ECLI:NL:GHSHE:2014:4079

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.135.551/01

arrest van 7 oktober 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. M.M.H. Lenaers te Weert,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] (NH),

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde],

advocaat: mr. E.P.W. Korevaar te Weert,

op het bij exploot van dagvaarding van 9 oktober 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van

10 juli 2013, zoals hersteld bij vonnis van 18 september 2013, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 356486 / CV EXPL 12-5489)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven met producties;

- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties;

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties;

- het pleidooi gehouden op 20 augustus 2014, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd;

- de “akte bewijslevering” d.d. 9 september 2014 van [geïntimeerde].

Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

[geïntimeerde] is eigenaar van een winkel/woonhuis aan de [adres] in [plaats]. De winkel bevindt zich op de begane grond, het woonhuis op de tweede en de zolderverdieping. De woning beschikt over een eigen keuken en toilet. De woning is uitsluitend bereikbaar via de winkel en beschikt niet over een eigen toegang, noch over eigen energiemeters.

3.1.2.

Met ingang van 1 oktober 1992 heeft [geïntimeerde] het pand (hierna ook: het pand of het gehuurde) verhuurd aan de ouders van [appellant]. Volgens artikel 1.2 van de huurovereenkomst zal huurder het gehuurde uitsluitend gebruiken als winkel/woonhuis. In de huurovereenkomst zijn onder meer de volgende
“Bijzondere bepalingen”opgenomen:

“(...)

8. Huurder is bekend met de onderhoudstoestand van de bovenwoning. Hij zal

verhuurder hier nimmer voor aan kunnen spreken, verhuurder zal eersteetage in redelijkheid bewoonbaar laten maken.

9. Het is huurder niet toegestaan om de bovenwoning te gebruiken als “pension”. (...)

10. Huurder is verplicht de meerpremie van de opstalverzekering boven denormaal geldende aan verhuurder te voldoen. (...).”

3.1.3.

Volgens artikel 2.1 onder a van de huurovereenkomst maken van die overeenkomst deel uit de, kort gezegd, “algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte” (hierna: de algemene bepalingen).

3.1.4.

In de algemene bepalingen is onder het kopje
“Onderhoud”onder meer het volgende opgenomen:

“Onderhoud

Voor rekening van verhuurder

9.1.

Tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als geringe en dagelijkse reparaties als bedoeld in de wet (art. 1619 BW) dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder zijn aangebracht, zijn voor rekening van verhuurder

onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels (met uitzondering van ruiten);

onderhoud, herstel en vernieuwing van trappen, traptreden, leidingen, rioleringen, afvoeren, goten, buitenkozijnen, en dergelijke, onverminderd het onder 9.2.f gestelde;

herstel en vernieuwing van installaties zoals de lift-, centrale verwarmings- en hydrofoorinstallatie;

buitenschilderwerk.

Voor rekening van huurder

a. inwendig onderhoud niet zijnde onderhoud als bedoeld onder 9.1, alsmede het uitwendig onderhoud indien en voor zover het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet (art. 1619 BW), een en ander onverminderd het hier verder bepaalde;

c. vernieuwing van lampen, gebroken (spiegel-)ruiten, glasdeuren en glaswanden;

d. onderhoud van erfafscheidingen, tuinen en erven;

e. onderhoud, herstel en vernieuwing in gelijksoortige uitvoering van hang- en sluitwerk, kranen, schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, verlichting (inclusief armaturen), zonwering, vloerbedekking, stoffering, binnenschilderwerk, gootstenen, sanitair, spiegels, closetreservoirs;

f. schoonmaakwerkzaamheden van het gehuurde zowel in- als uitwendig waaronder mede wordt verstaan het schoonhouden van ramen, kozijnen en gevels, het ten minste eenmaal per jaar reinigen van goten en vegen van schoorstenen alsmede het ontstoppen van putten, riolen en afvoeren;

g. onderhoud, herstel en vernieuwing van zaken die niet door of vanwege verhuurder zijn aangebracht;

h. onderhoud, herstel en vernieuwing, welke noodzakelijk zijn door toedoen of nalaten van huurder zelf, zijn personeel, van degenen voor wie hij aansprakelijk is en van degenen die hij tot het gehuurde heeft toegelaten. (...).”

3.1.5.

De ouders van [appellant] bewoonden de bovenwoning.

3.1.6.

[appellant] is met ingang van 1 januari 1997 als huurder in de plaats getreden van zijn ouders.

3.1.7.

[appellant] heeft de begane grond van het pand in gebruik als Chinees afhaalcentrum, terwijl de bovenwoning laatstelijk wordt of is bewoond door de kok van [appellant], [kok van appellant].

3.1.8.

De huur voor het pand beloopt € 1.127,16 per maand.

3.1.9.

[appellant] heeft voorafgaand aan de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde] bij dag-vaarding d.d. 26 januari 2012 (hierna ook: de verstekdagvaarding) een (niet in dit appel betrokken) procedure aanhangig gemaakt. [appellant] vorderde toen veroordeling van [geïntimeerde] tot herstel van alle gebreken aan het pand zoals vermeld in de dagvaarding op verbeurte van een dwangsom en veroordeling tot betaling van € 5.814,- (ter zake van door [appellant] voor eigen rekening uitgevoerde reparaties), alsmede een verklaring voor recht dat [appellant] gedurende de periode dat [geïntimeerde] niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan recht heeft op huurverlaging van € 250,- per maand. De kantonrechter te Roermond heeft de vorderingen bij verstek-vonnis van 24 april 2012 als niet onrechtmatig of ongegrond toegewezen, met aanpassing en maximering van de dwangsom. [appellant] heeft het vonnis aan [geïntimeerde] doen betekenen. Het vonnis is onherroepelijk.

3.1.10.

Ingevolge het verstekvonnis heeft [appellant] vanaf april 2012 gedurende een jaar € 250,- per maand minder aan huur betaald.

3.2.

In eerste aanleg hebben partijen over en weer – [appellant] in conventie en [geïntimeerde] in reconventie – vorderingen ingesteld. In het bestreden vonnis van 10 juli 2013 heeft de kantonrechter in reconventie toegewezen de verklaring voor recht dat de “gebreken” als bedoeld in het verstekvonnis van 24 april 2012 niet meer in het gehuurde aanwezig zijn en de veroordeling van [appellant] tot betaling van de premies opstalverzekering met wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke kosten. De overige vorderingen in reconventie en alle vorderingen in conventie heeft de kantonrechter afgewezen. De proceskosten zijn door de kantonrechter gecompenseerd.

In het herstelvonnis van 18 september 2013 is aan het dictum in reconventie toegevoegd:
“verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad”.

3.3.

[appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van de beroepen vonnissen en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen die in hoger beroep – na (overigens niet als zodanig in zijn memorie van grieven in principaal appel aangekondigde) wijziging van eis – als volgt luiden:

I. veroordeling van [geïntimeerde] om binnen zes weken na betekening van het vonnis alle (nieuwe) gebreken aan het pand zoals vermeld onder punt 17 van de memorie van grieven te herstellen op straffe van verbeurte van een dwangsom;

II. een verklaring voor recht dat [appellant] gedurende de periode dat [geïntimeerde] niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan recht heeft op een huurverlaging van € 250,- per maand;

III. subsidiair bepaling dat [appellant] gerechtigd is de gebreken zelf te herstellen op kosten van [geïntimeerde] en (naar het hof begrijpt) veroordeling van [geïntimeerde] de herstel- c.q. vervangingskosten aan [appellant] te betalen en in redelijkheid te bepalen op een bedrag van € 22.450,-;

IV. een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] niet aan zijn verplichtingen uit hoofde van het verstekvonnis van 24 april 2012 heeft voldaan zodat [appellant] op grond van dat vonnis recht heeft op een huurverlaging van € 250,- per maand;

V. een verklaring voor recht dat [appellant] de meerpremie van de opstalverzekering met ingang van 2009 niet verschuldigd is, zolang geen deugdelijke specificatie wordt overgelegd waaruit de premie en de meerpremie van de opstalverzekering blijkt;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.

3.4.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis van 10 juli 2013 en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen die in hoger beroep – na (overigens niet als zodanig in de memorie van grieven in incidenteel appel aangekondigde) wijziging van eis – als volgt luiden:

ontbinding van de huurovereenkomst;

vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen;

veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde;

veroordeling van [appellant] tot betaling van € 1.127,61 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [appellant] het gehuurde na de dag van het te wijzen vonnis in gebruik heeft tot aan de dag van ontruiming;

veroordeling van [appellant] tot betaling van € 1.127,61 met de contractuele indexatie ter zake van schadevergoeding wegens gederfde huurpenningen vanaf de maand van de ontruiming tot 1 oktober 2017, althans tot een eerdere datum van verhuur aan een derde;

verklaring voor recht dat [appellant] tekortschiet in de nakoming van zijn onderhouds-verplichtingen zoals bepaald in artikel 7:213 e.v. BW en zoals overeengekomen in artikel 9.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst en veroordeling van [appellant] tot vergoeding van de schade die hiervan het gevolg is, nader op te maken bij staat;

met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van beide instanties.

3.5.

Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen elkaars eiswijzigingen. Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Daarom zal worden beslist op de gewijzigde vorderingen.

3.6.

Het hof zal eerst vaststellen welk wettelijk regime van toepassing is op de huurovereenkomst.

3.7.

Op grond van artikel 68a van de Overgangswet NBW heeft het op 1 augustus 2003 in werking getreden huurrecht onmiddellijke werking. Dat (nieuwe) huurrecht is dus van toepassing op de onderhavige, op 1 oktober 1992 gesloten huurovereenkomst.

3.8.

Vervolgens is het de vraag of, ook waar het gaat om huur van de bovenwoning, de regeling van huur van bedrijfsruimte (artikelen 7:290 e.v. BW) van toepassing is – in welke zin kennelijk de kantonrechter in het bestreden vonnis oordeelde, waartegen grief I van [appellant] zich richt – of dat op de huur van de bovenwoning de regeling van huur van woonruimte (artikelen 7:232 e.v. BW) moet worden toegepast. Volgens [appellant] is geen sprake van een “onzelfstandige woning ex artikel 7:290 lid 3 BW” (bedoeld zal zijn: geen afhankelijke woning als daar bedoeld) en zijn de bepalingen over woonruimte van toepassing voor zover het betreft huur van de bovenwoning. [geïntimeerde] betoogt daarentegen dat het een afhankelijke woning is en dat daarom zowel op de huur van de winkel/het restaurant als op de huur van de bovenwoning de regeling van huur van bedrijfsruimte moet worden toegepast.

3.9.

Het hof oordeelt als volgt.

hHh H

In lid 2 van artikel 7:290 BW wordt omschreven wat onder bedrijfsruimte wordt verstaan. In lid 3 van dat artikel is, voor zover hier van belang, bepaald dat tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte ook wordt gerekend de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning (onder het oude recht aangeduid met de term “onzelfstandige woning” (zie artikel 7A:1624 lid 2, tweede zin, BW (oud)).

Van een (mede gelet op de bestemming van de bedrijfsruimte) afhankelijke woning is sprake als de woning niet zonder overwegende praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt. Bij de beoordeling van de vraag of de woning zelfstandig zonder verband met de bedrijfsruimte verhuurd had kunnen worden, spelen zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol.

De bedoeling van huurder en verhuurder ten aanzien van de kwalificatie van de woning zal ook een rol spelen, maar is niet van doorslaggevende betekenis.

3.10.

Naar het oordeel van het hof is de bovenwoning een afhankelijke woning als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW. Daarvoor zijn de volgende feiten en omstandigheden redengevend.

3.11.

De woning is uitsluitend bereikbaar via het restaurant en beschikt niet over een eigen toegang. Evenmin beschikt het over eigen energiemeters. De ouders van [appellant], die het restaurant aanvankelijk dreven, woonden in de bovenwoning, hetgeen ook de bedoeling van partijen was bij het sluiten van de huurovereenkomst. Toen [appellant] de exploitatie van het restaurant overnam, heeft hij zelf de bovenwoning bewoond, totdat hij in 2005 elders een koopwoning heeft betrokken. Vervolgens heeft gedurende zekere tijd een bij [appellant] in dienst zijnde en in het restaurant werkzame kok genaamd Liu in de bovenwoning gewoond. [appellant], zijn echtgenote en zijn ouders – allen werkzaam in het restaurant – verblijven regelmatig overdag in de bovenwoning. Tijdens de openingstijden van het restaurant verblijven de kinderen van [appellant] in de bovenwoning. [appellant] slaat voorraad van het restaurant op in de woning. Aldus draagt de bewoning van de woning bij tot de exploitatie van het bedrijf van [appellant] en is de exploitatie van het restaurant niet geheel zelfstandig.

3.12.

Dat de woning over een eigen keuken en toilet beschikt, dat de woning wordt betreden via het voor klanten toegankelijke deel van het restaurant en dat [appellant] in de jaren 2003-2005 op zijn eigen (mede door [geïntimeerde] ondertekende) aanvraag huurtoeslag heeft verkregen, doet niets af aan het oordeel dat de woning niet zonder overwegende praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt. Een dergelijk gebruik door niet aan het restaurant verbonden personen heeft feitelijk ook nooit plaatsgevonden in de ruim 20 jaar dat de huurovereenkomst loopt.

3.13.

Slotsom is dat op de huurovereenkomst de regels omtrent huur van bedrijfsruimte van toepassing zijn en niet (ook) de regels aangaande huur van woonruimte. Grief I van [appellant] faalt dus.

3.14.

Het voorgaande betekent dat het partijen vrij stond in de huurovereenkomst en de daarvan onderdeel uitmakende algemene bepalingen een van de wet afwijkende regeling te treffen over onder meer (herstel van) gebreken (zoals bedoeld in de artikelen 7:204 en 206 BW). Waar [appellant] een beroep doet op het voor woonruimte geldende artikel 7:242 BW – waarin een dergelijke afwijking wordt verboden – gaat dit dus niet op. Dit zal hierna verder aan de orde komen.

3.15.

Het hof ziet aanleiding om nu de grieven van [geïntimeerde] in het incidenteel appel (grieven I tot en met V) te behandelen. Die grieven bestrijden, kort gezegd, het oordeel van de kantonrechter dat er geen gronden zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en evenmin voor een verklaring voor recht dat sprake is van achterstallig huurdersonderhoud met verwijzing naar de schadestaat. Volgens [geïntimeerde] is sprake van verboden onderhuur en gebruikt en onderhoudt [appellant] het gehuurde niet als een goed huurder en evenmin conform de bestemming en moeten zijn vorderingen op (een van) die gronden worden toegewezen. [appellant] bestrijdt een en ander.

ontbinding vanwege verboden onderhuur?

3.16.

Het is juist dat, zoals [geïntimeerde] stelt, onderhuur op grond van de tekst van artikel 3.1 van de algemene bepalingen verboden is. Echter uit andere bepalingen in de huurovereen-komst volgt dat een zeker gebruik door aan het restaurant verbonden personen (ook buiten de ouders van [appellant] en [appellant] zelf) is toegestaan. Zo wordt volgens de huurovereenkomst verhuurd een “winkel/woonhuis”, zal huurder het gehuurde uitsluitend gebruiken als winkel/ woonhuis, zal verhuurder volgens bijzondere bepaling 8 (zie 3.1.2) de eerste etage in redelijkheid bewoonbaar laten maken, terwijl het daarentegen slechts uitdrukkelijk is verboden de bovenwoning als “pension” te gebruiken (bijzondere bepaling 9, zie 3.1.2). Ter zitting heeft [geïntimeerde] heeft verklaard niet zozeer bezwaar te hebben tegen het gebruik van de bovenwoning door aan het restaurant van [appellant] verbonden personen zoals een kok, als wel tegen verhuur (bij wijze van pension) aan derden. Waar slechts vaststaat dat de bovenwoning in gebruik is (geweest) bij de ouders van [appellant], [appellant] zelf (en zijn gezin) en de kok Liu (in het kader van de exploitatie van het restaurant) en waar [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van gebruik of verhuur aan anderen/derden, kan het hof niet tot het oordeel komen dat sprake is van verboden onderhuur. Op die grond kan de gevraagde ontbinding en ontruiming niet worden gegrond. De grieven I, II en III treffen dus geen doel. Ook grief V treft in zoverre geen doel.

Ontbinding i.v.m. slecht onderhoud/gebruik en niet verzekerd zijn?

3.17.

Het hof komt nu toe aan de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden omdat [appellant] het gehuurde niet als een goed huurder en evenmin conform de bestemming onderhoudt en gebruikt (grieven IV en V). [geïntimeerde] stelt in dit verband dat [appellant] het gehuurde niet conform de bestemming en niet als goed huurder gebruikt en onderhoudt, waartoe hij verwijst naar
“de in eerste aanleg overlegde foto’s”(kennelijk productie 8 bij conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie) en de “preventiescan” van Avero van 3 september 2013 (productie 14 bij memorie van grieven), en dat vanwege (door [appellant] ten onrechte niet herstelde) gebreken de opstalverzekering door de verzekeraar is opgezegd en dat hij bij een andere verzekeraar slechts een voorlopige dekking heeft weten te krijgen. Het (aan [appellant] te wijten) feit dat het gehuurde niet (in volle omvang) verzekerd is, brengt volgens [geïntimeerde] mee dat zijn belang als eigenaar bij ontbinding van de huurovereenkomst moet prevaleren.

3.18.

Met betrekking tot het door [appellant] niet conform de bestemming en niet als goed huurder gebruiken en onderhouden oordeelt het hof als volgt.

Dat [appellant] de deuren met een kapmes heeft beschadigd, stelt [geïntimeerde], maar wordt door [appellant] betwist. Uit de foto’s blijkt niet dat [appellant] de deuren heeft beschadigd en door [geïntimeerde] wordt verder niet onderbouwd dat [appellant] zich hieraan schuldig heeft gemaakt. Aan bewijslevering wordt daarom op dat punt niet toegekomen.

Van de stelling van [geïntimeerde] dat de douche niet wordt gebruikt voor persoonlijke hygiëne maar wordt benut in het kader van de bedrijfsvoering van zijn restaurant, is niet meer komen vast te staan dan dat [appellant] de badkamer gebruikt voor de opslag van vaten azijn en schoonmaakmiddel. Dat [appellant] in de douche zuren gebruikt voor het behandelen en slachten van vlees wordt door hem bestreden met de (niet onaannemelijke) stelling dat hij het vlees bewerkt krijgt aangeleverd, waarna [geïntimeerde] zijn daarop ziende stelling niet nader feitelijk heeft onderbouwd.

[appellant] bestrijdt verder de stelling van [geïntimeerde] dat het behang- en binnenschilderwerk niet wordt onderhouden. Volgens hem komt dit door vocht en waterschade maar ligt dat niet aan het onderhoud door hem. Naar het oordeel van het hof volgt uit de door [geïntimeerde] overgelegde foto’s niet dat behang- en binnenschilderwerk zeer slecht is.

[geïntimeerde] stelt verder – onder verwijzing naar de preventiescan van Avero van 3 september 2013 – dat aan
“de meest basale hygiënevoorschriften”niet wordt voldaan. Het hof begrijpt dat hij daarmee doelt op de volgens de preventiescan sterk vervuilde (binnenzijde en afvoer van de) afzuigkap(pen), het niet schoon zijn van de keuken en het vettig zijn van vloeren en wanden. [appellant] heeft daartegenover – onbetwist – gesteld dat hij een nieuwe afzuiginstallatie heeft laten installeren, dat de filters grondig zijn schoongemaakt en dat [geïntimeerde] – zonder hem ([appellant]) daartoe in de gelegenheid te stellen – de gasslangen heeft vervangen. Het hof overweegt dat [appellant] de problemen met de afzuigkap in zoverre heeft opgelost dat hij deze heeft vervangen, dat hij niet in de gelegenheid is geweest of gesteld om zelf de slangen te vervangen en dat onvoldoende is gebleken dat de orde en netheid in de keuken onder de maat is.

3.19.

Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat van het door [appellant] niet conform de bestemming en niet als goed huurder gebruiken en onderhouden voorshands onvoldoende is gebleken om de ontbinding van de huurovereenkomst en haar gevolgen te rechtvaardigen.

3.20.

Ten aanzien van het gestelde niet (in volle omvang) verzekerd zijn van het gehuurde zal het hof eerst de feitelijke gang van zaken vaststellen.

 Op 3 september 2013 heeft een inspectie van het gehuurde door inspecteur [inspecteur 1] namens Avero plaatsgevonden. Kennelijk zijn daarvan twee rapporten opgemaakt, een “preventiescan” die aan [appellant] ter hand is gesteld (zijn productie 14 bij memorie van grieven in principaal appel) en een rapport dat aan [geïntimeerde] is gegeven (zijn productie 2 bij memorie van grieven in incidenteel appel).

 In de preventiescan staat onder meer dat daarin (uit de risico-analyse voortkomende) maatregelen zijn weergegeven, dat deze maatregelen dusdanig belangrijk zijn dat deze gelden als acceptatievoorwaarden, dat – indien bij herinspectie blijkt dat de maatregelen niet (voldoende) zijn uitgevoerd – voortzetting van de verzekering niet mogelijk is, dat een deel van de maatregelen noodzakelijk is om de risico’s binnen aanvaardbare proporties te houden, dat deze maatregelen dan ook onderdeel uitmaken van de verzekeringsovereenkomst en dat zij binnen de gestelde termijn moeten worden uitgevoerd (zie pagina 1 van 4).

 In het door [geïntimeerde] overgelegde rapport van Avero staat onder meer dat in de huidige staat het gebouw volgens de inspecteur geen acceptabel risico is, dat hij adviseert om de benoemde maatregelen op te nemen als acceptatievoorwaarden en dat, indien bij herinspectie blijkt dat maatregelen niet (voldoende) zijn genomen, voortzetting niet mogelijk is (zie “12 Toelichting”).

 Op 13 december 2013 heeft in opdracht van [geïntimeerde] een inspectie van het gehuurde plaatsgevonden door [medewerker van Elektro B.V.] van Elektro [Elektro] B.V. Daarvan is opgemaakt het
“inspectierapport bestaande laagspanningsinstallatie NEN1010 NEN-EN50110 met NEN3140”(productie 1 bij memorie van antwoord in principaal appel).

 Bij brief van 24 december 2013 is namens Avero de opstalverzekering per 17 januari 2014 opgezegd. In de brief staat dat op 12 december 2013 een herinspectie heeft plaatsgevonden, dat is gebleken dat de vereiste maatregelen niet (volledig) volledig zijn uitgevoerd binnen de overeengekomen termijn en dat dat aanleiding voor de verzekeraar is om de “gebouwenverzekering” conform de verzekeringsvoorwaarden op te zeggen.

 Op 8 mei 2014 heeft in opdracht van [appellant] een inspectie van het gehuurde plaatsgevonden door [medewerker van Elektro B.V.] van Elektro [Elektro] B.V. Daarvan is opgemaakt het
“inspectierapport bestaande laagspanningsinstallatie NEN1010 NEN-EN50110 met NEN3140”(productie 22 bij memorie van antwoord in incidenteel appel) waaruit in ieder geval blijkt dat in het gehuurde aardlekschakelaars ontbreken.

3.21.

Uit de hiervoor vastgestelde feitelijke gang van zaken blijkt dat – hoewel [appellant] wel enig onderhoud heeft gedaan (zie memorie van antwoord in incidenteel appel onder 25, hetgeen onbetwist is gebleven) – het gehuurde niet voldeed aan de daaraan door Avero gestelde (veiligheids-)eisen, hetgeen voor haar grond voor opzegging was, en dat het pand (vooralsnog) evenmin voldoet aan de normen NEN1010, NEN-EN50110 en NEN3140. Er is immers (nog) geen keuringsrapport (overgelegd) van een erkend elektro-technisch bureau waaruit blijkt dat het pand voldoet aan de normen NEN1010, NEN-EN50110 en NEN3140. Als algemeen uitgangspunt heeft artikel 7:213 BW te gelden, dat bepaalt dat een huurder – los hetgeen partijen daarover specifiek in hun huurovereenkomst zijn overeengekomen – verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen (vergelijk ook artikel 2.5.1 van de algemene voorwaarden). In het onderhavige geval brengt dat met zich dat [appellant] zijn bedrijf in het gehuurde op veilige wijze heeft te voeren, hetgeen in zijn eigen belang en dat van [geïntimeerde] is. Nu vaststaat dat [appellant] zijn bedrijf niet op veilige wijze drijft (met onder meer elektrocutie- en brandgevaar wegens het ontbreken van aardlekschakelaars tot gevolg), oordeelt het hof dat sprake is van een tekortkoming, die aan [geïntimeerde] in beginsel de bevoegdheid geeft de huurovereenkomst te (laten) ontbinden. Voor zover [appellant] zich bedoelt te beroepen op de uitzonderingsbepaling van artikel 6:265 lid 1 BW, is het hof van oordeel dat dat beroep niet opgaat. Nu de veiligheid in het geding is, kan niet worden gezegd dat sprake is van een tekortkoming die, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Verder is het hof van oordeel dat het belang van [geïntimeerde] om door middel van ontbinding van de huurovereenkomst een einde te maken aan de onveilige toestand van zijn eigendom zwaarder behoort te wegen dan het belang van [appellant] bij voortzetting van de huurovereenkomst om door exploitatie van het gehuurde in zijn levensonderhoud te kunnen voorzien, juist omdat hier de veiligheid in het geding is.

3.22.

Het hof ziet evenwel aanleiding om [appellant] – conform zijn aanbod ter zitting zonodig nog openstaande punten in orde te maken – een termijn van twee maanden vanaf de datum van deze uitspraak toe te staan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Voor zover [appellant] betoogt dat [geïntimeerde] hem op de hoogte had dienen te stellen van wat er nog moet gebeuren, gaat dat betoog niet op, reeds omdat [appellant] door de thans gewisselde processtukken in ieder geval weet wat hem te doen staat. [appellant] dient in het gehuurde zodanige voorzieningen te laten treffen dat het gehuurde alsnog zal voldoen aan de normen NEN1010, NEN-EN50110 en NEN3140 en hij dient bij akte een rapport van een erkend electrotechnisch buro over te leggen waaruit blijkt dat dat het geval is. Het hof gaat er vanuit dat het door ieder van partijen al een keer ingeschakelde [Elektro] Elektro B.V. een erkend electrotechnisch buro is. Het hof geeft partijen in overweging om ook de (nieuwe) verzekeraar een inspectie te laten doen. De totale, met herstel en keuring van het gehuurde gepaard gaande kosten dient [appellant] tot een bedrag van € 5.000,- vooralsnog voor zijn rekening te nemen. Voor zover de kosten van herstel en keuring genoemd bedrag overstijgen, dient het meerdere vooralsnog door beide partijen, ieder voor de helft, te worden gedragen. De zaak zal naar de rol worden verwezen voor het nemen van genoemde akte, waarna [geïntimeerde] bij akte mag reageren. Bij die gelegenheid mag [appellant], desgewenst, reageren op de “akte bewijslevering” d.d. 9 september 2014 van [geïntimeerde].

3.23.

Voor zover partijen van mening mochten zijn dat de kosten op andere wijze over partijen moeten worden verdeeld, kunnen zij dat kenbaar maken en onderbouwen in dezelfde akte en voor zoveel nodig hun vorderingen wijzigen.

3.24.

Gelet op het voorgaande zal het oordeel over de grieven IV en V van [geïntimeerde] worden aangehouden.

3.25.

Omdat nog geen definitief oordeel wordt gegeven over de grieven IV en V van [geïntimeerde], ziet het hof aanleiding om de behandeling van grief III van [appellant] betreffende “nieuwe” gebreken in het gehuurde aan te houden.

“oude” gebreken; heeft [geïntimeerde] voldaan aan het verstekvonnis?

3.26.

Grief II van [appellant] bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat de in de verstekprocedure betrokken gebreken uiterlijk 15 april 2013 (zullen) zijn hersteld en de daarop gegronde toewijzing van de door [geïntimeerde] gevorderde verklaring voor recht dat de gebreken zoals bedoeld in het verstekvonnis van 24 april 2012 niet meer in het gehuurde aanwezig zijn, te rekenen vanaf 15 april 2013.

3.27.

De vraag die hier voorligt is of [geïntimeerde] heeft voldaan aan het verstekvonnis, in die zin dat hij heeft voldaan aan de daarin uitgesproken veroordeling om
“Binnen twee weken na betekening van het vonnis alle gebreken die aan het pand (...) [adres] te [plaats] aanwezig zijn en die zijn vermeld in deze dagvaarding (hof: de dagvaarding van 26 januari 2012, zie 3.1.9) te herstellen”op straffe van een dwangsom. Het hof zal de ter uitvoering van het verstekvonnis door [geïntimeerde] verrichte handelingen moeten toetsen aan de inhoud van de veroordeling zoals deze (waar nodig) door uitleg moet worden vastgesteld, waarbij het doel en de strekking van de veroordeling tot uitgangspunt moet worden genomen, met dien verstande dat de veroordeling niet verder strekt dan tot het bereiken van het daarmee beoogde doel. Daarbij dient mede tot uitgangspunt dat een gebrek in de zin artikel 7:204 BW een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Of [appellant] al dan niet tijdig over gebreken heeft geklaagd is daarbij niet relevant, alleen al niet omdat [appellant] in ieder geval in de verstekdagvaarding aan [geïntimeerde] heeft kennis gegeven van de gebreken.

3.28.

Op pagina 2 van de “verstekdagvaarding” van 26 januari 2012 is daarover gesteld: “
Op dit moment zijn er nog de volgende (ernstige) gebreken”, waarna onder 1 tot en met 11 een opsomming van die gebreken volgt:

“1. Problemen met de trap;

2. Problemen met de waakvlam van de geiser, de geiser is circatweeëntwintig jaar oud en de waakvlam gaat telkens uit;

3. De deuren zijn beschadigd en/of hebben onderhoud nodig;

4. Het stucwerk van de muur is kapot;

5. Er is waterschade aan de woonkamer;

6. De badkamer van de woning is sterk verouderd en beschadigd;

7. Het toilet van de wastafel is kapot;

8. De kozijnen zijn beschadigd en/of hebben onderhoud nodig;

9. Er zijn scheuren in de muren, waardoor rook van een naburig gelegen caféhet pand binnenkomt;

10. Voor de lekkage aan de douchecabine is nog geen schilderwerk

uitgevoerd, er is op dit moment waterschade onder het dakraam, debadkamer, het plafond en muur (bedrijfsruimte) door lekkage van dezedouchecabine. [geïntimeerde] doet er soms een halfjaar over om de lekkage teverhelpen waardoor hemelwater het plafond van de bedrijfsruimte heeftbereikt;

11. De tegels van de voordeur zijn kapot en het glas van het dakraam isbeschadigd.”

3.29.

Het hof zal nu aan de hand van het door partijen over en weer gestelde beoordelen of [geïntimeerde] heeft voldaan aan het verstekvonnis. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen hetgeen partijen daarover in appel stellen (randnummer 6 van de memorie van grieven onder a tot en met j en randnummers 17 tot en met 47 van de memorie van antwoord). Overwogen wordt nog dat de door [appellant] overgelegde foto’s (producties 1 tot en met 9 bij zijn memorie van grieven) dermate onduidelijk zijn, dat de door hem gestelde gebreken daaruit niet (zonder meer) zijn af te leiden.

3.30.

ad 1: “problemen met de trap”

3.30.1.

[appellant] stelt (uiteindelijk) dat de trap kraakt, dat de trap behoorlijk stijl is en dat de onderste traptrede stuk is. Tijdens het pleidooi heeft hij – onder verwijzing naar productie 5 bij de conclusie van antwoord – herhaald dat de onderste traptrede stuk is en dat “het gebrek” van de trap op grond van het verstekvonnis door [geïntimeerde] moet worden hersteld.

3.30.2.

Volgens [geïntimeerde] vertoonde de onderste traptrede ten tijde van de inspectie door zijn aannemer geen gebrek, althans geen gebreken die de trap onbegaanbaar maakten.

3.30.3.

Het hof oordeelt als volgt.

Dat de trap kraakt en stijl is, kan in redelijkheid niet als een gebrek van het onderhavig gehuurde als bedoeld in het verstekvonnis worden aangemerkt.

Uit het verstekvonnis blijkt niet dat [geïntimeerde] is veroordeeld tot herstel van een traptrede. Herstel van een kapotte traptrede, is aan te merken als een geringe en dagelijkse reparatie, die voor rekening van [appellant] als huurder komt, tenzij het zou gaan om een structureel gebrek. Dat van de laatste sprake is, is gesteld noch gebleken.

3.31.

ad 2: “problemen met de waakvlam van de geiser, de geiser is circatweeëntwintig jaar oud en de waakvlam gaat telkens uit”

3.31.1.

Het hof stelt vast dat [appellant] hierover in appel niets heeft gesteld, noch in de memorie van grieven, noch tijdens het pleidooi. Daarom kan niet worden geoordeeld dat [geïntimeerde] op dit punt niet heeft voldaan aan het verstekvonnis.

3.32.

ad 3: “de deuren zijn beschadigd en/of hebben onderhoud nodig”

3.32.1.

Tussen partijen staat vast dat in opdracht van [geïntimeerde] de deuren op de bovenverdieping van de woning zijn vervangen. In geschil is of [geïntimeerde] de deuren op zolder nog moet vervangen of herstellen.

3.32.2.

Volgens [appellant] functioneert het hang- en sluitwerk niet meer en hangen de deuren op de zolderverdieping scheef (net als geval was bij de (inmiddels vervangen) deuren op de bovenverdieping). Hij verwijst in dit verband opnieuw naar het inspectierapport van [inspecteur 2].

3.32.3.

[geïntimeerde] betwist – mede in het licht van artikel 9.2 sub e van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst dat bepaalt dat de huurder verantwoordelijk is voor onderhoud, herstel en vernieuwing van hang- en sluitwerk en binnenschilderwerk – dat sprake is van een (door hem als verhuurder te verhelpen) gebrek.

3.32.4.

Het hof oordeelt als volgt.

In het inspectierapport van [inspecteur 2] wordt ten aanzien van de deuren slechts gesteld dat op de bovenverdieping geen enkele deur er naar behoren in hangt. Dat het ook zo is gesteld met de deuren op de zolderverdieping volgt daaruit niet en dit blijkt evenmin uit de door [appellant] als productie bij memorie van grieven overgelegde foto’s. Er kan daarom niet worden geoordeeld dat de deuren op zolder door [geïntimeerde] te verhelpen gebreken vertonen en dus evenmin dat [geïntimeerde] op dat punt niet heeft voldaan aan het verstekvonnis.

3.33. “

ad 4: het stucwerk van de muur is kapot”

3.33.1.

[appellant] stelt dat er scheuren zitten in de binnenmuren van de woning en van de bedrijfsruimte en dat het stucwerk slecht is op de plek waar de trapleuning zat. Hij verwijst naar foto’s (productie 3).

3.33.2.

[geïntimeerde] betwist dat hij op dit punt gehouden is tot herstel. Volgens hem heeft [appellant] ook niet gesteld dat het stucwerk niet aan het overeengekomen niveau voldoet.

3.33.3.

In het verstekvonnis is [geïntimeerde] veroordeeld tot herstel van het stucwerk van
de muur. Kennelijk ging het om één muur, welke muur het betreft is niet duidelijk geworden, terwijl het volgens [appellant] thans gaat om scheuren in de binnen
muren(meervoud). Hij maakt niet duidelijk om welke scheuren in welke muren het precies gaat. Uit de door hem overgelegde foto’s kan dit ook niet worden afgeleid. Aldus kan niet worden geoordeeld dat [geïntimeerde] niet heeft voldaan aan het verstekvonnis.

3.34. “

ad 5: er is waterschade aan de woonkamer”

3.34.1.

Volgens [appellant] trekt vocht vanaf de voorgevel naar de woonkamer, zoals ook door [inspecteur 2] is geconstateerd. Het hof begrijpt dat [appellant] bedoelt dat dit doorslaan van vocht door het afkitten van de aansluiting tussen muur en kozijn is verholpen, maar dat nog niet is verholpen de door de vochtdoorslag opgetreden waterschade. Tijdens het pleidooi voegde [appellant] hieraan nog toe dat [geïntimeerde] niets heeft gedaan aan de vochtplekken in het plafond van het restaurant – die volgens hem zijn ontstaan door het niet afkitten van de douchecabine na het plaatsen van een nieuwe douchedeur – en heeft hij het plafond in het restaurant zelf vervangen omdat hij niet op herstel door [geïntimeerde] kon rekenen.

3.34.2.

[geïntimeerde] betwist dat hij verantwoordelijk is voor herstel van waterschade. Uit de door [appellant] overgelegde foto’s kan hij de gestelde waterschade niet afleiden en evenmin waar deze (vocht)plekken zich bevinden.

3.34.3.

Of er waterschade in de woonkamer is en zo ja, of die is veroorzaakt door vochtdoorslag (die [geïntimeerde] inmiddels heeft gerepareerd) kan het hof niet vaststellen. Uit de door [appellant] overgelegde foto’s blijkt dit niet en [appellant] licht verder niet toe hoe en waar de gestelde waterschade is ontstaan. Het hof kan daarom niet tot het oordeel komen dat [geïntimeerde] wat dat betreft niet heeft voldaan aan het verstekvonnis.

De gestelde waterschade in het plafond van het restaurant kan hoe dan ook niet worden begrepen onder het op grond van het verstekvonnis door [geïntimeerde] te herstellen gebrek
“waterschade aan de woonkamer”. Waterschade aan de woonkamer (door vochtdoorslag) is immers iets anders dan waterschade in het restaurant (door het niet afkitten van de douche-cabine na het plaatsen van een nieuwe douchedeur), welke laatste schade overigens volgens [appellant] eerst is ontstaan nadat [geïntimeerde] (op grond van het verstekvonnis) werkzaamheden aan de douche heeft verricht. Ook daarom kan die gestelde waterschade niet worden begrepen onder de
“waterschade aan de woonkamer”die [geïntimeerde] op grond van het verstekvonnis diende te herstellen.

3.35.

ad 6: “de badkamer van de woning is sterk verouderd en beschadigd”

3.35.1.

Volgens [appellant] vertoont de badkamer verschillende gebreken: het tegelwerk bij het raam ontbreekt of is kapot, tegen het plafond zitten nog plastic schrootjes, de dorpel van de badkamer is zeer slecht en (zoals ook door [inspecteur 2] is vastgesteld) de deur van de douchecabine schuift niet meer. Slechts het douchescherm is vervangen.

3.35.2.

[geïntimeerde] betwist dat sprake is van (door hem te verhelpen) gebreken. Ook voert hij (onder verwijzing naar de onder randnummer 8 van de memorie van antwoord afgedrukte foto’s) aan dat de douchecabine is vervangen en dat [appellant] daarna nimmer klaagde over het niet-functioneren van de douche.

3.35.3.

Het hof oordeelt als volgt.

In de verstekzaak is [geïntimeerde] veroordeeld tot herstel van gebreken. In redelijkheid kan niet worden gezegd dat plastic schrootjes kwalificeren als een (door de verhuurder te herstellen) gebrek en dat [geïntimeerde] dat zo heeft moeten begrijpen.

Er bestaan geen aanwijzingen voor dat de dorpel van de badkamerdeur slecht is.

Het ontbrekende en kapotte tegelwerk zoals dat blijkt uit productie 5 van [appellant] is zodanig beperkt van omvang dat [geïntimeerde] uit het verstekvonnis niet had behoeven te begrijpen dat hij dat diende te herstellen/vervangen.

[appellant] betwist niet met zoveel woorden de (onderbouwde) stellingen van [geïntimeerde] dat hij de douchecabine heeft laten vervangen en dat [appellant] daarna nimmer heeft geklaagd over het niet functioneren van de douche. Hij herhaalt slechts dat de deur van de douchecabine niet meer schuift c.q. niet meer open gaat. [appellant] maakt echter niet duidelijk of [geïntimeerde] de douchecabine helemaal niet heeft vervangen, waardoor nog steeds sprake is van een niet goed schuivende douchecabinedeur, of dat [geïntimeerde] de douchecabine heeft vervangen, waarna nog steeds of wederom sprake is van een niet schuivende deur. Gelet op het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat [geïntimeerde] wat betreft de douchecabine niet heeft voldaan aan het verstekvonnis.

3.36.

ad 7: “het toilet van de wastafel is kapot”

3.36.1.

Volgens [appellant] is de wc-pot vervangen maar is de lekkage aan het reservoir van de toiletpot niet verholpen en lekt de wastafelleiding nog steeds.

3.36.2.

[geïntimeerde] voert aan dat hij heeft gedaan waartoe hij krachtens het verstekvonnis was gehouden, te weten het vervangen van de toiletpot.

3.36.3.

Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] uit het verstekvonnis niet méér behoeven te begrijpen dan dat het toilet stuk was en dat hij dat diende te vervangen. Dat hij tot meer gehouden was kan gelet op de (ongelukkige en onduidelijke) omschrijving in de “verstekdagvaarding” (
“het toilet van de wastafel is kapot”) niet worden gezegd. Er kan dus niet worden geoordeeld dat [geïntimeerde] op dat punt niet aan het verstekvonnis heeft voldaan.

3.37.

ad 8:
“de kozijnen zijn beschadigd en/of hebben onderhoud nodig”

3.37.1.

Volgens [appellant] heeft [inspecteur 2] geconstateerd dat de kozijnen van de bovenverdieping zijn aangetast door houtrot en dat deze aan vervanging toe zijn. [geïntimeerde] heeft echter slechts de kozijnen van het badkamerraam en de voorraadkeuken laten vervangen. [geïntimeerde] moet deze kozijnen nog laten afschilderen. De werkzaamheden aan het kozijn van de voorraadkeuken is niet naar behoren verricht omdat het (anders dan voorheen) slechts in de kiepstand kan worden geopend. Ook moeten volgens [appellant] de raamkozijnen in de slaapkamer nog worden vervangen.

3.37.2.

[geïntimeerde] betwist dat hij tot meer is gehouden dan hij heeft laten doen. Tot schilderen is hij in ieder geval niet gehouden gelet op artikel 9.2 sub f (hof: bedoeld zal zijn: sub e) van de algemene bepalingen, op grond waarvan de huurder verantwoordelijk is voor het
binnenschilderwerk. Een raam op zolder behoefde niet te worden vervangen. Uit productie 7 van [appellant] blijkt slechts dat dat raam wel een verfje kan gebruiken en dat is geen (door [geïntimeerde]) te herstellen gebrek.

3.37.3.

Uit het inspectierapport van [inspecteur 2] kan het hof slechts afleiden dat hij heeft geconstateerd dat de twee raamkozijnen op de eerste verdieping in de achtergevel in verband met aantasting door houtrout aan vervanging toe zijn en dat deze twee raamkozijnen niet meer bij te werken zijn. Dat dat zelfde ook geldt voor de overige kozijnen van de bovenverdieping en dat [geïntimeerde] dat uit het verstekvonnis heeft moeten begrijpen, heeft [appellant] mede gelet op het voorgaande onvoldoende onderbouwd.

Dat de in opdracht van [geïntimeerde] geplaatste kozijnen slechts in de grondverf staan en nog niet zijn afgeschilderd en dat dit voor rekening van [geïntimeerde] komt waar het het
buitenschilderwerk betreft, staat als onbetwist vast. In zoverre moet het oordeel luiden dat [geïntimeerde] niet heeft voldaan aan het verstekvonnis. Dat enkele feit rechtvaardigt echter nog niet een korting van € 250,- op de maandelijkse huur. Er bestaat dan ook geen grond voor het alsnog toewijzen van de door [appellant] gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] niet aan zijn verplichtingen uit hoofde van het verstekvonnis van 24 april 2012 heeft voldaan zodat [appellant] op grond van dat vonnis recht heeft op een huurverlaging van € 250,-. Wel dient [geïntimeerde] de in zijn opdracht geplaatste kozijnen op de eerste verdieping van de achtergevel aan de buitenzijde nog te laten afschilderen.

De enkele stelling dat het vervangen raam van de voorraadkeuken nu nog slechts op de kiepstand kan worden geopend leidt nog niet tot het oordeel dat [geïntimeerde] wat dat betreft niet aan het verstekvonnis heeft voldaan.

3.38.

ad 9:
“er zijn scheuren in de muren, waardoor rook van een naburig gelegen café het pand binnenkomt”

3.38.1.

Het staat vast dat het gat van de rookafvoer in de schoorsteen in opdracht van [geïntimeerde] is dichtgemetseld. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] dat vervolgens niet verder afgewerkt en heeft hij niet hersteld de scheuren in de muren, waardoor ook rook van het naburige pand binnenkomt.

3.38.2.

[geïntimeerde] voert aan dat hij heeft gedaan waartoe hij was gehouden. Hij bestrijdt dat er rook via scheuren in de muren het pand binnenkomt.

3.38.3.

De stelling dat er niet alleen rook via het gat in de schoorsteen maar ook rook via scheuren in de muren binnenkomt, heeft [appellant] onvoldoende feitelijk onderbouwd. Op de door hem overgelegde foto’s (productie 8) vallen scheuren in (binnen?)muren te zien maar daaruit volgt nog niet dat daardoor rook binnenkomt. Er kan niet worden geoordeeld dat [geïntimeerde] uit het verstekvonnis had moeten begrijpen dat hij deze scheuren moest dichten.

Dat [geïntimeerde] de schoorsteen waar het gat van de rookafvoer is gedicht niet zo fraai heeft afgewerkt, leidt nog niet tot het oordeel dat hij op dat punt niet heeft voldaan aan het verstekvonnis.

3.39.

ad 10:
“Voor de lekkage aan de douchecabine is nog geen schilderwerk uitgevoerd, er is op dit moment waterschade onder het dakraam, de badkamer, het plafond en muur (bedrijfsruimte) door lekkage van deze douchecabine. [geïntimeerde] doet er soms een half jaar over om de lekkage te verhelpen waardoor hemelwater het plafond van de bedrijfsruimte heeft bereikt”

3.39.1.

Volgens [appellant] is een en ander in opdracht van [geïntimeerde] gedaan, echter niet naar behoren. Nadat een nieuw douchescherm is geplaatst, heeft de aannemer het kitwerk niet goed uitgevoerd waardoor opnieuw lekkage is ontstaan, met waterschade aan plafond en muren van de bedrijfsruimte tot gevolg. Hij heeft het plafond van de bedrijfsruimte en de keuken op eigen kosten laten vervangen. De waterschade onder het dakraam en (hof: in?) de badkamer zijn tot op heden niet hersteld.

3.39.2.

[geïntimeerde] betwist dat de gestelde waterschade is ontstaan door het niet goed uitvoeren van het kitwerk en biedt aan te bewijzen door het horen van hemzelf en zijn aannemer dat de gestelde waterschade is veroorzaakt door oneigenlijk gebruik van de douche waardoor kit is opgelost.

3.39.3.

Naar het oordeel van het hof kan het door partijen gestelde onbesproken blijven. Het gaat erom vast te stellen wat [geïntimeerde] op basis van het verstekvonnis had te doen, waarbij maatgevend is de in de “verstekdagvaarding” opgesomde gebreken, dus de ten tijde van het uitbrengen van die dagvaarding bestaande gebreken. Daarbij kan het logischerwijs niet gaan om waterschade en/of lekkage ontstaan door het niet goed afkitten van de in opdracht van [geïntimeerde] vervangen douchecabine omdat die vervanging eerst heeft plaatsgevonden nadat het verstekvonnis is gewezen. Een dergelijk gebrek, indien vaststaand, kan daarom niet worden begrepen onder de in de verstekprocedure beoordeelde gebreken.

3.40.

ad 11:
“De tegels van de voordeur zijn kapot en het glas van het dakraam is beschadigd”

3.40.1.

[appellant] stelt dat hij de tegels van het opstapje bij de voordeur zelf heeft vervangen. Daarmee staat weliswaar vast dat [geïntimeerde] dat niet heeft gedaan terwijl hij daartoe wel gehouden was op grond van het verstekvonnis, echter nu de tegels zijn vervangen, bestaat er geen grond (meer) voor een korting op de huurprijs.

3.40.2.

[appellant] stelt voorts dat [geïntimeerde] enkel het glas
onderhet dakraam heeft vervangen terwijl [geïntimeerde] in het verstekvonnis is veroordeeld om te herstellen het beschadigde glas
vanhet dakraam. Bij gebreke van enige toelichting op dit punt kan het hof niet vaststellen of dit twee verschillende gebreken zijn en dat [geïntimeerde] één ervan (het glas
vanhet dakraam?) niet heeft verholpen. Het hof kan daarom niet tot het oordeel komen dat [geïntimeerde] op dat punt niet heeft voldaan aan het verstekvonnis.

3.41.

Na bespreking van de “oude” gebreken komt [appellant] onder 7 van de memorie van grieven tot de slotsom dat die gebreken nog steeds niet dan wel niet naar behoren zijn hersteld en dat hij nog altijd aanspraak heeft op de in het verstekvonnis vastgestelde huurvermindering. Uit het voorgaande blijkt dat, waar [geïntimeerde] op grond van het verstekvonnis had moeten begrijpen dat hij bepaalde gebreken moest herstellen, hij dat grotendeels heeft gedaan en dat er op grond van het (enige) nog bestaande gebrek (het aan de buitenzijde nog afschilderen van de in opdracht van [geïntimeerde] geplaatste kozijnen op de eerste verdieping van de achtergevel) in ieder geval geen grond is voor enige huurverlaging. Kortom: grief II van [appellant] faalt.

(meer)premie opstalverzekering

3.42.

Met grief IV komt [appellant] op tegen toewijzing door de kantonrechter van de (meer)premie van de opstalverzekering. [appellant] doet een beroep op opschorting omdat hij aan de hand van de door [geïntimeerde] opgestelde facturen niet kan zien of hij het juiste bedrag aan hem in rekening heeft gebracht. Ter zitting is afgesproken dat [geïntimeerde] na de zitting de factuur van de verzekeringsmaatschappij aan hem betreffende het gehuurde aan het hof en aan de raadsvrouwe van [appellant] zal opsturen, zodat aan de hand daarvan kan worden vastgesteld of [geïntimeerde] het juiste bedrag aan [appellant] in rekening heeft gebracht. [geïntimeerde] heeft vervolgens bij “akte bewijslevering” d.d. 9 september 2014 stukken overgelegd ter onderbouwing van de door hem gevorderde meerpremie van de opstalverzekering. Omdat [appellant] hierop nog niet heeft kunnen reageren, zal het hof hem in de gelegenheid stellen hierop bij akte te reageren als na te melden.

3.43.

In afwachting van de aktewisseling wordt iedere nadere beslissing aangehouden.

4.De uitspraak

Het hof:

in het principaal en incidenteel hoger beroep

verwijst de zaak naar de rol van 4 november 2014 voor akte aan de zijde van [appellant] met de hiervoor in 3.22 en 3.42 vermelde doeleinden, waarna [geïntimeerde] in de gelegenheid zal worden gesteld hierop bij antwoordakte te reageren;

houdt iedere nadere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, A.P. Zweers-van Vollenhoven en I. Bouter en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 oktober 2014.

Huurgeschil over restaurant met bovenwoning en gebreken aan het gehuurde

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 356486 / CV EXPL 12-5489)

2.Het geding in hoger beroep

3. De beoordeling

4.De uitspraak