ECLI:NL:GHSHE:2015:5239

• Datum uitspraak: 15 december 2015
• Publicatiedatum: 15 december 2015
• Zaaknummer: HD 200.154.682_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.H.B. den Hartog Jager; M.G.W.M. Stienissen; P.P.M. Rousseau
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding en ontruiming van huurwoning wegens structurele huurachterstand

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen een vonnis van de kantonrechter in een huurgeschil tussen [appellanten] c.s. en Woonstichting Leystromen. De Woonstichting heeft de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning gevorderd vanwege jarenlange structurele achterstanden in de huurbetalingen. De huurprijs bedroeg € 498,34 per maand en de huurachterstand was op het moment van dagvaarding € 1.686,70, wat meer dan drie maandtermijnen betreft. De kantonrechter heeft de vordering van de Woonstichting toegewezen, waarop [appellanten] c.s. in hoger beroep zijn gegaan.

In hoger beroep hebben [appellanten] c.s. drie grieven aangevoerd, waarbij zij onder andere aanvoeren dat zij in de afgelopen periode hun huurverplichtingen hebben nagekomen en dat de huurachterstand van geringe betekenis is. Ook wijzen zij op de belangen van hun vier jonge kinderen die in de huurwoning wonen. Het hof heeft echter geoordeeld dat de herhaalde huurachterstanden en de substantiële huurachterstand ten tijde van de dagvaarding de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Het hof heeft de grieven van [appellanten] c.s. verworpen en het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

De uitspraak benadrukt dat bij de beoordeling van huurachterstanden niet alleen naar de huidige situatie gekeken kan worden, maar ook naar de geschiedenis van betalingsachterstanden en de gevolgen daarvan voor de verhuurder. Het hof heeft de belangen van de kinderen in de afweging betrokken, maar oordeelt dat deze niet opwegen tegen de herhaalde wanprestatie van [appellanten] c.s. De Woonstichting heeft jarenlang geduld getoond en [appellanten] c.s. de kans gegeven om hun verplichtingen na te komen, maar de structurele achterstanden rechtvaardigen nu de ontbinding van de huurovereenkomst.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.154.682/01

arrest van 15 december 2015

in de zaak van

1. [appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante 2] , wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. M.L. Daniëls te Rijen, gemeente Gilze en Rijen,

tegen

Woonstichting Leystromen,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als de Woonstichting,

advocaat: mr. P.L.T. Roks te Best,

op het bij exploot van dagvaarding van 18 augustus 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, van 6 augustus 2014, gewezen tussen [appellanten] c.s. als gedaagden en de Woonstichting als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 2881992 CV- EXPL 14-2284)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven;
• de memorie van antwoord met productie.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. Ingevolge een schriftelijke overeenkomst heeft de Woonstichting met ingang van 5 september 2007 aan [appellanten] c.s. verhuurd de woning gelegen te [plaats] , aan de [adres] (hierna te noemen: het gehuurde).

b. De huurprijs bedroeg ten tijde van de procedure in eerste aanleg € 498,34 per maand.

c. Nadat diverse keren een achterstand in de huurbetaling was ontstaan heeft de Woonstichting [appellanten] c.s. verschillende keren gesommeerd te betalen.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert de Woonstichting, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [appellanten] c.s. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede om hen hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 1.817,47 aan achterstallige huur over de periode 1 december 2013 tot 1 april 2014 (inclusief buitengerechtelijke kosten en verschenen rente), vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 1.686,70 vanaf de datum dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede een bedrag van € 498,34 voor elke ingegane maand dat [appellanten] c.s. nog in het gehuurde verblijven, zulks met ingang van 1 april 2014, te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft de Woonstichting, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellanten] c.s. schieten tekort ter zake de voor hen uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting tot het maandelijks betalen van de verschuldigde huurtermijnen. De huurachterstand bedroeg ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding € 1.686,70, te weten ruim drie maandtermijnen, terwijl in het verleden herhaaldelijk betalingsachterstanden zijn ontstaan en betalingsregelingen zijn getroffen. Omdat sprake is van zich telkens herhalende huurachterstanden, is het gevorderde toewijsbaar, aldus de Woonstichting.

3.2.3.

[appellanten] c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, kort samengevat, overwogen dat de opnieuw ontstane huurachterstand van € 1.686,70 een tekortkoming van [appellanten] c.s. is die de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De kantonrechter heeft vervolgens de vordering van de Woonstichting toegewezen.

3.4.

[appellanten] c.s. hebben in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellanten] c.s. hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van de Woonstichting. Tevens hebben zij het hof verzocht om een comparitie van partijen te gelasten zodat zij mondeling hun verweren kunnen toelichten.

3.5.

In grief 1 stellen [appellanten] c.s. dat zij in het voorjaar en zomer inkomsten hebben gegenereerd uit werkzaamheden op markten en braderieën. Met die inkomsten hebben zij de lopende huurverplichtingen voldaan. Voor de winterperiode kan [appellanten] als oproepkracht aan de slag gaan. Door het generen van inkomsten wordt een garantie geboden voor betaling van de toekomstige huurpenningen. Mede om deze reden ligt het hoger beroep voor gegrondverklaring gereed, aldus [appellanten] c.s.

In grief 2 verwijzen [appellanten] c.s. naar de Aanbevelingen van het Landelijk Overleg Vakinhoud Civiel en Kanton en meer in het bijzonder naar de aanbeveling “Ontbinding en ontruiming wegens (herhaalde) wanprestatie in verstekzaken”. Op grond van deze aanbevelingen, waarvan [appellanten] c.s. stellen dat deze als een leidraad dient te worden gezien, kan de ontbinding en ontruiming op grond van structurele huurachterstand worden toegewezen, als er (1) een huurachterstand bestaat van tenminste twee maanden huur en (2) [appellanten] minder dan een jaar voor de zitting reeds tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld.

Nu de huurachterstand ten tijde van dagvaarden in eerste aanleg meer dan twee huurtermijnen bedroeg is aan de eerste voorwaarde voldaan, aldus [appellanten] c.s. Zij stellen dat niet aan de tweede grond is voldaan, nu zij in het verleden nimmer zijn veroordeeld tot betaling van een huurachterstand.

Verder stellen zij dat zij sinds het moment van dagvaarden in eerste aanleg steeds de huurtermijnen volledig voldoen, dat zij de telkens de incassokosten hebben voldaan en dat [appellanten] vanaf 10 november 2015 als oproepkracht een structurele inkomensbron heeft gevonden waardoor de toekomstige huurpenningen volledig kunnen worden voldaan. [appellanten] c.s. concluderen dat de wanprestatie van hen van zodanig geringe betekenis was dat deze thans geen ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.

[appellanten] c.s. stellen in grief 3 dat zij vier jonge kinderen hebben die ook in het gehuurde woonachtig zijn en dat grote betekenis aan het belang van deze kinderen dient te worden toegekend bij voortzetting van de huurovereenkomst. Het is in het belang van de kinderen het onderwijs op de huidige school in alle rust te kunnen vervolgen. Zij zijn er dan ook bij gebaat dat zij kunnen blijven wonen in het gehuurde. Daar komt bij dat het voor een dergelijk groot gezin zeer moeilijk is om op zeer korte termijn passende woonruimte te vinden.

3.6.

Met betrekking tot de verzochte comparitie van partijen overweegt het hof dat het hof geen behoefte heeft aan nadere inlichtingen, aangezien partijen in eerste aanleg en hoger beroep ruimschoots in de gelegenheid zijn gesteld om hun standpunten schriftelijk toe te lichten. De Woonstichting heeft ook aangegeven dat zij niet meer bereid is om een schikking met [appellanten] c.s. te treffen. Nu [appellanten] c.s. geen pleidooi hebben gevraagd doet het hof de zaak af op de stukken uit de eerste aanleg en hoger beroep.

3.7.

Het hof leidt uit de grieven af dat [appellanten] c.s. niet betwisten dat zij bij herhaling huurachterstanden hebben laten ontstaan en dus zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun huurbetalingsverplichting jegens de Woonstichting ten gevolge waarvan de Woonstichting in beginsel bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden. Daarbij gaat het hof uit van het ook in hoger beroep niet weersproken overzicht van de Woonstichting zoals vermeld onder nummer 3.1 bij conclusie van repliek, waaruit blijkt dat in de periode van 26 juni 2012 tot en met de datum van dagvaarding constant sprake is geweest van substantiële huurachterstanden, waarvoor veelvuldig is gesommeerd en diverse betalingsregelingen zijn getroffen.

[appellanten] c.s. stellen dat deze tekortkoming te gering is om de ontbinding te rechtvaardigen. [appellanten] c.s. voeren hiertoe aan dat, gelet op de geringe betalingsachterstand die bestond ten tijde van dagvaarden in eerste aanleg, het feit dat [appellanten] c.s. hun betalingsgedrag hebben verbeterd, dat [appellanten] thans een structurele inkomstenbron heeft gevonden waardoor de toekomstige huurpenningen volledig voldaan kunnen worden en het feit dat er een viertal jonge kinderen betrokken zijn bij de huurovereenkomst, de belangenafweging in het voordeel van hen dient uit te pakken.

3.8.

Uit artikel 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van een van zijn verplichtingen, de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming zo bijzonder van aard is of zo gering van betekenis dat zij geen ontbinding rechtvaardigt moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst.

Ten aanzien van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte geldt in dit verband dat het gewicht van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang van de [appellanten] .

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen.

3.9.

Tussen partijen staat vast dat in de afgelopen jaren meermalen forse huurachterstanden zijn ontstaan. Uit de door de Woonstichting overgelegde gegevens, die [appellanten] c.s. niet hebben weersproken, blijkt dat de periode 2012 tot en met 2014 zich kenmerkte door continu bestaande en oplopende, dan weer verminderde en weer oplopende huurachterstanden.

Het hof concludeert dan ook dat er geen sprake is van een tekortkoming van geringe betekenis.

Dat [appellanten] c.s. sinds de inleidende dagvaarding van 6 maart 2014 de huur volledig voldoen (waartoe zij contractueel ook aan zijn gehouden) en dat zij de kosten van de incassogemachtigde volledig hebben voldaan en dat [appellanten] thans als oproepkracht werkzaam is waaruit hij thans structureel inkomsten krijgt, leidt niet tot een ander oordeel omdat de herhaalde eerdere en substantiële wanprestatie van [appellanten] c.s. daardoor niet wordt weggenomen. Daar komt ook bij dat zij regelmatig de huur niet tijdig aan de Woonstichting hebben voldaan en dat de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg aanzienlijk was (zie r.o. 3.2.2.). De omstandigheid dat er geen eerder veroordelend vonnis is terzake huurachterstanden leidt in deze zaak, waar sprake is van herhaalde, langdurige huurachterstand, diverse eerdere betalingsregelingen en een substantiële huurachterstand ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg, niet tot het oordeel dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.

Grieven 1 en 2 falen derhalve.

3.10.

Ook indien de ernst van de tekortkoming wordt afgezet tegen het woonbelang van [appellanten] c.s. is het hof van oordeel dat hetgeen [appellanten] c.s. ten aanzien van het woonbelang van hun kinderen hebben gesteld niet aan ontbinding en ontruiming in de weg staan, ook niet als artikel 3 van het IVRK in aanmerking wordt genomen. Daarbij geldt allereerst dat [appellanten] c.s. het risico op ontbinding en de nadelige gevolgen ervan zelf hebben geschapen en dat het in beginsel niet tot de taak van woningcorporaties behoort om voor onderdak te zorgen van minderjarigen, wier ouders in ernstige mate tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst en die, nadat de rechter daarover heeft geoordeeld, uit een woning moeten vertrekken. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat ontruiming van het gehuurde voor [appellanten] c.s. en hun kinderen tot een acute noodsituatie zal leiden. Het is op de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de ouders zélf en niet van de Woonstichting om de nadelige effecten van de ontruiming voor hun kinderen zoveel mogelijk te beperken en zij zijn, indien zij daarbij hulp behoeven, gehouden hulpverlenende instanties in te schakelen, die op hun beurt verplicht zijn zorg te dragen voor adequate hulpverlening.

Het hof neemt bij de belangenafweging tevens in aanmerking dat de Woonstichting rekening heeft gehouden met de belangen van [appellanten] c.s. door hen jarenlang keer op keer in de gelegenheid te stellen alsnog hun verplichtingen na te komen.

Op grond van het voorgaande faalt ook de tweede grief.

3.11.

Voor zover [appellanten] c.s. met hun stelling dat hen nog een laatste kans geboden dient te worden een beroep doen op artikel 7:280 BW (het verlenen van een terme de grace) overweegt het hof als volgt. Voor toewijzing van een dergelijke termijn is geen aanleiding. Er is immers volgens [appellanten] c.s. geen sprake meer van een betalingsachterstand. Voor zover zij beogen dat geen ontbinding wordt uitgesproken, stuit dat verweer af op hetgeen hiervoor is overwogen.

3.12.

Nu de grieven falen zal het hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigen en [appellanten] c.s. als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van de Woonstichting worden begroot op € 704,00 aan griffierechten en op € 894,00 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M.G.W.M. Stienissen en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 december 2015.

griffier rolraadsheer