ECLI:NL:GHSHE:2014:3897

• Datum uitspraak: 30 september 2014
• Publicatiedatum: 30 september 2014
• Zaaknummer: HD 200.143.592_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: N.J.M. van Etten; W.H.B. den Hartog Jager; M.G.W.M. Stienissen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging ontruimingsvordering en toewijzing voorschot schadevergoeding bij huurgeschil bedrijfsruimte

In deze zaak gaat het om een geschil tussen huurder en verhuurder van een bedrijfsruimte met horecabestemming. De huurder had de bovenverdieping gehuurd en later een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de benedenverdieping met een looptijd tot 2016. Na het ontstaan van huurachterstanden en schades werd in augustus 2013 een beëindigingsovereenkomst gesloten waarbij de huurovereenkomst per 1 september 2013 zou eindigen.

De huurder heeft echter de bedrijfsruimte na die datum niet ontruimd en geen huur of gebruiksvergoeding meer betaald. De verhuurder vorderde daarop ontruiming en betaling van een voorschot op schadevergoeding. De kantonrechter wees deze vorderingen toe en verklaarde het vonnis uitvoerbaar bij voorraad. De huurder stelde in hoger beroep dat de verhuurder geen spoedeisend belang had en dat de beëindigingsovereenkomst vernietigbaar was wegens dwaling en bedrog.

Het hof oordeelde dat het spoedeisend belang van de verhuurder wel aanwezig was, gezien de niet-betaling en het gebruik zonder vergoeding, en de financiële situatie van de verhuurder. Het beroep op vernietiging van de overeenkomst kon niet in kort geding worden beoordeeld en moest in een bodemprocedure worden onderzocht. Het hof bevestigde daarom de ontruimingsvordering en de betalingsverplichting van de huurder als voorschot op schadevergoeding. Het hoger beroep werd afgewezen en de huurder werd veroordeeld in de kosten.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt afgewezen en de ontruimingsvordering en betalingsverplichting worden bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.143.592/01

arrest van 30 september 2014

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. M.J.M. Strijbosch te Eindhoven,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde],

advocaat: mr. J. de Roo te Oosterhout NB,

op het bij exploot van dagvaarding van 18 februari 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis in kort geding van de rechtbank Oost-Brabant, kanton Eindhoven van 21 januari 2014, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiser.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 2600716 rolno. 13-16289)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven met één productie;

- de memorie van antwoord met producties;

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

3.1.1.

[geïntimeerde] is eigenaar van een onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats]. Zowel op de benedenverdieping (nummer 1) als op de bovenverdieping (nummer 3) bevindt zich een bedrijfsruimte met horecabestemming.

3.1.2.

Vanaf 1 januari 2011 heeft [appellant] de bovenverdieping van [geïntimeerde] gehuurd. Deze huurovereenkomst is per 1 oktober 2011 beëindigd als gevolg van een door partijen gesloten beëindigingsovereenkomst. Per 1 oktober 2011 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten, ditmaal met betrekking tot de[adres 1], de benedenverdieping. Deze huurovereenkomst had een looptijd tot en met 30 september 2016. De aanvangshuur bedroeg € 1.675,00 per maand.

3.1.3.

Op 9 juli 2013 hebben partijen een overzicht ondertekend betreffende de nog door [appellant] te betalen borgsom van € 6.700,00, huurachterstand over de maanden mei, juni en juli 2013 met rente ad in totaal € 5.626,25 en schades aan de bovenverdieping ad in totaal € 17.095,45. Voorts maakte [geïntimeerde] daarbij aanspraak op negen maal € 250,00 zijnde de boete wegens te late betaling.

3.1.4.

Op 6 augustus 2013 en 14 augustus 2013 hebben partijen overleg gehad over beëindiging van de huurovereenkomst. [appellant] werd bij die besprekingen bijgestaan door de heer [bijstandverlener]. Tevens was bij de bespreking aanwezig de heer [ondernemer], die de horecaonderneming van [appellant] zou overnemen.

3.1.5.

[appellant] en [geïntimeerde] hebben tijdens het overleg op 14 augustus 2013 een – in opdracht van [geïntimeerde] opgestelde – beëindigingsovereenkomst getekend waarin de volgende bepalingen zijn opgenomen:

1) De huurovereenkomst tussen partijen betreffende het horecapand,[adres 1] te [plaats] is met ingang van 01 september 2013 beëindigd.

2) Huurder levert het gehuurde per uiterlijke datum van 31 augustus 2013 op.

3) De aan verhuurder ter beschikking gestelde contante en niet rentedragende waarborgsom,

groot € 6.700,00 (zegge zes duizend zevenhonderd euro) zal worden verrekend met de

achterstallige huurbetalingen van huurder aan verhuurder.

4) Het achterstallige bedrag opgebouwd uit openstaande huur posten groot: € 7.751,40 wordt voldaan (per direct).

5) De resterende openstaande schuld zal volledig worden kwijtgescholden.

6) Huurder en verhuurder lopen vóór oplevering gezamenlijk door het registergoed om te bezien of dit op een correcte manier wordt opgeleverd.

7) Huurder verklaart uitdrukkelijk dat per ondertekening van deze beëindigingsovereenkomst er geen verplichtingen meer op het registergoed rusten welke verhuurder of diens rechtsopvolger over moet nemen. Huurder vrijwaart verhuurder in dit kader volledig.

8) Partijen hebben met ingang van 01 september 2013, mits aan alle bovenstaande punten is

voldaan, niets meer van elkander te vorderen en zijn ontslagen uit hun verplichtingen jegens

elkander in deze.

3.1.6.

Voorafgaande aan de ondertekening van de beëindigingsovereenkomst was door [automaten] Automaten B.V. te [vestigingsplaats] een bedrag van € 7.400,- gestort op de rekening van [geïntimeerde] met als omschrijving:
huurachterstand mei t/m augustus [appellant][adres 1] behorende bij [leningnummer].

3.1.7.

[appellant] heeft de bedrijfsruimte niet ontruimd per 1 september 2013. Hij heeft vanaf die datum ook geen huur of gebruiksvergoeding meer betaald.

3.1.8.

De gemachtigde van [appellant] heeft bij brief van 3 oktober 2013 de vernietiging ingeroepen van de huurbeëindigingsovereenkomst van 14 augustus 2013 op grond van dwaling c.q. bedrog indien [geïntimeerde] niet binnen vijf dagen een huurovereenkomst aan [ondernemer] zou aanbieden.

3.1.9.

[geïntimeerde] vorderde in eerste aanleg, kort samengevat: de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding c.q. gebruiksvergoeding voor de periode september 2013 tot en met november 2013 ten bedrage van € 5.276,25 en een vergoeding van € 1.758,75 voor iedere maand na november 2013 tot aan de ontruiming, alsmede tot betaling van buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

De kantonrechter heeft, na het beroep van [appellant] op vernietiging van de huurbeëindigingsovereenkomst wegens dwaling dan wel bedrog te hebben verworpen, de vorderingen van [geïntimeerde] als volgt toegewezen:

a. veroordeelt [appellant] het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze niet het eigendom van [geïntimeerde] zijn, en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [geïntimeerde] te stellen;

b. veroordeelt [appellant] om bij wijze van voorschot op de schadevergoeding c.q. gebruiksvergoeding voor de periode september tot en met november 2013 aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 5.276,25, te vermeerderen met een vergoeding van € 1.758,75 per maand voor iedere maand, of deel daarvan, dat het gebruik door [appellant] na november 2013 voortduurt;

c. veroordeelt [appellant] om bij wijze van voorschot aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 814,70 aan buitengerechtelijke kosten;

d. veroordeelt [appellant] in de proceskosten, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden worden begroot op € 92,82 explootkosten, € 213, 00 aan griffierecht en € 400,00 aan bijdrage salaris gemachtigde;

e. veroordeelt [appellant] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 100,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), en te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [appellant] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis;

De kantonrechter heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.1.10.

[appellant] kan zich met dit vonnis niet verenigen en is in hoger beroep gekomen.

3.2.1.

Met zijn eerste grief voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat [geïntimeerde] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Dit geldt volgens [appellant] in ieder geval niet ten aanzien van de geldvorderingen.

3.2.2.

Wat betreft de ontruiming van het gehuurde overweegt het hof dat de vraag of [geïntimeerde] een voldoende spoedeisend belang heeft bij een voorziening bij voorraad strekkende tot ontruiming van het gehuurde, beantwoord moet worden aan de hand van een afweging van het belang van [geïntimeerde] bij het verkrijgen van deze voorziening, afgezet tegen het belang van [appellant] bij het kunnen afwachten van een uitspraak in een bodemprocedure, dit beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak (HR 29 november 2002 ECLI:NL:HR:2002:AE4553).

Naar het oordeel van het hof is het belang van [geïntimeerde] bij het verkrijgen van een voorziening bij voorraad groter dan het belang van [appellant] om een uitspraak van de bodemrechter af te wachten. Immers: partijen hebben in augustus 2013 een huurbeëindigingsovereenkomst gesloten inhoudende dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 september 2013 eindigt. [appellant] is daarna het gehuurde blijven gebruiken zonder daarvoor enige vergoeding te betalen. Dit geeft [geïntimeerde] een toereikend spoedeisend belang bij zijn ontruimingsvordering in kort geding. Het belang van [appellant] moet hiervoor wijken.

3.2.3.

[appellant] heeft er terecht op gewezen dat ten aanzien van de vraag of er voldoende spoedeisend belang bestaat bij een voorlopige voorziening tot betaling van een geldsom terughoudendheid geboden is. Om een spoedeisend belang bij een dergelijke voorziening aan te nemen is nodig dat feiten en omstandigheden worden aangewezen die meebrengen dat de voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is (onder meer: HR 11 juni 2007 ECLI:NL:HR:2007:BA1522). Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] aan deze eis voldaan: hij heeft – onbetwist – gesteld dat zijn hypotheeklasten voor het onderhavige pand € 4.100,- per maand bedragen, dat hij – sinds [appellant] met betaling is gestopt – geen inkomsten uit de exploitatie van het onderhavige pand ontvangt, dat hij een doorlopend krediet heeft moeten afsluiten om de maandlasten te kunnen betalen en dat executoriale verkoop dreigt als de situatie langer voortduurt. Daarbij komt dat de hoogte van de verschuldigde huur/gebruiksvergoeding niet in geschil is. Onder deze omstandigheden heeft [geïntimeerde] ook bij de gevorderde voorziening tot betaling van geldbedragen voldoende spoedeisend belang.

3.2.4.

De enkele omstandigheid dat [geïntimeerde] ruim drie maanden heeft laten verstrijken alvorens [appellant] in kort geding te dagvaarden staat aan het aannemen van spoedeisend belang bij de vorderingen niet in de weg.

3.2.5.

Het voorgaande betekent dat de eerste grief van [appellant] faalt.

3.3.1.

De tweede grief van [appellant] richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep van [appellant] op vernietiging van de huurbeëindigingsovereenkomst wegens bedrog dan wel dwaling moet worden verworpen. Zijn derde grief is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat de huurbeëindigingsovereenkomst alleen maar voordelen voor [appellant] oplevert.

3.3.2.

[appellant] heeft in dit verband het volgende aangevoerd. Omdat hij zijn horecaonderneming financieel niet kon bolwerken en grote schulden had, heeft hij in juli/augustus 2013 zijn horecaonderneming verkocht aan de heer [ondernemer] voor een bedrag van € 36.031,09. Die overname stelde hem, [appellant], in staat om zijn schulden te saneren. [ondernemer] heeft koopsom gefinancierd met een geldlening bij [automaten] Automaten B.V. te [vestigingsplaats] (leningnr. [leningnummer]). Een deel van die lening, groot € 7.400,- is gebruikt om de huurschuld die [appellant] bij [geïntimeerde] had (de maanden mei tot en met augustus 2013) te voldoen. Het bedrag is rechtstreeks door [automaten] Automaten B.V. overgemaakt naar [geïntimeerde]. Hiermee was voldaan aan de voorwaarde die [geïntimeerde] had gesteld om akkoord te gaan met beëindiging van de huur per 1 september 2013. Voor [appellant] (en voor [ondernemer]) was het noodzakelijk dat [geïntimeerde] ermee akkoord zou gaan dat [ondernemer] vanaf 1 september 2013 huurder zou worden van de onderhavige bedrijfsruimte zodat deze de onderneming van [appellant] zou kunnen voortzetten. Volgens [appellant] had [geïntimeerde] toegezegd met [ondernemer] een huurovereenkomst te zullen sluiten en op basis van die mededeling is hij akkoord gegaan met de huurbeëindigingsovereenkomst d.d. 14 augustus 2013. Vervolgens heeft [geïntimeerde] geweigerd een huurovereenkomst met [ondernemer] te sluiten. Indien [appellant] had geweten dat [geïntimeerde] in werkelijkheid niet bereid was met [ondernemer] een huurovereenkomst aan te gaan, zou hij niet ingestemd hebben met huurbeëindiging per 1 september 2013. Door de weigering van [geïntimeerde] gaat de verkoop van de onderneming aan [ondernemer] niet door en blijft [appellant] met zijn (omvangrijke) schuldenlast zitten.

3.3.3.

[geïntimeerde] heeft betwist dat hij toegezegd zou hebben dat hij de onderhavige bedrijfsruimte per 1 september 2013 aan [ondernemer] zou verhuren. Hij erkent dat gesproken is over de wens van [appellant] en [ondernemer] om te komen tot een huurovereenkomst met [ondernemer], maar volgens [geïntimeerde] is hij met [ondernemer] niet tot overeenstemming gekomen; hij stelt met name te weinig vertrouwen te hebben in de financiële gegoedheid van [ondernemer]. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] de huurbeëindigingsovereenkomst op 14 augustus 2013 zonder voorbehoud getekend.

3.3.4.

Het hof overweegt hieromtrent het volgende.

Aan [appellant] kan worden toegegeven dat er aanwijzingen zijn voor de juistheid van zijn stelling dat hij door [geïntimeerde] “op het verkeerde been is gezet”: door [geïntimeerde] is niet betwist dat [ondernemer] de horecaonderneming van [appellant] had gekocht voor € 36.031,09. Om de onderneming van [appellant] te kunnen voortzetten was nodig dat [geïntimeerde] akkoord zou gaan met verhuur aan [ondernemer] van de onderhavige bedrijfsruimte. Om die reden was [ondernemer] ook bij de besprekingen aanwezig over de beëindiging van de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde]. Door [geïntimeerde] is erkend dat tijdens deze besprekingen de wens van [ondernemer] om huurder te worden van de bedrijfsruimte aan de orde is gesteld. Door [geïntimeerde] is evenmin betwist dat van het door [ondernemer] bij [automaten] Automaten B.V. geleende geld een deel groot € 7.400,- naar hem is overgemaakt om de door [appellant] verschuldigde huurtermijnen over mei tot met augustus 2013 te voldoen, welke betaling voor hem voorwaarde was om akkoord te gaan met huurbeëindiging per 1 september 2013.

3.3.5.

Een definitief oordeel inzake het beroep van [appellant] op vernietiging van de huurbeëindigingsovereenkomst wegens wilsgebreken zal gegeven moeten worden in een bodemprocedure. Voor dat definitieve oordeel zal nader feitenonderzoek nodig zijn, wellicht in de vorm van een getuigenverhoor. Voor een dergelijk onderzoek is in het kader van een kort geding geen plaats.

3.4.

In dit kort geding dient slechts beoordeeld te worden of plaats is voor een voorlopige voorziening, dit beoordeeld naar de huidige situatie. Hiervan uitgaande is het hof van oordeel dat de door de kantonrechter bevolen ontruiming in stand moet blijven. Vast staat dat [appellant] na 1 september 2013 de gehuurde bedrijfsruimte is blijven gebruiken zonder daarvoor enige vergoeding te betalen. Uit hetgeen door [appellant] naar voren is gebracht leidt het hof af dat [appellant] ook niet in staat is, of zal worden, iets aan [geïntimeerde] te betalen. Dit hoeft [geïntimeerde] als pandeigenaar niet te dulden en hij heeft daarom groot belang bij toewijzing van de gevorderde ontruiming. Het belang van [appellant] moet daarvoor wijken.

Daarbij komt dat een vordering tot nakoming door [ondernemer] niet aan de orde is. Evenmin blijkt in hoger beroep van een aanbod van [ondernemer] om de huurovereenkomst ook nu nog over te nemen. Derhalve staat geenszins vast dat door [ondernemer] de achterliggende en/of de toekomstige huurtermijnen zullen worden voldaan. Bovendien kan in dit kort geding niet worden vastgesteld dat [appellant] en/of [ondernemer] in een bodemprocedure in het gelijk zullen worden gesteld ten aanzien van hun stelling dat [geïntimeerde] gehouden is [ondernemer] voor [appellant] in de plaats te stellen.

3.5.

Ook voor het gevorderde voorschot op de schadevergoeding (overeenkomende met de huursom zolang het gebruik door [appellant] voortduurt) geldt dat het belang van [geïntimeerde] groot is: zoals overwogen heeft hij een hypotheeklast van € 4.100,- per maand, heeft hij een doorlopend krediet moeten afsluiten om de hypotheeklasten voor het pand te kunnen voldoen en dreigt executoriale verkoop. Hij heeft er dan ook groot belang bij dat [appellant] - voor de periode dat hij de bedrijfsruimte is blijven gebruiken – een bedrag betaalt overeenkomend met de maandelijkse huur.

Weliswaar vloeit, uit hetgeen hiervoor onder 3.3.4 is overwogen voort dat mogelijkerwijs in een bodemprocedure zal worden vastgesteld dat [appellant] een vordering op [geïntimeerde] kan doen gelden, maar daar staat tegenover dat een eventuele vernietiging van de huurbeëindigingsovereenkomst naar verwachting mee zal brengen dat de huurbetalingsverplichting van [appellant] is blijven doorlopen terwijl ook de “oude schulden” die in de huurbeëindigingsovereenkomst zijn kwijtgescholden, in dat geval herleven.

Dit betekent dat naar het oordeel van het hof ook de door de kantonrechter opgelegde betalingsverplichting in stand dient te blijven.

Het hof merkt op dat volgens het gestelde in punt 4 van de memorie van antwoord het voormalig gehuurde door [appellant] inmiddels is ontruimd, met welke handelwijze de verplichting tot betaling van de huur/gebruiksvergoeding is geëindigd.

3.6.

De vierde grief van [appellant] heeft geen zelfstandige betekenis en hoeft niet te worden beoordeeld.

3.7.

Nu alle grieven falen dient het vonnis waarvan beroep te worden bekrachtigd. [appellant] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op € 308,- voor verschotten en op € 894,- voor salaris van de advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, W.H.B. den Hartog Jager en M.G.W.M. Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 september 2014.