ECLI:NL:GHSHE:2015:910 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Gemeente ontbindt koopovereenkomst landbouwgrond wegens n...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.123.606/01

arrest van 17 maart 2015

in de zaak van

[de man],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. M. Trouwborst te Middelharnis,

tegen

Gemeente Uden,

zetelende te Uden,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als de gemeente,

advocaat: mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem,

op het bij exploot van dagvaarding van 14 december 2012 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank 's-Hertogenbosch van 19 september 2012, gewezen tussen [appellant] als eiser en de gemeente als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 241922, rolnummer HAZA 12-75)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 23 mei 2012.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord met producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

De rechtbank heeft in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.9 van het vonnis van 19 september 2012 enkele feiten vastgesteld. Tegen die vaststelling van feiten zijn in hoger beroep geen bezwaren gericht. Het hof zal de door de rechtbank vastgestelde feiten hieronder weergeven in de rechtsoverwegingen 3.2.1 tot en met 3.2.9. Voor zover nog andere feiten relevant zijn, zal het hof die bij de beoordeling van de grieven noemen.

3.2.1.

Op 26 januari 2010 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij [appellant] percelen landbouwgrond ter grootte van 3 ha heeft verkocht aan Gemeente Uden voor de prijs van EUR 300.000,00. De koopovereenkomst is op dezelfde dag door het college van burgemeester en wethouders van Gemeente Uden bekrachtigd. Dit besluit is op 3 februari 2010 aan [appellant] verzonden.

3.2.2.

In artikel 5 van Pro de koopakte (dagvaarding, productie 1) is voor zover van belang bepaald:

“(…) De koper aanvaardt uitdrukkelijk enkel die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie, uit verkoopdocumentatie of uit andere eerder overgelegde stukken kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. Indien uit nader onderzoek blijkt dat met het verkochte lasten en beperkingen verbonden zijn die niet voor de koper kenbaar waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en die tevens voor hem een wezenlijk zwaardere belasting betekenen, heeft hij evenwel het recht uiterlijk drie dagen voor de geplande notariële levering, mits schriftelijk en onder opgaaf van redenen, aan de notaris mee te delen dat hij die zwaardere belasting niet (voetstoots) aanvaardt. Wanneer koper en verkoper vervolgens niet tot een oplossing komen, voorafgaand aan de geplande levering, staat het koper vrij de overeenkomst te ontbinden zonder gerechtelijke tussenkomst, zonder verdere kosten of genoegdoening om welke reden dan ook. Partijen kunnen ook besluiten nadere bepalingen op te nemen in een aanvullende overeenkomst.”

3.2.3.

Op 11 februari 2010 heeft Gemeente Uden [appellant] bericht dat zij op een haar onbekende kwalitatieve verplichting met kettingbeding is gestuit die aan de gekochte percelen is verbonden. Gemeente Uden schreef onder meer (dagvaarding, productie 3):
“(…) Onze jurist wil nagaan of de verplichting voor het door de gemeente beoogde doel een zodanige beperking vormt, dat nader overleg met u gewenst is. (…)”

3.2.4.

In een koopovereenkomst van 15 juli 2005 waarbij [appellant] een perceel grond heeft verkocht aan [onroerend goed] Onroerend Goed BV (hierna: [onroerend goed]), is een kwalitatieve verplichting met kettingbeding opgenomen. Deze verplichting houdt in dat [appellant] zich als eigenaar van de naast het bedrijf van [onroerend goed] gelegen percelen (rb: waaronder de aan Gemeente Uden verkochte percelen) zal onthouden van:

indiening van handhavingverzoeken betreffende de bedrijfsactiviteiten van [onroerend goed];

aanwending van rechtsmiddelen tegen aan [onroerend goed] te verlenen bouw- en milieuvergunningen.

Deze verplichting gaat over op de opvolgende eigenaren van de percelen van [appellant].

3.2.5.

Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst tussen [appellant] en Gemeente Uden ontbrak in de openbare registers bij de verkochte percelen een verwijzing naar de leveringsakte waarin de kwalitatieve verplichting was opgenomen. Deze verwijzing is eerst op 4 februari 2010 gerealiseerd door een “Ambtelijke Correctie Gegeven”.

3.2.6.

Bij brief van 15 september 2010 (verzonden 16 september 2010) heeft Gemeente Uden de koopovereenkomst met een beroep op artikel 5 van Pro de koopakte ontbonden (dagvaarding, productie 4).

3.2.7.

Bij brief van 3 december 2010 (dagvaarding, productie 6) heeft [appellant] Gemeente Uden gesommeerd mee te werken aan de levering door uiterlijk 31 december 2010 bij de notaris te verschijnen en haar voor het geval dat zij zou weigeren te verschijnen aansprakelijk gesteld voor de voor hem ontstane schade.

3.2.8.

Bij brief van 23 december 2010 heeft Gemeente Uden geantwoord, dat er geen koopovereenkomst meer is. Zij heeft iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.

3.2.9.

Op 14 januari 2011 heeft de notaris een akte van comparitie en non-comparitie opgemaakt (dagvaarding, productie 10).

3.3.1.

In de onderhavige procedure vorderde [appellant] bij inleidende dagvaarding, samengevat:

I.
primair: de gemeente op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen om binnen drie maanden na betekening van het te wijzen vonnis mee te werken aan de levering van de gekochte percelen, met veroordeling van de gemeente tot betaling van de notariskosten en de mogelijk verschuldigde overdrachtsbelasting;

subsidiair: veroordeling van de gemeente tot betaling van vervangende schadevergoeding, nader op te maken bij staat;

II. veroordeling van de gemeente tot betaling van de contractuele boete van drie promille van de koopprijs per dag vanaf 3 december 2010 tot aan de dag der algehele voldoening, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.

3.3.2.

Aan deze vordering heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat de gemeente bij haar brief van 15 september 2010 ten onrechte de ontbinding van de koopovereenkomst van 26 januari 2010 heeft ingeroepen. Volgens [appellant] moet de gemeente die koopovereenkomst alsnog nakomen.

3.3.3.

De gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.4.1.

In het tussenvonnis van 23 mei 2012 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.

3.4.2.

In het eindvonnis van 19 september 2012 heeft de rechtbank, kort samengevat, als volgt geoordeeld.

De gemeente kon ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet uit de openbare registers opmaken, dat de kwalitatieve verplichting op de gekochte percelen rustte (rov. 4.2).

De omstandigheid dat de gemeente als eigenaar van de betrokken percelen en haar eventuele rechtverkrijgenden door het kwalitatieve recht en de daaraan gekoppelde aanzienlijke dwangsom in hun rechten jegens het nabijgelegen bedrijf van [onroerend goed] worden beknot, brengt mee dat sprake is van een wezenlijk zwaardere belasting in de zin van artikel 5 van Pro de koopovereenkomst (rov. 4.4).

De gemeente heeft bij het inroepen van de ontbinding van de koopovereenkomst niet in strijd gehandeld met artikel 5 van Pro de koopovereenkomst (rov. 4.6).

Op grond van deze oordelen heeft de rechtbank geconcludeerd dat de gemeente de koopovereenkomst op rechtsgeldige wijze heeft ontbonden. De rechtbank heeft daarom de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

3.5.

[appellant] heeft in hoger beroep dertien grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.

Naar aanleiding van de grieven I, II en III: kenbaarheid kwalitatieve verplichting

3.6.1.

Het hof zal eerst de grieven I, II en III gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen rov. 4.2 van het vonnis. Die rechtsoverweging luidt als volgt:

“Vastgesteld moet worden dat Gemeente Uden ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet uit de openbare registers kon opmaken, dat de kwalitatieve verplichting op de gekochte percelen rustte. De verwijzing naar de leveringsakte waarin de kwalitatieve verplichting was opgenomen is immers eerst nadien in de openbare registers opgenomen. De omstandigheid dat de leveringsakte waarin de kwalitatieve verplichting is opgenomen wel (sinds 13 juni 2006) staat ingeschreven maakt niet, dat deze inschrijving alsmede de relevantie daarvan voor de gekochte percelen voor Gemeente Uden ten tijde van de koop kenbaar moet zijn geweest. Voor zover [appellant] heeft betoogd dat de kwalitatieve verplichting desalniettemin toch kenbaar was uit de openbare registers heeft hij deze stelling onvoldoende onderbouwd.”

3.6.2.

In de toelichting op de grieven I, II en III betoogt [appellant] allereerst dat de akte waarmee hij het hiervoor in rov. 3.2.4 bedoelde perceel heeft geleverd aan [onroerend goed], en waarin de kwalitatieve verplichting ten laste van de naastgelegen percelen van [appellant] en ten gunste van het aan [onroerend goed] geleverde perceel opgenomen was, al sinds 13 juni 2006 was ingeschreven in de openbare registers. [appellant] verbindt hier de gevolgtrekking aan dat de kwalitatieve verplichting kenbaar was voor de gemeente.

3.6.3.

Het hof verwerpt dit betoog van [appellant]. Vast staat immers dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst tussen [appellant] en de gemeente, in de openbare registers bij de gegevens omtrent de door [appellant] aan de gemeente verkochte percelen abusievelijk geen verwijzing naar de kwalitatieve verplichting met het kettingbeding was opgenomen. Het hof deelt het oordeel van de rechtbank dat de kwalitatieve verplichting met het kettingbeding daardoor niet “kenbaar uit de openbare registers” was in de zin van artikel 5 van Pro de koopovereenkomst. De gemeente mocht er immers vanuit gaan dat, als sprake zou zijn van kwalitatieve verplichtingen rustend op de door haar gekochte percelen, daarvan zou blijken uit de gegevens die met betrekking tot die percelen in de openbare registers stonden genoteerd. Naar het oordeel van het hof lag in het in de gegeven omstandigheden niet op de weg van de gemeente om in de registers ook gegevens in te zien met betrekking tot naastgelegen percelen van andere eigenaren, zoals het perceel dat [appellant] in 2006 aan [onroerend goed] had geleverd. Dat klemt te meer nu in artikel 11 van Pro de koopovereenkomst onder meer is bepaald dat [appellant] er voor instaat dat hij aan de gemeente met betrekking tot het verkochte alle informatie heeft gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van de gemeente behoort te worden gebracht. Omdat [appellant] desondanks bij de gemeente geen melding heeft gemaakt van de kwalitatieve verplichting met het kettingbeding die hij in 2006 ten gunste van [onroerend goed] had gevestigd, had de gemeente geen aanleiding om de aanwezigheid van een dergelijke verplichting, die ook niet bleek uit de gegevens die met betrekking tot de door de gemeente gekochte percelen in de openbare registers waren vermeld, te vermoeden.

3.6.4.

Het hof deelt ook niet het standpunt van [appellant] dat de gemeente een risico heeft genomen dat zij niet op [appellant] kan afwentelen. De gemeente heeft juist getracht risico’s te vermijden door in artikel 5 van Pro de koopovereenkomst te bedingen dat zij de koopovereenkomst zou mogen ontbinden als uit nader onderzoek zou blijken dat met het verkochte lasten en beperkingen verbonden zouden zijn die niet voor haar kenbaar waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en die tevens voor haar een wezenlijk zwaardere belasting zouden betekenen.

3.6.5.

[appellant] heeft in de toelichting op de grieven I, II en III verder aangevoerd dat bij beantwoording van de vraag of de kwalitatieve verplichting voor de gemeente kenbaar was, niet alleen de openbare registers relevant zijn maar ook “de feitelijke situatie, de verkoopdocumentatie en andere stukken”. Het hof verwerpt dit onderdeel van de grieven omdat [appellant] in het geheel niet heeft toegelicht welk onderdeel van “de feitelijke situatie, de verkoopdocumentatie en andere stukken” voor de gemeente aanleiding had moeten vormen om de aanwezigheid van de onderhavige kwalitatieve verplichting te vermoeden.

3.6.6.

[appellant] heeft tot slot aangevoerd dat de gemeente [appellant] had kunnen vragen naar de aanwezigheid van kwalitatieve verplichtingen. De gemeente heeft dienaangaande reeds in eerste aanleg gemotiveerd aangevoerd dat zij gevraagd heeft naar de aanwezigheid van eventuele rechten en verplichtingen op het perceel en dat [appellant] in antwoord daarop geen melding heeft gemaakt van de onderhavige kwalitatieve verplichting. Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of de vraag gesteld is. Doorslaggevend is dat de gemeente na raadpleging van de gegevens die met betrekking tot de door haar aan te kopen percelen in de openbare registers stonden, geen aanleiding had om te vermoeden dat de onderhavige kwalitatieve verplichting met kettingbeding aanwezig was. Ook is niet gebleken van andere omstandigheden of mededelingen, waaruit de kwalitatieve verplichting voor de gemeente kenbaar was of had behoren te zijn ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Om deze redenen verwerpt het hof de grieven I, II en III.

Naar aanleiding van de grieven IV, V en VI:

3.7.1.

[appellant] is met de grieven IV, V en VI opgekomen tegen rov. 4.4 van het vonnis. Die rechtsoverweging luidt als volgt:

“Naar het oordeel van de rechtbank brengt reeds de omstandigheid dat Gemeente Uden als eigenaar van de betrokken percelen en haar eventuele rechtverkrijgenden door het kwalitatieve recht en de daaraan gekoppelde aanzienlijke dwangsom in hun rechten jegens het nabijgelegen bedrijf van [onroerend goed] worden beknot met zich, dat sprake is van een wezenlijk zwaardere belasting in de zin van artikel 5 van Pro de koopovereenkomst. Daarbij dient, zoals Gemeente Uden terecht heeft aangevoerd, de bijzondere positie van Gemeente Uden als vergunningverlenende en handhavende instantie mede in ogenschouw genomen te worden. Van een vergunningverlenende en met handhaving belaste instantie kan immers in redelijkheid niet worden verlangd, dat zij zichzelf en haar eventuele rechtverkrijgenden op die publiekrechtelijke terreinen op voorhand beperkingen op laat leggen. De stelling van [appellant], dat Gemeente Uden de percelen heeft gekocht voor de nieuwvestiging van een intensieve veehouderij en dat de beoogde koper geen problemen met de kwalitatieve verplichting had, maakt het voorgaande niet anders.”

3.7.2.

In de toelichting op de grieven IV, V en VI betoogt [appellant] allereerst dat de door hem met [onroerend goed] overeengekomen kwalitatieve verplichting naar Nederlands recht toelaatbaar is. Naar het oordeel van het hof is dat argument nietszeggend. Dat een bepaalde verplichting naar Nederlands recht toelaatbaar is, laat onverlet dat die verplichting voor een opvolgend eigenaar een wezenlijke belasting kan vormen.

3.7.3.

[appellant] heeft voorts aangevoerd dat bij de beantwoording van de vraag of de kwalitatieve verplichting voor de gemeente een wezenlijk zwaardere belasting in de zin van artikel 5 van Pro de koopovereenkomst vormt, geen rekening mag worden gehouden met het feit dat de gemeente een vergunningverlenende en handhavende instantie is. Volgens [appellant] mogen overheidsorganen privaatrechtelijke overeenkomsten sluiten en moeten zij, als zij dat doen, daarvan de consequenties dragen. [appellant] concludeert dat de gemeente zich niet mag verschuilen achter haar publiekrechtelijke rol. Het hof verwerpt ook dit betoog. Dat de gemeente de onderhavige koopovereenkomst heeft gesloten laat immers onverlet dat zij een publiekrechtelijke rechtspersoon is met bevoegdheden en verplichtingen op het gebied van vergunningverlening en handhaving. Van haar kan daarom niet worden verlangd dat zij zich beperkingen laat opleggen zoals [onroerend goed] met [appellant] is overeengekomen. De gemeente heeft zich daar ook niet toe verbonden. De publiekrechtelijke rol van de gemeente draagt er toe bij dat de kwalitatieve verplichting met kettingbeding in dit geval “een wezenlijk zwaardere belasting” in de zin van artikel 5 van Pro de koopovereenkomst oplevert.

3.7.4.

De gemeente heeft bovendien naar het oordeel van het hof terecht betoogd dat de kwalitatieve verplichting ook voor opvolgende eigenaren een wezenlijke beperking vormt. De opvolgende eigenaren zullen zich als gevolg van de kwalitatieve verplichting op straffe van verbeurte van een boete van € 454.000,-- moeten onthouden van het indienen van handhavingsverzoeken betreffende de bedrijfsactiviteiten van [onroerend goed] en van het aanwenden van rechtsmiddelen tegen aan [onroerend goed] te verlenen bouw- en milieuvergunningen. Naar mag worden aangenomen beperkt dit de mogelijkheden voor doorverkoop van het perceel en heeft het een negatieve invloed op de prijs die bij doorverkoop kan worden gerealiseerd. Ook in zoverre levert de kwalitatieve verplichting voor de gemeente een “wezenlijk zwaardere belasting” op.

3.7.5.

[appellant] heeft in de toelichting op zijn grieven nog aangevoerd dat de gemeente al een (private) koper voor de grond had, te weten de familie [familie]. Volgens [appellant] was de doorverkoop van de grond door de gemeente aan [familie] al rond en had [familie], die op de percelen intensieve veehouderij zou gaan uitoefenen, geen bezwaren tegen de kwalitatieve verplichting. Volgens [appellant] brengt dit mee dat de kwalitatieve verplichting voor de gemeente niet een wezenlijk zwaardere belasting vormt.

3.7.6.

Het hof stelt voorop dat niet gesteld of gebleken is dat tussen de gemeente en [familie] een schriftelijke koopovereenkomst is gesloten met betrekking tot de doorverkoop van de percelen door de gemeente aan [familie]. Met zijn (niet nader onderbouwde) stelling dat de verkoop door de gemeente aan [familie] al “rond was”, bedoelt [appellant] kennelijk dat tussen de gemeente en [familie] al overleg had plaatsgevonden over de (door)verkoop van de percelen door de gemeente aan [familie], en dat in dat overleg in min of meer vergaande mate overeenstemming was bereikt over de voorwaarden waaronder die verkoop en levering zouden kunnen plaatsvinden.

3.7.7.

De gemeente heeft gemotiveerd betwist dat zij al met [familie] had gesproken over doorverkoop van de percelen aan [familie]. Maar zelfs als zou worden aangenomen dat, zoals [appellant] beweert, tussen de gemeente en [familie] al in min of meer vergaande mate overeenstemming was bereikt over de voorwaarden waaronder verkoop en levering aan [familie] zou kunnen plaatsvinden, laat dat naar het oordeel van het hof onverlet dat het kettingbeding voor de gemeente een last vormde die zij in de gegeven situatie niet hoefde te aanvaarden. Het was immers nog steeds voorstelbaar dat de daadwerkelijke doorlevering van de percelen aan [familie] om wat voor reden dan ook geen doorgang zou vinden. Daar komt bij dat de inhoud van de kwalitatieve verplichting met kettingbeding de nieuwe eigenaar (of dat nu [familie] zou zijn of een ander) zou beperken in zijn mogelijkheid om gebruik te maken van de hem volgens het bestuursrecht in beginsel toekomende bevoegdheden en rechtsmiddelen. Naar het oordeel van het hof mocht de gemeente zich op het standpunt stellen dat zij dat onwenselijk vond en dat de kwalitatieve verplichting ook om die reden voor haar onacceptabel was, en dus voor haar een “wezenlijk zwaardere belasting” opleverde

3.7.8.

[appellant] heeft in de toelichting op de grief tot slot nog aangevoerd dat hij de percelen in eerste instantie zelf rechtstreeks aan [familie] had willen verkopen en dat hij, als hij dat zou hebben gedaan, de kwalitatieve verplichting zelf aan [familie] had kunnen overdragen. Ook die stelling kan niet tot vernietiging van het vonnis leiden. Als [appellant] de percelen rechtstreeks aan [familie] had willen verkopen, had hij dat moeten doen. [appellant] heeft de percelen echter verkocht aan de gemeente en in dat kader is tussen partijen overeengekomen dat de gemeente de koopovereenkomst zou mogen ontbinden als de in artikel 5 van Pro de koopovereenkomst bedoelde situatie zich zou voordoen. Die situatie heeft zich voorgedaan en daarom stond het de gemeente vrij om de koopovereenkomst op de voet van artikel 5 te Pro ontbinden.

3.7.9.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof de grieven IV, V en VI.

Naar aanleiding van de grieven VII en VIII

3.8.1.

De grieven VII en VIII zijn gericht tegen rov. 4.6 van het vonnis. Die rechtsoverweging luidt als volgt:

“De rechtbank stelt voorop dat in artikel 5 van Pro de koopovereenkomst niet staat dat de ontbindingsverklaring aan de notaris gericht moet worden. Voorts staat als niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken vast dat zijdens Gemeente Uden op 8 maart 2010 en 9 april 2010 contact is geweest met [appellant] over de opgedoken kwalitatieve verplichting en de daardoor ontstane situatie. Gesteld noch gebleken is dat partijen daarbij tot een oplossing zijn gekomen. Verder heeft Gemeente Uden drie dagen voor de (eenzijdig door [appellant]) geplande notariële levering schriftelijk en gemotiveerd aan de notaris bericht (dagvaarding, productie 9), dat zij de zwaardere belasting die de opgedoken kwalitatieve verplichting met zich brengt niet aanvaardt en dat zij de koopovereenkomst om die reden buitengerechtelijk heeft ontbonden. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan het bepaalde in artikel 5 van Pro de koopovereenkomst. Voor zover Gemeente Uden daarbij een andere volgorde heeft gehanteerd dan in het artikel is vastgelegd, is [appellant] daardoor niet in zijn belangen geschaad.”

3.8.2.

[appellant] heeft in de toelichting op zijn grieven uiteen gezet dat de gemeente, om de koopovereenkomst op de voet van artikel 5 te Pro ontbinden, de volgende stappen had moeten zetten:

uiterlijk drie dagen voor de geplande notariële levering, schriftelijk en onder opgaaf van redenen aan de notaris meedelen dat de gemeente de zwaardere belasting niet (voetstoots) aanvaardt;

het plegen van overleg met [appellant] over een mogelijke oplossing;

het ontbinden van de overeenkomst indien geen oplossing bereikt zou worden.

3.8.3.

Volgens [appellant] heeft op 8 maart 2010 en 9 april 2010 wel overleg plaatsgevonden tussen hem en de gemeente, maar is in dat overleg niet gesproken over een mogelijke oplossing. Volgens [appellant] heeft de gemeente slechts gesteld dat zij niet zou gaan afnemen vanwege de kwalitatieve verplichting, en was de gemeente dus niet bereid om een oplossing te zoeken. Het hof verwerpt dit betoog van [appellant]. Vast staat dat de partijen op 8 maart 2010 en 9 april 2010 gesproken hebben over het feit dat de gemeente vanwege de kwalitatieve verplichting niet wilde meewerken aan de uitvoering van de koopovereenkomst. [appellant] heeft van zijn zijde vastgehouden aan uitvoering van de koopovereenkomst. Een mogelijke voor de gemeente acceptabele oplossing zou zijn geweest dat [appellant] met [onroerend goed] een regeling had getroffen die inhield dat de kwalitatieve verplichting zou vervallen. Een dergelijke oplossing is kennelijk door [appellant] niet aangeboden en niet bereikt. Bij deze stand van zaken kan niet worden gezegd dat het in artikel 5 verplicht Pro gestelde overleg niet heeft plaats gevonden. Het overleg heeft wel plaats gevonden maar heeft niet tot een oplossing geleid.

3.8.4.

Dat de verschillende volgens artikel 5 van Pro de koopovereenkomst te nemen stappen zijn gezet in een andere volgorde dan waarin die stappen in artikel 5 zijn Pro opgesomd, brengt naar het oordeel van het hof niet mee dat het beroep van de gemeente op artikel 5 niet Pro zou opgaan. De gemeente heeft in feite het hiervoor in rov. 3.8.2 onder 2 genoemde overleg al – uitgebreid, onder meer via twee besprekingen – laten plaatsvinden vóórdat een datum voor de notariële levering was bepaald. [appellant] is daardoor niet in enig rechtens te respecteren belang geschaad. Er kan niet worden geoordeeld dat de gemeente niet heeft voldaan aan de voorwaarden die in artikel 5 zijn Pro gesteld aan een rechtsgeldig beroep op ontbinding van de koopovereenkomst. Voor [appellant] moet ook redelijkerwijs duidelijk zijn geweest wat de reden voor het niet willen afnemen van het perceel was.

3.8.5.

Het hof concludeert dat ook de grieven VII en VIII niet tot vernietiging van het vonnis leiden.

Naar aanleiding van de grieven IX tot en met XII

3.9.1.

De grieven IX tot en met XII hebben naast de eerdere grieven geen zelfstandige betekenis, en worden daarom eveneens verworpen.

3.9.2.

[appellant] heeft geen gespecificeerd bewijsaanbod gedaan met betrekking tot feiten die, als zij zouden komen vast te staan, tot een ander oordeel zouden leiden. Het hof ziet dus geen aanleiding om bewijslevering te laten plaatsvinden.

Conclusie

3.10.1.

Omdat de grieven geen doel treffen, zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen.

3.10.2.

[appellant] heeft veroordeling van de gemeente gevorderd tot terugbetaling van hetgeen hij de gemeente ter uitvoering van het beroepen vonnis heeft voldaan. Omdat het vonnis wordt bekrachtigd, zal het hof deze vordering afwijzen.

3.10.3.

Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente en uitvoerbaar bij voorraad zoals door de gemeente verzocht.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de rechtbank 's-Hertogenbosch onder zaaknummer 241922 en rolnummer HAZA 12-75 tussen partijen gewezen vonnis van 19 september 2012;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van de gemeente tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 666,-- aan vast recht en op € 894,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van deze kostenveroordeling binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 maart 2015.

griffier rolraad