ECLI:NL:GHSHE:2015:2020

• Datum uitspraak: 2 juni 2015
• Publicatiedatum: 2 juni 2015
• Zaaknummer: HD 200.150.234_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.J.H.A. Venner-Lijten; J.P. de Haan; J. Hallebeek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens onrechtmatig gebruik woning aan ander

De huurovereenkomst tussen appellant en Stichting Allee Wonen betrof een woning die uitsluitend door appellant mocht worden bewoond. Nadat de oorspronkelijke huurder de woning had verlaten, bleef appellant er wonen. In 2010 gaf appellant de woning echter aan een vriend in gebruik, wat in strijd was met de contractuele verplichting dat alleen appellant de woning mocht gebruiken.

De kantonrechter ontbond de huurovereenkomst bij verstek en veroordeelde appellant tot ontruiming. Appellant ging in verzet en stelde dat hij de woning mocht laten gebruiken door zijn vriend op grond van artikel 7:244 BW, en dat Allee Wonen op de hoogte was van het verblijf. Het hof verwierp deze stellingen wegens schending van procesorde en onvoldoende onderbouwing.

Het hof oordeelde dat de tekortkoming van appellant, het laten verblijven van een ander in de woning, de ontbinding rechtvaardigde. Het woonbelang van appellant was onvoldoende zwaarwegend, mede omdat hij de woning regelmatig niet bewoonde en onvoldoende inspanningen had verricht om een andere woning te verkrijgen.

Het vonnis van de kantonrechter werd bekrachtigd en appellant werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeelt appellant tot ontruiming en proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.150.234/01

arrest van 2 juni 2015

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. I.M. van den Heuvel te Roosendaal,

tegen

Stichting Allee Wonen,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Allee Wonen,

advocaat: mr. A.P.E. de Brouwer te Roosendaal,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 9 september 2014 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant onder zaaknummer 2165892 cv expl 13-3593 gewezen vonnis van 16 april 2014.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 9 september 2014 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

- het proces-verbaal van comparitie van 30 september 2014;

• de memorie van grieven;
• de memorie van antwoord met producties;
• het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft bij vervroeging arrest bepaald op heden. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6. De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

7. De beoordeling

7.1.

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

7.1.1.

De rechtsvoorgangster van Allee Wonen heeft met ingang van 1 januari 1996 een woning gelegen aan de [perceel] te [plaats] (hierna: de woning) verhuurd aan [huurder]. Op 1 juli 1998 heeft de rechtsvoorgangster van Allee Wonen met [huurder] en zijn toenmalige partner [appellant] een nieuwe huurovereenkomst gesloten (productie 1 bij de dagvaarding in eerste aanleg van Allee Wonen). In deze overeenkomst is (onder meer) bepaald:

“(..) Deze overeenkomst verplicht zowel de verhuurder als de huurder tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur voorzover daarvan bij deze overeenkomst niet wordt afgeweken. Op deze huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen (..) De huurder verklaart hiervan een exemplaar te hebben ontvangen.

(..) Nader voorwaarde is, dat de woning uitsluitend in gebruik genomen wordt door huurder, alsmede de wettelijke echtgenote/partner [appellant]. (..)”.

7.1.2.

[huurder] heeft, nadat de relatie met [appellant] tot een einde was gekomen, de woning verlaten en de huurovereenkomst beëindigd. [appellant] is in de woning blijven wonen.

7.1.3.

In de onderhavige procedure heeft de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant op vordering van Allee Wonen bij vonnis van 3 april 2013 bij verstek, kort gezegd, de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning.

7.1.4.

Allee Wonen heeft de woning door de deurwaarder laten ontruimen. De deurwaarder heeft de inboedel buiten de woning gebracht. Vervolgens is de inboedel afgevoerd ter vernietiging en/of opslag.

7.1.5.

Bij dagvaarding van 3 juli 2013 is [appellant] in verzet gegaan tegen het verstekvonnis. [appellant] vorderde van de bij het verstekvonnis tegen hem uitgesproken veroordeling te worden ontheven en de vordering van Allee Wonen alsnog af te wijzen. Voorts heeft [appellant] reconventionele vorderingen ingesteld. Deze vorderingen strekken ertoe dat [appellant] de woning en zijn inboedel weer ter beschikking worden gesteld, althans dat hem een andere woning in huur wordt gegeven en die andere woning behoorlijk wordt ingericht. Ook vorderde [appellant] schadevergoeding.

7.1.6.

Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter in oppositie/conventie het verstekvonnis bekrachtigd en in reconventie de vorderingen van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de gedingen.

7.1.7.

[appellant] kan zich met het vonnis van de kantonrechter van 16 april 2014 niet verenigen en is in hoger beroep gekomen.

7.2.

Bij de beoordeling van de grieven, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen, stelt het hof het volgende voorop. Gelet op het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van [appellant] in de nakoming van een van zijn verbintenissen op grond van de huurovereenkomst aan Allee Wonen de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voorts dient het woonbelang van [appellant] in de beoordeling te worden betrokken.

7.3.

Allee Wonen heeft aan haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst onder meer ten grondslag gelegd dat [appellant] in 2010 de woning in gebruik heeft gegeven aan een ander. [appellant] heeft dit erkend in die zin dat hij een vriend van hem, de heer [vriend van appellant], een maand of acht heeft laten logeren omdat deze in verband met een echtscheidingsprocedure zijn woning plotseling had moeten verlaten. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter in rov. 3.7 van het vonnis waarvan beroep dat het laten verblijven van [vriend van appellant] in de woning door [appellant] in strijd is met hetgeen partijen in de huurovereenkomst van 1 juli 1998 uitdrukkelijk zijn overeengekomen, te weten de bepaling dat de woning uitsluitend in gebruik mag worden genomen door ([huurder] en) [appellant] (zie hiervoor rov. 7.1.1, laatste zin).

Mede gelet op de lengte van de periode dat [vriend van appellant] in de woning heeft verbleven, kan niet meer gesproken worden van ‘logeren’. Gesteld noch gebleken is dat [vriend van appellant] een hoofdverblijf elders had. Ook is in aanmerking genomen dat een gedeelte van deze periode de kinderen van [vriend van appellant] eveneens in de woning hebben verbleven in het kader van een omgangsregeling. Bij pleidooi in hoger beroep heeft [appellant] gesteld dat Allee Wonen destijds op de hoogte was van het verblijf van [vriend van appellant] in de woning. Allee Wonen heeft te kennen gegeven er bezwaar tegen te hebben dat [appellant] deze stelling voor het eerst in dit stadium van de procedure heeft geponeerd. Voorts is gebleken dat Allee Wonen niet adequaat op die stelling heeft kunnen reageren. Zij heeft die bij gebrek aan wetenschap betwist. Gelet op een en ander zal het hof de onderhavige stelling wegens schending van de eisen van een goede procesorde buiten beschouwing laten. Daarnaast heeft [appellant] deze stelling in het geheel niet onderbouwd. Feiten of omstandigheden waaruit zou kunnen worden afgeleid dat Allee Wonen toestemming heeft gegeven voor het verblijf van [vriend van appellant] in de woning zijn evenmin gesteld of gebleken.

Het hof verwerpt het betoog van [appellant] dat hij de woning op grond van artikel 7:244 BW in gebruik mocht geven aan [vriend van appellant], stellende dat hij ([appellant]) in de bewuste periode zijn hoofdverblijf in de woning had. Anders dan [appellant] meent, is artikel 7:244 BW namelijk niet van dwingend recht en is met de invoering van dat artikel niet ‘alles weggestreept’. De daarvan afwijkende bepaling in de huurovereenkomst heeft derhalve haar gelding behouden.

Aldus is door het laten verblijven van [vriend van appellant] (en zijn kinderen) in de woning door [appellant] sprake van een tekortkoming aan de zijde van [appellant] als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW. Dat, naar [appellant] stelt, er geen sprake was van onderhuur van de woning, maakt het voorgaande niet anders.

7.4.

Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt voormelde tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen.

Het woonbelang van [appellant] is onvoldoende zwaarwegend. Desgevraagd heeft [appellant] tijdens het pleidooi in hoger beroep toegelicht dat het voor hem belangrijk is om de woning te kunnen houden omdat hij heeft geïnvesteerd in de renovatie van de woning, welke investeringen door de lage huur – hof: € 136,13 per maand – worden terugverdiend. Ook heeft hij verklaard gehecht te zijn aan de woning. Ten slotte wenst hij te beschikken over een adres in [plaats] om daar (weer) politiek actief te worden.

Het woonbelang van [appellant] wordt gerelativeerd door het feit dat hij in 2012-2013 naar eigen zeggen op doktersadvies heeft overwinterd op Gran Canaria (van medio december tot begin juni). Tijdens het pleidooi in hoger beroep heeft hij aangegeven dat vanaf 2012-2013 elk jaar te doen, ook indien hij de woning nog in huur zou hebben. Ook komt daarmee het belang van Allee Wonen bij het voeren van een efficiënt distributiebeleid in de sociale huursector in het geding. Daarbij past immers niet dat een sociale huurwoning als de onderhavige bezet wordt gehouden maar een substantieel deel van het jaar niet wordt bewoond.

Voorts heeft Allee Wonen uiteengezet wat de mogelijkheden zijn voor [appellant] om op korte termijn aan een andere sociale huurwoning te komen (zie het proces-verbaal van de comparitie na aanbrengen). Voor [appellant] bestaat geen blokkade wegens de ontruiming van de woning, maar Allee Wonen meent wel dat [appellant] nog een schuld heeft, welke eerst tot twee derde dient te worden afbetaald, eventueel via een betalingsregeling, aldus Allee Wonen. Uit de uitlatingen van [appellant] tijdens het pleidooi in hoger beroep maakt het hof op dat [appellant] de mogelijkheden onvoldoende heeft beproefd. Klaarblijkelijk beperkt hij zichzelf te veel in zijn zoektocht. Ook had het op zijn weg gelegen met Allee Wonen in contact te treden over de door Allee Wonen gestelde, en de door hem betwiste, schuld, hetgeen hij niet heeft gedaan.

7.5.

Het vorenstaande brengt mee dat de grieven falen. Nu de hiervoor in rov. 7.3 besproken tekortkoming reeds tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden, behoeft geen bespreking of de andere door Allee Wonen aangevoerde grond voor ontbinding van de huurovereenkomst – het niet verblijven in de woning door [appellant] – (tevens) aanwezig is.

7.6.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep, met inbegrip van de gevorderde nakosten en de wettelijke rente daarover.

8. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Allee Wonen worden begroot op € 704,-- aan griffierecht aan verschotten en op € 2.682,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest, wat betreft de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.H.A. Venner-Lijten, J.P. de Haan en J. Hallebeek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 juni 2015.

griffier rolraad