Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.163.040/01
arrest van 24 november 2015
in de zaak van
Berf 09 GmbH & Co KG,
gevestigd te [vestigingsplaats], Duitsland,
appellante,
hierna aan te duiden als Berf GmbH,
advocaat: mr. M. Teekens te Leiden,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde],
advocaat: mr. D. Marcus te Tilburg,
op het bij exploot van dagvaarding van 8 januari 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 12 november 2014, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen tussen Berf GmbH als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 3165023, rolnr. CV EXPL 14-4999)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met twee grieven en vermeerdering van eis;
- de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
[geïntimeerde] heeft met ingang van 1 september 2013 een woonappartement in [woonplaats] gehuurd. In de in augustus 2013 ondertekende huurovereenkomst staat als verhuurder genoemd: “De besloten vennootschap CBRE Global Investors (NL) B.V., (…) te dezen handelend als lasthebster namens eigenaresse DRES Master Fund II BV, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar beheerder, MVGM Vastgoedmanagement (…)”.
Bij op 1 november 2013 in de kadastrale registers ingeschreven notariële akte heeft DRES Master Fund II BV, voor zover thans van belang, de eigendom van een aantal appartementsrechten, waaronder het appartementsrecht ter zake de door [geïntimeerde] gehuurde woonruimte, in eigendom overgedragen aan Berf GmbH.
Berf GmbH heeft een kopie van een brief van MVGM Vastgoedmanagement aan [geïntimeerde] van 12 november 2013 overgelegd. In deze brief staat onder meer het volgende.
“Om haar moverende redenen heeft eigenaresse DRES Master Fund II B.V., besloten het complex huurwoningen, waarvan ook uw woning onderdeel uit maakt, te verkopen aan BERF 09 GmbH & Co KG. De eigendomsoverdracht heeft inmiddels plaatsgevonden. Om deze reden wordt de beheersovereenkomst met MVGM Vastgoedmanagement per 31 oktober 2013 beëindigd.
UU gelieve zich vanaf heden voor alle zaken die betrekking hebben op de lopende huurovereenkomst rechtstreeks tot de nieuwe beheerder te wenden.
Alle correspondentie dient te worden geadresseerd aan:
[Vastgoedmanagement] Vastgoedmanagement BV
(…)
Binnenkort ontvangt u een informatiepakket van de nieuwe eigenaar, waarin zij u informeert over diverse zaken welke voor u als huurder van belang zijn. De nieuwe eigenaar zal de met u gesloten huurovereenkomst dan ook onverkort respecteren.”
Berf GmbH heeft een kopie van een brief van [Vastgoedmanagement] Vastgoedmanangement (hierna: [Vastgoedmanagement]) aan [geïntimeerde] van 27 november 2013 overgelegd. In die brief, die [geïntimeerde] stelt niet te hebben ontvangen, staat onder meer het volgende:
“Hierbij delen wij u mede dat het appartementencomplex aan (…) te [woonplaats], waarvan het door u gehuurde deel uitmaakt, per 1 november is verkocht.
Graag heten wij u van harte welkom als klant van ons kantoor. Om u en de eigenaar van uw woning zo goed mogelijk van dienst te kunnen zijn. vragen wij uw aandacht voor het volgende.
De nieuwe eigenaar is een Duits beleggingsfonds genaamd BERF 09 GmbH & Co. KG, (…). De nieuwe eigenaar BERF 09 GmbH & Co. KG heeft besloten om het beheer van het gehele gebouw dor onze organisatie te laten uitvoeren.
In juridische zin heeft de verkoop van het gebouw voor u geen enkele gevolgen aangezien de rechten en plichten voortvloeiende uit de bestaande huurovereenkomst immers onverkort en ongewijzigd van kracht blijven.
Huurbetalingen
De betaling van de huur dient vanaf 1 december 2013 te geschieden op een ander bankrekeningnummer, namelijk (…).
Indien u een automatische incasso heeft afgegeven wordt deze gecontinueerd bij de nieuwe eigenaar. Indien u bezwaar heeft tegen het continueren van uw automatische incasso, dan kunt u dit melden bij ons. (…)
Indien u na het lezen van deze brief nog vragen heeft, aarzelt u dan niet om ons te bellen.”
[Vastgoedmanagement] heeft de huur over de maand december 2013 automatisch geïncasseerd van de bankrekening van [geïntimeerde], ten gunste van de bankrekening van Berf GmbH. [geïntimeerde] heeft deze betaling gestorneerd en de rekening van Berf GmbH geblokkeerd voor afschrijvingen van zijn bankrekening.
Bij brief van 17 januari 2014 heeft [Vastgoedmanagement] [geïntimeerde] erop gewezen dat hij op dat moment een huurachterstand had van € 1.722,00 (hof: € 861,-- per maand over de maanden december 2013 en januari 2014) en hem verzocht het verschuldigde bedrag over te maken op de bankrekening van Berf GmbH.
Bij brief van 14 maart 2014 heeft de incassogemachtigde van Berf GmbH [geïntimeerde] gesommeerd tot betaling van een op dat moment bestaande huurachterstand van € 3.444,-- (december 2013 tot en met maart 2014 ad € 861,-- per maand). [geïntimeerde] heeft niet aan die sommatie voldaan.
Bij brief van 15 december 2014 (nadat het vonnis in eerste aanleg was gewezen) heeft de incassogemachtigde van Berf GmbH [geïntimeerde] onder verwijzing naar enkele bij de brief gevoegde bijlagen gewezen op de eigendomsoverdracht die per 1 november 2013 heeft plaatsgevonden en op de verplichting van [geïntimeerde] om de huur met ingang van de maand december 2013 aan Berf GmbH te betalen. [geïntimeerde] is in deze brief gesommeerd om binnen veertien dagen € 11.188,13 te voldoen, zijnde de achterstallige huur over de periode tot en met december 2014. [geïntimeerde] heeft niet aan deze sommatie voldaan.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vorderde Berf bij inleidende dagvaarding van 3 juni 2014, kort gezegd:
ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde;
veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een hoofdsom van € 4.305,-- (de achterstallige huur ad € 861,-- per maand over de periode van december 2013 tot en met mei 2014), vermeerderd met rente en kosten zoals in de dagvaarding vermeld;
veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de nog te vervallen huurtermijnen met ingang van juni 2014 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur over de periode van de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van het gehuurde;
met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
Aan deze vordering heeft Berf, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
Berf GmbH heeft het gehuurde op 1 november 2013 in eigendom verkregen en Berf GmbH is daardoor met ingang van die datum de verhuurder en dus de wederpartij van [geïntimeerde] geworden. [geïntimeerde] is in de nakoming van de huurovereenkomst tekort geschoten door met ingang van december 2013 een aanzienlijke huurachterstand te laten ontstaan. Gelet daarop is van Berf GmbH niet te vergen de huurovereenkomst nog te laten voortduren.
3.2.2.
[geïntimeerde] heeft als verweer aangevoerd dat hij niet over de eigendomsoverdracht is geïnformeerd, dat hij er niet mee heeft ingestemd om een andere wederpartij te krijgen, dat hij de brief van 27 november 2013 niet heeft ontvangen en dat het in de gegeven omstandigheden niet aan hem te verwijten is dat er een huurachterstand is ontstaan.
3.2.3.
In het vonnis van 12 november 2014 heeft de kantonrechter geoordeeld dat Berf GmbH “in volstrekt onvoldoende mate” heeft aangetoond dat er een eigendomsoverdracht zoals bedoeld in artikel 7:226 lid 1 BW Pro heeft plaatsgevonden, waardoor de positie van verhuurder zou zijn overgegaan op Berf GmbH. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de vorderingen van Berf GmbH afgewezen en Berf GmbH in de proceskosten veroordeeld.
3.3.1.
Het hof stelt voorop dat het geschil internationale aspecten heeft omdat Berf GmbH in Duitsland gevestigd is. Het hof moet daarom ambtshalve beoordelen of de Nederlandse rechter bevoegd is om van het geschil kennis te nemen. Die bevoegdheid is aanwezig omdat [geïntimeerde] in Nederland woont en de gehuurde zaak, waar het geschil betrekking op heeft, in Nederland gelegen is.
3.3.2.
Tussen partijen staat voorts vast dat op hun geschil Nederlands recht van toepassing is.
3.4.1.
Berf GmbH heeft bij haar appeldagvaarding van 8 januari 2015 haar eis vermeerderd met de inmiddels tot en met december 2014 vervallen huurtermijnen. Berf GmbH vordert nu, naast ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde, veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:
een hoofdsom van € 11.188,13 (huurachterstand tot en met december 2014), vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de appeldagvaarding;
€ 886,88 aan buitengerechtelijke kosten;
€ 186,24 aan btw over de buitengerechtelijke kosten;
€ 91,31 aan tot de dag van de appeldagvaarding vervallen rente;
de met ingang van januari 2015 nog te vervallen huurpenningen tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
een gebruiksvergoeding ter hoogte van de geldende huurprijs over de periode van de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van het gehuurde;
met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg en in de kosten van het hoger beroep.
3.4.2.
De vermeerdering van eis heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Na behandeling van de grieven zal blijken in hoeverre de vermeerderde eis toewijsbaar is
3.5.1.
Berf GmbH heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. Berf GmbH heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vermeerderde vorderingen. De grieven zijn naar de kern genomen gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat de eigendom van het onderhavige appartement is overgegaan op Berf GmbH. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.
3.5.2.
De grieven zijn gegrond. Berf GmbH heeft met de door haar in hoger beroep overgelegde notariële akte en met het door haar in hoger beroep overgelegde uittreksel uit de kadastrale registers aangetoond dat zij met ingang van 1 november 2013 de eigendom van het onderhavige appartementsrecht heeft overgenomen van de vorige eigenaar en verhuurder, zijnde DRES Master Fund II BV. [geïntimeerde] heeft dit in de memorie van antwoord niet langer betwist. Vast staat dus dat Berf GmbH op de voet van het bepaalde in artikel 7:226 lid 1 BW Pro met ingang van 1 november 2013 de positie van verhuurder heeft overgenomen. Dit brengt tevens mee dat Berf GmbH er aanspraak op kon maken dat de huur over de periode met ingang van december 2013 aan haar werd betaald.
3.6.1.
Omdat de grieven terecht zijn voorgedragen, komt het hof toe aan het door [geïntimeerde] in het geding in eerste aanleg gevoerde verweer dat hij niet deugdelijk op de hoogte is gesteld van het feit dat Berf GmbH de nieuwe verhuurder was geworden en van het feit dat hij de huur voortaan aan Berf GmbH zou moeten betalen. Het hof overweegt over dat verweer het volgende.
3.6.2.
[geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord volhard in zijn reeds in eerste aanleg ingenomen stelling dat hij de brief van 27 november 2013 van [Vastgoedmanagement] destijds niet heeft ontvangen. Dat [geïntimeerde] de bij de memorie van grieven overgelegde brief van 12 november 2013 van MVGM Vastgoedmanagement heeft ontvangen, is door hem in de memorie van antwoord echter niet betwist. Reeds uit die brief had [geïntimeerde] redelijkerwijs moeten opmaken:
dat de eigendom van het appartement was overgedragen aan Berf GmbH, die de positie van verhuurder zou gaan overnemen;
dat namens die nieuwe verhuurder ook een nieuwe beheerder zou gaan optreden, te weten [Vastgoedmanagement];
dat de huurtermijnen over de periode tot en met november 2013 nog verschuldigd zouden zijn aan de oude eigenaar, en over de periode daarna aan de nieuwe eigenaar.
3.6.3.
Bij deze stand van zaken had het voor [geïntimeerde] geen verassing mogen zijn dat de automatische incasso van de huur met betrekking tot de maand december 2013 niet langer plaatsvond ten gunste van de bankrekening van de vorige eigenaar maar ten gunste van de bankrekening van Berf GmbH. [geïntimeerde] had deze betaling dus niet, en in elk geval niet zonder enig nader onderzoek, mogen storneren, althans had geen goede grond om de huurbetaling aan de nieuwe verhuurder achterwege te laten.
3.6.4.
Voor zover bij [geïntimeerde] omstreeks eind november/begin december 2013 in redelijkheid nog enige twijfel kon bestaan over de vraag of hij de huur aan Berf GmbH of nog aan de vorige eigenaar verschuldigd was, moet die twijfel naar het oordeel van het hof in elk geval in de eerste maanden van 2014 geheel zijn weggenomen, omdat [geïntimeerde] toen bij herhaling tot betaling van de oplopende huurachterstand aan Berf GmbH werd gesommeerd, en niet gesteld of gebleken is dat er in die maanden nog huur werd afgeschreven ten gunste van de vorige eigenaar en evenmin dat de vorige eigenaar nog aanspraak op betaling van huur maakte. Door bij deze stand van zaken eenvoudigweg de huur gedurende vele maanden geheel onbetaald te laten is [geïntimeerde] in ernstige mate tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] had bovendien nadere informatie kunnen inwinnen bij [Vastgoedmanagement], waarvan de contactgegevens al waren genoemd in de brief van MVGM Vastgoedmanagement aan [geïntimeerde] van 12 november 2013, of bij MVGM Vastgoedmanagement, die [geïntimeerde] zou hebben doorverwezen naar [Vastgoedmanagement].
3.6.5.
Dit voert tot de slotsom dat de tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst, bestaande uit het sinds eind november 2013 geheel onbetaald laten van de huur, ernstig is. Niet kan worden gezegd dat de tekortkoming van zodanig gering gewicht is dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof realiseert zich dat die gevolgen ingrijpend zijn voor [geïntimeerde] en zijn huisgenoten, maar bij een afweging van de over en weer bestaande belangen voert dat niet tot een andere uitkomst. De ernst van de gevolgen van een ontbinding van de huurovereenkomst had [geïntimeerde] er juist toe moeten brengen geen huurachterstand als de onderhavige te laten ontstaan.
3.6.6.
Het hof acht ook geen redenen aanwezig om aan [geïntimeerde] nog een termijn zoals bedoeld in artikel 7:280 BW Pro te gunnen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. [geïntimeerde] had reeds in de loop van 2014 de huurbetalingen moeten hervatten en een aanvang moeten maken met het inlopen van de huurachterstand, maar hij heeft dat geheel achterwege gelaten. Ook in de memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] geen melding gemaakt van eventueel inmiddels hervatte huurbetalingen. Dat [geïntimeerde] kennelijk volhard in zijn weigering om huur te betalen aan de nieuwe eigenaar, moet bij deze stand van zaken voor zijn rekening en risico worden gelaten.
3.7.1.
Het voorgaande voert tot de slotsom dat het vonnis vernietigd moet worden en dat de door Berf GmbH gevorderde hoofdsom, die door [geïntimeerde] verder niet is bestreden, toewijsbaar is, evenals de daarover gevorderd rente. Ook de vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen op de hierna te melden wijze worden toegewezen. Daarnaast zijn toewijsbaar de vorderingen ter zake:
de met ingang van januari 2015 nog vervallen huurpenningen tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
de gebruiksvergoeding ter hoogte van de geldende huurprijs over de periode van de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van het gehuurde.
3.7.2.
De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten moet worden afgewezen omdat niet gesteld of gebleken is dat aan [geïntimeerde] een aanmaning is verzonden die aan de in artikel 6:96 lid 6 BW Pro gestelde eisen voldoet.
3.7.3.
Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg.
3.7.4.
Het hof zal Berf GmbH, hoewel zij in hoger beroep in het gelijk wordt gesteld, veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Naar het oordeel van het hof zijn de kosten van het hoger beroep nodeloos door Berf GmbH veroorzaakt. Als Berf GmbH de onderbouwing voor haar vordering die zij bij de appeldagvaarding heeft gegeven, al in het geding in eerste aanleg zou hebben gegeven, zou de kantonrechter de vordering hoogst waarschijnlijk al in eerste aanleg hebben toegewezen en had de procedure in hoger beroep achterwege kunnen blijven.
3.7.5.
Het voorgaande leidt tot de na te melden beslissingen.
4.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats [woonplaats], onder zaaknummer 3165023 en rolnummer CV EXPL 14-4999 tussen partijen gewezen vonnis van 12 november 2014 en, opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen Berf GmbH en [geïntimeerde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het in geding zijnde appartement aan de [adres] te [woonplaats];
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen vier weken na de betekening van dit arrest het appartement met al het zijne en de zijnen onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd ter vrije beschikking van Berf GmbH te stellen en te laten;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan Berf GmbH € 11.188,13 (huurachterstand tot en met december 2014) te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de appeldagvaarding, zijnde 8 januari 2015;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan Berf GmbH € 91,31 te betalen ter zake vóór de dag van de appeldagvaarding vervallen rente over de hoofdsom;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan Berf GmbH de voor het appartement geldende huurpenningen te betalen over de periode met ingang van januari 2015 tot aan de datum van dit arrest, zijnde de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan Berf GmbH een gebruiksvergoeding te betalen ter hoogte van de op de dag vóór het wijzen van dit arrest voor het appartement geldende huurprijs per maand, voor elke maand of gedeelte daarvan die verstrijkt tussen de datum van dit arrest en de datum van de ontruiming;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten aan de zijde van Berf GmbH tot op heden op € 462,-- aan vast recht en op € 500, aan salaris gemachtigde;
veroordeelt Berf GmbH in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op € 311,-- aan vast recht en op € 894,-- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 november 2015.
griffier rolraadsheer