Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.142.381/01
arrest van 27 oktober 2015
in de zaak van
Automobielbedrijf [Automobielbedrijf] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
appellante,
hierna aan te duiden als [Automobielbedrijf] ,
advocaat: mr. G.J.A. van Dinter te Herten,
tegen
Crealestate B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] , kantoorhoudende te [vestigingsplaats 3] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Crealestate,
advocaat: mr. H.A.M.J. Loeffen te Geldrop,
op het bij exploot van dagvaarding van 13 februari 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Limburg, kantongerecht [vestigingsplaats 4] , van 18 december 2013, gewezen tussen [Automobielbedrijf] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en Crealestate als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak- en rolnummer 2208135/cv expl 13-6565)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met producties;
- de akte van [Automobielbedrijf] met producties;
- de antwoordakte van Crealestate.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
3.1.1.
Tussen partijen is onderhandeld over een vorm van samenwerking in verband met de realisering van een nieuwbouwplan ten behoeve van de onderneming van [Automobielbedrijf] op een perceel gelegen op het businesspark [businesspark] aan de [straat] te [vestigingsplaats 4] , welk perceel door [Automobielbedrijf] in optie was genomen.
Met het oog op de beoogde samenwerking zijn door (dan wel in opdracht van) Crealestate advieswerkzaamheden verricht.
Een overeenkomst tussen partijen is niet tot stand gekomen.
Crealestate stelt zich op het standpunt dat de onderhandelingen over de totstandkoming van een overeenkomst tussen partijen, door [Automobielbedrijf] zijn beëindigd en dat [Automobielbedrijf] dat niet had mogen doen zonder de door Crealestate gemaakte kosten te vergoeden. Deze kosten bedragen € 7.553,53 inclusief btw.
3.1.2.
Omdat [Automobielbedrijf] weigerde dit bedrag te vergoeden heeft Crealestate [Automobielbedrijf] in rechte betrokken en veroordeling gevorderd van [Automobielbedrijf] om voormeld bedrag van
€ 7.553,53 aan Crealestate te betalen, te vermeerderen met wettelijke handelsrente en met een bedrag van € 700,- aan buitengerechtelijke incassokosten.
[Automobielbedrijf] heeft verweer gevoerd tegen deze vordering en van haar kant in reconventie gevorderd dat Crealestate zal worden veroordeeld tot vergoeding aan haar van een bedrag van € 6.065,75, zijnde de helft van de door [Automobielbedrijf] gemaakte architectkosten, alsmede tot betaling van een bedrag van € 5.500,- aan buitengerechtelijke kosten.
3.1.3.
De kantonrechter heeft bij vonnis waarvan beroep de vordering van Crealestate in conventie toegewezen en de reconventionele vordering van [Automobielbedrijf] afgewezen.
3.1.4.
[Automobielbedrijf] kan zich met het vonnis van de kantonrechter niet verenigen en is in hoger beroep gekomen.
3.2.
Uit de inhoud van de grieven maakt het hof op dat het hoger beroep van [Automobielbedrijf] uitsluitend betrekking heeft op de toewijzing door de kantonrechter van de vordering van Crealestate in conventie; de reconventionele vordering van [Automobielbedrijf] is in hoger beroep niet aan de orde gesteld.
De grieven van [Automobielbedrijf] lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Zij hebben alle betrekking op de kern van het geschil tussen partijen, namelijk of zich in deze zaak de situatie voordoet – zoals Crealestate stelt en [Automobielbedrijf] betwist – dat de onderhandelingen tussen partijen over de totstandkoming van een overeenkomst niet door [Automobielbedrijf] afgebroken had mogen worden zonder vergoeding van de door Crealestate reeds gemaakte kosten.
3.3.
Voornoemde vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de jurisprudentie van de Hoge Raad op dit punt, zoals (onder meer) is geformuleerd in het arrest CBB/JPO (HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337). In het licht van deze jurisprudentie dient voor de beoordeling van de onderhavige zaak als maatstaf te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent tenslotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.
3.4.
Voormelde maatstaf dient te worden toegepast op het verloop van de onderhandelingen tusssen partijen in deze zaak. Met betrekking dit verloop van de onderhandelingen blijkt uit de overgelegde producties en uit de door partijen gegeven toelichting het volgende.
- In de maanden augustus, september en oktober 2011 hebben partijen met elkaar onderhandeld over een vorm van samenwerking in verband de realisering van het nieuwbouwplan ten behoeve van de onderneming van [Automobielbedrijf] . Partijen hadden voor ogen dat een deel van de nieuwbouw zou worden verhuurd aan een cliënt van Crealestate die op zoek was naar bedrijfsruimte, te weten [Groep] Groep B.V. (hierna: [Groep] ). In deze fase is (blijkens de producties 3 tot en met 6 bij MvG) tussen partijen onderhandeld over een gezamenlijke financiering van het project, al dan niet via een nieuw op te richten gezamenlijke B.V., alsmede over verhuur van een deel van de nieuwbouw aan [Groep] en de door [Automobielbedrijf] aan Crealestate te betalen vergoeding voor het aanbrengen van het contract met [Groep] . Deze onderhandelingen zijn door Crealestate op 25 oktober 2011 beëindigd (productie 6 MvG), met name omdat [Automobielbedrijf] , buiten Crealestate om, ook derden had benaderd voor de realisering van het project.
- Op initiatief van [Automobielbedrijf] heeft vervolgens op 31 oktober 2011 opnieuw een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. Partijen zijn hierna weer met elkaar in onderhandeling getreden over de totstandkoming van een overeenkomst met de volgende elementen:
a) Crealestate zal de bouwbegeleiding, kwaliteitsbewaking en voortgangscontrole
van het hele project voor haar rekening nemen;
b) Crealestate zal de verhuur aan [Groep] van een onderdeel van de nieuwbouw
regelen.
Wat betreft onderdeel a) waren partijen het eens over een vergoeding aan Crealestate van € 20.000,- exclusief btw, te factureren in 5 termijnen. Wat betreft onderdeel b) waren partijen het oneens over de aan Crealestate toe te kennen vergoeding.
Het verloop van de onderhandelingen na de bespreking op 31 oktober 2011 blijkt uit de bij memorie van grieven overgelegde correspondentie, in het bijzonder de producties 13 tot en met 18 en 20 en 21.
Productie 13 is een brief van Crealestate aan [Automobielbedrijf] d.d. 28 november 2011 met (onder meer) de volgende inhoud:
“In onze eerdere besprekingen laatstelijk op 31 oktober j.l. zijn onze financiële uitgangspunten besproken om bovengenoemd project te realiseren; echter zijn wij op dat moment niet tot overeenstemming gekomen.
Om misverstanden te voorkomen en het lopende proces niet te verstoren, willen wij U nu wel dringend verzoeken om accoord te gaan met de toen besproken punten en wel:
CRE verzorgd bouwbegeleiding en kwaliteitsbewaking alsmede voortgangscontrole voor het gehele project, voor een totaalbedrag van € 20.000,- excl. BTW; te factureren naar verloop van het project in 5 periodieke termijnen.
CRE verzorgd de invulling van het nog te bouwen onderdeel t.b.v. met onze cliënt [Groep] Groep BV, te weten een 8 jarig huurcontract (…).
Hiervoor zal CRE een vergoeding ontvangen van in totaal € 25000,- te voldoen in 2 termijnen(…)
Wij verzoeken U een 1 exemplaar van dit schrijven per ommegaande voor accoord getekend aan ons te retourneren.”
Productie 14 is een schriftelijke reactie van [Automobielbedrijf] op deze brief. De reactie is gedateerd 5 december 2011 en luidt (voor zover van belang) als volgt:
“Inzake de bouwbegeleiding zijn we op 31 oktober over een gekomen dat u het bouwproces in [vestigingsplaats 4] zou begeleiden en daar een vergoeding van in totaal
€ 20.000,- voor zou factureren. In vijf termijnen facturatie is akkoord.
Een belangrijk aspect wat ik ook in ons contract benoemd wil is “kosten bewaking”.
Met betrekking tot de aanbrengfee was ik in de overtuiging dat we ook overeenstemming hadden bereikt en wel 8 termijnen van elk € 2000,-. U zei nog; “dat ’t in termijnen komt maakt mij niet uit hierdoor was ik in de veronderstelling dat u niet koos voor optie 2 van mijn mail van 21-10 waarin een vergoeding stond van € 12500,- in een keer voor de oplevering en dat we het samen eens waren over punt 3 van diezelfde mail.
Het lijkt mij wijs om dit laatste punt morgen samen af te stemmen.”
Productie 15 is een e-mail van Crealestate waarin deze reageert op de laatstgenoemde brief van [Automobielbedrijf] . In de e-mail is (onder meer) vermeld:
“Ik blijf derhalve bij mijn schrijven, en verzoek je deze te ondertekenen en deze aan mij te retourneren dan wel morgen te overhandigen; zodat we voortvarend kunnen optreden bij de opstart van de bouw.”
Productie 16 is een brief van [Automobielbedrijf] aan Crealestate met als kop “Samenwerkingsovereenkomst” en is gedateerd 19 december 2011. De inhoud luidt (voor zover van belang):
“Graag wil ik de volgende afspraak overeenkomen:
- CRE verzorgd de bouwbegeleiding, kostenbewaking, kwaliteitsbewaking alsmede
de voortgangscontrole uit voor het project aan [businesspark] in [vestigingsplaats 4] als nieuwe
vestiging van Profile [Automobielbedrijf] en [Groep] .groep BV
- Voor bovengenoemde bouwbegeleiding ontvangt CRE € 20.000,- exclusief BTW
te verdelen over 5 maandelijkse termijnen waarvan de eerste is 2-2012.
- CRE verzorg voor [Automobielbedrijf] BV een achtjarig ROZ huurcontract met de van
[Groep] groep startend met een jaarhuur van € 45k. met ingangsdatum
1-7-2012
(…)
- CRE ontvangt voor het 8 jarig huurcontract met [Groep] groep BV een
vergoeding van € 20.000,- te verdelen over 2 facturen, 1 in juni 2012 voor
oplevering van het object aan [Groep] groep BV en 1 in juni 2013.
(…)
Vertrouwend hierbij een passende overeenkomst te hebben opgesteld en uitgaande
van een prettige samenwerking. (…)”
De producties 17 en 18 bevatten een reactie van Crealestate op laatstgenoemd voorstel van [Automobielbedrijf] . Beide producties zijn eveneens gedateerd op 19 november 2011. Productie 17 is een e-mail met de volgende inhoud:
“ Zoals je begrepen hebt was ik zeer ontstemd in de afloop van de bespreking hedenmorgen.
Op 25 oktober j.l. (zie mail) heb ik ook al aangegeven dat je, voortschrijdend tijdens diverse besprekingen, voorwaarden probeert af te dwingen die niet reëel zijn, en voor mij onacceptabel zijn, hedenmorgen had ik weer zo’n gevoel. Het afdoen alsof het alleen over het afsluiten van een huurcontract gaat is wel heel erg simpel en kortzichtig, ik verwijs je hierbij naar de omschreven werkzaamheden die er bij komen kijken tot de oplevering en sleuteloverhandiging, als hierbij beschreven.
Bijgaand doe ik nog een laatste voorstel, wat ik vanmorgen ook al heb aangegeven, waarvoor ik me nog sterk wil maken bij [Groep] , zij zullen dit dan voor het eind van het jaar willen vernemen, januari 2012 definitief willen afwikkelen.
Gezien deze wending, zie ik het ook niet meer als verplichting om aanwezig te zijn bij de bespreking van morgen om 13.00 uur bij de gemeente [vestigingsplaats 4] .”
Bij de e-mail is een brief van Crealestate gevoegd d.d. 19 december 2011 met als inhoud (voor zover van belang):
“Verwijzend naar onze bespreking hedenmorgen in [vestigingsplaats 1] inzake Uw voorgenomen nieuwbouw alsmede de diverse afspraken en besprekingen in de afgelopen periode; delen wij U het navolgende mede.
U gaf ons te kennen, zich niet te kunnen vinden in de voorwaarden welke door ons omschreven zijn in onze bevestiging van 28 november j.l.; de door U aangevoerde en toegelichte argumenten zijn voor ons volledig vreemd en sinds ons eerste gesprek 16 augustus 2011 ook nooit aan de orde geweest.
Uw wijze van communiceren en wijzigen van lopende/bevestigde afspraken zijn aanleiding voor ons om geen enkele verantwoording meer te nemen voor de uitvoering/realisatie dan wel betrokkenheid voor de bouwkundige uitvoering van het voorgenomen nieuwbouwproject.
Wij zullen onze cliënt [Groep] Groep BV voorstellen dat CRE de hieronder vermelde werkzaamheden alsnog zal uitvoeren.
CRE verzorgd de invulling van het door U nog te bouwen onderdeel t.b.v. onze cliënt [Groep] Groep BV, te weten: het bewaken van bouwperiode, opleveringsnivo, kostenaspecten inbouwpakket huurdersbelang; het opmaken van een huurcontract (…), verder zal CRE de invulling en inbreng van het huurdersbelang begeleiden in periodiek bouw/werkoverleg op de bouw tussen de diverse bouwpartijen, huurder en eigenaar. (…)
Voor bovengenoemde werkzaamheden zal [Automobielbedrijf] CRealEstate BV een vergoeding betalen van in totaal € 25000,- te voldoen in 2 termijnen en wel 1e termijn bij ondertekening van het huurcontract; 2e termijn voor oplevering van het object en sleuteloverhandiging aan hurende partij. (…)
De tot op heden gemaakte kosten vanaf 16 augustus 2011, voor het maken van begrotings/exploitatie overzichten 28-08; 1-9 en 5-9 alsmede schetsontwerpen, overlegsessies met OML en Gemeente [vestigingsplaats 4] , architect [architect] en Uzelf zullen door ons op uren en kosten basis aan U gedeclareerd worden. Wij verzoeken U een 1 exemplaar van dit schrijven per ommegaande en wel voor 28 december 2011 voor accoord getekend aan ons te retourneren (…).”
Productie 20 is een e-mail van [Automobielbedrijf] aan Crealestate d.d. 21 december 2011 met de volgende inhoud (voor over van belang):
“ Ik wil nog een laatste voorstel doen op basis van een 8 jarig huurcontract met de [Groep] groep en anders scheiden onze wegen.
Totaal fee te betalen door [Automobielbedrijf] beheer BV aan Crealestate BV, € 20.000,-.
Te verdelen over 2 termijnen € 5000,- na overhandiging 8 jarig ROZ huur contract en € 15.000,- voor sleuteloverdracht en ontvangst bankgarantie.”
Productie 21 is een e-mail van [Automobielbedrijf] aan Crealestate d.d. 4 januari 2012 met de volgende inhoud:
“Middels deze mail geef ik u formeel aan dat het aanbod van 21-12 vervalt.”
3.5.
Het hof komt op basis van de correspondentie, anders dan de kantonrechter, tot de conclusie dat zich in de onderhavige zaak niet de situatie voordoet dat het afbreken van de onderhandelingen door [Automobielbedrijf] op 4 januari 2012 zonder vergoeding van de door Crealestate gemaakte kosten onaanvaardbaar moet worden geacht. Het hof acht in dit verband met name van belang dat de e-mail en de brief van Crealestate gedateerd 19 november 2011 (de producties 17 en 18 MvG) niet anders kunnen worden gelezen dan dat Crealestate zelf heeft afgezien van de begeleiding van het gehele project en dat zij slechts bereid was de verhuur van het onderdeel ten behoeve van haar cliënte [Groep] (inclusief de begeleiding van de nieuwbouw ten behoeve van [Groep] ) voor haar rekening te nemen. Over de vergoeding van [Automobielbedrijf] aan Crealestate voor die werkzaamheden zijn partijen het niet eens geworden. Crealestate heeft op 19 november 2011 aan [Automobielbedrijf] op dit punt een “laatste voorstel” gedaan (producties 17 en 18 MvG). [Automobielbedrijf] heeft dat voorstel niet geaccepteerd en van haar kant op 21 december 2012 een tegenvoorstel gedaan (eveneens een “laatste voorstel”). Omdat op dit tegenvoorstel niet meer werd gereageerd is het door [Automobielbedrijf] bij e-mail van 4 januari 2012 te kennen gegeven dat het aanbod is vervallen. Daarmee eindigden de onderhandelingen tussen partijen over de totstandkoming van een overeenkomst. Naar het oordeel van het hof was [Automobielbedrijf] , gelet op het verloop van de onderhandelingen, gerechtigd deze op 4 januari 2012 te beëindigen.
Hierbij is mede van belang dat de maatstaf die hiervoor onder 3.3 is omschreven, volgens de Hoge Raad in genoemd arrest (onder 3.7) een “strenge en tot terughoudendheid nopende” maatstaf is.
3.6.
Voor zover Crealestate bedoeld heeft te stellen dat tussen partijen is overeengekomen dat [Automobielbedrijf] de door Crealestate gemaakte kosten zou vergoeden, heeft zij deze stelling onvoldoende onderbouwd. Weliswaar heeft Crealestate in haar brief van 19 november 2011 aan [Automobielbedrijf] verzocht om akkoord te gaan met vergoeding van de door Crealestate gemaakte kosten, maar niet gesteld of gebleken is dat [Automobielbedrijf] hiermee akkoord is gegaan.
3.7.
Crealestate heeft verder nog aangevoerd dat de redelijkheid en billijkheid eisen dat [Automobielbedrijf] de door Crealestate gemaakte kosten dient te vergoeden.
Deze stelling kan alleen al niet worden aanvaard omdat, zoals overwogen, het [Automobielbedrijf] vrij stond om de onderhandelingen te beëindigen, dit gelet op het verloop van die onderhandelingen.
3.8.
Crealestate heeft in algemene termen bewijs van haar stellingen aangeboden. Dat bewijsaanbod wordt, als te vaag, door het hof gepasseerd.
3.9.
De conclusie is dat de grieven van [Automobielbedrijf] slagen en dat het vonnis waarvan beroep, voor zover gegeven in conventie, niet in stand kan blijven. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vordering van Crealestate alsnog afwijzen.
Crealestate dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie en in de kosten van het hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter waarvan beroep voor zover gewezen in conventie en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering van Crealestate af;
veroordeelt Crealestate in de kosten van de eerste aanleg in conventie en van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [Automobielbedrijf] als volgt:
- wat betreft de eerste aanleg op € 448,- voor griffierecht en op € 562,50 voor salaris
gemachtigde;
- wat betreft het hoger beroep op € 85,06 voor dagvaardingskosten, € 704,- voor griffierecht
en € 948,- voor salaris advocaat,
voormelde bedragen te vermeerderen met wettelijke rente ingaande de vijftiende dag na betekening van dit arrest tot de dag der voldoening;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M.G.W.M. Stienissen en Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 oktober 2015.
griffier rolraadsheer