaggevend.
Het hof overweegt ten aanzien van (de omvang van) de opdracht – een algemene verkoopopdracht zoals [appellante] stelt, of een opdracht met het oog op verkoop aan het Bouwfonds - als volgt.
4.10.1.
Op het moment dat partijen in februari 2005 de overeenkomst tekenden, wisten zij dat de Wet Voorkeursrecht Gemeenten op het complex van toepassing was. Ook stond voor partijen vast dat op dat moment het Bouwfonds de enige partij was aan wie verkocht kon worden en daartoe ook de enige gegadigde was. Dit blijkt ook uit de brief van [appellante] van 29 november 2004 waarin [appellante] aangeeft dat het de bedoeling is dat haar kosten met behulp van [geïntimeerde] door het Bouwfonds betaald zullen worden. [appellante] is bovendien vanaf het begin nauw betrokken geweest bij de herontwikkeling van het gebied; zij was immers ook de beoogd makelaar voor de verkoop van de nieuw te bouwen appartementen. Deze aspecten zijn in het contract niet verwoord, maar zij zijn wel van belang voor de uitleg van de verleende opdracht. Tegen de achtergrond van het voorkeursrecht ligt het niet voor de hand aan te nemen dat partijen beoogd hebben een opdracht te verstrekken die verder ging dan bemiddeling bij de verkoop aan het Bouwfonds. Aan anderen kon immers in beginsel op dat moment niet verkocht worden. Voor een verdergaande opdracht beroept [appellante] zich alleen op de tekst van het contract. Dit standaardcontract doet evenwel geen recht aan het feit dat er een voorkeursrecht bestond, dat er één potentiële koper was en dat er derhalve ook geen acquisitie-activiteiten behoefden te worden verricht (wat bij een standaard-opdracht wel het geval is) zonder dat daarvoor een verklaring wordt gegeven in de tekst. Daaruit valt af te leiden dat het contract hoe zeer ook gegoten in een standaardvorm geen verdere strekking had dan de bevestiging van het bestaan van een bepaalde opdracht en van de daaruit voortvloeiende financiële afspraken. Voor de (impliciete) stelling van [appellante] dat indertijd beoogd is om die opdracht ook te doen voortduren na het eventueel mislukken van de verkoop aan het Bouwfonds, en dat daarover is onderhandeld, worden geen genoegzame feiten of omstandigheden aangevoerd. Het had op de weg van [appellante] gelegen, als door hem een opdracht ook na het afketsen van de verkoop was beoogd, dit in de onderhandelingen te betrekken, of uitdrukkelijk tot uiting te brengen in de tekst van het door hem gehanteerde standaard-NVM-contract. Hij mocht er in de gegeven omstandigheden niet zonder meer vanuit gaan dat [geïntimeerde] een opdracht met een open-einde beoogde.
4.10.2.
Op het moment dat de overeenkomst met het Bouwfonds geen doorgang vond, werd [appellante] ook niet actief. [appellante] stelt weliswaar dat zij makelaarswerkzaamheden heeft verricht, maar zij heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] niet toereikend onderbouwd dat het handelde om activiteiten die onder de opdracht zouden (kunnen) vallen. De door [appellante] ingebrachte schriftelijke verklaringen van mogelijke getuigen vermelden met name slechts algemene conclusies en geen aan hen uit eigen waarneming of wetenschap bekende feiten. Dat [geïntimeerde] zelf na het mislukken van de deal met het Bouwfonds en het verval van het voorkeursrecht per 20 maart 2007 andere potentiële kopers heeft gezocht, noch andere acquisitie-activiteiten heeft verricht, zoals adverteren, noch bij [appellante] heeft aangedrongen op het uitvoeren van zodanige werkzaamheden, draagt bij aan de door [geïntimeerde] verdedigde uitleg.
4.10.3.
Het hof acht hierbij voorts van belang dat partijen destijds al zo’n 50 jaar een zakelijke relatie met elkaar hadden en [appellante] zich als huismakelaar van [geïntimeerde] beschouwde. Dit laatste wordt door [geïntimeerde] betwist, maar wel staat vast dat [geïntimeerde] [appellante] regelmatig inschakelde, niet alleen voor verkoop maar ook voor adviezen of bijvoorbeeld prijzen en contractuele bepalingen. De door [appellante] na het afketsen van de verkoop aan het Bouwfonds verrichte activiteiten kunnen in dit licht worden geplaatst.
In dat kader was het dan ook begrijpelijk dat [appellante] door [geïntimeerde] werd benaderd om te adviseren bij de conceptovereenkomst met 3.L Projectmanagement in 2007. Het advies bij deze conceptovereenkomst heeft [appellante] kennelijk niet uit hoofde van de overeenkomst in februari 2005 uitgebracht, aangezien [appellante] naar die overeenkomst niet verwijst en er ook niet wordt geadviseerd tot het opnemen van een clausule tot verlegging van de courtagekosten als bedoeld in het addendum. Ook dit bevestigt de door [geïntimeerde] gegeven uitleg.
4.10.4.
Alles in onderling verband en samenhang bezien is het hof van oordeel dat de opdracht tot dienstverlening met [appellante] zo moet worden uitgelegd dat zij beperkt is tot de onderhandelingen met het Bouwfonds en dat de opdracht was uitgewerkt op het moment dat de verkoop aan het Bouwfonds niet doorging. Doordat de opdracht was uitgewerkt hoefde [geïntimeerde] - zoals [appellante] stelt - de overeenkomst ook niet schriftelijk op te zeggen.
4.11.
[appellante] biedt nog het een en ander te bewijzen aan, maar het hof is van oordeel dat zij geen feiten stelt en te bewijzen aanbiedt die (indien juist) tot een andere uitleg (kunnen) leiden. De door [appellante] ingebrachte schriftelijke verklaringen zijn daartoe onvoldoende. Het hof merkt hierbij op dat kern van het geschil tussen partijen is gelegen in de aard en de omvang van de schriftelijk bevestigde opdracht, niet in het feit dat [appellante] ook na het afketsen van de verkoop aan Bouwfonds nog activiteiten voor [geïntimeerde] heeft verricht. Ook herhaalt [appellante] de door haar bedoelde uitleg van de overeenkomst wel steeds in algemene termen maar onderbouwt zij het niet genoegzaam met concrete relevante feiten. Dat de gemeente Weert het complex na verwerving uiteindelijk (alsnog) maart/april 2011 heeft (door)verkocht aan het Bouwfonds, kan niet tot een andere uitleg leiden en evenmin tot een herleving van de al geëindigde overeenkomst uit februari 2005. Het door [appellante] gedane bewijsaanbod wordt om reden van dit alles gepasseerd.
4.12.
Op grond van het vorenstaande falen de grieven en zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:
verschotten (griffierecht)
€ 1.815,00
en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief:
3 punten x € 1.631,00
€ 4.893,00
5.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] worden begroot op € 1.815,00 aan verschotten en op € 4.893,00 aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Chr.M. Aarts, W.H.B. den Hartog Jager en M.G.W.M. Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 januari 2014.