ECLI:NL:GHSHE:2016:3242 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte wegens dringe...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.168.124/01

arrest van 26 juli 2016

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal appel,

geïntimeerde in incidenteel appel,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. N.C. Ogg te Eindhoven,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal appel,

appellant in incidenteel appel,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. R. Haouli te 's-Hertogenbosch,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 2 juni 2015 in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch onder zaak-/rolnummers 3148968 CV EXPL 5397 en 3319547/420 CV EXPL 14-7090 gewezen vonnissen van respectievelijk 19 juni 2014 en 12 februari 2015.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 2 juni 2015 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

- het proces-verbaal van comparitie van 29 juni 2015;

de memorie van grieven met producties 16 tot en met 22;
de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel met producties 1 tot en met 13;
het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;
de bij H12-formulier door [appellant] toegezonden productie 24, die namens [appellant] bij het pleidooi bij akte in het geding is gebracht;
de bij H12-formulier door [geïntimeerde] toegezonden producties 14 tot en met 18, die namens [geïntimeerde] bij het pleidooi bij akte in het geding zijn gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6.De beoordeling van het hoger beroep

In principaal en incidenteel appel

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten:

- [geïntimeerde] is eigenaar van een pand met verschillende bouwlagen aan de [straatnaam] te [woonplaats] . Op de begane grond ( [straatnaam] [1] ) bevindt zich een bedrijfsruimte (cafetaria). Daarnaast is er op de begane grond een binnenplaats en een werkplaats. De bovengelegen etages zijn verdeeld in twee woningen: de woning aan de [straatnaam] [2] , die door [geïntimeerde] en zijn echtgenote wordt bewoond, en de woning aan de [straatnaam] [3] die (in hoger beroep weer) door [geïntimeerde] wordt verhuurd aan een derde.

- [geïntimeerde] heeft de cafetaria op de begane grond ( [straatnaam] [1] , hierna: het

gehuurde) bij huurovereenkomst van 16 december 1996 verhuurd aan [huurder] . Op 4 februari 1999 heeft [appellant] de huurovereenkomst van [huurder] overgenomen. De huurovereenkomst liep tot 16 december 2001 met een optie tot verlenging met vijf jaar. De huurovereenkomst is vervolgens verlengd tot 16 december 2006. Daarna is de huurovereenkomst - op grond van artikel 7:300 BW Pro - voor onbepaalde tijd voortgezet.

- [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst met [appellant] bij brief van 29 november 2013

opgezegd tegen 2 december 2014. Als grond voor de opzegging heeft [geïntimeerde] onder meer dringend eigen gebruik (gezondheidstoestand van zijn echtgenote en renovatie) en tekortkoming aan de zijde van [appellant] (geen goede bedrijfsvoering) aangevoerd.

- Bij brief van 23 december 2013 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] te kennen gegeven niet in

stemmen met de opzegging van de huurovereenkomst.

6.2.1.

[geïntimeerde] heeft [appellant] in rechte betrokken en gevorderd:

I. vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen op 2 december 2014, dan wel op een zodanige datum als de kantonrechter juist acht;

II. veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde;

III. veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

6.2.2.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde] heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik. [geïntimeerde] wenst het pand te verbouwen om vervolgens zelf samen met zijn echtgenote op de begane grond te gaan wonen. De voornaamste reden hiervoor is de ziekte van de echtgenote van [geïntimeerde] die lijdt aan COPD en longemfyseem en ademhalingsproblemen heeft en daardoor met name moeilijk kan traplopen. Na de verbouwing zal naast de dan gecreëerde woonruimte geen ruimte meer zijn voor de cafetaria. Voorts is sprake van ernstig achterstallig onderhoud aan het pand en dient het pand te worden gerenoveerd.

Daarnaast schiet [appellant] toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door geen medewerking te verlenen aan noodzakelijke werkzaamheden in het gehuurde en door stank- en geluidsoverlast te veroorzaken.

Subsidiair heeft [geïntimeerde] aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat zijn belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [appellant] bij voortzetting van de huurovereenkomst.

6.3.

[appellant] is aanvankelijk niet verschenen. De kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch heeft daarop bij verstekvonnis van 19 juni 2014 de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen.

6.4.

[appellant] is in verzet gekomen van voornoemd verstekvonnis en heeft alsnog gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen van [geïntimeerde] . Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen

6.5.

Bij vonnis van 12 februari 2015 heeft de kantonrechter geoordeeld dat voldaan is aan de criteria van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. De kantonrechter heeft voldoende aannemelijk geacht dat het voor de echtgenote van [geïntimeerde] nodig is om op korte termijn naar een benedenwoning te verhuizen en dat niet van [geïntimeerde] kan worden verwacht dat hij een andere benedenwoning koopt of huurt, terwijl hij zelf een pand bezit waarin hij na verbouwing een benedenwoning kan realiseren. De kantonrechter heeft vervolgens het verstekvonnis van 19 juni 2014, waartegen [appellant] verzet heeft ingesteld, vernietigd en, opnieuw rechtdoende, vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 1 juni 2015, [appellant] veroordeeld om het gehuurde vóór of uiterlijk 1 juni 2015 te ontruimen, tenzij [geïntimeerde] zijn vordering uiterlijk 5 maart 2015 intrekt, en [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een tegemoetkoming van € 10.000,00 in diens verhuis- en inrichtingskosten, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de verstek- en verzetprocedure.

De kantonrechter heeft geen termen aanwezig geacht om, zoals door [appellant] verzocht, een voorwaardelijke schadevergoeding op de voet van artikel 7:299 BW Pro toe te wijzen.

Het vonnis waarvan beroep is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

6.6.

Zowel [appellant] als [geïntimeerde] is in hoger beroep gekomen van voornoemd vonnis.

6.7.

[appellant] heeft in principaal appel vier grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van de bestreden vonnissen en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten van beide instanties, te vermeerderen met wettelijke rente.

6.8.

[appellant] heeft eveneens hoger beroep ingesteld tegen het verstekvonnis van 19 juni 2014. [appellant] dient evenwel niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn hoger beroep voor zover dit is gericht tegen het verstekvonnis. Op grond van artikel 335 jo Pro artikel 143 lid 1 Rv Pro staat van een bij verstek gewezen vonnis voor de niet verschenen gedaagde niet het rechtsmiddel van hoger beroep, maar enkel dat van verzet open. Dit rechtsmiddel heeft [appellant] ook aangewend en dat heeft geleid tot het vonnis in verzet van 12 februari 2015, waarbij het verstekvonnis is vernietigd.

6.9.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel appel een grief aangevoerd en heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis in verzet van 12 februari 2015 voor zover in dit vonnis is overwogen dat [appellant] herinrichtingskosten zal maken en voor zover [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een tegemoetkoming van € 10.000,00 en, opnieuw rechtdoende, tot veroordeling van [geïntimeerde] tot het betalen aan [appellant] van een tegemoetkoming van € 858,50, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het incidenteel appel.

6.10.

In het principaal appel en het incidenteel appel, waarvan de grieven zich voor gezamenlijke behandeling lenen, oordeelt het hof als volgt.

6.11.

In zijn eerste grief in principaal appel stelt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte bij de feitenvaststelling heeft opgenomen dat de bovenwoning aan de [straatnaam] [3] niet wordt bewoond. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep bevestigd dat de woning inmiddels wordt bewoond, zodat deze grief slaagt. Deze nieuwe feitelijke situatie heeft echter geen consequenties voor de verdere beoordeling en beslissing van het hof, aangezien het al dan niet bewoond zijn van deze bovenwoning – met inachtneming van het hierna overwogene – niet van belang is voor het antwoord op de vraag of [geïntimeerde] de ruimte op de begane grond aan de [straatnaam] [1] , die nu als cafetaria wordt gehuurd door [appellant] , dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 aanhef Pro en sub b BW.

6.12.1.

De tweede grief in principaal appel is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van dringend eigen gebruik, omdat de echtgenote van [geïntimeerde] lijdt aan COPD en moeite heeft met traplopen en het daarom voor haar nodig is om op korte termijn te verhuizen naar een benedenwoning. Het hof zal daarbij tevens de derde grief in principaal meenemen, die gericht is tegen de overweging van de kantonrechter, dat [appellant] onvoldoende heeft betwist dat het niet mogelijk is een traplift in de bovenwoning aan te brengen, omdat de bestaande trappen naar de bovenwoning slechts 70 cm breed zijn.

6.12.2.

Bij de beoordeling van deze grieven stelt het hof het volgende voorop.

De vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro, dient te worden beantwoord met inachtneming van alle terzake relevante omstandigheden van het geval. De verhuurder dient het dringend eigen gebruik (voldoende) aannemelijk te maken.

6.12.3.

In deze zaak staat vast dat de echtgenote van [geïntimeerde] lijdt aan COPD Gold II. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat deze ziekte gepaard gaat met ademhalingsproblemen met als gevolg (toenemende) beperkingen van de mobiliteit.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg een verwijsbrief c.q. verklaring van de huisarts van mevrouw [geïntimeerde] , [huisarts 1] , van 9 augustus 2013 overgelegd (productie 6 bij inleidende dagvaarding), waarin deze verklaart dat mevrouw [geïntimeerde] beperkt is in haar mobiliteit, met name ten aanzien van traplopen en langere afstanden, dat bij haar longemfyseem en vaatlijden is geconstateerd, waardoor traplopen zeer moeilijk gaat en een benedenwoning voorrang behoeft. Daarnaast heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg een verklaring van 21 augustus 2014 overgelegd van, naar [geïntimeerde] stelt, [huisarts 2] , een huisarts die tot dezelfde huisartsenmaatschap behoort als voornoemde huisarts van mevrouw [geïntimeerde] (productie 38 bij akte overlegging producties van 20 januari 2015). Deze verklaring, geschreven door [huisarts 1] voornoemd en van een stempel voorzien met de naam [huisarts 2] , vermeldt onder meer dat de medische klachten van mevrouw [geïntimeerde] verergeren in verband met medisch ongezonde en ongewenste woonsituatie en dat in verband met ernstig COPD en vaatlijden traplopen niet verantwoord is.

[appellant] voert aan dat deze verklaringen niet zijn afgelegd door onafhankelijke artsen, aangezien deze afkomstig zijn van de huisarts van mevrouw [geïntimeerde] en een huisarts die deel uitmaakt van dezelfde huisartsenmaatschap als de huisarts van mevrouw [geïntimeerde] . Naar het oordeel van het hof staat dit echter er niet aan in de weg dat de betreffende verklaringen kunnen dienen ter onderbouwing en ten bewijze van (de juistheid van) de stelling van [geïntimeerde] dat een benedenwoning in verband met de gezondheidstoestand van zijn echtgenote geïndiceerd is. Het enkele feit dat de verklaringen niet afkomstig zijn van een andere arts dan de behandelend huisarts (of een collega van de behandelend huisarts), terwijl de KNMG dit wel voorschrijft, ziet het hof, mede bezien in het licht van het feit dat vaststaat dat mevrouw [geïntimeerde] lijdt aan COPD Gold II, onvoldoende reden om te twijfelen aan de inhoud van de verklaringen. Het hof acht daarmee aannemelijk dat mevrouw [geïntimeerde] als gevolg van haar ziekte nu al beperkt is in haar mobiliteit, met name (en onder andere) op het gebied van traplopen. Gelet op de leeftijd van mevrouw [geïntimeerde] (ten tijde van dit arrest 64 jaar) en het feit dat COPD een chronische aandoening is waarvan algemeen bekend is dat deze gepaard gaat met lichamelijke beperkingen die erger zullen worden naar gelang het stadium waarin de aandoening zich bevindt, acht het hof – net als de kantonrechter – het voldoende aannemelijk dat de gezondheidstoestand van mevrouw [geïntimeerde] zodanig is dat het wonen in een benedenwoning zonder trappen voor haar geïndiceerd is.

6.12.4.

[appellant] voert daarnaast aan dat er alternatieven voor [geïntimeerde] en zijn echtgenote voorhanden zijn waarbij [appellant] zijn cafetaria in het gehuurde kan blijven exploiteren, namelijk dat [geïntimeerde] achter de cafetaria, waar zich nu de werkplaats en de binnenplaats bevinden, nieuwe woonruimte realiseert (grief 2) en dat er een traplift in de bovenwoning kan worden geplaatst (grief 3).

Het hof stelt bij de beoordeling van deze stellingen voorop dat het bestaan van alternatieven alleen dan aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg staat, indien het benutten van die alternatieven door de verhuurder voldoende in de rede ligt. Het is aan [appellant] als huurder om aannemelijk te maken dat de verhuurder andere concrete mogelijkheden heeft en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. De door [appellant] gestelde mogelijkheid om achter de cafetaria een nieuwe woning te bouwen kan echter niet worden gezien als een reëel alternatief. Het voert te ver om van [geïntimeerde] te verwachten dat hij achter de cafetaria een geheel nieuwe woning bouwt, terwijl hem een reeds aan hem in eigendom toebehorende gebouwde ruimte op de begane grond ter beschikking staat, die hij tevens kan verbouwen tot een woning.

Ten aanzien van de traplift als alternatief heeft te gelden dat [appellant] tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd dat in de bovenwoning van [geïntimeerde] een traplift geplaatst kan worden. [appellant] heeft weliswaar als productie 16 bij memorie van grieven een aantal algemene, niet op de situatie ter plaatse gespecificeerde, documentatie van trapleveranciers overgelegd, maar hieruit is onvoldoende af te leiden dat het plaatsen van een traplift in de thans door [geïntimeerde] bewoonde bovenwoning een reële optie is. Zo heeft [geïntimeerde] onweersproken gesteld dat alle trappen in de bovenwoning bochten/draaien hebben. Uit de folder van Care Life Trapliften blijkt dat deze leverancier alleen trapliften op rechte trappen plaatst en uit de overige folders blijkt niet dat de betreffende trapliftleveranciers ook trapliften plaatsen op trappen met bochten/draaien. Op de eerste pagina van productie 16 staat weliswaar vermeld dat een traplift zowel op een rechte trap als op een trap met bochten gemonteerd kan worden, maar volstrekt onduidelijk is wat de herkomst van deze pagina is. Daarnaast heeft [geïntimeerde] niet, althans onvoldoende weersproken gesteld dat bij het plaatsen van een traplift niet alleen rekening gehouden dient te worden met de afmetingen van de trap maar ook met de hoogte ervan en de afmetingen van de betrokken persoon, zodat de in de folders genoemde minimum breedten nog niets zeggen over de mogelijkheid van het plaatsen van een traplift in dit specifieke geval. Bovendien heeft [geïntimeerde] een rapportage van 20 oktober 2015 overgelegd die door Trivium Plus in opdracht van de gemeente in het kader van de Wmo is opgesteld (productie 4 bij MvA). In die rapportage staat wat betreft de mogelijkheid tot het plaatsen van een traplift vermeld dat de trappen erg smal zijn voor het realiseren van een traplift, dat het plafond in de draai van de trap te laag is waardoor mevrouw [geïntimeerde] zittend op de stoel van de traplift haar hoofd en knieën zou stoten en dat de offerte van een trapliftfabrikant eveneens een negatief oordeel geeft over de mogelijkheid tot het realiseren van een traplift in de bovenwoning. Op grond van het voorgaande acht het hof dan ook niet (voldoende) aannemelijk is dat plaatsing van een traplift in de huidige woning van [geïntimeerde] te realiseren is.

[appellant] heeft op dit punt overigens verder geen (voldoende) concreet en gespecificeerd bewijs aangeboden. Het hof ziet in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen evenmin aanleiding om ambtshalve bewijs op te dragen.

6.12.4.

[appellant] meent voorts dat er sprake is van ‘eigen schuld’ aan de zijde van [geïntimeerde] en zijn echtgenote, nu zij er in 2012 zelf voor hebben gekozen om te verhuizen naar de huidige bovenwoning, terwijl bij mevrouw [geïntimeerde] al in 2000 COPD geconstateerd is, en mevrouw [geïntimeerde] door te blijven roken haar gezondheidstoestand negatief beïnvloedt.
Dit verweer kan [appellant] evenmin baten. Dat de verhuurder het ontstaan van de dringende behoefte om het gehuurde zelf te gaan gebruiken mede zelf heeft veroorzaakt, als dit in casu al het geval zou zijn, staat niet – reeds als zodanig en zonder meer – in de weg aan een beroep op dringend eigen gebruik. Daar komt bij dat [geïntimeerde] onweersproken heeft gesteld dat de keuze om in 2012 in de – aan hem in eigendom toebehorende – bovenwoning te gaan wonen met name was ingegeven door het feit dat hij en zijn echtgenote de woning waarin zij daarvoor woonden niet meer konden betalen.

6.12.6.

Het hof komt aldus tot de conclusie dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde, gelet op de gezondheidstoestand van zijn echtgenote persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en dat hij het gehuurde ook dringend nodig heeft. Aldus is voldaan aan de eisen van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Voor een verdere afweging van belangen is dan geen grond of aanleiding. De vordering van [geïntimeerde] tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt is derhalve op deze grond toewijsbaar. De tweede en derde grief treffen dan ook geen doel.

Het hof zal de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen, opnieuw vaststellen. Aan [appellant] moet tijd worden gegund om in de omgeving andere bedrijfsruimte te zoeken, te verwerven en in te richten. Aan de andere kant houdt het hof er rekening mee dat de opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] al dateert van 29 november 2013, zodat [appellant] al de nodige tijd heeft gehad om zich te oriënteren op andere bedrijfsruimten. Ter gelegenheid van het pleidooi is gebleken dat [appellant] inmiddels ook al zich heeft georiënteerd, naar eigen zeggen op korte termijn uit het gehuurde wenst te vertrekken en zelfs concreet een andere bedrijfsruimte op het oog heeft voor het starten van een nieuwe cafetaria. Deze feiten en omstandigheden in aanmerking nemend zal het hof vaststellen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 1 november 2016. Gelet hierop zal het hof het vonnis van de kantonrechter van 12 februari 2015, ondanks het falen van de tweede en derde grief, in zoverre vernietigen.

6.13.

Het voorgaande brengt mee dat de vierde grief van [appellant] , inhoudende dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat er sprake is achterstallig onderhoud en dat daarom een beëindiging vanwege dringend eigen gebruik gerechtvaardigd is, niet meer besproken hoeft te worden.

6.14.1.

De vijfde grief van [appellant] is gericht tegen de afwijzing van de door [appellant] verzochte vaststelling van een bedrag dat [geïntimeerde] aan [appellant] moet betalen als later mocht blijken dat de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen bij [geïntimeerde] niet aanwezig is geweest. [appellant] is van mening dat niet aannemelijk is dat [geïntimeerde] de voorgenomen verbouwing van de cafetaria tot woonruimte daadwerkelijk zal uitvoeren, gelet op zijn beperkte financiële middelen en het ontbreken van concrete verbouwingsplannen. [geïntimeerde] betwist dat er nu al een grond bestaat voor vaststelling van een dergelijk bedrag.

6.14.2.

Het hof overweegt hieromtrent als volgt. Op grond van artikel 7:299 lid 1 BW Pro is in geval van beëindiging van de huurovereenkomst na opzegging door de verhuurder op grond van voorgenomen persoonlijk duurzaam gebruik de verhuurder tot schadevergoeding gehouden, indien de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Artikel 7:299 lid 3 BW Pro biedt de mogelijkheid om reeds nu voor dat geval een bedrag vast te stellen. Het hof ziet, mede gelet op de slechte onderlinge verhoudingen van partijen en het wederzijdse wantrouwen, aanleiding om een bedrag als bedoeld in artikel 7:299 lid 3 BW Pro vast te stellen. [geïntimeerde] kan daartegen niet veel bezwaar hebben. Immers, als de wil om het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen bij hem aanwezig is, en daar gaat het hof vanuit, dan hoeft [geïntimeerde] dat bedrag niet te voldoen.

[appellant] heeft bij zijn verzoek tot vaststelling van een bedrag als bedoeld in artikel 7:299 lid 3 BW Pro geen specifiek bedrag genoemd. Anders dan bij de tegemoetkoming in de zin van artikel 7:297 BW Pro (zie ook hierna) gaat het hier om een door de verhuurder te betalen volledige schadevergoeding. Schadeposten die voor vergoeding in aanmerking komen zijn onder meer verplaatsings- en herinrichtingskosten (voor zover niet al vergoed in het kader van artikel 7:297 BW Pro), winstderving en schade in verband met nog niet afgeschreven investeringen. Dit in aanmerking nemende en mede gelet op de hierna vast te stellen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten zal het hof het bedrag thans begroten en bepalen op

€ 30.000,00. Het hof ziet aanleiding om daar de nader in het dictum weergegeven voorwaarden aan te verbinden. Het hof merkt hierbij op dat artikel 7:299 lid 3 BW Pro [appellant] de ruimte laat om te zijner tijd, indien daartoe aanleiding bestaat, verdere schadevergoeding te vorderen.

Uit het voorgaande volgt dat de vijfde grief slaagt.

6.15.1.

Het hof zal, zoals gezegd, de zesde grief in principaal appel en de grief in incidenteel appel, gelet op de onderlinge samenhang, gezamenlijk behandelen. Deze grieven hebben beide betrekking op de hoogte van de door de kantonrechter vastgestelde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van [appellant] bij beëindiging van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:297 BW Pro. [appellant] is van mening dat de kantonrechter de tegemoetkoming op een te laag bedrag (€ 10.000,00) heeft vastgesteld. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft hij gesteld dat zijn schade als gevolg van de beëindiging van de huurovereenkomst ongeveer € 70.000,00 zal bedragen, bestaande uit een bedrag van € 48.732,75 (inclusief btw) aan inrichtingskosten, € 17.787,00 (inclusief btw) aan verhuiskosten en € 2.428,00 aan kosten verbonden aan het opnieuw aanleggen van een vetput.

[geïntimeerde] is daartegenover van mening dat de kantonrechter de tegemoetkoming op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens hem zullen de verhuiskosten niet meer dan € 1.717,00 zijn, waarvan de helft als tegemoetkoming aan [appellant] kan worden toegewezen.

6.15.2.

Het hof ziet in hetgeen partijen naar voren brengen echter geen aanleiding om een ander bedrag dan het door de rechtbank vastgestelde bedrag van € 10.000,00 aan tegemoetkoming toe te wijzen. Het hof overweegt in dat kader als volgt.

Vast staat dat [appellant] , indien hij de in het gehuurde geëxploiteerde cafetaria naar een andere locatie zal verhuizen, verhuis- en inrichtingskosten zal moeten maken. Het hof begrijpt dat het door [appellant] genoemde bedrag ziet op een volledige schadevergoeding. Artikel 7:297 BW Pro geeft de huurder echter geen aanspraak op een volledige vergoeding van deze kosten. Deze aanspraak gaat niet verder dan een tegemoetkoming in die kosten. Reeds hierom kan het door [appellant] genoemde bedrag van € 70.000,00 niet geheel worden toegewezen.

Bij de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming gaat het voorts niet alleen om de omvang van de gemaakte kosten, maar dient rekening te worden gehouden met alle relevante omstandigheden, waaronder begrepen de vergelijkbaarheid van de inrichting in de oude en in de nieuwe bedrijfsruimte en de ouderdom van de achtergebleven inrichting.

[appellant] heeft ter onderbouwing van de door hem te maken verhuiskosten een offerte van Euromovers van 24.650,00 en een offerte van [Koeriersdiensten] Koeriersdiensten van € 17.787,00 overgelegd en ter onderbouwing van de door hem te maken herinrichtingskosten een offerte van [Interieurbouw] Interieurbouw van € 28.940,00 en een offerte van Afbouwbedrijf [afbouwbedrijf] van € 48.732,75. Niet alleen worden de hoogte en noodzaak van de door [appellant] genoemde kosten gemotiveerd betwist door [geïntimeerde] , maar ook wordt de hoogte van het door [appellant] gestelde bedrag aan herinrichtingskosten, zo heeft het hof ter gelegenheid van het pleidooi begrepen, met name beïnvloed door de keuze van [appellant] om op een andere locatie een geheel nieuwe cafetaria te beginnen. [appellant] heeft, bij die gelegenheid desgevraagd, zelf erkend dat bij het starten van een geheel nieuwe cafetaria aanzienlijk hogere herinrichtingskosten gemoeid zullen zijn dan bij de overname van een bestaande cafetaria, aangezien er in de eerste situatie verbouwd moet worden en er vergunningen aangevraagd moeten worden. Weliswaar heeft [appellant] gesteld dat de overname van een bestaande cafetaria weer gepaard gaat met aanzienlijke overnamekosten, maar [geïntimeerde] heeft een aantal advertenties van te koop staande cafetaria’s (onder andere Euro Snacks) in de omgeving overgelegd waarbij de overnamesom voor inventaris varieert van € 7.500,00 tot € 15.000,00 en waarvan [appellant] niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat deze cafetaria’s vergelijkbaar zijn met die van hem en passend zijn voor hem. Het hof is van oordeel dat de hogere kosten die [appellant] heeft als hij elders een geheel nieuwe cafetaria start, terwijl hij ook had kunnen kiezen voor de ‘goedkopere’ variant van het overnemen van een al bestaande cafetaria, in ieder geval niet (volledig) voor rekening van [geïntimeerde] hoeven te komen.

Gelet op het voorgaande en mede in aanmerking nemende de duur van de huurrelatie en het gegeven dat huurrelaties nu eenmaal niet oneindig zijn en dat de door [appellant] gestelde herinrichtingskosten tevens betrekking zullen hebben op goederen die (deels) al aan vervanging toe zijn, acht het hof het door de kantonrechter vastgestelde bedrag van

€ 10.000,00 in het onderhavige geval een redelijk bedrag als (billijke) tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van [appellant] bij beëindiging van de huurovereenkomst.

Zowel de zesde grief in principaal appel als de incidentele grief faalt.

6.16.

Het hof komt tot de slotsom dat het bestreden vonnis van 12 februari 2015 deels dient te worden vernietigd. Ten behoeve van de leesbaarheid van het dictum zal het hof het gehele vonnis van de rechtbank vernietigen, behoudens ten aanzien van de proceskostenveroordeling.

6.17.

Gezien het bepaalde in artikel 7:297 lid 2 BW Pro zal een termijn worden gesteld om [geïntimeerde] in de gelegenheid te stellen zijn vordering in te trekken.

6.18.

Het hof zal het arrest niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het hof ziet evenmin als de kantonrechter aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van artikel 7:295 lid 1 BW Pro dat de huurovereenkomst niet eerder eindigt dan nadat de rechterlijke beslissing tot beëindiging onherroepelijk is geworden.

6.19

Gelet op de uitkomst van het principaal appel (partijen worden over en weer in het (on)gelijk gesteld) zal het hof de proceskosten tussen partijen compenseren.

[geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten in incidenteel appel.

7.De uitspraak

Het hof:

in het principaal appel

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep voor zover gericht tegen het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch van 19 juni 2014;

in principaal appel en incidenteel appel

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch van 12 februari 2015 behoudens ten aanzien van de proceskostenveroordeling;

stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond van het pand aan de [straatnaam] [1] te [woonplaats] eindigt op 1 november 2016, tenzij [geïntimeerde] zijn vordering uiterlijk 31 augustus 2016 intrekt;

veroordeelt [appellant] om het gehuurde vóór of uiterlijk op 1 november 2016 met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en met afgifte van sleutels ter vrije en algehele beschikking van [geïntimeerde] te stellen, tenzij [geïntimeerde] zijn vordering uiterlijk 31 augustus 2016 intrekt;

veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] een tegemoetkoming van € 10.000,00 in diens verhuis- en inrichtingskosten te betalen, tenzij [geïntimeerde] zijn vordering uiterlijk 31 augustus 2016 intrekt;

bepaalt dat [geïntimeerde] op de voet van artikel 7:299 lid 1 jo Pro lid 3 BW een bedrag van € 30.000,00 aan [appellant] moet betalen als later blijkt dat [geïntimeerde] niet uiterlijk op 1 november 2017 het gehuurde zelf in gebruik heeft genomen, waaronder ook valt de situatie dat [geïntimeerde] op dat moment een aanvang heeft gemaakt met de verbouwing van het gehuurde met het oogmerk om het gehuurde zelf in gebruik te nemen;

compenseert de proceskosten in principaal appel aldus dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het incidenteel appel, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 1.341.00;

wijs af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.W. Vermeulen, P.P.M. Rousseau en M.E. Bruning en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 juli 2016.

griffier rolraadsheer