ECLI:NL:GHSHE:2015:1923

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.152.310/01

arrest van 26 mei 2015

in de zaak van

1.[appellant],wonende te [woonplaats],

2.
[appellante],wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten],

advocaat: mr. N.M. Slump te Middelburg,

tegen

1.[taxaties] Taxaties V.O.F., h.o.d.n. Taxatie & Adviesbureau [taxaties],gevestigd te [vestigingsplaats],

2.
[geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats],

3.
[geïntimeerde 2],wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden],

advocaat: mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem,

op het bij exploot van dagvaarding van 26 juni 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Middelburg, van 2 april 2014, gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/02/266372/HA ZA 13-506)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis met producties;
de memorie van antwoord;
de pleidooien, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

a. [appellanten] hebben in augustus 2007 [geïntimeerde 1], mede-vennoot van Taxatie- en Adviesbureau [taxaties], telefonisch benaderd in verband met een taxatie van het pand [adres] te [plaats]. Dit pand, dat eerder te koop was gezet voor de prijs van € 1.435.000,00, was door de verkopers aan [appellanten] voor

€ 1.250.000,00 te koop aangeboden.

b. De taxatieopdracht is verstrekt aan Taxatie-en Adviesbureau [taxaties] en is uitgevoerd door [geïntimeerde 1]. Het taxatierapport d.d. 14 augustus 2007 (prod. 2 inl. dagv.), met als opschrift “
TAXATIERAPPORT eenvoudig model” vermeldt onder meer:

“
C. DOEL VAN DE TAXATIE

De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:

1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij: De (nader te bepalen) financiële instelling, die op basis van dit rapport het object financiert.

2. anders namelijk: Aankoopbeslissing.”

De onderhandse verkoopwaarde van het pand werd getaxeerd op € 1.250.000,00 en de executiewaarde op € 1.100.000,00.

Het rapport vermeldt verder:

“
G. ONDERBOUWING TAXATIE

De onderhavige waardering is in hoofdzaak gebaseerd op de methodiek van de objectvergelijking. Hiervoor is gebruik gemaakt van informatie van het Kadaster, het uitwisselingssysteem van zowel de NVM Zeeland als andere samenwerkende Zeeuwse makelaars, het geautomatiseerde markt-informatiesysteem (Midas) van de NVM en gegevens uit het eigen archief. (..)

Waarde opstallen € 275.000,00

Waarde huisperceel met tuin € 500.000,00

Waarde tuin € 200.000,00

Waarde bos€ 275.000,00

Totaal €1.250.000,00

H. NADERE MEDEDELINGEN

In een door ondergetekende opgesteld uitgebreid taxatierapport wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings)factoren, informatiebronnen, juridische aspecten en dergelijke.

Slechts een deel van deze gegevens heeft bij het onderhavige waardeoordeel een rol gespeeld.

Aan het onderhavige taxatierapport (eenvoudig model) kunnen dan ook niet dezelfde rechten worden ontleend als aan een uitgebreid taxatierapport, waarin uitvoerig op deze factoren wordt ingegaan.(..)”

De factuur van [geïntimeerden] voor deze uitgevoerde taxatie d.d. 15 augustus 2007 beliep een bedrag van € 300,00 (prod. 2a inl. dagv.).

c. Op 29 oktober 2007 hebben [appellanten] het pand gekocht voor een bedrag van

€ 1.100.000,00.

d. [geïntimeerde 1] heeft ook een “
TAXATIERAPPORT financiering woonruimte” (prod. 4 inl. dagv.) opgesteld. Hierbij stond als doel omschreven:

De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:

1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij: De (nader te bepalen) financiële instelling, die op basis van dit rapport het object financiert.

2. anders namelijk: Niet van toepassing.”

Dit rapport is uitvoeriger van opzet, maar heeft hetzelfde waardeoordeel als het eerste taxatierapport en vermeldt bij het punt “
I. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL” letterlijk hetzelfde als het eerste rapport. Het tweede rapport is eveneens gedateerd 14 augustus 2007. De bijbehorende factuur is gedateerd 1 november 2007 en beloopt een bedrag van € 300,-. (prod. 5 inl. dagv.).

e. De transportakte is verleden op 11 juli 2008 en ingeschreven op 14 juli 2008. Op de bijbehorende (ongedateerde) factuur van De Notariswinkel (prod. 17 inl. dagv.) staat onderaan vermeld: “
De WOZ-waarde bedraagt € 994.000,00”. Uit deze nota blijkt voorts dat ter financiering van de koopsom door F. van Lanschot Bankiers NV een hypothecaire lening is verstrekt van € 975.000,00.

f. Op 28 februari 2009 is aan [appellanten] een aanslag opgelegd in het kader van de WOZ van € 1.088.000,-. [appellanten] hebben hiertegen bezwaar gemaakt.

g. De beslissing op bezwaar is op 27 oktober 2009 verzonden (prod. 31 mvg). Het bezwaar werd gegrond verklaard en de WOZ-waarde werd verlaagd tot € 998.000,00. In de beslissing staat onder meer:
“Over uw taxatie heeft de betreffende gemeentelijke taxateur het volgende genoteerd:

“Belanghebbende beschikt zelf over een taxatierapport waarin de waarde van het object is vastgesteld op € 1.250.000,-..(..). Ik ben van mening dat deze vastgestelde waarde aan de hoge kant is, gelet op het feit dat de woning van belanghebbende een ruime tijd te koop heeft gestaan. Bij hertaxatie naar aanleiding van het bezwaarschrift heb ik geconstateerd dat de grond voor een te hoog bedrag is meegenomen, omdat de grondstaffel niet correct is toegepast. Het toepassen van de grondstaffel wil zeggen dat de prijs per m2 afneemt bij een grotere perceelsoppervlakte. Deze staffel wordt toegepast omdat bij grote percelen grond niet het gehele perceel hetzelfde nut oplevert. De “overgrond” vertegenwoordigt een lagere waarde dan de “basiskavel.”

h. Op 7 september 2011 schreven [appellanten] aan [geïntimeerden] (prod. 6 inl. dagv.):

“(..) In 2008 ontvingen wij een WOZ-aanslag (per datum 1 januari 2008) waarin werd uitgegaan van € 1.088.000,- als waarde van onze woning. Tegen deze aanslag hebben wij bezwaar gemaakt. Ons bezwaar is gehonoreerd mede naar aanleiding van een eigen taxatie door de gemeentelijke taxateur. Deze kwam uit op € 998.000,- als waarde van onze woning op 1 januari 2008. Uit die WOZ-beschikking bleek tevens dat de WOZ-taxatie een jaar eerder (per 1 januari 2007) uitgekomen was op € 974.000,-.(..)

[volgt het hierboven onder g opgenomen citaat, hof]

Wij menen dan ook dat uw taxatie gebreken vertoont. U bent daardoor jegens ons toerekenbaar tekortgeschoten in de uitvoering van uw opdracht. Wij hebben daardoor schade geleden (teveel betaald en geleend). Wij houden u voor die schade aansprakelijk. (..)”

i. Op 10 oktober 2011 hebben [appellanten] [geïntimeerden] aangemaand op hun brief te reageren en daarbij tevens voorgesteld gezamenlijk een deskundige te benoemen (prod. 7 inl. dagv.).

j. Op 16 december 2011 heeft Interpolis namens [geïntimeerden] gereageerd en de vordering afgewezen (prod. 10 inl. dagv.).

k. In of omstreeks februari 2012 hebben [appellanten] opdracht gegeven aan [taxateur] van Steenhuijs Real Estate B.V. om het pand opnieuw te taxeren (hierna: het rapport-[taxateur]). Het rapport-[taxateur] van 18 april 2012 vermeldt als “
Doel van de taxatie’(prod. 11 inl. dagv.):

“
Opdrachtgever heeft om een taxatie verzocht, vanwege de aankoop van het object in 2007 en verkrijging in 2008, en de daarna ontstane onzekerheid over de waarde. Op basis van zo transparant mogelijke validatie van de waarde overweegt opdrachtgever een lopende procedure van aansprakelijkheidstelling voort te zetten.”

Deze taxateur heeft het pand getaxeerd per peildatum 14 augustus 2007 op een onderhandse verkoopwaarde van € 940.000,00.

l) Vervolgens hebben partijen (c.q. Interpolis als aansprakelijkheidsverzekeraar van [geïntimeerden] en [appellanten]) met elkaar gecorrespondeerd:

( i) [appellanten] schreven Interpolis op 3 mei 2012 en zonden als bijlage het rapport-[taxateur] (prod. 12 inl. dagv.);

(ii) Interpolis reageerde op 9 oktober 2012 met als bijlage een brief van [geïntimeerde 1] aan Achmea d.d. 2 oktober 2012 (prod. 13 inl. dagv.);

(iii) [appellanten] reageerden hierop op 12 november 2012 (prod. 14 inl. dagv.);

(iv) Interpolis antwoordde per mail op 23 januari 2013, met als bijlage een brief van [geïntimeerde 1] van 10 december 2012 (prod. 15 inl. dagv.);

( v) [appellanten] mailden naar Interpolis op 13 februari 2013 (prod. 16 inl. dagv.);

(vi) Interpolis antwoordde op 17 april 2013 (prod. 16 inl. dagv.).

m) De brief van [geïntimeerde 1] die als bijlage bij (ii) was gevoegd vermeldt onder meer:

“
Uit mijn dossier blijkt dat ik bij de waardevaststelling onder meer gebruik heb gemaakt van transacties van 2 nabijgelegen objecten. (..) [adres] en [adres] in [plaats]. (..)”

3.2.1.

[appellanten] hebben vervolgens [geïntimeerden] in rechte betrokken en veroordeling gevorderd van [geïntimeerden] tot betaling van (i) € 517.285,25 dan wel € 490.041,21 met rente, (ii) € 2.215,68 dan wel € 1.315,75 per maand vanaf 11 april 2013 tot het moment dat het onder (i) gevorderde bedrag zal zijn betaald, (iii) € 5.309,00 dan wel € 4.036,00 en (iv) € 5.160,00 aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedure.

3.2.2.

Deze vorderingen zijn gebaseerd op door [appellanten] aan [geïntimeerden] verweten wanprestatie, subsidiair onrechtmatige daad, omdat de door [geïntimeerde 1] uitgevoerde taxatie niet deugdelijk zou zijn en [geïntimeerde 1] niet zou hebben gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelende taxateur, als gevolg waarvan, zo stellen [appellanten], zij schade hebben geleden en nog lijden.

3.2.3.

De rechtbank heeft na een gehouden comparitie van partijen de vorderingen afgewezen en [appellanten] in de proceskosten veroordeeld. Daartoe overwoog de rechtbank in r.o. 4.4. dat [appellanten] niet binnen de bekwame tijd als bedoeld in art. 6:89 BW bij [geïntimeerden] hebben geklaagd omdat [appellanten] de beslissing op bezwaar tegen de WOZ-aanslag (welke een bevestiging vormde van al bij [appellanten] levende twijfels over de taxatie van [geïntimeerde 1], zo blijkt uit hun brief van 7 september 2011) uiterlijk medio 2009 hebben ontvangen. Het aanvullend onderzoek van [appellanten] na ontvangst van die beslissing op bezwaar rechtvaardigt niet dat [appellanten] tot 7 september 2011 hebben gewacht met hun klacht jegens [geïntimeerden] Hierbij heeft de rechtbank mede betrokken dat [geïntimeerden] hebben gesteld dat zij zijn benadeeld door de late klacht (omdat naarmate de tijd verstrijkt de reconstructie van een situatie op de peildatum steeds meer wordt beïnvloed door kennis achteraf).

Ten overvloede heeft de rechtbank in r.o. 4.5. overwogen dat [appellanten] onvoldoende hebben gesteld om als vaststaand te kunnen aannemen dat de beweerdelijk onjuiste taxatie tot de gestelde schade heeft geleid. Niet inzichtelijk is gemaakt dat het rapport van [geïntimeerde 1], ondanks dat de waarde daarin hoger uitkwam dan [appellanten] stellen te hebben gehoopt, toch van doorslaggevend belang is geweest bij hun aankoopbeslissing. Evenmin hebben [appellanten] gesteld dat zij met een in hun ogen juist taxatierapport de verkopende partij tot een lagere koopprijs zouden hebben kunnen bewegen. Derhalve is niet gebleken van voldoende causaal verband tussen de gestelde onjuiste taxatie en de gevorderde schade, aldus de rechtbank.

3.3.1.

[appellanten] hebben in hoger beroep 26 grieven aangevoerd tegen dit vonnis en hun eis gewijzigd. Zij vorderen thans kort gezegd een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] toerekenbaar tekort zijn geschoten, althans onrechtmatig hebben gehandeld en aansprakelijk zijn voor de door [appellanten] geleden schade, nader op te maken bij staat. Verder vorderen zij een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] geen reden zou hebben gehad om uit te gaan van een hogere (gemiddelde) grondprijs dan € 27,00 per m2, althans € 32,00 per m2. Daarnaast vorderen zij een voorschot op hun totale schade van € 12.500,00.

3.3.2.

[geïntimeerden] hebben bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging, omdat het geding door een verwijzing naar de schadestaatprocedure onredelijk vertraagd zal worden. De gestelde schade kan thans ook begroot worden. [appellanten] hebben daarom ook geen belang bij het gevorderde voorschot.

3.3.3.

Het hof verwerpt dit bezwaar.. Het is weliswaar mogelijk dat het toestaan van de wijziging van de eis een vertraging van de procedure teweeg zal brengen, maar het hof acht deze niet van dien aard dat deze in strijd met de eisen van een goede procesorde geacht moet worden.

3.4.

De grieven 2 en 9 zien op de gang van zaken tijdens de comparitie van partijen ten overstaan van de rechtbank. Gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep hebben [appellanten] geen belang bij behandeling van deze grieven. Het hof zal de thans aangevoerde stellingen in zijn beoordeling betrekken.

3.5.

De grieven 3, 4, 5, 6, 7, 8 en 10 zijn gericht tegen de feitenvaststelling door de rechtbank. Voor zover de grieven klagen dat de rechtbank niet alle (volgens [appellanten]) relevante feiten heeft opgenomen in haar vaststelling falen zij, omdat de rechtbank daartoe niet gehouden is. Voor zover [appellanten] met genoemde grieven terecht klagen tegen de feitenvaststelling, heeft te gelden dat het hof daarmee in de bovenstaande weergave van de vaststaande feiten rekening heeft gehouden.

3.6.1.

De grieven 13 tot en met 19 hebben betrekking op de gestelde schending van de klachtplicht.
De rechtbank was, kort gezegd, van oordeel dat [appellanten] te laat hebben geklaagd. Daarbij ging zij ervan uit dat [appellanten] de beslissing op bezwaar “medio 2009” hebben ontvangen. Duidelijk is, dat de beslissing op bezwaar op 27 oktober 2009 is verzonden. [appellanten] moeten deze derhalve rond 28/29/30 oktober 2009 ontvangen hebben. Hun eerste bericht hierover aan [geïntimeerden] dateert van 7 september 2011. Dit bericht is naar het oordeel van het hof te kenschetsen als een klacht in de zin van art. 6:89 BW (“
Wij menen dan ook dat uw taxatie gebreken vertoont. U bent daardoor jegens ons toerekenbaar tekortgeschoten in de uitvoering van uw opdracht. Wij hebben daardoor schade geleden (..). Wij houden u voor die schade aansprakelijk.”),en is ook zo door [geïntimeerden] opgevat
.

3.6.2.

De te beantwoorden vraag is of [appellanten], door eerst op 7 september 2011 een klacht als bedoeld in art. 6:89 BW jegens [geïntimeerden] te uiten, op een gebrek in de prestatie van [geïntimeerden] geen beroep meer kunnen doen, omdat zij niet binnen bekwame tijd nadat zij het gebrek hebben ontdekt of redelijkerwijs hadden moeten ontdekken, bij [geïntimeerden] terzake hebben geprotesteerd. Bij de beantwoording van de vraag of tijdig is geklaagd op de voet van art. 6:89 BW dient acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de rechtsverhouding, de aard en inhoud van de prestatie, de aard van het gestelde gebrek in de prestatie. Hierbij is ook van belang of de schuldenaar nadeel lijdt door het late tijdstip waarop de schuldeiser heeft geklaagd. In dit verband dient rekening te worden gehouden met enerzijds het voor de schuldeiser ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in art. 6:89 BW vermeld - te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming - en anderzijds de concrete belangen waarin de schuldenaar is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend.

3.6.3.

In dit geval gaat het om de opdracht aan [geïntimeerden] gegeven door [appellanten] tot het taxeren van een door hen aan te kopen woning. Het gestelde gebrek in de prestatie van [geïntimeerden] is er volgens [appellanten] in gelegen, dat [geïntimeerde 1] onjuist, want te hoog, heeft getaxeerd. Daardoor, zo stellen [appellanten], hebben zij ingestemd met een te hoge aankoopprijs, die, zo begrijpt het hof hun stellingen, zij nooit met de verkopers overeen zouden zijn gekomen als zij hadden geweten dat het pand veel minder waard was dan het door [geïntimeerde 1] getaxeerde bedrag. Daarnaast is het zo dat zij – zelfs als zij wel hadden willen aankopen - de koopovereenkomst zouden hebben ontbonden omdat hun financier nooit aan hen het bedrag zou hebben geleend dat zij nodig hadden voor de overeengekomen koopprijs, als de waarde van het pand lager lag dan het door [geïntimeerde 1] getaxeerde bedrag.

3.6.4.

Door de toelichting van de gemeentelijke taxateur bij de beslissing op bezwaar zijn [appellanten] voor het eerst gewezen op de mogelijkheid dat [geïntimeerde 1] verkeerd had getaxeerd. De eerdere vermelding in de afrekennota van de notaris uit juli 2008 van de WOZ-waarde van € 994.000,00 (die een peildatum had van ongeveer anderhalf tot twee jaar eerder) was in een stijgende markt niet verontrustend, en was voor [appellanten] geen signaal, aldus [appellanten] tijdens het pleidooi bij het hof. De WOZ-waarde na hun bezwaar was getaxeerd op € 998.000,00 (peildatum 1 januari 2008).

3.6.5.

[appellanten] hebben de stelling van [geïntimeerden] niet betwist, dat de WOZ-waarde (zeker toentertijd) altijd lager was dan de werkelijke waarde c.q. de verkoopwaarde van een woning. Waar het hen om gaat, is dat zij juist door genoemde toelichting (“
Ik ben van mening dat deze vastgestelde waarde aan de hoge kant is (..). Bij hertaxatie (..) heb ik geconstateerd dat de grond voor een te hoog bedrag is meegenomen (..)”) zijn gaan twijfelen over de taxatie van [geïntimeerde 1]. Eerder was daar in ieder geval geen sprake van, aldus [appellanten], die in dit verband ook stellen dat [geïntimeerde 1] hen had gefeliciteerd met de “
zeer scherpe aankoopprijs”.

[appellanten] stellen dat zij toen nader onderzoek hebben verricht, door “
diverse NVM makelaars te bellen en de situatie aan hen voor te leggen” (inl. dagv. nr 16). Door deze (niet nader genoemde makelaars) werden zij gerustgesteld. Nadat een bevriende relatie hen medio 2011 wees op de grondwaardes van natuur- en landbouwgrond, zijn zij serieus gaan twijfelen, zo begrijpt het hof. Zij waren toen van mening (geworden) dat de waarde voor de overgrond (de grond die het verste weg ligt van het huisperceel) niet klopte, zo verklaarden zij ter comparitie bij de rechtbank. Daarom hebben zij [geïntimeerden] toen aansprakelijk gesteld. Vervolgens zijn zij nader gaan onderzoeken en eerst toen zij de mail van Interpolis van 23 januari 2013, met daarbij de brief van [geïntimeerde 1] van 10 december 2012, ontvingen, wisten zij zeker welke fout [geïntimeerde 1] had gemaakt en waarom: hij had bij zijn taxatie van de overgrond geen vergelijkingsobjecten gebruikt (wel voor de grond dichtbij het huis) en daarom kwam zijn taxatie daarvan te hoog uit, aldus [appellanten]

3.6.6.

Het hof is met de rechtbank van oordeel dat [appellanten] de kwestie weliswaar laat ter hand genomen hebben, maar overweegt ten aanzien daarvan nader als volgt. Op de kern van de fout die zij [geïntimeerde 1] uiteindelijk verwijten - dat hij de overgrond te hoog heeft getaxeerd – waren [appellanten] voor het eerst gewezen door de gemeentelijke taxateur op 27 oktober 2009. Deze taxeerde het totale perceel voor de WOZ-waarde per 1 januari 2008 op € 998.000,00. Het was [appellanten] in ieder geval sinds juli 2008 bekend dat de WOZ-waarde per 1 januari 2006 getaxeerd was op € 994.000,00. (Dat de gemeentelijke taxateurs fouten hebben gemaakt bij de berekening van de kubieke meters van het pand, zoals [appellanten] bij mvg stellen, en de WOZ waardes dus nog lager hadden moeten liggen, is in deze niet relevant gezien het hierna overwogene).

Tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde van een object zijn weliswaar verschillen, maar toen de gemeentelijke taxateur bij een WOZ-waarde van € 998.000,00 na bezwaar meedeelde dat er volgens hem niet goed getaxeerd was door [geïntimeerde 1], en het [appellanten] bekend was dat er een eerdere WOZ-waarde van € 994.000,00 was, hadden bij hen grotere vraagtekens moeten rijzen en hadden zij meer actie moeten ondernemen dan het enkele navragen bij enkele NVM-makelaars.

Zo [appellanten] dus al niet getriggerd werden door de in de afrekening van de notaris genoemde WOZ-waarde van € 994.000,00, dan hadden zij dat toch in ieder geval moeten zijn door het feit dat die WOZ-waarde vervolgens niet was gestegen boven € 998.000,00, terwijl er ook volgens hun eigen stellingen toen nog sprake was van een stijgende markt, en terwijl de gemeentelijke taxateur stelde dat er volgens hem een fout was gemaakt. Naar aanleiding van deze signalen hadden zij meer onderzoek moeten verrichten dan het enkele navragen en hadden zij binnen bekwame tijd nadat zij de gestelde fout hadden ontdekt of bij een dergelijk onderzoek hadden behoren te ontdekken hiervan kennis moeten geven aan [geïntimeerden]

3.6.7.

De vraag of onder de gegeven omstandigheden de kennisgeving in september 2011 zodanig laat was, dat daarmee niet meer gezegd kan worden dat [appellanten] aan hun klachtplicht ex art. 6:89 BW hebben voldaan, is echter ook afhankelijk van de beantwoording van de vraag of [geïntimeerden] door deze late klacht zodanig benadeeld zijn, dat sprake is van een
telate klacht. [geïntimeerden] stellen dat dit het geval is. Zij stellen niet dat zij hun dossiers niet meer hebben bewaard, en uit de reacties van [geïntimeerde 1] op de brieven van [appellanten] en de weergave in nr 59 van de mva blijkt dat [geïntimeerden] nog wel redelijk goed kunnen terughalen wat [geïntimeerde 1] destijds heeft gedaan toen hij het perceel van [appellanten] taxeerde. Het tijdsverloop bemoeilijkt het verweer van [geïntimeerden] echter wel, juist omdat [geïntimeerde 1] deels op basis van zijn intuïtie en kennis en ervaring heeft getaxeerd, en die herinneringen zijn vervaagd, aldus [geïntimeerden].

Daarnaast stellen [geïntimeerden] dat de situatie wordt vertroebeld door kennis achteraf, waarbij zij bij de comparitie van partijen onder meer hebben gewezen op het door [appellanten] ingebrachte rapport-[taxateur], waarin dit ook staat.

3.6.8.

Tussen partijen staat vast dat [appellanten] niet eerder dan in september 2009 op de hoogte had kunnen zijn van de gestelde fout van [geïntimeerde 1]. Als zij toen een eigen onderzoek hadden verricht, vergelijkbaar met het onderzoek dat zij na september 2011 hebben verricht, dan zouden zij redelijkerwijs rond begin 2010 bij [geïntimeerden] hebben kunnen klagen. Dat was ook al geruime tijd na de litigieuze taxatie, maar zou – ook volgens [geïntimeerden] – nog wel op tijd zijn geweest. Het nadeel dat [geïntimeerden] stellen te hebben geleden omdat de herinneringen van [geïntimeerde 1] vervaagden, hadden zij naar het oordeel van het hof toen ook al geleden. Dat de klacht anderhalf jaar later kwam, maakt dit nadeel niet veel groter. Daar komt bij dat het intuïtieve deel van een taxatie slechts één van de benaderingswijzen van een object is (volgens zijn eigen rapport was de taxatie door [geïntimeerde 1] “
in hoofdzaak gebaseerd op de methodiek van de objectvergelijking”), zodat het verder vervagen van de herinneringen niet als een doorslaggevend nadeel kan gelden, gegeven dat [geïntimeerde 1] het “harde” deel van zijn taxatie nog wel kan reproduceren en heeft gereproduceerd.

De stelling dat een taxatie niet meer na vele jaren met terugwerkende kracht kan geschieden, zou volgens [geïntimeerden] worden gesteund door het rapport-[taxateur]. [taxateur] schrijft evenwel onder 1.7.5. van zijn rapport: “
Vermeldenswaardig in deze vindt ondergetekende dat hij zich bewust is van het feit dat hij de taxatie doet circa vijf jaar na de peildatum. De opgezochte marktinformatie plaatst het object in de juiste markt en economische omstandigheid. Ondergetekende heeft ook gebruik gemaakt van informatie welke gevormd is na de peildatum. Deze hindsight informatie helpt om het tijddifferentieel te overbruggen (..)”. Het hof acht deze stelling van [geïntimeerden] hiermee voldoende weerlegd.

3.6.9.

De conclusie van het hof is derhalve, dat [geïntimeerden] door de late klacht van [appellanten] niet zodanig zijn benadeeld, dat sprake is van een te late klacht.

3.7.1.

Als gezegd verwijten [appellanten] [geïntimeerden] dat [geïntimeerde 1] hun pand, en dan met name de overgrond, onjuist, want te hoog, heeft getaxeerd en dat zij hierdoor schade hebben geleden. Bij de beoordeling van dit verwijt is allereerst van belang, wat de inhoud was van de opdracht aan [geïntimeerden]

[appellanten] stellen dat zij aan [geïntimeerden], als gespecialiseerd taxatiebureau, de opdracht hebben gegeven om te taxeren ten behoeve van het vormen van een aankoopbeslissing en dan, als zij inderdaad tot aankoop zouden overgaan, tot het taxeren ten behoeve van de te verkrijgen financiering. Zij ondersteunen deze stelling door te wijzen op de twee taxatierapporten, waarin het doel van de taxatie is omschreven (zie r.o. 3.1. onder b en d).

3.7.2.

[geïntimeerden] stellen dat het eerste rapport van [geïntimeerde 1] op verzoek van [appellanten] – in verband met de daarmee gemoeide kosten - niet zo uitgebreid is geweest, maar dat het fysieke onderzoek zelf dat wel was (mva nr 117). Het tweede rapport (dat uitgebreider was) was dan ook gebaseerd op hetzelfde onderzoek als het eerste rapport (en droeg ook dezelfde datum, 14 augustus 2007).

Interpolis schreef op 16 december 2011 aan [appellanten]:

“(..) dat het taxatierapport bedoeld was om inzicht te verstrekken in de waarde van het pand ten behoeve van de beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (..) Vanuit dat uitgangspunt was het in uw belang dat er voor het pand geen bodemprijs bepaald werd (..)

Dat u de taxatie vooral heeft gebruikt om een reëel aankoopbedrag te kunnen bepalen (..) is een keuze die u zelf heeft gemaakt. (..) Volgens het doel dat u kennelijk voor ogen stond en dat bij onze verzekerde niet bekend was, moest de woning laag worden getaxeerd (..)

Gelet op de opdracht die u aan onze verzekerde verstrekt heeft en die gericht was op een waardebepaling ten behoeve van een hypotheek (..)”

Op 2 oktober 2012 schreef [geïntimeerde 1] aan Interpolis, die deze reactie aan [appellanten] doorzond:

“
Het rapport van Steenhuijs[het rapport-[taxateur], hof]
, dat ik van u vorige week ontving, heeft eerder het karakter van een (kostbaar) marktonderzoek dan van een taxatie. Mijn taxatie omvatte het geven van een waarde-oordeel aan de consument op grond van aard, stand en ligging en de staat waarin de onroerende zaak zich bevindt en het verstrekken van een eenvoudig rapport hierover.

Zie de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM”.

In zijn brief van 10 december 2012 aan Interpolis, op 23 januari 2013 doorgezonden aan [appellanten] heeft [geïntimeerde 1] geschreven:

“
De afspraak was om voor € 300,= (incl. BTW) een eenvoudige taxatie op te stellen om een beeld te krijgen van de waarde bij een eventuele aankoop in relatie tot de hypotheekaanvraag. De vraag was of de aankoop financieel haalbaar zou zijn. In het geval een “echte” taxatie voor de bank nodig zou zijn, waren de kosten € 300,- extra. Gelet op de beperkte omvang van de opdracht, de tijd en de kosten moest worden voldaan met een “Quick scan” van de waarde in de toenmalige woningmarkt; toen een “verkopersmarkt”, (..) Gelet op de definitie van het waardebegrip destijds moest ik een inschatting geven van de transactieprijs bij aanbieding op de meest geschikte wijze (..) De inhoud van de taxatieopdracht, die nadrukkelijk niet een uitgebreid marktonderzoek inhield (..)”.

3.7.3.

Het hof is van oordeel dat de omvang en de inhoud van de opdracht aan [geïntimeerden] uit de eigen stellingen van partijen, die ook als zodanig is opgenomen in het eerste taxatierapport, goed valt te destilleren. [geïntimeerde 1] heeft eenmaal, namelijk op 14 augustus 2007, het pand en de grond eromheen ten behoeve van de taxatie opgenomen. Aan de hand daarvan heeft hij twee taxatierapporten gemaakt, een – volgens de tekst ervan en zijn eigen brief van 10 december 2012 - ten behoeve van (met name) de aankoopbeslissing, en een “echte” taxatie voor de bank. Voor elk van beide rapporten moesten [appellanten] € 300,00 (incl. btw) betalen. Het is naar het oordeel van het hof niet relevant , of deze splitsing in twee rapporten (waarbij [appellanten] slechts € 300,00 zouden hoeven te betalen als zij niet tot aankoop zouden beslissen) op suggestie van [geïntimeerde 1] of op verzoek van [appellanten] was. Duidelijk is dat [appellanten] in verband met de te nemen aankoopbeslissing wilden weten wat het pand waard was en dat [geïntimeerde 1] dat wist.

3.7.4.

Het hof is van oordeel dat het (maximale) bedrag dat [geïntimeerden] voor de werkzaamheden zouden ontvangen (€ 600,00), in relatie kan en mag staan met de omvang en de gedetailleerdheid van de rapportage. Het door [geïntimeerden] aan [appellanten] te verschaffen rapport mag dan ook niet - qua omvang en gedetailleerdheid - bijvoorbeeld vergeleken worden met het rapport-[taxateur]. Uit de eigen stellingen van [appellanten] blijkt immers dat zij daarvoor € 2.614,75 hebben betaald. [geïntimeerden] hebben echter de opdracht tot taxatie aanvaard, wetende wat daarvan afhing voor [appellanten] De kwaliteit van het advies van [geïntimeerde 1] omtrent de waarde van het eventueel door [appellanten] aan te kopen huis moet steeds de toets der kritiek hebben kunnen doorstaan, en [appellanten] moesten er vanuit hebben kunnen gaan dat [geïntimeerde 1] de hem opgedragen taxatie zorgvuldig zou uitvoeren, en heeft uitgevoerd.

3.7.5.

De te beantwoorden vraag is dan ook of [geïntimeerde 1], door in augustus 2007 het pand met de bijbehorende grond te taxeren op een vrije verkoopwaarde van € 1.250.000,00 en een executiewaarde van € 1.100.000,00, en in het bijzonder door de overgrond van het pand te taxeren zoals hij heeft gedaan, de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot verwacht mag worden. Partijen hebben hier uitvoerig over gediscussieerd. Het hof zal op dit punt behoefte hebben aan deskundige voorlichting. Daarbij denkt het hof aan de benoeming van drie taxateurs, omdat – zo staat tussen partijen wel vast – iedere taxatie een zekere bandbreedte kent. Het hof geeft partijen in overweging te zijner tijd ieder met de naam van een te benoemen taxateur te komen, opdat deze beiden samen een derde te benoemen taxateur kunnen noemen. Voordat het hof tot deze benoeming zal overgaan, zullen [appellanten] echter eerst nader bewijs moeten leveren van het door hen gestelde causale verband, als in het hierna volgende te overwegen.

3.8.1.

Veronderstellenderwijs uitgaande van het geval dat de door het hof te benoemen deskundigen tot het oordeel zouden komen dat [geïntimeerde 1] niet als een zorgvuldig handelend taxateur zou hebben gehandeld, en dat zij de onderhandse verkoopwaarde van het pand met de bijbehorende grond op een – relevant – lager bedrag zouden taxeren, rijst de vraag of [appellanten] als gevolg van de te hoge taxatie schade hebben geleden. [appellanten] stellen dat zij geen € 1.100.000,00 voor het huis zouden hebben betaald als de taxatie de reële, lagere waarde van de woning zou hebben aangegeven. In de memorie van grieven schrijven zij hierover onder meer: “
Weliswaar waren appellanten bereidwillige kopers en waren de verkopers bereidwillige verkopers, maar dat betekent nog steeds niet dat appellanten meer wilden betalen dan de “marktwaarde”. Zelfs bereidwillige kopers betalen namelijk in beginsel de marktwaarde (..)”(mvg nr 146). Zoals [appellanten] zelf aanvoeren, is de vraag wat er was gebeurd als de getaxeerde waarde van de woning lager was geweest en wat de verkopers dan bereid waren geweest als bodemprijs te accepteren meer een kwestie van “
koffiedik kijken”. De markt was toen op zijn top en [appellanten] waren – ook volgens hun eigen stellingen – al langer geïnteresseerd in het huis. Anderzijds was het een incourant object (het huis stond al lang te koop) en waren de verkopers al gezakt vanaf een oorspronkelijke vraagprijs van € 1.435.000,00 naar een vraagprijs van € 1.250.000,00 en hebben zij uiteindelijk – met een taxatie van € 1.250.000,00 – genoegen genomen met een koopprijs van € 1.100.000,00. Over de onderhandelingen is verder echter niets meer bekend dan dat de verkopers goede bekenden van [appellanten] waren en dat zij al 2,5 maanden in gesprek met hen waren. Zo is niets gesteld over de financiële situatie van de verkopers, de prijs die zij zelf hadden betaald, en de vraag wat zij met de verkoopopbrengst wilden doen. Het hof is van oordeel dat [appellanten] ook in hoger beroep te weinig hebben gesteld ter onderbouwing van het argument dat zij bij een lager getaxeerd bedrag niet (uiteindelijk) dezelfde prijs zouden hebben geboden. Dit geldt temeer nu deze betaalde prijs, uitgaande van de taxatie door [geïntimeerde 1], gelijk was aan de getaxeerde executiewaarde en € 150.000,- onder de laatste vraagprijs lag, terwijl de WOZ-waarde niet lang voor 1 januari 2008 € 994.000,00 was.

3.8.2.

Anders is dit met het andere argument van [appellanten], dat de bank (F. van Lanschot Bankiers NV) hen nooit € 975.000,00 zou hebben geleend, als de door [geïntimeerde 1] getaxeerde executiewaarde (aanzienlijk) onder het bedrag van € 1.100,000 had gelegen. Als de bank dat niet aan hen had willen lenen, hadden zij het pand nooit voor dat bedrag kunnen kopen en waren zij dus geen eigenaar geweest van een pand dat destijds te hoog getaxeerd was, en hadden zij geen schade geleden.

Deze stelling onderbouwen zij met een verklaring van [medewerker Van Lanschot], degene die destijds naar eigen zeggen de financieringsaanvraag van [appellanten] bij Van Lanschot heeft behandeld (prod. 34 mvg). Uit deze verklaring komt naar voren dat de fiatteur bij Van Lanschot de financiering te zwaar vond en dat hij uiteindelijk zijn toestemming alsnog heeft gegeven onder meer op basis van de getaxeerde executiewaarde van het pand. Bij pleidooi hebben [appellanten] deze stelling voorts onderbouwd met de - niet gedocumenteerde – mededeling dat Rabobank maar € 825.000,00 wilde lenen.

3.8.3.

De enkele schriftelijke verklaring van [medewerker Van Lanschot] is onvoldoende om het bewijs geleverd te achten dat [appellanten] geen of onvoldoende financiering zouden hebben kunnen krijgen voor de koopprijs van € 1.100.000,00 als de getaxeerde executiewaarde van het pand lager dan dat bedrag zou zijn geweest. Wel hebben [appellanten] voldoende gesteld om hen toe te laten tot het bewijs van hun stellingen dat zij het pand in het najaar van 2007 niet zouden hebben kunnen financieren voor de koopprijs van € 1.100.000,00 als [geïntimeerde 1] de executiewaarde van het pand aanzienlijk lager zou hebben getaxeerd.

Eerst wanneer zij slagen in dit bewijs, komt de vraag aan de orde of [geïntimeerde 1] inderdaad te hoog heeft getaxeerd (r.o. 3.7.5.).

3.8.4.

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor bewijslevering door [appellanten] Daarbij zal bepaald worden dat partijen in hun te zijner tijd te nemen memories na enquête het hof kunnen informeren over de voorgestelde deskundigen en de aan deze te stellen vragen.

3.9.

Reeds nu voor alsdan overweegt het hof dat de vorderingen, voor zover deze zijn gebaseerd op onrechtmatige daad door [geïntimeerde 1], zijn vrouw (geïntimeerde sub 3) en de vof (geïntimeerde sub 1) te zijner tijd zullen worden afgewezen. Een handeling die een toerekenbare tekortkoming oplevert (i.c. de veronderstelde tekortkoming door [geïntimeerde 1] als vennoot van de vof, aan wie de opdracht was verstrekt) kan slechts in een uitzonderingsgeval tevens als een onrechtmatige daad worden beschouwd. Die samenloop kan zich voordoen, indien een verbintenis wordt geschonden door een handeling die tevens een onrechtmatige daad oplevert welke niet uitsluitend bestaat in de schending van een verbintenis, c.q. zorgplicht. Dat daarvan sprake is, is onvoldoende gesteld. Evenmin zijn voldoende gemotiveerde stellingen betrokken, die tot de conclusie kunnen leiden dat (een van de) geïntimeerden, los van de gestelde toerekenbare tekortkoming, jegens [appellanten] onrechtmatig hebben gehandeld.

3.10.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4.De uitspraak

Het hof:

4.1.

laat [appellanten] toe feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat dat zij in het najaar van 2007 geen financiering voor het pand zouden hebben kunnen krijgen voor de koopprijs van € 1.100.000,00 als [geïntimeerde 1] de executiewaarde van het pand aanzienlijk lager zou hebben getaxeerd;

bepaalt, voor het geval [appellanten] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. H.A.G. Fikkers als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 9 juni voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de maanden september en oktober 2015;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [appellanten] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

4.2.

bepaalt, dat partijen bij hun te zijner tijd te nemen memorie na enquête resp. antwoord-memorie na enquête zich zullen uitlaten over de persoon van een van de te benoemen deskundigen, als in r.o. 3.7.5. overwogen. Voorts kunnen partijen dan suggesties doen over de aan de te benoemen deskundigen voor te leggen vragen.

4.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, P.M. Arnoldus-Smit en

A.P.A. de Klerk- Leenen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 mei 2015.

griffier rolraadsheer