ECLI:NL:GHSHE:2014:4659

• Datum uitspraak: 11 november 2014
• Publicatiedatum: 11 november 2014
• Zaaknummer: HD 200.142.072_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.J.H.A. Venner-Lijten; P.P.M. Rousseau; K.H.A. Heenk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevoegdheid huurders voor gebruik gemeenschappelijke ruimte vide in seniorencomplex

De Woningstichting verhuurt 69 appartementen in een complex met gemeenschappelijke ruimten, waaronder een vide op de tweede verdieping. Huurder [appellant 1] en de vereniging Huurdersbelang organiseerden activiteiten in de vide zonder toestemming van de verhuurder, wat leidde tot een geschil over het toegestane gebruik van deze ruimte.

De huurovereenkomst en algemene voorwaarden geven huurders het recht tot medegebruik van gemeenschappelijke ruimten, maar bepalen dat dit gebruik overeenkomstig de bestemming moet zijn. Het hof oordeelt dat de vide naar haar aard bestemd is als verkeersruimte, en dat elk ander gebruik, zoals recreatieve activiteiten, toestemming van de verhuurder vereist.

Hoewel in het verleden met toestemming sociale activiteiten plaatsvonden, betekent dit niet dat huurders zonder toestemming dergelijke activiteiten mogen organiseren. Het hof wijst alle grieven van de huurders af, bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en veroordeelt hen in de proceskosten.

Uitkomst: Het hof bevestigt dat huurders de vide slechts als verkeersruimte mogen gebruiken en dat voor ander gebruik toestemming van de verhuurder vereist is.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.142.072/01

arrest van 11 november 2014

in de zaak van

1. [appellant 1],wonende te [woonplaats],

2.
De vereniging Huurders belang [residentienaam], gevestigd te [vestigingsplaats],

appellanten,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [appellanten], en ieder voor zich als [appellant 1] en de vereniging Huurdersbelang,

advocaat: mr. F.L.J. van Vloten te Maastricht,

tegen

de stichting Woningstichting [woonplaats],

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als de Woningstichting,

advocaat: mr. J.M.H. van den Mosselaar te Best,

op het bij exploot van dagvaarding van 11 februari 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 13 november 2013, gewezen tussen appellanten als gedaagden en de Woningstichting als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 530141 CV EXPL 13-2237)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven met 24 producties;

- de memorie van antwoord met 17 productie;

- het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd en waarbij [appellanten]. de bij brief van 13 augustus 2014 toegezonden producties 40 tot en met 64 in het geding heeft gebracht.

2.2.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In rechtsoverweging 3.1. heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met grief 1 wordt deze vaststelling bestreden. Ook de Woningstichting maakt melding van een correctie. Het hof zal een overzicht geven van de onbetwiste feiten die in hoger beroep het uitgangspunt vormen.

3.1.1.

De Woningstichting is eigenares van een complex in [woonplaats] en zij verhuurt de 69 woningen die in dit complex gelegen zijn. [appellant 1] huurt sinds 21 juli 2009 één van de woningen in het complex.

3.1.2.

Het complex bestaat uit een kelderverdieping, begane grond en een 1ste, 2de en 3de verdieping. Op de begane grond en daarboven gelegen verdiepingen ligt een aantal gangen (binnengalerij), waaraan verschillende gelijkvloerse woningen in het complex gelegen zijn. Op de tweede verdieping bevindt zich een binnenplaats die toegang geeft tot een drietal gangen, waaraan diverse woningen gelegen zijn, tot het trappenhuis en de lift en een technische ruimte. Aan deze binnenplaats zijn drie woningen gelegen. Het complex is zo gebouwd dat via het glazen plafond op de derde verdieping licht binnendringt op deze binnenplaats van de tweede verdieping; deze binnenplaats wordt hierna ook vide genoemd.

3.1.3.

Voorafgaand aan de toewijzing van de appartementen is door de Woningstichting een informatiebrochure verzonden aan geïnteresseerden, onder wie [appellant 1] en de andere 68 huurders aan wie uiteindelijk een appartement is toegewezen. De brochure bevat plattegronden van de diverse verdiepingen, waarop ook de gemeenschappelijke ruimten worden aangeduid. De vide wordt daarin aangeduid met de benaming “gang 1”.

3.1.4.

De huurovereenkomst tussen de Woningstichting en [appellant 1], waarop de ‘Algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van verhuurder van 01-01-2004’ (verder te noemen: de algemene voorwaarden) van toepassing zijn, bevat onder meer de volgende bepalingen:

Artikel 1

Verhuurder verhuurt aan huurder die in huur aanneemt de woning gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer] te [woonplaats], inclusief onroerende aanhorigheden en inclusief het medegebruik van de om het complex eventueel gelegen groenstroken, en tuinen die als onroerende aanhorigheid zijn te beschouwen en het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten, hierna te noemen: “het gehuurde”.

Artikel 2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.

3.1.5.

De algemene voorwaarden bepalen in artikel 6.4.:

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Onder gemeenschappelijke ruimten wordt verstaan ruimten zoals trappenhuizen, liften, kelders, zolders, garages, bergingen, galerijen, tuinen, binnenplaatsen, voorzover huurder het gebruik van deze ruimten met andere huurders of gebruikers deelt.

3.1.6.

De vereniging Huurdersbelang stelt zich blijkens de oprichtingsakte van 2 november 2011 ten doel de gezamenlijke belangenbehartiging van haar leden die een appartement huren in het complex.

3.1.7.

De vereniging Huurdersbelang heeft bij brief van 6 januari 2012 aan de Woningstichting toestemming gevraagd om een aantal activiteiten te organiseren in de vide, onder meer een carnavalsavond, een St Nicolaasviering, een kerstviering en een nieuwjaarsborrel. Bij brief van 9 januari 2012 heeft de Woningstichting toestemming gegeven voor het gebruik van de vide voor de verzochte activiteiten. Tevens verbond de Woningstichting aan het gebruik van de vide de volgende voorwaarden:

- er mag geen overlast voor de niet aanwezige bewoners worden veroorzaakt;

- het eventueel ten gehore brengen van muziek is toegestaan indien dit niet leidt tot enige overlast;

- na gebruik wordt de vide opgeruimd, schoon en netjes achtergelaten;

(…)

3.1.8.

De Woningstichting en de vereniging Huurdersbelang hebben overleg gevoerd over de vaststelling van een nadere regeling met betrekking tot het gebruik van de vide door de vereniging Huurdersbelang. In dat kader is door de Woningstichting een “gebruiksovereenkomst” tussen de Woningstichting en de vereniging Huurdersbelang opgesteld (prod. 56). In reactie daarop is een “Concept huishoudelijk reglement gebruik gemeenschappelijke ruimten [residentienaam]” opgesteld door de vereniging Huurdersbelang (prod. 61). Ten slotte heeft de Woningstichting nog een schriftelijk “Afsprakenkader” (prod. 24 bij MvG) voorgesteld. Tussen de Woningstichting en de vereniging Huurdersbelang is geen overeenstemming bereikt.

3.1.9.

Op 26 april 2013 heeft de vereniging Huurdersbelang een driegangen-diner georganiseerd in de vide hoewel de Woningstichting van tevoren schriftelijk kenbaar had gemaakt dat zij voor die activiteit geen toestemming gaf. [appellant 1] heeft deelgenomen aan het diner.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert de Woningstichting bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

ten aanzien van [appellant 1]:

(1) te verklaren voor recht dat ‘het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten’ in het complex [residentienaam], zoals dat medegebruik is opgenomen in de tussen de Woningstichting en [appellant 1] afgesloten huurovereenkomst met bijbehorende algemene voorwaarden, enkel omvat de bevoegdheid van [appellant 1] om van deze gemeenschappelijke ruimten, zoals de galerijen, gangen (binnengalerijen), trappenhuizen alsmede van de op de tweede verdieping van het complex gelegen binnenplaats, gebruik te maken om te komen en te gaan naar het door hem van de Woningstichting gehuurde appartement aan de [straatnaam] [huisnummer] te [woonplaats];

(2) [appellant 1] te verbieden de in het complex [residentienaam] gelegen galerijen, gangen (binnengalerijen), trappenhuizen en de op de tweede verdieping van het complex gelegen binnenplaats anders te gebruiken dan als hal annex verkeersruimte, tenzij voor het afwijkend gebruik daarvan door de Woningstichting toestemming is verleend, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.500,00 per overtreding, tot een maximum van € 45.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag per overtreding tot een door de kantonrechter te bepalen maximum;

ten aanzien van de vereniging Huurdersbelang:

(3) de vereniging Huurdersbelang te verbieden de in het complex [residentienaam] gelegen galerijen, gangen (binnengalerijen), trappenhuizen en de op de tweede verdieping van het complex gelegen binnenplaats anders te gebruiken dan als hal annex verkeersruimte, tenzij voor het afwijkend gebruik daarvan door de Woningstichting toestemming is verleend, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.500,00 per overtreding, tot een maximum van

€ 45.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag per overtreding tot een door de kantonrechter te bepalen maximum;

ten aanzien van [appellant 1] en de vereniging Huurdersbelang:

(4) [appellant 1] en de vereniging Huurdersbelang te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft de Woningstichting, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Op grond van de huurovereenkomsten en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden hebben de huurders het medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten die in het complex gelegen zijn. Eén van deze ruimten betreft de binnenplaats op de tweede verdieping. De binnenplaats dient, net als diverse andere gemeenschappelijke ruimten, als ‘verkeersruimte’, tenzij door de Woningstichting toestemming gegeven wordt voor ander gebruik.

De Woningstichting is bevoegd regels te stellen met betrekking tot het gebruik van deze binnenplaats, omdat zij als verhuurder er op moet toezien dat al haar huurders het ongestoord genot van hun woningen hebben. De Woningstichting heeft gepoogd met de vereniging Huurdersbelang afspraken te maken over het gebruik van de binnenplaats, maar dat overleg heeft tot niets geleid. De vereniging Huurdersbelang en [appellant 1] zijn namelijk ten onrechte van mening dat zij geen toestemming behoeven van de Woningstichting voor het organiseren van activiteiten. Zij vinden dat de huurders, naast de gehuurde woning, het exclusieve gebruiksrecht van de binnenplaats hebben.

De Woningstichting heeft bij brieven van 25 februari 2013 en 11 april 2013 de vereniging Huurdersbelang respectievelijk [appellant 1] erop gewezen dat zij geen toestemming verleent voor een aangekondigd driegangen-diner in de binnenplaats. Desondanks hebben zij deze activiteit georganiseerd, hetgeen blijkt uit een proces-verbaal van constatering van kandidaat-gerechtsdeurwaarder Dorscheidt van 26 april 2013.

De Woningstichting wordt door individuele huurders aangesproken op de activiteiten die door de huurdersverenging en [appellant 1] georganiseerd worden op de binnenplaats. Zij klagen onder meer over geluidsoverlast.

3.2.3.

[appellanten]. heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van de Woningstichting toegewezen met dien verstande dat de dwangsommen zijn gematigd tot een bedrag van € 500,-- per overtreding en een maximum van € 10.000,--

3.4.

[appellanten]. heeft in hoger beroep 10 grieven aangevoerd. [appellanten]. heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van de Woningstichting met veroordeling van de Woningstichting in de kosten van beide instanties.

3.5.

Met de grieven 2 tot en met 10 komt [appellanten]. in de kern op tegen de overwegingen van de kantonrechter dat de bestemming van de vide in beginsel die van verkeersruimte is en dat niet is gebleken dat de Woningstichting deze primaire bestemming heeft laten varen, althans er voorshands mee heeft ingestemd dat deze primaire bestemming naar eigen inzicht en zonder voorafgaand overleg op de door [appellant 1] en/of de vereniging Huurdersbelang gewenste tijdstippen naar de achtergrond kan worden geschoven. De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

3.6.

Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat partijen in hoger beroep de vaststelling van de kantonrechter dat het medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten gerekend wordt tot het gehuurde, niet hebben bestreden, zodat van deze vaststelling wordt uitgegaan.

3.6.1.

Ingevolge art. 7:214 BW is de huurder slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is.

3.6.2.

De huurovereenkomst bepaalt dat de huurders recht hebben op het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten. Ingevolge art. 6.4. van de toepasselijke algemene voorwaarden dient de huurder de gemeenschappelijke ruimten overeenkomstig de bestemming te gebruiken en deze bestemming niet te wijzigen.

3.6.3.

Ten aanzien van de bestemming van de gemeenschappelijke ruimten bevat de huurovereenkomst geen nadere bepalingen. Wel worden in de algemene voorwaarden een aantal gemeenschappelijke ruimten benoemd, te weten trappenhuizen, liften, kelders, zolders, garages, bergingen, galerijen, tuinen, binnenplaatsen. Ook de benaming binnenplaats, die gelet op de aard en inrichting van de vide overeenkomt met haar verschijningsvorm, biedt op zichzelf onvoldoende aanknopingspunt om te concluderen tot een overeengekomen bestemming. Dat in een aan potentiële huurders toegezonden informatiebrochure de vide wordt aangeduid als gang acht het hof, nu daarvan geen melding meer is gemaakt in de huurovereenkomst, evenmin doorslaggevend om aan te nemen dat partijen de bestemming “gang” zijn overeengekomen.

3.6.4.

Vervolgens dient bezien te worden waartoe de vide naar haar aard bestemd is. Daarbij acht het hof van belang dat de vide -blijkens de overgelegde producties- toegang geeft tot een lift, een trappenhuis, een technische ruimte, drie appartementen en drie gangen met appartementen. De situering van de vide is zodanig dat vrijwel alle bewoners vanuit de lift of het trappenhuis van de vide gebruik maken om hun appartement te bereiken (met uitzondering wellicht van de bewoners van een gang die vlakbij de lift begint). Op grond van deze kenmerken komt het hof tot de conclusie dat de vide naar haar aard bestemd is om als verkeersruimte te dienen. Dit brengt mee dat de huurders een recht op medegebruik van de vide als verkeersruimte hebben. Het hof voelt zich gesterkt in deze opvatting nu de huurders die de 69 appartementen betrokken, voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst een informatiebrochure van de Woningstichting hebben ontvangen, waarop de vide als Gang 1 is betiteld.

3.6.5.

Deze bestemming van de vide als verkeersruimte staat in de weg aan een exclusief -in de zin van een niet aan toestemming van de Woningstichting onderhevig- gebruiksrecht van de vide door de huurder(s) voor recreatieve doeleinden. Naar het oordeel van het hof is voor een dergelijk ander gebruik ingevolge art. 7:214 BW toestemming van de Woningstichting nodig. Daarbij acht het hof met name van belang dat sprake is van een medegebruiksrecht van alle bewoners om de vide als verkeersruimte te gebruiken. Aanvaarding van het recht van een huurder of een vertegenwoordiging van huurders om de vide voor recreatieve doeleinden te gebruiken zonder dat toestemming is vereist van de Woningstichting, zou ertoe kunnen leiden dat de Woningstichting niet in staat is om haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst jegens andere huurders na te komen.

3.6.6.

[appellanten]. heeft onder overlegging van verklaringen van huurders en andere betrokkenen betoogd dat de Woningstichting uitdrukkelijk heeft aangegeven dat de ruimte kan worden gebruikt voor allerlei sociale activiteiten onder meer ter versterking van de sociale cohesie in het seniorencomplex. Het hof acht op grond van de door [appellant 1] overgelegde producties en het feit dat er in het verleden -ook met toestemming van de Woningstichting- activiteiten in de vide hebben plaatsgevonden (zie overweging 3.1.7.) voldoende aannemelijk gemaakt dat zowel [appellanten]. als de Woningstichting ervan uit zijn gegaan dat in de vide ook sociale activiteiten ter bevordering van de onderlinge cohesie kunnen plaatsvinden. Dat neemt echter niet weg dat voor een dergelijk gebruik van de vide toestemming van de Woningstichting nodig is.

De door [appellanten]. te bewijzen aangeboden stellingen onder nummer 79 van de Memorie van Grieven leiden, ook als zij komen vast te staan, niet tot de conclusie dat [appellant 1] of de vereniging Huurdersbelang geen toestemming nodig heeft van de Woningstichting voor het organiseren van activiteiten in de vide. Het hof zal dat bewijsaanbod derhalve passeren.

Het hof merkt overigens op dat van de Woningstichting, gelet op de geschetste omstandigheden, mag worden verwacht dat zij een redelijk verzoek voor het gebruik van de vide voor een dergelijke activiteit serieus in overweging neemt en, eventueel onder het stellen van voorwaarden, inwilligt (zoals ook in 2012 is gebeurd, zie overweging 3.1.7.).

3.6.7.

Het vorenstaande leidt ertoe dat de grieven 2 tot en met 10 falen voor zover zij gericht zijn tegen de dragende overwegingen van de kantonrechter ten aanzien van de bestemming van de vide en de conclusie dat [appellanten]. toestemming behoeft van de Woningstichting voor het organiseren van activiteiten in de vide.

3.6.8.

Met grief 10 heeft [appellant 1] nog aangevoerd dat de kantonrechter de verklaring voor recht enkel voor hem heeft uitgesproken en dat die verklaring niet voor andere huurders geldt. De Woningstichting meet, aldus [appellant 1], met twee maten, aangezien zij aan andere huurders wel toestemming geeft om een gemeenschappelijke ruimte te mogen gebruiken als dartruimte.

3.6.9.

Het hof oordeelt als volgt. Ingevolge art. 3:302 BW spreekt de rechter op vordering van een bij een rechtsverhouding onmiddellijk betrokken persoon omtrent die rechtsverhouding een verklaring van recht uit. Voor zover [appellant 1] betoogt dat een dergelijke verklaring voor recht ook jegens andere huurders had moeten worden gevorderd, vindt dat standpunt geen steun in het recht. Voor zover [appellant 1] zich beroept op het feit dat de Woningstichting met twee maten meet omdat zij andere huurders toestemming geeft om wel een activiteit te organiseren, overweegt het hof het volgende. De gevorderde verklaring voor recht moet worden gezien in de context van dit geschil, dat zich toespitst op de vraag of [appellanten]. toestemming nodig heeft voor het organiseren van activiteiten in de vide. Naar het oordeel van het hof moet de gevorderde verklaring voor recht, ook in samenhang met het jegens [appellant 1] gevorderde verbod, zodanig gelezen worden dat [appellant 1] toestemming nodig heeft voor een afwijkend gebruik van de gemeenschappelijke ruimten dan het gebruik als verkeersruimte. De omstandigheid dat, overigens onder stringente voorwaarden, aan (een) andere huurder(s) toestemming is gegeven voor het gebruik van een gemeenschappelijke ruimte om te darten is geen beletsel voor toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht.

3.6.10.

[appellanten]. voert nog aan dat het opgelegde verbod een ontoelaatbare inbreuk op het recht van de huurders inhoudt.

3.6.11.

Het hof heeft hiervoor (rechtsoverweging 3.6.4) overwogen dat de vide naar haar aard bestemd is om als verkeersruimte te dienen. In het licht daarvan valt niet in te zien dat het opgelegde verbod een ontoelaatbare inbreuk op het recht van de huurders inhoudt. Deze stelling van [appellanten]. wordt verworpen.

3.6.12.

De Woningstichting heeft bij antwoord nog verzocht om het woord “hal” te vervangen door het woord “gang” in de in de beslissing gegeven verboden jegens [appellant 1] en de vereniging Huurdersbelang. Het hof ziet daarvoor geen aanleiding. Dat in de informatiebrochure de vide als gang wordt benoemd is slechts één gezichtspunt in deze zaak. Qua aard en inrichting kan de vide ook worden beschouwd als hal. Voor zover in dit opzicht sprake is van een wijziging van eis, zal die worden afgewezen.

3.7.

Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat alle grieven falen en dat het beroepen vonnis zal worden bekrachtigd.

3.8.

[appellanten]. zal in de proceskosten in hoger beroep van de Woningstichting worden veroordeeld. De gevorderde hoofdelijke veroordeling tot betaling van proceskosten zal het hof afwijzen, aangezien sprake is van een deelbare verbintenis tot betaling van proceskosten en er geen afzonderlijke grondslag is aangevoerd voor de hoofdelijke veroordeling.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep van de rechtbank Limburg van 13 november 2013;

veroordeelt [appellant 1] en De vereniging Huurdersbelang hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep, des dat de een betaald hebbend de ander zal zijn gekweten, welke kosten tot op heden aan de zijde van de Woningstichting tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 704,-- aan verschotten en op € 2.682,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling tot betaling van de proceskosten en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.H.A. Venner-Lijten, P.P.M. Rousseau en mr. K.H.A. Heenk en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 november 2014.