Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.131.655/01
arrest van 18 november 2014
in de zaak van
Stichting Area,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna te noemen: Area,
advocaat: mr. E.G.M. van den Heuvel te Breda,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. J.G. van Heertum te Veghel,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 1 oktober 2013 in het hoger beroep van het door kantonrechter in de rechtbank Oost-Brabant onder zaaknummer 879251/141 rolnummer 1645/13 gewezen vonnis van 6 juni 2013.
5.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 1 oktober 2013 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van 30 oktober 2013;
- de memorie van grieven, tevens houdende vermeerdering van eis, met producties;
- de memorie van antwoord met producties.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg
6.De beoordeling
6.1
Het gaat in deze zaak om het volgende.
6.1.1.
[geïntimeerde] huurt sinds 15 juni 2012 van Area de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) voor een (bij vooruitbetaling verschuldigde) huur van € 501,22 per maand.
6.1.2.
[geïntimeerde] lijdt aan een bipolaire stoornis, waarvoor hij door GGZ Oost-Brabant wordt begeleid.
6.1.3.
[geïntimeerde] heeft zich gewend tot een bewindvoerder.
6.1.4.
Area heeft naast de onderhavige bodemprocedure een kort geding tegen [geïntimeerde] aangespannen waarin zij ontruiming van de woning vorderde. Die vordering is afgewezen en Area is in de proceskosten veroordeeld.
6.2.
In eerste aanleg vorderde Area:
1. ontbinding van de huurovereenkomst;
2. veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning;
3. veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:
a. € 2.282,87 ter zake van huurachterstand (inclusief wettelijke rente en incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.004,88 vanaf 11 februari 2013;
b. € 501,22 per maand vanaf 28 februari 2013 tot aan de datum van ontbinding ter zake van huur,
c. € 501,22 per maand voor iedere maand of gedeelte van een maand dat [geïntimeerde] na ontbinding nalatig blijft de woning te ontruimen ter zake van schadevergoeding, en
d. de proceskosten.
6.3.
[geïntimeerde] heeft de vordering (gedeeltelijk) betwist, waarna de kantonrechter in het bestreden vonnis de vorderingen zoals hiervoor weergegeven in 6.2 onder 3.a, 3.b en 3.d heeft toegewezen en hij de overige vorderingen heeft afgewezen.
6.4.
Area heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen zoals hiervoor in 6.3 weergegeven, met dien verstande dat zij haar vordering met betrekking tot de huurachterstand heeft vermeerderd tot € 2.874,56, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.
6.5.
[geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis zodat op de gewijzigde eis zal worden beslist.
6.6.
Partijen zijn het erover eens dat (na verrekening van betalingen en van de door Area voor het door haar verloren kort geding verschuldigde kostenveroordeling) de huurachter-stand thans € 2.874,56 beloopt. De aldus in hoger beroep vermeerderde eis ligt derhalve voor toewijzing gereed. In zoverre dient het bestreden vonnis te worden vernietigd.
6.7.
De grieven II, III en IV komen op tegen de overwegingen van de kantonrechter dat Area als woningcorporatie een zekere coulance moet betrachten waar het betreft de betaling van huurpenningen, dat bij woningcorporaties – over de gehele lijn – een zekere verharding in hun incassobeleid valt waar te nemen en dat in twijfel wordt getrokken of Area – conform het door haar gevoerde beleid – niet tot ontruiming zal overgaan wanneer tussen partijen een regeling kan worden getroffen. Nu het in dit geding gaat om de vraag of in het onderhavige geval de vaststaande tekortkoming van [geïntimeerde] moet leiden tot ontbinding en ontruiming, heeft Area geen belang bij behandeling van deze grieven.
6.8.
Met de grieven I, V en VI bestrijdt Area de afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning en hetgeen de kantonrechter daartoe overwoog. Area betoogt dat de persoonlijke omstandig-heden van [geïntimeerde] niets afdoen aan zijn ernstig tekortschieten bestaande in het gedurende zeven maanden in het geheel geen huur betalen en dat dat tekortschieten haar de bevoegd-heid geeft de overeenkomst te (laten) ontbinden.
6.9.
Bij de beoordeling neemt het hof het volgende als uitgangspunt.
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.
6.10.
Het hof dient in dit verband het belang van [geïntimeerde] bij behoud van zijn woonruimte (mede ook gezien zijn kwetsbare psychische gesteldheid) en het belang van Area bij het voorkomen van het ontstaan en/of oplopen van huurachterstanden tegen elkaar af te wegen. Alvorens hierover te beslissen heeft het hof behoefte aan nadere informatie, waartoe een comparitie van partijen wordt gelast. Partijen dienen uiterlijk twee weken voor de comparitie een akte in te sturen (die ter zitting kan worden genomen) waarin zij op na te noemen drie punten hebben in te gaan: de huidige stand van zaken voor wat betreft de huurachterstand, de vraag in hoeverre [geïntimeerde] de lopende huur heeft voldaan en het bewind c.q. de bewind-voerder waarover [geïntimeerde] spreekt. Area dient een overzicht over te leggen van de tot dusverre verschuldigde maandhuren en de betalingen die daarop door of namens [geïntimeerde] zijn verricht. [geïntimeerde] dient zich in zijn akte erover uit te laten of het bewind waarover hij spreekt een door de kantonrechter uitgesproken bewind als bedoeld in de artikelen 1:431 e.v. BW betreft. Indien dat laatste het geval is, dient acht te worden geslagen op het arrest van de Hoge Raad van 7 maart 2014 (ECLI:NL:HR:2014:525) en dienen partijen zich uit te laten over de processuele consequenties van het feit dat over de goederen van [geïntimeerde] een bewind is ingesteld. Voorts dient (de advocaat van) [geïntimeerde] (al dan niet via oproeping (per brief)) ervoor te zorgen dat die bewindvoerder ter comparitie aanwezig is.
6.12.
Partijen dienen bescheiden waarop zij ter comparitie een beroep wensen te doen uiterlijk twee weken voor de zittingsdatum toe te zenden aan de advocaat van de wederpartij en aan de raadsheer-commissaris. Daartoe behoort in elk geval de hiervoor bedoelde akte.
6.13.
Ter zitting zullen partijen over en weer op elkaars akte kunnen reageren. De comparitie zal tevens worden benut om te onderzoeken of partijen geheel of ten dele tot een minnelijke regeling kunnen komen.
7.De uitspraak
Het hof:
bepaalt dat partijen – natuurlijke personen in persoon en rechtspersonen deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die tot het treffen van een minnelijke regeling bevoegd is – vergezeld van hun advocaten, zullen verschijnen voor mr. I. Bouter als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum, met de hiervoor onder 6.13 vermelde doeleinden;
verwijst de zaak naar de rol van 2 december 2014 voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf en hun advocaten in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van de comparitie zal vaststellen;
verzoekt partijen de hiervoor onder 6.12 bedoelde informatie uiterlijk twee weken voor de comparitie te doen toekomen aan de wederpartij en aan de raadsheer-commissaris;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, I. Bouter en P.P.M. Rousseau in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 november 2014.