Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.128.378/01
arrest van 9 december 2014
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna aan te duiden als [appellante],
advocaat: mr. P.H. Pijpelink te Terneuzen,
tegen
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Stichting,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Woongoed,
advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers te Best,
op het bij exploot van dagvaarding van 4 juni 2013 ingeleide hoger beroep van het tussenvonnis van 14 november 2012 en het eindvonnis van 6 maart 2013 van de kantonrechter, locatie Terneuzen van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 245168/12-21777)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met 7 producties;
- de memorie van antwoord met 3 producties;
- de akte van [appellante] met 2 producties;
- de antwoordakte van Woongoed;
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
Woongoed heeft met ingang van 15 december 2009 voor onbepaalde tijd de woning gelegen aan [het adres] te [plaats] (hierna: de woning) verhuurd aan [appellante].
3.2
Woongoed heeft in eerste aanleg bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd dat:
- de tussen partijen bestaande huurovereenkomst wordt ontbonden;
- [appellante] wordt veroordeeld om met de haren en het hare het perceel te ontruimen binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis en het perceel onder overgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woongoed te stellen met machtiging op deze om indien [appellante] met die ontruiming in gebreke mocht blijven, deze op kosten van [appellante] te doen bewerkstelligen zo nodig met behulp van politie of gewapende macht, met veroordeling van [appellante] in de kosten, vermeerderd met de daarover verschuldigde BTW alsmede nakosten.
3.3.
Woongoed legde aan die vordering ten grondslag dat [appellante] de woning niet bewoont als een goed huurder betaamt, ten gevolge waarvan er schade aan het gehuurde ontstaat c.q. zal ontstaan, dat [appellante] overlast veroorzaakt voor omwonenden en dat [appellante] handelt in strijd met artt. 6.3 en 6.6 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden.
Ten aanzien van het gebruik en onderhoud van de woning voerde Woongoed specifiek het volgende aan. [appellante] is op onder meer 4 juni 2011 (gelet op de overgelegde productie is bedoeld 4 juni 2012) aangeschreven in verband met gebrekkig onderhoud. Het ging daarbij om gebrekkig tuinonderhoud, de grote hoeveelheid roerende zaken in de achtertuin, ondraaglijke stank (ammoniaklucht) in het gehuurde, het niet aanbrengen van vloerbedekking in het gehuurde ten gevolge waarvan er schade aan het gehuurde ontstaat, de grote hoeveelheid huisdieren in het gehuurde en de schade die daardoor wordt veroorzaakt c.q. kan worden veroorzaakt.
Ten aanzien van de overlast heeft Woongoed als productie 4 bij dagvaarding een groot aantal schriftelijke verklaringen overgelegd van diverse buurtbewoners, alsmede twee schriftelijke sommaties van Woongoed aan [appellante].
3.4.
Bij tussenvonnis heeft de kantonrechter een comparitie van partijen in de woning gelast. Na die comparitie, gehouden op 6 februari 2013, heeft de kantonrechter bij eindvonnis -voor zover in hoger beroep van belang- de huurovereenkomst ontbonden en de vordering tot ontruiming binnen veertien dagen na betekening van het vonnis toegewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
3.5.
[appellante] heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd, geconcludeerd tot vernietiging van het eindvonnis en de vorderingen van Woongoed alsnog af te wijzen. De grieven zijn gericht tegen overwegingen in het eindvonnis, zodat enkel daarover hoeft te worden beslist. Voor zover het hoger beroep is gericht tegen het tussenvonnis, zal [appellante] daarin niet ontvankelijk worden verklaard.
Het hof zal allereerst de grieven 2 en 5 behandelen. Daarmee komt [appellante] in de kern op tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellante] de woning niet heeft onderhouden zoals het een goed huurder betaamt waardoor Woongoed schade lijdt.
3.5.1.
[appellante] voert met grief 2 allereerst aan dat Woongoed haar klachten ten aanzien van het onderhoud in de inleidende dagvaarding onvoldoende heeft uitgewerkt.
Deze grief treft geen doel. Woongoed heeft, zoals hiervoor onder 3.3. vermeld, specifiek en onder overlegging van foto’s en een sommatie aangegeven op welke punten sprake was van tekortkomingen van [appellante]. Ook heeft Woongoed concreet aangegeven dat schade werd veroorzaakt aan de woning aangezien er geen sprake was van vloerbedekking, terwijl een groot aantal huisdieren in de woning werden gehouden. Het hof verwijst naar de volgende inhoud van een van de overgelegde sommaties (d.d. 4 juni 2012):
Op 30 mei 2012 hebben twee medewerkers van onze corporatie in uw woning de cv’s gecontroleerd. Tijdens dit bezoek constateerden zij dat u uw woning niet goed onderhoudt. In deze brief lichten wij dit toe en wijzen wij u op de consequenties die dit kan hebben voor de huurovereenkomst die u met ons heeft afgesloten.
Vervuiling in woning
Vanuit uw woonkamer kwam een ondraaglijke ammoniaklucht. Onze medewerker kon hierdoor de ruimte niet betreden. U gebruikt de woonkamer voor uw huisdieren, waaronder meerdere katten en vogels. Ook zei u een of meerdere honden te hebben.
Aansprakelijkheid en laatste waarschuwing
Wij stellen u direct aansprakelijk voor de schade die u op deze manier aanbrengt aan de woning. De schade bestaat onder meer uit de urine van uw huisdierdieren die in de vloer en wanden is getrokken (…)
Dit is de laatste waarschuwing die u van ons ontvangt. Als wij opnieuw constateren dat u de woning vervuilt en niet onderhoudt, nemen wij juridische maatregelen. Deze maatregelen kunnen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. (…)
Schoonmaken
Ter voorkoming van een juridische procedure krijgt u nog één kans om uw woning op te ruimen. De woonkamer dient u zeer goed schoon te maken, eventueel met hulp van een professioneel schoonmaakbedrijf. Na grondig reinigen zorgt u ervoor dat in de woonkamer zeil of linoleum komt. In de woonkamer mag geen ammoniaklucht meer te ruiken zijn. (…)
Huisdieren
De grote hoeveelheid dieren die u houdt, brengt zoals genoemd, ernstige schade toe aan de woning. (…)
3.5.2
Bij eindvonnis heeft de kantonrechter onder overweging 7 overwogen:
Tijdens de verschijning van partijen in de gehuurde woning heeft de kantonrechter, de door Woongoed in de dagvaarding aangevoerde punten met betrekking tot de woning zelf kunnen constateren. Met Woongoed is de kantonrechter van oordeel dat [appellante] de woning niet heeft onderhouden zoals het een goed huurder betaamt waardoor Woongoed schade lijdt.
3.5.3.
Het hof stelt voorop dat de door Woongoed gestelde punten zich bij uitstek lenen voor een vaststelling via bezichtiging van de woning. De door de kantonrechter gedane waarnemingen leiden, zeker in onderling verband bezien, tot de conclusie dat [appellante] niet heeft voldaan aan haar verplichting om de zaak als goed huurder te bewonen en de geconstateerde tekortkomingen zijn evenmin zo bijzonder van aard of zo gering van betekenis dat zij ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen.
Gelet op de waarnemingen van de kantonrechter had het op de weg van [appellante] gelegen om gemotiveerd (bijvoorbeeld ten aanzien van het aantal door haar gehouden huisdieren, de wijze waarop zij die hield en foto’s van de staat van de woning ten tijde van de bezichtiging) aan te geven dat zij de woning wél bewoont als een goed huurder betaamt. Nu haar verweer er enkel op neerkomt dat de door de kantonrechter gedane waarnemingen niet juist zijn, zal het hof haar verweer als onvoldoende gemotiveerd gepasseerd. Aan bewijslevering komt het hof niet toe. In het midden kan blijven of de algemene voorwaarden al dan niet zijn overeengekomen, omdat [appellante] zich (ook) op grond van de wet als een goed huurder dient te gedragen. Woongoed heeft in hoger beroep stukken in het geding gebracht waaruit volgens Woongoed blijkt dat schade is ontstaan aan het gehuurde. [appellante] heeft daartegen ingebracht dat Woongoed de woning heeft gerenoveerd, zodat de stukken geen betrekking hebben op herstel van schade. Gelet op de gespecificeerdheid van de stukken, de concrete klachten van Woongoed en de door de kantonrechter gedane constateringen, kon [appellante] in haar commentaar op die stukken niet volstaan met de opmerking dat het enkel een renovatie betreft en dat dit blijkt uit een handgeschreven opmerking dat het tweede toilet een investering betreft. Zonder toelichting van [appellante] valt bijvoorbeeld niet in te zien dat kosten aan de slaapkamers moeten worden beschouwd als renovatie. Ook op dit onderdeel heeft [appellante] dus niet voldaan aan haar stelplicht, zodat het hof ervan uitgaat dat er schade is ontstaan aan de woning door de wijze waarop [appellante] de woning heeft bewoond.
3.5.4.
Met grief 7 betoogt [appellante] dat de tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Met deze grief heeft [appellante] slechts toegelicht waarom het belang van Woongoed in haar ogen van onvoldoende belang is. Uit het voorgaande volgt dat het hof [appellante] daarin niet volgt. [appellante] heeft niet gesteld wat haar belang is bij het voortduren van de huurovereenkomst anders dan het belang dat iedere huurder heeft bij een voortzetting van een huurovereenkomst. Ook deze grief verwerpt het hof dus als onvoldoende toegelicht.
3.5.5.
De overige grieven, waaronder de grieven die betrekking hebben op door [appellante] veroorzaakte overlast, kunnen buiten beschouwing blijven, aangezien de hiervoor geconstateerde tekortkomingen reeds de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
3.6.
Gelet op het hiervoor overwogene wordt [appellante] niet-ontvankelijk verklaard in zijn hoger beroep van het tussenvonnis en wordt het eindvonnis bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep van het tussenvonnis van 14 november 2012 van de kantonrechter, locatie Terneuzen van de rechtbank Zeeland-West-Brabant;
bekrachtigt het vonnis van 6 maart 2013 van de kantonrechter, locatie Terneuzen van de rechtbank Zeeland-West-Brabant;
veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Woongoed worden begroot op € 683,-- aan verschotten en op € 1.341,-- aan salaris advocaat;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, J.P. de Haan en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 december 2014.
griffier rolraadsheer