Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.143.579/01
arrest van 19 mei 2015
in de zaak van
Victoria O.Z. B.V., h.o.d.n. FVZ Vastgoed,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
verder: Victoria,
advocaat: mr. L.G.M. Delahaije te Breda,
tegen:
1.[geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde 3],
wonende te [woonplaats],
4. [geïntimeerde 4],
wonende te [woonplaats],
5. [geïntimeerde 5],
wonende te [woonplaats],
6. [geïntimeerde 6],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
verder in enkelvoud: [geïntimeerde 1],
advocaat: mr. L.J. Smale te Leiden,
op het bij exploot van dagvaarding van 24 februari 2014 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch gewezen vonnis van 8 januari 2014 tussen Victoria als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde 1] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer: C/01/258693/HA ZA 13-95)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 10 april 2013. In haar appeldagvaarding vermeldt Victoria niet de datum van het vonnis waartegen zij in hoger beroep komt, maar uit de memorie van grieven blijkt dat dit het eindvonnis van 8 januari 2014 is. [geïntimeerde 1] heeft dit blijkens zijn memorie van antwoord ook zo begrepen.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 24 februari 2014;
- de memorie van grieven van Victoria van 27 mei 2014 met een productie en aanvulling van de grondslag van de eis;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] van 8 juli 2014 met een productie;
- de akte van Victoria van 19 augustus 2014;
- de antwoordakte van [geïntimeerde 1] van 16 september 2014.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven. Hiermee legt Victoria het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voor. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.De beoordeling
4.1
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
a) Geïntimeerden zijn de erfgenamen van hun overleden ouders. In de nalatenschap valt de voormalige ouderlijke woning aan [het adres] te [plaats]. Geïntimeerde sub 1 is benoemd tot executeur; door zijn mede-erfgenamen is hij gemachtigd de woning te verkopen.
b) Nadat de woning door [geïntimeerde 1] via makelaar [makelaar] te koop was gezet heeft Victoria in de persoon van [medewerker Victoria] de woning samen met geïntimeerde sub 3 bezichtigd. Vervolgens zijn [medewerker Victoria] en geïntimeerde sub 1 met elkaar in onderhandeling getreden over de verkoop van de woning aan Victoria.
c) Na een bespreking en e-mails heeft [medewerker Victoria] bij e-mail van 3 december 2012 aan geïntimeerde sub 1 gevraagd of hij de notaris een conceptkoopovereenkomst kan laten opmaken. Geïntimeerde sub 1 heeft geantwoord dat dat akkoord is, maar is daar enkele uren later van teruggekomen. Bij de makelaar had zich een geïnteresseerde gemeld en hij wilde daarom nog wachten met het concept.
d) [medewerker Victoria] heeft bij e-mail van 5 december 2012 geïntimeerde sub 1 om duidelijkheid gevraagd, waarna de advocaat van Victoria geïntimeerde sub 1 bij e-mail van 6 december 2012 heeft laten weten dat volgens Victoria een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Geïntimeerde sub 1 heeft daarop gesteld dat partijen nog geen overeenstemming hadden bereikt, maar na verdere correspondentie heeft geïntimeerde sub 1 de advocaat van Victoria laten weten dat hij zal meewerken aan de totstandkoming van de schriftelijke vastlegging.
e) Door makelaar [makelaar] is vervolgens een conceptkoopakte opgesteld. Naar aanleiding van de reacties van partijen op dit concept wordt een tweede concept en vervolgens een derde concept opgesteld. Partijen bereiken echter geen overeenstemming over de inhoud van de koopakte.
f) Na een aantal e-mails en een telefoongesprek op 21 december 2012 tussen geïntimeerde sub 1 en [medewerker Victoria] heeft geïntimeerde sub 1 op 31 december 2012 aan [medewerker Victoria] onder meer het volgende geschreven:
In ons laatste gesprek en naar aanleiding van de laatste e-mail heb ik van jou 3 keuzes gekregen met betrekking tot [het adres]:
1. Tekenen van het laatste concept van het contract
2. Beslaglegging huis
3. Afkoopsom van 35.000,-
(…) Zoals aangegeven zijn er 2 elementen die ontbreken in het contract, maar die cruciaal voor ons zijn:
a. Het geven van schriftelijke toestemming mbt de verkoopprijs aan jouw koper
b. Een uitgebreide lijst van renovaties die voorafgaan aan het opnieuw te koop zetten met een opname van een renovatieplicht aan jouw kant voordat je kan doorverkopen (…) Er is gewoon geen overeenstemming over het contract. (…) De hele samenwerking vervalt dus en de koop gaat definitief niet door.
g) Op 28 december 2012 is een ruilovereenkomst gesloten tussen [geïntimeerde 1] en een derde, [derde belanghebbende], waarbij zij zijn overeengekomen dat de woning, met bijbetaling door [derde belanghebbende] van een bedrag van € 140.000,=, zal worden geruild met diens woning. In deze ruilovereenkomst is de woning van [geïntimeerde 1] gewaardeerd op een bedrag van € 345.000,=.
h) Victoria heeft op 14 januari 2013 ten laste van [geïntimeerde 1] conservatoir derdenbeslag gelegd onder [derde belanghebbende] op de bijbetaling van € 140.000,=. Een vordering van [geïntimeerde 1] tot opheffing van dit beslag is bij vonnis in kort geding van 5 maart 2013 afgewezen. Victoria heeft vervolgens conservatoir beslag onder [geïntimeerde 1] gelegd op de woning. Na onderhandelingen tussen Victoria en [geïntimeerde 1] heeft [geïntimeerde 1] de woning geleverd aan [derde belanghebbende] en is een bedrag in depot gestort.
4.2
Victoria heeft de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde 1] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt Victoria dat tussen haar en [geïntimeerde 1] een overeenkomst tot stand is gekomen over de verkoop van de woning, aangezien in hun correspondentie overeenstemming is bereikt over alle essentialia van de koop. Door de woning te ruilen met een derde is [geïntimeerde 1] volgens Victoria toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit deze koopovereenkomst. Volgens Victoria dient daarom de overeenkomst te worden ontbonden en dient [geïntimeerde 1] de schade te vergoeden die Victoria hierdoor lijdt. Op grond hiervan vordert Victoria in conventie, samengevat, ontbinding van de overeenkomst en veroordeling van [geïntimeerde 1] subsidiair geïntimeerde sub 1 tot betaling van € 72.500,= met rente en kosten. Dit bedrag is de helft van het verschil tussen het bedrag van € 345.000,= waarop de woning in de ruilovereenkomst is gewaardeerd en de tussen partijen overeengekomen prijs van € 200.000,=.
4.3
[geïntimeerde 1] heeft deze vordering bestreden, primair op de grond dat volgens hem tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen aangezien zij geen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de koop. Volgens [geïntimeerde 1] heeft Victoria jegens hem onrechtmatig gehandeld door ten onrechte conservatoir derdenbeslag te doen leggen. In reconventie vordert [geïntimeerde 1] een verklaring voor recht met die strekking en veroordeling van Victoria tot vergoeding van de daardoor ontstane schade.
4.4
Bij tussenvonnis van 10 april 2013 heeft de rechtbank een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 6 september 2013 plaatsgevonden. Bij eindvonnis van 8 januari 2014 heeft de rechtbank de stelling van Victoria dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen verworpen en de vorderingen van Victoria in conventie afgewezen. De vordering van [geïntimeerde 1] in reconventie heeft de rechtbank toegewezen. Victoria is veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.
4.5
Volgens Victoria hebben partijen op 2 december 2012 en in ieder geval op 3 december 2012 in hun e-mails complete overeenstemming bereikt, waaronder ook overeenstemming over de renovatieplicht die Victoria op zich nam. Het op schrift stellen van die renovatieplicht door makelaar [makelaar] verliep volgens Victoria mede niet soepel omdat [geïntimeerde 1] intussen, samen met makelaar [makelaar], ook met andere gegadigden bezig was. Victoria was bereid en gehouden de gemaakte afspraken na te komen, ook al verliep het op schrift stellen ervan moeizaam. Victoria voert in dit verband aan dat [geïntimeerde 1] haar nooit in gebreke heeft gesteld en dat hij haar ook nooit heeft gesommeerd mee te werken aan een zijns inziens juiste vastlegging van de overeenstemming. Victoria is steeds bereid gebleven tot overleg over een juiste vastlegging, ook na het derde concept. De tweede van de drie opties van Victoria, vermeld in de e-mail van [geïntimeerde 1] van 31 december 2012, hield volgens Victoria in de nakoming van de gemaakte afspraken en niet dat Victoria weigerde de woning voorafgaande aan de doorverkoop te renoveren. Victoria is volgens haar niet teruggekomen van de mondeling afgesproken renovatieplicht en had dat ook niet kunnen doen. [geïntimeerde 1] kon haar daar immers aan houden, aldus Victoria. [geïntimeerde 1] betwist deze voorstelling van zaken.
4.6
Het hof overweegt hierover het volgende. De overeenkomst die partijen op het oog hadden, betrof niet zonder meer de verkoop van een woning maar bevatte verschillende elementen:
- de verkoop van de woning door [geïntimeerde 1] aan Victoria voor een zeer lage prijs;
- de renovatie van de woning op kosten van Victoria;
- de doorverkoop van de woning door Victoria voor een zo hoog mogelijke prijs;
- de 50/50 verdeling van de meeropbrengst bij die doorverkoop.
Over deze uitgangspunten zijn partijen het begin december 2012 wel eens geworden, maar daarmee is nog niet gezegd dat toen ook een perfecte koopovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand gekomen is. Het antwoord op de vraag of dat begin december 2012 al dan niet het geval is geweest, moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen.
4.7
Hiervan uitgaande is het hof van oordeel dat Victoria er op 2 of 3 december 2012 nog niet op mocht vertrouwen dat de beoogde overeenkomst tot stand gekomen was of dat deze alsnog tot stand zou komen. Uit de overgelegde correspondentie blijkt naar het oordeel van het hof dat de vastlegging van de beoogde overeenkomst niet enkel een uitvoeringshandeling betrof, maar een noodzakelijke volgende stap in de onderhandelingen om uiteindelijk tot een perfecte overeenkomst te komen. De wijze waarop de renovatieverplichting van Victoria en haar verplichtingen bij de doorverkoop concreet zouden worden vormgegeven stond tussen partijen nog niet vast, terwijl daarin juist het zwaartepunt van de beoogde overeenkomst lag. De verkoop van de woning voor een bedrag van € 200.000,= (waar de - verlaagde – vraagprijs op dat moment € 395.000,= bedroeg) was op zichzelf genomen vanzelfsprekend niet de kern van de overeenkomst. De kern was juist gelegen in de weg naar een realistische opbrengst voor [geïntimeerde 1], waarbij Victoria naar de mate van succes bij de doorverkoop van de door haar gerenoveerde woning ook voor zichzelf een aantrekkelijke winst zou kunnen bewerkstelligen. Het opstellen van een conceptovereenkomst is onder deze omstandigheden niet aan te merken als een bevestiging van een reeds anderszins gesloten perfecte koopovereenkomst en kan redelijkerwijze door partijen ook niet als zodanig zijn opgevat.
Dit blijkt ook uit het vervolg, waarbij verschillende concepten de revue passeerden en partijen het over de inhoud ervan juist op de cruciale punten van de verplichtingen van Victoria niet eens konden worden. Het derde concept sloot met name op deze punten niet aan bij de strekking van de oorspronkelijk door partijen beoogde overeenkomst, terwijl uit niets is gebleken dat [geïntimeerde 1] een van die strekking afwijkende definitieve overeenkomst wilde sluiten of dat Victoria er redelijkerwijze op mocht vertrouwen dat [geïntimeerde 1] daartoe bereid was.
4.8
Na de verwerping door [geïntimeerde 1] van het derde concept heeft Victoria hem drie opties voorgelegd, zoals hiervoor in 4.1 onder f) weergegeven. Volgens Victoria dient onder de tweede optie de nakoming van de gemaakte afspraken te worden begrepen, maar die uitleg vindt geen enkele steun in de overgelegde correspondentie. Immers, naar de opvatting van Victoria bevatte het derde concept reeds de gemaakte afspraken en dan zijn de drie opties: tekenen van het concept, beslaglegging om dat af te dwingen of betalen van een afkoopsom om dat laatste te voorkomen. In dit verband kan de aanduiding ‘beslaglegging huis’ redelijkerwijze niet anders worden opgevat dan als het treffen van rechtsmaatregelen en niet als een verwijzing naar het alsnog vastleggen van gemaakte afspraken. Tussen partijen was nog geen overeenkomst tot stand gekomen waarover partijen wilsovereenstemming hadden bereikt. Voor het derde concept gold dat ook niet, zodat [geïntimeerde 1] ervan uit mocht gaan dat de wilsovereenstemming niet was bereikt en wat het standpunt van Victoria betreft ook niet (langer) te verwachten viel. Bij deze stand van zaken kan Victoria [geïntimeerde 1] niet verwijten dat hij zich vrij achtte een andere oplossing te zoeken voor het te gelde maken van dit onderdeel van de nalatenschap.
4.9
Het hof komt op grond van het vorenstaande tot dezelfde conclusie als de rechtbank, namelijk dat de vorderingen van Victoria in conventie, zowel primair als subsidiair, niet voor toewijzing in aanmerking komen en dat de vorderingen van [geïntimeerde 1] in reconventie toewijsbaar zijn. In hoger beroep heeft Victoria de grondslag van haar eis aangevuld met de stelling dat zij erop mocht vertrouwen dat in ieder geval een overeenkomst tot stand zou komen, maar een bij deze aanvulling van de grondslag passende vordering heeft Victoria niet ingesteld terwijl uit het voorgaande tevens blijkt dat dit vertrouwen niet reëel te noemen is.
4.1
Een en ander leidt tot de slotsom dat het vonnis van 8 januari 2014 wordt bekrachtigd en dat de grieven van Victoria worden verworpen. Door Victoria zijn voor het overige geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden, zodat voor bewijslevering geen aanleiding bestaat. Victoria wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Victoria in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde 1] begroot op € 704,= aan vast recht en op € 2.446,50 aan salaris advocaat, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest tot aan de voldoening en wat betreft de nakosten met € 131,= indien geen betekening plaatsvindt, dan wel met € 199,= vermeerderd met de explootkosten indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 mei 2015.
griffier rolraadsheer