ECLI:NL:GHSHE:2016:1433 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Ontbinding huurovereenkomst wegens hennepkwekerij afgewez...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.162.785/01

arrest van 12 april 2016

in de zaak van

Woonstichting Sint Joseph,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als Sint Joseph,

advocaat: mr. W.J. Aardema te Heerenveen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. B.W.M. Toemen te 's-Hertogenbosch,

op het bij exploot van dagvaarding van 12 januari 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 8 januari 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen Sint Joseph als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 3338484/317)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord met producties;
de akte van Sint Joseph;
de antwoordakte van [geïntimeerde] .

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.1.

In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter onder kopje
2. De feitende volgende feiten vastgesteld.

‘Tussen partijen bestaat met ingang van 23 augustus 2012 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning staande en gelegen te [plaats] aan het adres [adres] . [geïntimeerde] woont daar met haar 10-jarige zoon (hierna te noemen: ‘ [minderjarige] ’ of ‘de/haar zoon’).

Op grond van artikel 3 van Pro de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor huurder en leden van zijn gezin.

In de algemene voorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

‘8.1 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.’

‘8.2 Huurder is verplicht de nodige maatregelen te nemen ter voorkoming van (dreigende) schade aan het gehuurde (...)’

‘8.4 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er onafgebroken zijn hoofdverblijf hebben. Het is huurder verboden in het gehuurde een bedrijf, ambacht of winkelnering uit te oefenen.’

‘8.5 Als uitvloeisel van het voorgaande is het huurder nadrukkelijk verboden in het gehuurde hennep te kweken dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld (...)’

Als bijlage aan de huurovereenkomst is gehecht een kopie van een brief van Sint Joseph aan al haar huurders, waarin is aangegeven dat zij onverwijld ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal vorderen, indien een (bedrijfsmatige) hennepkwekerij in een huurwoning wordt aangetroffen.

Bij brief van 19 mei 2014 ontving Sint Joseph van de regiopolitie Oost Brabant het bericht dat in de woning van [geïntimeerde] op 6 maart 2014 een professionele hennepkwekerij is aangetroffen. Deze kwekerij besloeg de slaapkamer, waarin een kweekkast was geplaatst. In deze kweekkast bevonden zich in totaal 19 planten en de daarbij behorende professionele apparatuur. De elektra werd ten behoeve van de hennepkwekerij op onrechtmatige wijze onttrokken.

Bij brief van 22 mei 2014 van Sint Joseph aan [geïntimeerde] is [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft bij brief van 5 juni 2014 laten weten daartoe niet over te zullen gaan. Bij e-mailbericht van dezelfde datum heeft Sint Joseph [geïntimeerde] bericht dat zij niet zou afzien van een vordering tot ontbinding. Daarna is tussen partijen verder gecorrespondeerd. Deze correspondentie bestaat onder meer uit een verzoek van de heer [medewerker van het maatschappelijk werk] van Maatschappelijk Werk uit [vestigingsplaats] om geen ontbindingsprocedure te starten, bij welke brief een verklaring van een sociaal psychiatrisch verpleegkundige en een psychiater is gevoegd. Voorts heeft Sint Joseph op 10 juli 2014 een brief van de directeur van de basisschool van de zoon ontvangen, waarbij werd verzocht om ten behoeve van de zoon geen ontbindingsprocedure te starten.’

3.1.2.

De grieven van Sint Joseph zijn niet gericht tegen deze feitenvaststelling, en ook [geïntimeerde] heeft die niet bestreden, zodat van de door de kantonrechter vastgestelde feiten ook in hoger beroep kan en zal worden uitgegaan, met dien verstande dat, nu er meer dan een jaar verstreken is sinds het vonnis waarvan beroep, de zoon niet meer 10 maar thans 11 of 12 jaar oud zal zijn.

3.2.

In de onderhavige procedure vordert Sint Joseph: a) ontbinding van de huurovereenkomst; b) ontruiming van het gehuurde; c) veroordeling van [geïntimeerde] om het gehuurde in goede en oorspronkelijke staat aan Sint Joseph op te leveren uiterlijk op de dag der ontruiming; d) veroordeling van [geïntimeerde] om aan Sint Joseph te voldoen een vergoeding ter hoogte van de verschuldigde huurpenningen per maand, voor elke maand gelegen tussen de dag van de ontbinding en de dag van de ontruiming; e) veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure.

3.3.

Hetgeen Sint Joseph aan deze vordering ten grondslag heeft gelegd, en het daartegen door [geïntimeerde] gevoerde verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.4.

Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vordering van Sint Joseph afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld.

3.5.

Sint Joseph heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd. Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven. Sint Joseph heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog toewijzen van haar vordering.

3.6.

Bij de beoordeling van de grieven, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen, stelt het hof het volgende voorop. Gelet op het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van een van haar verbintenissen op grond van de huurovereenkomst aan Sint Joseph de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voorts dient bij de beoordeling van de ontbindings- en ontruimingsvordering het woonbelang van de huurder te worden betrokken, hetgeen een zwaarwegend belang is.

3.7.

Zoals Sint Joseph heeft gesteld en [geïntimeerde] niet althans onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, is [geïntimeerde] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat er in de woning van [geïntimeerde] een hennepkwekerij was. Sint Joseph heeft – niet althans onvoldoende gemotiveerd bestreden door [geïntimeerde] – naar voren gebracht dat dit een schending oplevert van artikel 3 van Pro de huurovereenkomst en artikelen 8.1, 8.2, 8.4 en 8.5 van de algemene bepalingen, zoals weergegeven hiervoor in rov. 3.1.1. Sint Joseph heeft voldoende duidelijk gemaakt dat zij een streng anti-hennepbeleid voert (zie artikel 8.5 van de algemene bepalingen en de bijlage aan de huurovereenkomst, genoemd hiervoor in rov. 3.1.1). Sint Joseph heeft op zichzelf een gerechtvaardigd belang om dit beleid ook in dit geval te handhaven, onder meer ter voorkoming van precedentwerking. Daarbij merkt het hof wel het volgende op. Sint Joseph spreekt van een professioneel opgezette hennepkwekerij, terwijl in dit geval slechts 19 planten in een kweekkast in een slaapkamer van een woning door de politie zijn aangetroffen. Voorts werd er op onrechtmatige wijze elektra onttrokken, maar heeft Sint Joseph verder geen feitelijke informatie verstrekt over hoe groot het (brand)gevaar was. Ten slotte is het initiatief voor de hennepkwekerij genomen door de toenmalige vriend van [geïntimeerde] , met wie zij het contact inmiddels heeft verbroken (zie ook hierna rov. 3.12).

3.8.

Ten aanzien van het woonbelang van [geïntimeerde] overweegt het hof als volgt. [geïntimeerde] heeft een verklaring d.d. 11 mei 2015 van de sociaal psychiatrisch verpleegkundige [sociaal psychiatrisch verpleegkundige] en de psychiater dr. [psychiater] overgelegd (productie 1 bij de memorie van antwoord). [sociaal psychiatrisch verpleegkundige] en [psychiater] verklaren daarin dat [geïntimeerde] bij hen in behandeling is vanwege vroeg kinderlijk trauma met als gevolg scheefgroei in de persoonlijkheid (Borderline persoonlijkheid stoornis) en een posttraumatische stressstoornis. [geïntimeerde] boekte vooruitgang maar in de periode dat zij dreigde uitgezet te worden (het hof begrijpt: ontruimd te worden uit de woning), gleed [geïntimeerde] af en had zij onder meer suïcide gedachten en plannen. [sociaal psychiatrisch verpleegkundige] en [psychiater] schrijven dat toe aan de dreigende uithuiszetting en het onvermogen van [geïntimeerde] om een andere woning te regelen. [geïntimeerde] heeft een achtergrond van kindertehuizen, wat voor haar erg traumatiserend is geweest. Door de intensieve psychiatrische behandeling en de hoop van [geïntimeerde] op een humane rechtsgang en de uiteindelijke uitspraak, hebben zij [geïntimeerde] min of meer gestabiliseerd. Ingeschat wordt dat als [geïntimeerde] op straat zou worden gezet, zij hier daadwerkelijk suïcidaal op gaat reageren. Aldus – nog steeds – de verklaring van [sociaal psychiatrisch verpleegkundige] en [psychiater] .

3.9.

Sint Joseph heeft in haar akte op deze verklaring gereageerd. Voor wat betreft hetgeen in deze verklaring over de geestesgesteldheid van [geïntimeerde] en de ontwikkelingen die zij heeft doorgemaakt is vermeld, benadrukt Sint Joseph dat de verklaring een omschrijving geeft van de
mogelijkegevolgen die een ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben. Het hof hecht op dit punt evenwel waarde aan de verklaring van de deskundigen. Zij hebben [geïntimeerde] immers in behandeling en kunnen dus verklaren over haar psychiatrische ziekte en de achtergrond daarvan. Ook heeft blijkens hun verklaring reeds de dreiging van ontruiming negatieve gevolgen gehad en moeten de deskundigen op basis van hun ervaringen met [geïntimeerde] geacht worden een goede inschatting te kunnen maken van de gevolgen als ontruiming zou plaatsvinden. Voorts is van belang dat het in het kader van dit hoger beroep geactualiseerde informatie betreft (nadat zij eerder een verklaring met dezelfde strekking hadden opgesteld – zie productie 8 bij de inleidende dagvaarding). Het hof is in het licht van het voorgaande van oordeel dat Sint Joseph de verklaring van [sociaal psychiatrisch verpleegkundige] en [psychiater] onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken.

3.10.

Mede gelet op hetgeen hiervoor in rov. 3.8 en 3.9 is overwogen, is het hof van oordeel dat dat aan het woonbelang van [geïntimeerde] – afgezet tegen de belangen van Sint Joseph – zodanig gewicht moet worden toegekend dat de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen in dit geval niet gerechtvaardigd is. Partijen hebben verder gedebatteerd over de vraag of het mogelijk is voor [geïntimeerde] om vervangende woonruimte te krijgen. Sint Joseph heeft verwezen naar kamers die te huur worden aangeboden op marktplaats.nl en op kamertje.nl en heeft daarnaast opgemerkt dat [geïntimeerde] zou kunnen worden opgevangen door contacten, kennissen, althans mensen uit haar netwerk. Het hof gaat hieraan verder voorbij, omdat dit debat miskent waar het gelet op de verklaring van haar behandelaars om gaat, namelijk dat het gezien haar achtergrond het (thans) te ingrijpend is voor [geïntimeerde] om (weer) naar een andere woning te moeten verhuizen.

3.11.

Aan de door het hof gemaakte afweging draagt bij dat gezien de als productie 6 bij de memorie van antwoord overgelegde brief d.d. 12 mei 2015 van mevrouw [directrice van de school van de minderjarige] , de directrice van de school van de zoon, het nadelige gevolgen voor de zoon zou hebben als hij zou moeten verhuizen en zijn schoolloopbaan niet kan continueren op die school. De directrice brengt dit in verband met de voorgeschiedenis van de zoon. Zij vermeldt dat er binnen een half jaar drie schoolwisselingen zijn geweest, dat dit moeilijk voor hem is geweest en dat de woonsituatie en de regelmaat op school voor rust zorgen bij hem. Anders dan Sint Joseph is het hof van oordeel dat uit deze brief blijkt dat de zoon een bijzonder belang heeft bij een stabiele woon- en schoolsituatie. Sint Joseph heeft aangevoerd dat de directrice geen deskundige is op het gebied van de psychische gesteldheid van kinderen. [geïntimeerde] heeft hiertegen ingebracht dat de directrice de brief niet alleen heeft gebaseerd op haar eigen observatie, maar ook op informatie van de leerkrachten en de interne begeleiders van de school alsmede van het Centrum voor Jeugd en Gezin. Het hof merkt op dat de directrice in de brief inderdaad melding maakt van overleg met externen (het Zorg Team) en de zorgcoördinator van de school. Het hof ziet aldus geen goede redenen om niet op de inhoud van deze brief af te gaan.

3.12.

Ten slotte acht het hof van belang dat [geïntimeerde] onweersproken door Sint Joseph heeft gesteld dat zij het contact met haar toenmalige vriend die het initiatief voor de hennepkwekerij heeft genomen, heeft verbroken. Gesteld noch gebleken is dat er verder overlastmeldingen zijn geweest.

3.13.

Al het vorenstaande in onderling verband en samenhang bezien rechtvaardigt naar het oordeel van het hof de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Het woonbelang van [geïntimeerde] dient in de gegeven omstandigheden te prevaleren boven het belang van Sint Joseph bij ontbinding van de huurovereenkomst, waaronder begrepen haar belang bij handhaving van haar strenge anti-hennepbeleid. Dit betekent dat de grieven falen.

3.14.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Sint Joseph worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Sint Joseph in de proceskosten in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen en tot op heden begroot op € 311,00 aan griffierecht en € 1.341,00 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, J.P. de Haan en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 april 2016.

griffier rolraadsheer