Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.134.428/01
arrest van 26 mei 2015
in de zaak van
[de man], h.o.d.n. Café La Gare du Sud,
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,
tegen
NS Stations B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.M. Heikens te Arnhem,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 18 november 2014 en 24 februari 2015 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, kanton Eindhoven, onder zaaknummer 839241 en rolnummer 12-6560 gewezen vonnis van 13 juni 2013.
8.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 24 februari 2015;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 31 maart 2015.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
9.De verdere beoordeling
9.1.
Bij genoemd tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen bepaald om een schikking te beproeven, in het bijzonder over een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten in de zin van artikel 7:297 BW Pro.
9.2.
Partijen zijn niet tot een schikking gekomen. Zij hebben inlichtingen verstrekt die zijn vastgelegd in een proces-verbaal.
9.3.
Het hof verwijst naar hetgeen is overwogen in het tussenarrest van 18 november 2014 over het door NS Stations gestelde dringend eigen gebruik van het gehuurde. Het hof zal het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vaststellen op 31 juni 2015. Daarbij heeft het hof in aanmerking genomen dat NS Stations ter gelegenheid van de comparitie heeft gesteld dat zij groot belang heeft bij een einde van de huurovereenkomst op korte termijn en dat [appellant] heeft verklaard zich daar wel in te kunnen vinden (hoewel hij het betreurt dat hij niet in het station kan blijven huren).
9.4.
NS Stations heeft gesteld dat zij eraan twijfelt of [appellant] daadwerkelijk zal gaan verhuizen, zodat reeds om die reden geen aanleiding is om de gevraagde vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toe te wijzen. [appellant] heeft daartegen ingebracht dat hij een gezin met jonge kinderen heeft en dat hij voor zijn levensonderhoud voornamelijk afhankelijk is van het door hem in het gehuurde gedreven grand café. De twee andere horecazaken leveren weinig inkomen op, aldus [appellant]. Het hof acht voldoende aannemelijk dat [appellant] daadwerkelijk zal gaan verhuizen. Dat [appellant] nog geen concrete andere horecazaak op het oog heeft, ziet het hof niet als een belemmering om tot een vergoeding te komen. Nu het hof aannemelijk acht dat [appellant] daadwerkelijk zal verhuizen, acht het hof ook aannemelijk dat hij daartoe verhuis- en inrichtingskosten zal moeten maken, zodat zijn verzoek om toewijzing van een tegemoetkoming in die kosten zal worden toegewezen.
9.5.
Het hof zal de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten in de zin van artikel 7:297 BW Pro vaststellen op basis van het door [appellant] in het geding gebrachte rapport van [taxateur] en [adviseur] van AW Horeca Adviseurs d.d. 28 februari 2014 (hierna: het rapport). Het hof ziet daartoe aanleiding nu NS Stations ter gelegenheid van de comparitie het bezwaar tegen de partijdigheid van dit rapport heeft ingetrokken. Tussen partijen is niet meer in geschil wat de betekenis is van de e-mail van [naam] (productie 3 bij de akte van [appellant] van 16 december 2014). Ter gelegenheid van de comparitie heeft [appellant] (onbetwist) aangevoerd dat hij die e-mail slechts ter illustratie in het geding heeft gebracht en dat hij geen concreet plan heeft om de in die e-mail genoemde onderneming over te nemen.
9.6.
In het rapport wordt aan totale verhuis- en inrichtingskosten een bedrag genoemd van € 190.000,-. Op dat bedrag maakt [appellant] aanspraak, naast een vergoeding voor de kosten van de totstandkoming van het rapport. Aan reële vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten wordt in het rapport een bedrag genoemd van € 133.000,-. Voorts wordt in het rapport ter zake bedrijfsexploitatie bij doorlopend gebruik een bedrag genoemd van € 51.000,- en ter zake overige schade een bedrag van € 71.000,-. Op de twee laatstgenoemde bedragen wordt in dit geding geen aanspraak gemaakt door [appellant]. [appellant] heeft ter gelegenheid van de comparitie verklaard dat het rapport uitvoeriger is dan waartoe opdracht is gegeven en dat op hetgeen is vermeld ter toelichting van de twee laatstgenoemde bedragen om die reden geen acht hoeft te worden geslagen. Op pagina 14 van het rapport staat een opsomming vermeld van posten ter zake verhuis- en inrichtingskosten, sluitend op een bedrag van € 189.500,-. Rekening houdend met een aftrek van correcties ‘nieuw voor oud’ komt dat uit op € 132.650,-. Het hof zal in het hierna volgende deze posten beoordelen.
9.7.
NS Stations heeft uitvoerig gemotiveerd bezwaar gemaakt tegen de op pagina 14 van het rapport genoemde posten. NS Stations heeft daarbij ook aangevoerd dat het rapport onvoldoende is gemotiveerd in die zin dat offertes en onderliggende stukken ontbreken en dat het rapport geen inzicht verschaft in berekeningswijze en de grondslag van de genoemde bedragen. Het hof gaat aan die bezwaren voorbij. Immers, NS Stations heeft voldoende gelegenheid gehad om een contra-expertise in het geding te brengen, maar heeft dat niet gedaan. Voorts is van belang dat het rapport is uitgebracht door twee makelaars tevens taxateurs. Daarbij komt dat [taxateur] lid is van NVM en dat het bureau waaraan beide makelaars/taxateurs verbonden zijn zich richt op de onderhavige branche (de horeca). Ook heeft het hof meegewogen dat [appellant] (onbetwist) heeft gesteld dat de makelaars/taxateurs meermaals het gehuurde hebben bezichtigd.
9.8.
Onder het kopje ‘Verhuiskosten’ zijn in het rapport de volgende bedragen opgenomen:
Verhuisbedrijf € 15.000
Verhuizing muziek en bekabeling € 5.000
Demontage en montage keuken € 8.000
Demontage en montage koelcel € 5.000
Subtotaal € 33.000.
9.9.
Het hof acht voldoende aannemelijk dat [appellant] deze kosten zal moeten maken. Het hof verwerpt de stelling van NS Stations dat onbegrijpelijk is waarom kosten voor verhuizing van muziek en bekabeling moeten worden gemaakt. Het hof acht het, tegen de achtergrond van de branche waarin [appellant] werkzaam is, niet onaannemelijk dat [appellant] een professionele organisatie moet inschakelen voor de muziek en dat hij dienaangaande kosten moet maken.
9.10.
Onder het kopje ‘Inrichtingskosten’ zijn in het rapport de volgende bedragen opgenomen:
Totaal weging subtotaal
Herinrichting keuken (inclusief montage) € 75.000 50% € 37.500
Herinrichting verkoopruimten € 65.000 50% € 32.500 Subtotaal € 70.000.
9.11.
NS Stations heeft over de posten die staan vermeld onder ‘Inrichtingskosten’ aangevoerd dat niet valt in te zien waarom zowel een verhuisbedrijf moet worden ingeschakeld voor € 15.000,- als de verkoopruimte voor € 65.000,- en de keuken voor € 75.000,- volledig nieuw ingericht dient te worden. In het verlengde daarvan is onduidelijk wat de achtergrond is van de posten ‘demontage en montage van keuken en koelcel’ indien de keuken niet wordt verhuisd, maar wordt vervangen, zoals het rapport impliceert, aldus NS Stations. Het hof is met NS Stations van oordeel dat het rapport hierover onvoldoende duidelijk is. Weliswaar heeft [appellant] ter gelegenheid van de comparitie verklaard dat de keuken en koelcel niet alleen moeten worden gedemonteerd, maar ook weer moet worden gemonteerd, maar gelet op de (hoge) bedragen die in het rapport zijn opgenomen met name voor ‘Herinrichting keuken’ lijkt het erop dat in het rapport met laatstgenoemde post is bedoeld een volledig nieuwe keukeninrichting aan te schaffen. Het rapport is op dit onderdeel dus onvoldoende gemotiveerd. Hetzelfde geldt voor de post ‘Herinrichting verkoopruimten’. Daar komt bij dat [appellant] zelf (in zijn pleitnota) heeft gesteld dat een deel van de inrichting nieuw zal moeten worden aangeschaft omdat het niet verplaatsbaar is of niet past. Het hof gaat ervan uit dat hetgeen onder de post ‘de montage en montage keuken en koelcel’ wordt vermeld, op de wel verplaatsbare apparatuur betrekking heeft, nu de makelaars/taxateurs het gehuurde hebben bezichtigd en zij gespecialiseerd zijn in de horecabranche. Het hof verwerpt de stelling van NS Stations dat ‘demontage’ moet worden beschouwd als kosten van ontruiming. Weliswaar dient [appellant] het gehuurde te ontruimen en zijn dienaangaande gemaakte kosten in beginsel voor rekening van de huurder, maar het bepaalde in artikel 7:297 BW Pro maakt daar nu juist een uitzondering op, althans in zoverre dat van de verhuurder een tegemoetkoming in die kosten kan worden verlangd. Het hof gaat er dus vanuit dat de apparatuur en inrichting deels wordt verhuisd. Voorts is het hof van oordeel dat onvoldoende blijkt wat nieuw moet worden aangeschaft, terwijl de daartoe opgenomen bedragen substantieel zijn te achten zodat een toelichting te meer voor de hand had gelegen. Nu die niet is gegeven, ziet het hof geen aanleiding om inrichtingskosten toe te wijzen. Dat brengt mee dat het hof geen aandacht hoeft te besteden aan een correctie ‘nieuw voor oud’.
9.12.
Onder het kopje ‘Overige kosten’ zijn in het rapport de volgende bedragen opgenomen:
Totaal weging subtotaal
Website met CMS € 3.000 90% € 2.700
Bedrijfsvideo € 2.000 90% € 1.800
Foto’s site € 1.000 90% € 900
Eenmalig jaar onderhoud € 500 50% € 250
Taxatiekosten/aankoopbegeleiding € 10.000 100% € 10.000
Subtotaal € 15.650.
9.13.
Het hof ziet de kosten van de website als (hedendaagse) advertentiekosten die als verhuiskosten voor vergoeding in aanmerking komen. Dat geldt niet voor het onderhoud van de website; die kosten moeten ook zonder verhuizing worden gemaakt. Zonder toelichting, die [appellant] niet heeft gegeven, valt niet in te zien waarom taxatiekosten onder verhuis- en inrichtingskosten zouden vallen. Evenmin acht het hof begrijpelijk dat kosten moeten worden gemaakt voor aankoopbegeleiding nu [appellant] zal gaan huren.
9.14.
In het rapport is een post opgenomen voor ‘Bouwkundige voorzieningen / huurderbelangen’ ad € 14.000,-. Het hof acht thans onvoldoende aannemelijk dat [appellant] bouwkundige voorzieningen dient te treffen in het nieuwe huurpand.
9.15.
[appellant] heeft zelf al een weging aangebracht in de post ‘Overige posten’. Dat heeft hij niet gedaan voor wat betreft de verhuiskosten. Die laatste kostenpost komt uit op € 33.000.- Eerstgenoemde post komt, met de hiervoor aangegeven beperkingen en zonder de weging, uit op € 6.000,-. In totaal dus op € 39.000,-. De vergoeding ex artikel 7:297 BW Pro is niet bedoeld als volledige schadevergoeding. De rechter kan een tegemoetkoming in de kosten vaststellen. Het hof zal € 35.000,- toewijzen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en deze (als onbetwist) uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van [appellant] om de makelaars/taxateurs te horen als getuigen. Het hof volgt immers grotendeels het rapport en waar het hof afwijkt, is dat omdat [appellant] onvoldoende feiten heeft gesteld, zodat aan bewijslevering niet kan worden toegekomen.
9.16.
NS Stations heeft verzocht om de volgende voorwaarden te verbinden aan de toekenning van een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten: [appellant] dient aan te tonen dat hij zelf de onderneming zoals die was ten tijde van de opzegging door NS Stations binnen zes maanden na beëindiging van de huurovereenkomst daadwerkelijk verplaatst naar een andere locatie binnen een straal van 1 kilometer vanaf de huidige locatie en niet binnen een straal van 1 kilometer vanaf [appellant]’ andere onderneming en dat hij die nieuwe onderneming op die locatie ten minste gedurende een periode van 5 jaar zelf voortzet. Het hof ziet geen aanleiding aan dit verzoek van NS Stations te voldoen. Zoals overwogen is voldoende aannemelijk dat [appellant] daadwerkelijk zal verhuizen en daartoe verhuis- en inrichtingskosten zal moeten maken.
9.17.
Het hof zal NS Stations niet in de gelegenheid stellen om de vordering in te trekken op grond van artikel 7:297 lid 2 BW Pro. NS Stations heeft immers ter gelegenheid van de comparitie uitdrukkelijk afstand gedaan van die bevoegdheid.
9.18.
[appellant] heeft verzocht om vergoeding van de kosten van het rapport. Deze kosten dienen te worden beschouwd als kosten ter vaststelling van schade en zijn niet te beschouwen als onderdeel van de verhuis- en inrichtingskosten.
9.19.
De slotsom luidt dat het hof het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen NS Stations en [appellant] eindigt zal vaststellen op 31 juni 2015 en [appellant] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van dwangsommen zoals beslist door de kantonrechter. Het hof zal € 35.000,- toekennen ter zake een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten.
9.20.
Het zal het bestreden vonnis vernietigen, uitsluitend omdat een nieuwe datum voor het eindigen van de huurovereenkomst dient te worden bepaald en omdat een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten zal worden vastgesteld.
9.21.
[appellant] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
10.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis behoudens de proceskostenveroordeling en in zoverre opnieuw rechtdoende:
stelt vast dat de huurovereenkomst tussen NS Stations en [appellant] eindigt op 31 juni 2015;
veroordeelt [appellant] om het gehuurde, uiterlijk op de hiervoor genoemde datum, volledig ontruimd aan NS Stations ter beschikking te stellen onder afgifte van sleutels, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat [appellant] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 500.000,-;
veroordeelt NS Stations om aan [appellant] een vergoeding ter zake verhuis- en inrichtingskosten te betalen ten bedrage van € 35.000,- en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van NS Stations worden begroot op € 683,- aan verschotten en op € 2.682,- aan salaris advocaat;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, M. van Ham en J.P. de Haan en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 mei 2015.
griffier rolraadsheer