ECLI:NL:GHSHE:2015:1938

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Kenmerk 13/01076

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende],

wonende te [woonplaats],

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van
13 september 2013, nummer AWB 11/2214 in het geding tussen

belanghebbende,

de Heffingsambtenaar van stadsregio Parkstad Limburg,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende na te noemen WOZ beschikking en aanslag OZB.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2010 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 94 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 vastgesteld op € 261.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2010 (hierna: de aanslag OZB) bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 16 november 2011 heeft de Heffingsambtenaar de WOZ beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41.

De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven
van € 118.

De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.5.

De zitting heeft plaatsgehad op 2 maart 2015 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn echtgenote mevrouw [A], alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [B] en de heer [C].

1.6.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.7.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2.Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden, als door de ene partij gesteld en door de andere niet dan wel onvoldoende weersproken, voor het Hof komen vast te staan.

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in het jaar 1966 gebouwde vrijstaande woning met aanbouw, kelder, carport, berging en ondergrond. De inhoud van het hoofdgebouw bedraagt 510 m3, van de aanbouw 94 m3, van de kelder 122 m3 en van de berging 46 m3. De oppervlakte van het perceel is 602 m2.

2.2.

Uit het door de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingezonden rapport “Aanpak van de grondwateroverlast in [woonplaats]” van 14 juni 2004 blijkt dat in grote delen van de gemeente [woonplaats] de grondwaterstand hoger is dan de vloerhoogte van kelders en kruipruimtes. Dit geldt ook voor de onroerende zaak. Om te voorkomen dat grondwater in de kelder komt, wordt het grondwater door belanghebbende sinds 2001/2002 ter hoogte van de gevel van de woning opgevangen in een convectorput en vervolgens door aanvankelijk één en later twee pompen weggepompt naar het riool.

Op een normale droge dag slaat één pomp om de 20 minuten aan om de put leeg te pompen. De tweede pomp slaat pas aan als de eerste pomp niet functioneert. Elke dag wordt er tussen de 10.000 en 20.000 liter grondwater weggepompt.

2.3.

Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 261.000, heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar een door hem in beroep overgelegd taxatierapport (hierna: het taxatierapport), opgesteld door de heer [C] en de heer [D] (hierna: de taxateurs) op 16 januari 2012. In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 261.000. Deze waarde is bepaald door middel van vergelijking met zogeheten referentieobjecten, te weten [b-straat] 45, [c-straat] 3 en [d-straat] 43, alle gelegen te [woonplaats]. Onder meer vanwege het verschil in grondwateroverlast hebben de taxateurs bij hun taxatie van de onroerende zaak gerekend met een prijs per m3 voor de hoofdbouw van € 285 en bij de referentieobjecten [b-straat] 45, [c-straat] 3 en [d-straat] 43 met een prijs per m3 van respectievelijk € 400, € 375 en € 510. Daarnaast hebben de taxateurs op de door hen getaxeerde waarde van de onroerende zaak van € 281.000 nog een afzonderlijke correctie toegepast vanwege de overmatige grondwateroverlast van € 20.000.
In het taxatierapport zijn gegevens en foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten opgenomen. Ook bevat het rapport een zogeheten matrix van de onroerende zaak en van de referentieobjecten.

3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 vastgestelde waarde van € 261.000 te hoog is. Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot een waarde van € 231.000.

De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Belanghebbende voert aan dat de objecten waarmee de onroerende zaak door de Heffingsambtenaar wordt vergeleken geen last hebben van grondwater. Daarom moet een aftrek van € 50.000,- worden toegepast, zoals voor eerdere belastingjaren door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch en de rechtbank Maastricht is bepaald. Bij het gerechtshof is deze aftrek volgens belanghebbende overeengekomen met de Heffingsambtenaar. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat zolang de situatie niet wijzigt, dit bedrag van € 50.000 in mindering moet worden gebracht.
De waarde van de onroerende zaak wordt niet alleen negatief beïnvloed door het risico dat het grondwater de woning binnenkomt wanneer er een pomp uitvalt of wanneer bij hevige regenval het water niet via het riool kan worden afgevoerd, maar ook door de extra elektriciteitskosten en de kosten voor onderhoud en vervanging van de pompinstallatie. Verder is volgens belanghebbende de vastgestelde waarde van de onroerende zaak onevenredig gestegen in vergelijking met de prijsindex voor eengezinswoningen in Nederland.

4.2.

De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de uitspraak van het gerechtshof van 23 februari 2005, kenmerk 02/00063, waar belanghebbende zich op beroept en waarin sprake is van een aftrek van € 50.000, een compromis betrof dat uitsluitend betrekking had op de waarde voor het tijdvak 2001 tot en met 2004. Het compromis betrof niet de waardevaststelling voor de toekomst. De Heffingsambtenaar stelt voorts dat de rechtbank Maastricht in haar uitspraak van 3 mei 2010, nummer 09/1077, ten onrechte het bedrag van € 50.000 heeft overgenomen voor het tijdvak 2009. De Heffingsambtenaar heeft tegen die uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld, maar dit beroep is op praktische gronden ingetrokken. Voor het onderhavige tijdvak kan, aldus de Heffingsambtenaar, met een aftrek van € 20.000 worden volstaan, zeker omdat de vergelijkingspanden ook te kampen hebben met grondwateroverlast en bij de onroerende zaak, in vergelijking tot de referentieobjecten, voor de hoofdbouw een beduidend lagere kubieke meterprijs is gehanteerd dan bij de referentieobjecten.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar het in onderdeel 2.3 genoemde taxatierapport, de daarbij overgelegde foto’s en de daarbij behorende matrix.

4.3.

In de onderhavige zaak staan slechts de bestreden besluiten voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 ter beoordeling. Eén van deze besluiten betreft de WOZ-waarde van de onroerende zaak. De Rechtbank heeft terecht aan de hand van de beroepsgronden beoordeeld of de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor dit tijdvak te hoog heeft vastgesteld. Bij die beoordeling kan de waarde die voor eerdere tijdvakken is vastgesteld, niet worden betrokken. Het Hof acht met de Rechtbank niet aannemelijk dat de Heffingsambtenaar in de procedure bij het gerechtshof over de WOZ-waarde voor het tijdvak 2001 tot en met 2004 een toezegging heeft gedaan voor latere tijdvakken. Het Hof verwerpt om deze redenen de stelling van belanghebbende dat zolang de situatie betreffende de grondwaterproblemen niet wijzigt een correctie van € 50.000,- moet plaatsvinden.

4.4.

Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.5.

Op grond van artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum
1 januari 2009.

4.6.

Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar.

4.7.

De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met de verkoopcijfers van de volgende objecten:

[b-straat] 45, dat op 31 oktober 2008 is verkocht voor € 240.000,
[c-straat] 3, dat op 30 januari 2009 is verkocht voor € 250.000 en
[d-straat] 43, dat op 7 oktober 2008 is verkocht voor € 373.000.

4.8.

Om de vastgestelde waarde te kunnen vergelijken met verkoopcijfers is in de matrix een waardeopbouw van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, voorzien van verkoopcijfers van die objecten, gegeven. De matrix met de waardeopbouw is een hulpmiddel bij de waardebepaling en staat in zijn onderdelen, zoals de kavelwaarde, de waarde per m3 van het hoofdgebouw en de waarde van de bijgebouwen niet afzonderlijk ter beoordeling van het Hof. Het Hof moet beoordelen of de ‘eindwaarde’ niet te hoog is.

4.9.

De vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in de gemeente [woonplaats], zijn uit eenzelfde bouwperiode en zijn vrijstaande woningen of twee-onder-een-kapwoningen. Ze zijn niet ver van de waardepeildatum verkocht, zodat de verkoopcijfers bruikbaar zijn om de waarde van de onroerende zaak op die datum te onderbouwen.
Bij de waardebepaling moet echter rekening worden gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak die van invloed zijn op de waarde. Naast verschillen in type woning, inhoud, perceel oppervlakte en bijgebouwen, kan ook een verschil bestaan tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak ter zake van grondwateroverlast.

4.10.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten in inhoud, oppervlakte en type woning. Daarbij neemt het Hof in het bijzonder in aanmerking dat voor de onroerende zaak met een aanmerkelijk lagere prijs per m3 is gerekend dan bij de vergelijkingsobjecten (zie 2.3).

4.11.

Ten aanzien van de grondwateroverlast overweegt het Hof als volgt. Hoewel in heel [woonplaats] problemen voorkomen door de slechte regulering van het grondwater, is niet komen vast te staan dat de vergelijkingsobjecten meer of minder last van grondwater ondervinden dan de onroerende zaak. Belanghebbende heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten geen, dan wel minimale grondwateroverlast ondervinden. De Heffingsambtenaar heeft dit bestreden en - onder verwijzing naar de plattegrond(en) die behoren tot het onder 2.2 genoemde rapport - gesteld dat in de hele gemeente grondwateroverlast voorkomt, ook in het gebied rond belanghebbendes woning (proces-verbaal van de zitting bij de Rechtbank). Verder heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat ook een of enkele van de vergelijkingsobjecten te kampen hebben met grondwateroverlast dan wel dat door getroffen maatregelen de grondwateroverlast is teruggedrongen (brief d.d. 8 april 2013). Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar met een lage m3 prijs voor de hoofdbouw van € 285 en een correctie van € 20.000 in voldoende mate rekening heeft gehouden met de door belanghebbende gestelde grondwateroverlast dan wel de extra daarmee gemoeide kosten.

4.12.

Gelet op het onder 4.7 tot en met 4.11 overwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar geslaagd is in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van € 261.000 per waardepeildatum 1 januari 2009 niet te hoog is.

4.13.

Belanghebbende stelt ten slotte nog dat de stijging van de vastgestelde WOZ-waarde van zijn onroerende zaak die zich voordoet in de periode 2004 tot en met 2012 en met name in het jaar 2010 onevenredig hoger is dan de gemiddelde stijging die door het CBS wordt vastgesteld.

4.14.

Het Hof oordeelt dat de WOZ-waarde niet wordt vastgesteld door het vergelijken met een vastgestelde prijsindex, maar door het vergelijken van verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Deze grief van belanghebbende kan daarom niet slagen.

Slotsom

4.15.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.

Ten aanzien van het griffierecht

4.16.

Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.

Ten aanzien van de proceskosten

4.17.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.Beslissing

Het Hof

verklaart het hoger beroep ongegrond, en
bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Aldus gedaan op 28 mei 2015 door V.M. van Daalen-Mannaerts, in tegenwoordigheid van M.J.M. van Helmond, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.