ECLI:NL:GHSHE:2016:1527

• Datum uitspraak: 19 april 2016
• Publicatiedatum: 20 april 2016
• Zaaknummer: 200.173.766_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; J.H.C. Schouten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen tussenvonnis inzake bewijslevering beheerder versus verhuurder woning

In deze civiele zaak vorderen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een verklaring voor recht dat MVGM Vastgoedmanagement B.V. als verhuurder contractueel aansprakelijk is voor gebreken aan de gehuurde woning. MVGM voert aan slechts beheerder te zijn namens de eigenaar en betwist verhuurder te zijn.

De kantonrechter oordeelde voorshands dat MVGM de positie van verhuurder heeft overgenomen van Vastgoedbeheer en wees het bewijsaanbod van MVGM om dit tegenbewijs te leveren af. MVGM stelde hoger beroep in tegen dit tussenvonnis.

Het hof stelt dat de bewijslast rust op [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om aan te tonen dat MVGM verhuurder is. Het bewijsaanbod van MVGM betreft tegenbewijs tegen dit voorshands bewezen feit en had toegelaten moeten worden. Daarom vernietigt het hof het tussenvonnis en verwijst de zaak terug voor verdere behandeling met inachtneming van deze overwegingen. Tevens veroordeelt het hof [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof vernietigt het tussenvonnis en verwijst de zaak terug om MVGM toe te laten tot het leveren van tegenbewijs.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.173.766/01

arrest van 19 april 2016

in de zaak van

MVGM Vastgoedmanagement B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

appellante,

hierna aan te duiden als MVGM,

advocaat: mr. M.A. T Schroots te Rotterdam,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats 1] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,

advocaat: mr. drs. R.G.M. van der Pas te Breda,

op het bij exploot van dagvaarding van 14 juli 2015 ingeleide hoger beroep van het tussenvonnis van 15 april 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen MVGM als gedaagde en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als eisers.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 2853504, rolnummer 14-1586)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 1 oktober 2014.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven;
• de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• (a) De heer [eigenaar 1] , wonende te Duitsland, is sinds 1988 eigenaar van de woning aan de [straatnaam][huisnummer] te [woonplaats 1] . Het hof begrijpt uit productie 1 bij de conclusie van antwoord dat sprake is van mede-eigendom tussen [eigenaar 1] en zijn echtgenote [eigenaar 2] .
• (b) Op basis van een schriftelijke huurovereenkomst van 10 februari 1995 zijn [geïntimeerde 2] en de heer [huurder] met ingang van 1 maart 1995 de woning aan de [straatnaam][huisnummer] te [woonplaats 1] gaan huren. Tussen partijen is niet in geschil dat thans [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als huurders kunnen worden aangemerkt. Het hof gaat er vanuit, zoals ook door MVGM is verondersteld in de memorie van grieven sub 2.3 en zoals door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet is weersproken in de memorie van antwoord, dat [huurder] geen huurder meer is en dat [geïntimeerde 1] van rechtswege medehuurder is geworden omdat hij de echtgenoot van [geïntimeerde 2] is.
• (c) Op blz. 1 van de huurovereenkomst staat [verhuurder] B.V. (hierna: [verhuurder] ), gevestigd te [vestigingsplaats 2] , als verhuurder vermeld. In artikel 8 van de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:

“Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op:

[verhuurder] B.V. (…)”

- ( (d) Bij brief van 9 december 2004 heeft [verhuurder] aan [geïntimeerde 2] onder meer het volgende meegedeeld:

“Na 30 jaar een full-service kantoor te zijn geweest heeft de directie van [verhuurder] B.V. besloten de specialisaties te verzelfstandigen. Per 1 januari zullen de activiteiten met betrekking tot verhuur, beheer en verenigingen van eigenaars afgesplitst worden van de huidige organisatie en voortgezet worden in een nieuwe, zelfstandige onderneming: [Vastgoedbeheer] Vastgoedbeheer B.V.

Al de momenteel bij vastgoedbeheer en vereniging van eigenaars betrokken medewerkers maken de overstap naar [Vastgoedbeheer] Vastgoedbeheer. De u reeds vertrouwde contactpersonen blijven dus tot uw dienst.”

• (e) Bij brief van 21 december 2009 heeft MVGM aan [geïntimeerde 2] meegedeeld dat MVGM per 1 januari 2010 de volledige beheerportefeuille overneemt van [Vastgoedbeheer] en dat de wijziging van beheerder voor [geïntimeerde 2] geen juridische gevolgen heeft. Vanaf 1 januari 2010 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de huur betaald aan MVGM.
• (f) MVGM heeft kopieën overgelegd van de brieven van 22 april 2010 en 23 april 2014, waarbij zij aan [geïntimeerde 2] mededeling heeft gedaan van de huurprijsaanpassingen per respectievelijk 1 juli 2010 en 1 juli 2014. In beide brieven staat in de kop:

“Namens: [eigenaar 1] ” .

Beide brieven beginnen met de tekst:
“Namens eigenaar delen wij u mee dat (…)” .

- ( (g) Op 16 mei 2011 heeft [geïntimeerde 2] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie tot verlaging van de huurprijs wegens gebreken aan de woning. Bij uitspraak van 17 augustus 2011 heeft de voorzitter van de Huurcommissie beslist dat de Huurcommissie niet bevoegd is om van dit verzoek kennis te nemen omdat de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt. In deze uitspraak staat in een overweging over de leges onder meer het volgende:

“Naar het oordeel van de voorzitter van de Huurcommissie is voldoende gebleken dat verhuurder, zijnde een rechtspersoon, in deze zaak optreedt namens de eigenaar, zijnde een natuurlijk persoon.”

- ( (h) Bij e-mail van 19 december 2012 heeft [Senior technisch manager] , Senior Technisch Manager bij MVGM, aan [geïntimeerde 2] onder meer het volgende meegedeeld:

“Mede naar aanleiding van uw bezoek heb ik het een en ander nog eens nagezien.

De afspraak was dat wij de eigenaar zouden aanschrijven inzake ons schrijven van 3 oktober ’12 waarbij wij goedkeuring hadden gevraagd om de keuken te vervangen.

Op dit schrijven hadden wij tot het moment van uw bezoek geen reactie ontvangen.

Afgesproken werd dat wij de eigenaar, opnieuw, zouden aanschrijven (…).

Zoals we reeds al hadden aangegeven zouden wij als er geen bericht werd ontvangen de opdracht versturen. Helaas is dit naar nu blijkt niet gebeurd ook dit heeft als reden de jaarafsluiting en het nog beschikbaar zijn van het budget 2013.

Boeken in 2012 was na 6 december niet meer toegestaan.

De brief waarin we ook in zijn gegaan op het door u uitgevoerde schilderwerk kan ik gezien het feit dat daar ook andere zaken in zijn opgenomen niet aan u doorzenden.

Samenvattend moet ik helaas concluderen dat ik té enthousiast heb aangegeven dat de opdracht zou zijn verstrekt. Ik was in de veronderstelling dat dit wel zou zijn gebeurd.

(…)

U kunt en mag mij, zoals u dit vanmorgen al aangaf, aansprakelijk houden.

Nogmaals in dezen mijn excuses.”

- ( (i) Op 9 april 2013 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] nogmaals bij de huurcommissie een verzoek ingediend tot verlaging van de huur in verband met gebreken aan de woning. In verband daarmee heeft de huurcommissie bij brief van 18 april 2013, verzonden aan “ [eigenaar 1] , p/a MVGM Vastgoedmanagement” onder meer het volgende meegedeeld:

“Op basis van de gegevens uit het verzoek hebben wij u als volgt geregistreerd: Juridische hoedanigheid: natuurlijk persoon”

• (j) De uitspraak die (de voorzitter van) de Huurcommissie op dit verzoek heeft gedaan, is door de Huurcommissie bij brief van 21 mei 2013 toegezonden aan “ [eigenaar 1] , p/a MVGM Vastgoedmanagement”.
• (k) Op verzoek van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] heeft dhr. [vertegenwoordiger Expertises] van [Expertises] Expertises (hierna: [Expertises] ) de woning op 5 augustus 2013 geïnspecteerd. Namens MVGM was daarbij haar technisch manager [Senior technisch manager] aanwezig.
• (l) [Expertises] heeft een rapport van 13 november 2013 uitgebracht. In dat rapport zijn zestien gebreken vastgesteld en is gesteld dat acht van die gebreken een aanzienlijke derving van het woongenot tot gevolg hebben. Het rapport besluit met de volgende conclusie:

“Op basis van het feit dat een deel van de gebreken als zodanig zijn genoemd in de bovenstaande categorieën van het gebrekenboek van de huurcommissie, beschouwen wij een huurprijsreductie van 35%, tot het moment van herstel als zijnde reëel.”

• (m) Bij brief van 4 december 2013 heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] het rapport van [Expertises] aan MVGM gezonden en MVGM gesommeerd de gebreken te herstellen en de expertisekosten van € 2.977,56 te vergoeden.
• (n) Bij brief van 6 december 2013 heeft MVGM aan de gemachtigde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] meegedeeld dat zij de woning nimmer heeft verhuurd en dat zij dus niet aansprakelijk is. Zij heeft de gemachtigde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in deze brief geadviseerd zijn brief met bijlagen te richten aan de eigenaar, tevens verhuurder, van de woning: de heer [eigenaar 1] te [woonplaats 2] , Duitsland.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , samengevat:

• een verklaring voor recht dat MVGM in een contractuele relatie staat tot [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ;
• veroordeling van MVGM tot herstel van de gebreken zoals verwoord in het rapport van [Expertises] , op straffe van verbeurte van een dwangsom;
• veroordeling van MVGM tot betaling van € 12.367,-- ter zake te veel betaalde huur over de periode van mei 2010 tot aan de dag van de dagvaarding, te vermeerderen met wettelijke rente;
• veroordeling van MVGM tot betaling van € 7.050,-- ter zake de tussen partijen overeengekomen vergoeding voor het door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zelf uitgevoerde schilderwerk;
• vermindering van de huurprijs tot 35% van de geldende huur vanaf mei 2010 tot aan de dag waarop de gebreken zijn hersteld;

met nevenvorderingen ter zake buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Bij het sluiten van de huurovereenkomst is [verhuurder] opgetreden als verhuurder en dus als contractuele wederpartij van [geïntimeerde 2] en [huurder] . Deze positie van [verhuurder] als verhuurder is op enig moment overgenomen door [Vastgoedbeheer] , die vanaf dat moment als verhuurder was aan te merken. Per 1 januari 2010 is MVGM als gevolg van een contractovername de verhuurder en dus de wederpartij van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geworden. Aan de woning kleven meerdere ernstige gebreken, zodat een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd is en MVGM onder meer tot herstel van de gebreken moet worden veroordeeld. MVGM heeft bovendien aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] toegezegd dat zij de kosten van door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zelf aan de woning te verrichten achterstallig schilderwerk aan hen zou vergoeden.

3.2.3.

MVGM heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat zij in opdracht van de eigenaar van de woning slechts optreed als beheerder van het gehuurde, en dat zij niet zelf de verhuurder is. Volgens MVGM hadden [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hun vorderingen moeten richten tegen de eigenaar van de woning: [eigenaar 1] . Verder heeft MVGM onder meer betwist dat zij de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gestelde toezegging met betrekking tot de kosten van schilderwerk heeft gedaan.

3.3.1.

In het tussenvonnis van 1 oktober 2014 heeft de kantonrechter, samengevat, het volgende overwogen.

• De huurovereenkomst van 10 februari 1995 moet aldus worden uitgelegd, dat deze door [verhuurder] weliswaar gesloten is als lasthebber van de eigenaar van de woning, maar op eigen naam, zodat [verhuurder] zelf als verhuurder partij is geworden bij de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is dus aangegaan tussen [verhuurder] als verhuurder en [geïntimeerde 2] en [huurder] als huurders. De eigenaar van de woning was op dat moment geen partij bij de huurovereenkomst (rov. 4.1 tot en met 4.3).
• Artikel 8 van de huurovereenkomst maakt het mogelijk dat niet de volledige positie van verhuurder van de woning, maar slechts de taak van beheerder is overgedragen aan MVGM (rov. 5.1).
• MVGM heeft op ongeloofwaardige wijze ontkend dat zij de volledige positie van verhuurder van de woning van [Vastgoedbeheer] heeft overgenomen. Daarom moet MVGM vooralsnog gehouden worden aan de door haar bij brief van 21 december 2009 gedane mededeling dat zij de volledige portefeuille (en dus ook de positie van verhuurder van de woning) heeft overgenomen van [Vastgoedbeheer] (rov. 5.3 en 5.4).

Op grond van deze overwegingen heeft de kantonrechter MVGM opgedragen om het contract in het geding te brengen op basis waarvan zij de volledige portefeuille heeft overgenomen van [Vastgoedbeheer] .

3.3.2.

MVGM heeft naar aanleiding van dit tussenvonnis een verzoek ingediend strekkende tot wraking van de kantonrechter, waardoor de behandeling van de zaak is geschorst. De kantonrechter heeft een verweerschrift ingediend, waarna het wrakingsverzoek ter zitting van de wrakingskamer van de rechtbank is behandeld. Bij beschikking van 3 december 2014 heeft de wrakingkamer van de rechtbank het verzoek tot wraking afgewezen en bepaald dat de behandeling van de zaak zal worden voortgezet in de stand waarin deze zich bevond ten tijde van de schorsing wegens de indiening van het wrakingsverzoek.

3.3.3.

MVGM heeft vervolgens bij akte na tussenvonnis meegedeeld dat zij het door de kantonrechter veronderstelde “contract op basis waarvan zij de volledige portefeuille heeft overgenomen van [Vastgoedbeheer] ” niet in het geding kan brengen omdat dit contract niet bestaat. Volgens MVGM zijn er wel praktische mondelinge afspraken gemaakt tussen [Vastgoedbeheer] en MVGM in het kader waarvan MVGM het beheer over de woning van [Vastgoedbeheer] heeft overgenomen. MVGM heeft vervolgens het door haar al bij conclusie van antwoord en conclusie van dupliek gedane aanbod herhaald om door getuigenverhoren te bewijzen dat zij geen verhuurder van de woning maar slechts beheerder van de woning is.

[geïntimeerde 2] heeft bij antwoordakte betoogd dat dit bewijsaanbod gepasseerd moet worden.

3.3.4.

In het tussenvonnis van 15 april 2015 heeft de kantonrechter, kort samengevat, het volgende overwogen.

• Het bewijsaanbod dat MVGM heeft gedaan, is veel te vaag (rov. 3.1).
• Als MVGM slechts beheerder is, rijst de vraag wie [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in rechte kunnen aanspreken, ervan uitgaande dat de eigenaar van de woning, [eigenaar 1] , geen partij is bij de huurovereenkomst (rov. 3.2).
• MVGM is verplicht de daarmee verband houdende vragen concreet en duidelijk te beantwoorden. Het bewijsaanbod van MVGM is niet voldoende gespecificeerd (rov. 3.3).

Op grond van deze overwegingen heeft de kantonrechter MVGM op de voet van artikel 22 Rv verzocht om de volgende vagen duidelijk en voldoende toegelicht te beantwoorden:

• Wat is de inhoud van de praktische afspraken met [Vastgoedbeheer] ?
• Waarmee precies heeft [Vastgoedbeheer] ingestemd?
• Hoe en waarom zijn de afspraken met [Vastgoedbeheer] tot stand gekomen?
• Op welke wijze heeft MVGM per 1 januari 2010 de volledige portefeuille van [Vastgoedbeheer] overgenomen?
• Wat is de relatie tussen MVGM en [eigenaar 1] als eigenares van de huurwoning?
• Is MVGM opdrachtnemer of lasthebber van [eigenaar 1] ?
• Indien er tussen hen geen contractuele relatie zou bestaan, op welke juridische grondslag treedt MVGM dan jegens [geïntimeerde 2] op als beheerder van de huurwoning?

De kantonrechter heeft in het vonnis op de voet van artikel 337 lid 2 Rv bepaald dat hoger beroep kan worden ingesteld tegen dit vonnis voordat het eindvonnis gewezen is.

3.4.1.

MVGM heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. MVGM heeft op basis van die grieven geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot, kort gezegd, het alsnog toelaten van MVGM om door getuigenverhoren te bewijzen dat MVGM van [Vastgoedbeheer] slechts het beheer heeft overgenomen over de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gehuurde woning en dat MVGM dus niet als verhuurder partij is bij de betreffende huurovereenkomst.

3.4.2.

Het hoger beroep is gericht tegen een tussenvonnis. Volgens artikel 337 lid 2 Rv kan hoger beroep van een tussenvonnis slechts tegelijk met dat van het eindvonnis worden ingesteld, tenzij de rechter anders heeft bepaald. In het onderhavige geval heeft de kantonrechter bepaald dat hoger beroep kan worden ingesteld tegen het tussenvonnis van 15 april 2015, voordat het eindvonnis gewezen is. MVGM kan daarom in dit hoger beroep worden ontvangen.

3.5.1.

Het hof zal de vijf grieven gezamenlijk behandelen. Het hof stelt daarbij voorop dat MVGM geen grief heeft gericht tegen de door de kantonrechter in het tussenvonnis van 1 oktober 2014 gegeven oordelen dat:

• de huurovereenkomst van 10 februari 1995 aldus moet worden uitgelegd, dat deze door [verhuurder] weliswaar gesloten is als lasthebber van de eigenaar van de woning, maar op eigen naam, zodat [verhuurder] zelf als verhuurder partij is geworden bij de huurovereenkomst;
• de huurovereenkomst dus is aangegaan tussen [verhuurder] als verhuurder en [geïntimeerde 2] en [huurder] als huurders;
• de eigenaar van de woning op dat moment geen partij was bij de huurovereenkomst.

Voor het hof strekken die oordelen tot uitgangspunt.

3.5.2.

MVGM heeft in haar memorie van grieven een uitgebreid citaat opgenomen uit de door haar in eerste aanleg genomen akte na tussenvonnis. Uit de opbouw van de memorie van grieven en uit het gestelde in paragraaf 1.4 van de memorie van grieven blijkt dat de inhoud van de memorie van de grieven en de inhoud van de afzonderlijke grieven in onderling verband en samenhang moeten worden gelezen, zodat ook het betreffende citaat uit de akte na tussenvonnis dient ter onderbouwing van de grieven. Naar het oordeel van het hof moet dat ook voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] redelijkerwijs duidelijk zijn geweest.

3.6.1.

MVGM voert door middel van haar grieven naar de kern genomen aan dat de kantonrechter haar ten onrechte niet heeft toegelaten om door middel van getuigenverhoren aan te tonen dat MVGM van [Vastgoedbeheer] alleen het beheer over de woning en niet de positie van verhuurder heeft overgenomen.

3.6.2.

Bij de beoordeling van deze klacht is het allereerst van belang om vast te stellen op welke partij ter zake de bewijslast rust. MVGM heeft bij akte na tussenvonnis (sub 9) betoogd dat op [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de bewijslast rust van hun stelling dat MVGM met betrekking tot de in geding zijnde huurovereenkomst de positie van verhuurder heeft ingenomen, zodat zij hun vorderingen tot herstel van gebreken tegen MVGM als wederpartij kunnen instellen. MVGM heeft deze passage uit haar akte na tussenvonnis in haar memorie van grieven herhaald, en zoals het hof hiervoor in rov. 3.5.2 heeft overwogen, moet deze passage mede als onderbouwing van de grieven worden gezien. Naar het oordeel van het hof heeft MVGM op dit punt het gelijk aan haar zijde. Omdat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zich beroepen op de rechtsgevolgen van hun stelling dat MVGM de positie van verhuurder van de woning heeft overgenomen van [Vastgoedbeheer] , dragen zij de bewijslast van die stelling. Dat volgt uit de in artikel 150 Rv neergelegde hoofdregel van bewijslastverdeling.

3.6.3.

Naar het oordeel van het hof moet het vonnis van 15 april 2015, gelet op de daarin tot uitdrukking gebrachte motivering, aldus worden uitgelegd dat de kantonrechter aan het feit dat MVGM geen schriftelijk contract heeft overgelegd op basis waarvan zij de door haar gestelde taak van beheerder uitoefent, de gevolgtrekking heeft verbonden dat voorshands bewezen moet worden geacht dat MVGM de positie van verhuurder van [Vastgoedbeheer] heeft overgenomen. Dat ligt ook in de lijn van hetgeen de rechtbank in het tussenvonnis van 1 oktober 2014 heeft overwogen. MVGM heeft in de toelichting op haar grieven niet betwist dat het feit dat MVGM geen schriftelijk contract heeft overgelegd op basis waarvan zij haar werkzaamheden met betrekking tot de woning uitvoert, het genoemde voorlopige bewijsoordeel rechtvaardigt.

3.6.4.

Het voorgaande brengt mee dat het aanbod van MVGM om door getuigenverhoren aan te tonen dat MVGM van [Vastgoedbeheer] alleen het beheer over de woning en niet de positie van verhuurder heeft overgenomen, moet worden gekwalificeerd als een aanbod tot het leveren van tegenbewijs tegen het door de kantonrechter voorshands – behoudens door MVGM te leveren tegenbewijs – bewezen geachte feit dat MVGM de positie van verhuurder van [Vastgoedbeheer] heeft overgenomen. Ingevolge artikel 151 lid 2 Rv staat het leveren van tegenbewijs tegen een voorshands bewijsoordeel vrij. MVGM heeft uitdrukkelijk en gemotiveerd aangeboden dat tegenbewijs te leveren door het laten horen van een aantal door haar met naam genoemde getuigen. Het bewijsaanbod betreft een relevant feit en is, te meer nu het een aanbod tot het leveren van tegenbewijs betreft, voldoende gespecificeerd. Naar het oordeel van het hof had de kantonrechter MVGM tot de levering van dat tegenbewijs moeten toelaten.

3.6.5.

Het hof neemt bij het voorgaande in aanmerking dat beantwoording door MVGM bij akte van de door de kantonrechter in het tussenvonnis van 15 april 2015 geformuleerde vragen, mogelijk of zelfs waarschijnlijk zou leiden tot een antwoordakte van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] waarin de door MVGM gegeven antwoorden zouden worden betwist, waardoor de gewenste duidelijkheid niet zou worden verkregen.

3.6.6.

Het hof concludeert dat de grieven terecht zijn voorgedragen. Het hof zal het vonnis van 15 april 2015 vernietigen en de zaak ter verdere behandeling en beslissing terugverwijzen naar de kantonrechter. De kantonrechter zal MVGM alsnog in de gelegenheid moeten stellen om door middel van getuigenverhoren tegenbewijs te leveren tegen het door hem voorshands bewezen geachte feit dat MVGM de positie van verhuurder van de woning heeft overgenomen van [Vastgoedbeheer] . Bij de bewijswaardering die na de bewijslevering moet plaatsvinden, dient de kantonrechter te betrekken dat de bewijslast op [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] rust en dat ter levering van tegenbewijs het onzenuwen van het voorshands geleverd geachte bewijs volstaat.

3.7.

Omdat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in hun antwoordakte na tussenvonnis hebben betoogd dat de kantonrechter het bewijsaanbod van MVGM moest passeren, en dus de nu te vernietigen beslissing hebben bepleit, zal het hof hen als in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van dit hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg , onder zaaknummer 2853504 en rolnummer 14-1586 tussen de partijen gewezen tussenvonnis van 15 april 2015;

verwijst de zaak terug naar de kantonrechter ter verdere behandeling en beslissing met inachtneming van hetgeen in dit arrest is overwogen en beslist;

veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van dit hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van MVGM op € 98,13 aan dagvaardingskosten, € 711,-- aan vast recht en € 894,-- aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 april 2016.

griffier rolraadsheer