ECLI:NL:GHSHE:2016:3611 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep over non-conformiteit en dwaling bij koop wo...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

afdeling civiel recht

zaaknummer 200.172.563/01

arrest van 9 augustus 2016

in de zaak van

[appellant],

[appellante],

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

appellanten,

advocaat: mr. D.J.A. van den Bosch te Bilthoven,

tegen

[geïntimeerde 1],

[geïntimeerde 2],

beiden wonende te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. B.F.M. Huijskens te Breda,

op het bij exploot van dagvaarding van 3 juni 2015 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, handelsrecht, zittingsplaats Breda gewezen vonnissen van 25 september 2013, 26 maart 2014 en 4 maart 2015 tussen appellanten - [appellanten] - als eisers en geïntimeerden - [geïntimeerden] - als gedaagden.

1.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

voornoemde dagvaarding van 3 juni 2015;
de memorie van grieven, tevens akte wijziging/vermeerdering van eis, waarbij producties zijn overgelegd;
de memorie van antwoord, tevens antwoord op eiswijzing, waarbij producties zijn overgelegd.

Nadat [geïntimeerden] arrest hebben gevraagd, is bepaald dat arrest wordt gewezen. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

2.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. C/02/256724 / HA ZA 12-773)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar het vonnis van 23 januari 2013 waarbij een verschijning van partijen is bevolen.

3.De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4.De beoordeling

4.1

De rechtbank heeft in het vonnis van 25 september 2013 feiten vastgesteld. Nu geen van de partijen daar bezwaren tegen heeft aangevoerd, zal het hof ook van die feiten uitgaan. Hierna volgt een opsomming van die vaststaande feiten.

a. [appellanten] hebben op 12 mei 2009 van [geïntimeerde 1] gekocht de half vrijstaande woning met ondergrond, erf, tuin en verdere aanbehoren gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1] voor € 295.000,- (hierna: de woning). Beide partijen zijn bij de koop begeleid door een makelaar.

b. De woning ligt aan een dijk en dateert oorspronkelijk uit 1930. In de periode van 2002 tot 2007 hebben [geïntimeerden] diverse verbouwingen laten uitvoeren. De woning is voorzien van een nieuwe achteraanbouw met twee bouwlagen met een kap, een dakkapel en een overkapping met balkon. Daarnaast is er een tuinmuur, keerwand en parkeerplaats aangelegd.

c. Op 6 mei 2009 hebben [appellant] een bouwtechnische keuring van de woning laten uitvoeren door Verenigde Bouwkundige Keurders (hierna: VBK). Het door VBK opgemaakte rapport (productie 7 dagvaarding eerste aanleg/productie 2 memorie van antwoord) houdt onder meer in:

“(…)

FUNDERING

In hoofdlijnen worden twee funderings-methoden onderscheiden: onderheid (op palen) of op staal (op vaste bank). Bij funderingen “op staal” is enige zetting niet ongebruikelijk; normaal gesproken is dit een eindig proces en is ingrijpen niet noodzakelijk. Bij de beoordeling kan op basis van de combinatie van leeftijd van het pand en de materialen alsmede het patroon en de ouderdom van scheuren, redelijkerwijs worden vastgesteld of de fundering al dan niet stabiel is. Ingeval van twijfel aan de stabiliteit zal nader onderzoek worden geadviseerd.

Type fundering: op staal

Bevindingen:er zijn geen tekenen die duiden op instabiliteit.

er is geen optrekkend vocht vanuit de fundering waarneembaar.

aan de fundering zijn geen uitwendige schaden waargenomen.

KELDER

Een kelder moet waterdicht zijn en behoorlijk geventileerd, desondanks zal de ruimte veelal relatief vochtig blijven. Bij de beoordeling van de kwaliteit van een kelder wordt uitgegaan van het doel waarvoor de kelder is gemaakt, d.w.z. een in de zeventiende eeuw gemaakte kelder is door de aard van de constructie niet geschikt als opslagruimte voor kleding e.d., maar kan wel uitstekend dienen voor het opslaan van wijnen en vochtbestendig verpakt voedsel. Doorslaand vocht is soms te verhelpen door het aanbrengen van waterdicht stucwerk aan de binnenzijde. In geval van optrekkend vocht of lekkage, kan injecteren van de wanden en de grond er om heen uitkomst bieden. Dit is echter een vrij kostbare en specialistische aangelegenheid en succes is niet altijd verzekerd.

Bevindingen: onder de gehele woning bevindt zich een kelder, die ter plaatse van de achtergevel als begane grond gezien kan worden, de ruimte is geschikt voor normaal gebruik en het binnen-milieu is vergelijkbaar met een normale gebruikersruimte.

(…)

BINNENWANDEN

(…)

Opmerkingen: de wanden, deuren en kozijnen vertonen geen gebruiksbeperkende schade, maar wel gebruikschade. Er zijn geen constructief relevante scheuren aangetroffen, maar wel enkele krimpnaden.

afwerking voldoet niet geheel meer aan de huidige eisen van het wooncomfort, prijzen voor verbetering c.q. verjonging worden in de rapportage niet doorgerekend, vanwege smaak en keuze van materialen.

GESLOTEN GEVELS

(…)

Diversen: de gevels zijn aan de buitenzijde afgewerkt met stucwerk, het stucwerk voldoet aan zijn functie, maar plaatselijk is herstel c.q. renovatie noodzakelijk, om tot een duurzaam functioneel geheel te komen. (…)

Opmerkingen: de gevels vertonen normale verouderingsverschijnselen, maar enige mechanische schade zichtbaar, dit is meestal te wijten aan de tand des tijds, gevels voldoen nog geheel aan hun functie.

(…)

AanbevelingenHet stucwerk is op meerdere plaatsen aangetast door mosachtige schimmels, en op meerdere plaatsen onthecht c.q. gescheurd, en plaatselijk vervuild, het stucwerk eerst behandelen met een schimmeldodend middel, daarna ter plaatse van de vervuiling een impregnant aanbrengen die het doorbloeden tegenhoud, de scheuren herstellen met stucgaas en stucwerk renoveren  € 2400 (…)”.

d. De door partijen in mei 2009 ondertekende “NVM koopakte bestaande eengezinswoning” (productie 1 dagvaarding eerste aanleg) houdt onder meer in:

Artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik

5.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(…)

5.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(…)

Artikel 21 Onderhoudstoestand Pro

Het is koper bekend dat de woning op een aantal punten nader afgewerkt/hersteld dient te worden denk hierbij aan het buitenschilderwerk, de dakbedekking van het balkon, het aanrechtblad, de tuinaanleg en de buitenber(g)
ing etc. Verkoper heeft koper erop gewezen dat koper desgewenst in de gelegenheid wordt gesteld voor het aangaan van deze overeenkomst een bouwtechnische keuring uit te voeren, koper heeft hiervan wel gebruik gemaakt.

(…)”

e. De akte van levering is gepasseerd op 6 juli 2009 (productie 2 inleidende dagvaarding).

f. Na levering van de woning hebben [appellant] diverse aanpassingen aan de woning verricht, zoals het plaatsen van een nieuw keukenblok, het vervangen van het hekwerk op het balkon en het waterdicht maken van het balkon.

4.2

[appellant] hebben in eerste aanleg en na wijziging eis gevorderd dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. De koopovereenkomst tussen hen en [geïntimeerden] betreffende de woning zal ontbinden en [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om binnen drie maanden na het te wijzen vonnis -of zoveel eerder of later als [appellanten] dat wensen, doch niet eerder dan vier weken na dagtekening van het te wijzen vonnis- de koopsom van € 295.000,- terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:120 lid 1 BW Pro over dit bedrag vanaf 8 april 2011 tot aan de dag der algehele voldoening door storting van dit bedrag bij een door [appellanten] aan te wijzen notaris, waarna [appellanten] de woning in de huidige gebrekkige staat, doch vrij van (be)slagen, hypotheek of verhuur aan [geïntimeerden] zullen terugleveren;

Subsidiair:

II. De koopovereenkomst tussen hen en [geïntimeerden] betreffende de woning zal vernietigen wegens dwaling en [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om binnen drie maanden na het te wijzen vonnis -of zoveel eerder of later als [appellanten] dat wensen, doch niet eerder dan vier weken na dagtekening van het te wijzen vonnis- de koopsom van € 295.000,- terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:120 lid 1 BW Pro over dit bedrag vanaf 8 april 2011 tot aan de dag der algehele voldoening door storting van dit bedrag bij een door [appellanten] aan te wijzen notaris, waarna [appellanten] de woning in de huidige gebrekkige staat, doch vrij van (be)slagen, hypotheek of verhuur aan [geïntimeerden] zullen terugleveren;

en, zowel primair als subsidiair:

III. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om mee te werken aan de notariële overdracht van de woning aan (naar de rechtbank naar eigen zeggen heeft begrepen) [geïntimeerden] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag voor elke dag dat zij hiermee na aanzegging door [appellanten] in gebreke blijven;

IV. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de kosten, die in verband met de teruglevering van de woning aan [geïntimeerden] zullen worden gemaakt, waaronder begrepen notariskosten, kadastrale kosten en eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting;

V. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een vergoeding voor aan de woning aangebrachte verbeteringen van € 15.702,20 (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

VI. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [appellanten] van alle door hen geleden en nog te lijden schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Meer subsidiair:

VII. voor recht zal verklaren dat de door [geïntimeerden] aan [appellanten] overgedragen woning niet beantwoordt aan de respectievelijke overeenkomsten en dat [geïntimeerden] als gevolg hiervan hoofdelijk aansprakelijk zijn;

VIII. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot (zoals de rechtbank “te” heeft gelezen) vergoeding van alle schade die [appellanten] als gevolg van tekortkomingen van [geïntimeerden] in de nakoming van de koopovereenkomst hebben geleden en nog zullen lijden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Nog meer subsidiair:

IX. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de met [appellant] gesloten koopovereenkomst ter zake de woning, in die zin dat [geïntimeerden] hoofdelijk zullen worden veroordeeld om -voor zover mogelijk- alle juridische en feitelijke gebreken aan de woning, zoals in de dagvaarding zijn opgenoemd op eigen rekening en risico weg te (laten) nemen;

X. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om binnen twee weken na het te wijzen vonnis met het gevorderde onder VIII. te beginnen en alle hiertoe noodzakelijke handelingen en/of werkzaamheden in een gebruikelijk tempo uit te voeren en af te ronden, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag voor elke dag, dat zij hiermee in gebreke blijven;

XI. Voor zover het voor [geïntimeerden] onmogelijk is of blijkt te zijn om aan het gevorderde onder VIII. te voldoen:

[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van alle schade, die [appellanten] als gevolg hiervan zullen lijden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Zowel primair als (meer en nog meer) subsidiair:

XII. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om aan [appellanten] te betalen € 2.565,84 (inclusief 19% btw) in verband met de kosten van de door [appellant] ingeschakelde deskundige;

XIII. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om aan [appellanten] te betalen € 4.000,- ter zake de vergoeding van buitengerechtelijke kosten;

XIV. [geïntimeerden] hoofdelijk, het zij in gelijke delen zal veroordelen in de kosten van het geding, waaronder het salaris van de advocaat van [appellant] .

Nadat de rechtbank een deskundige heeft benoemd die heeft gerapporteerd, heeft de rechtbank bij eindvonnis [geïntimeerden] veroordeeld om aan [appellant] te betalen € 2.700,-, vermeerderd met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW Pro over € 2.500,- met ingang van 8 april 2011 tot de dag van volledige betaling met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde is afgewezen.

4.3

[appellanten] vorderen in dit hoger beroep onder het voordragen van vijf grieven en onder het wijzigen/vermeerderen van eis dat het hof, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal vernietigen de vonnissen van 25 september 2013, 26 maart 2014 en 4 maart 2015 en, opnieuw rechtdoende, volledig zal toewijzen hun in eerste aanleg ingestelde vorderingen, met dien verstande dat het bedrag dat is gevorderd onder XII wordt vermeerderd tot € 4.507,89 (inclusief btw), met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, waaronder begrepen het salaris van de advocaat van [appellanten]

[geïntimeerden] voeren verweer.

4.4

[appellanten] hebben geen grieven aangevoerd tegen het tussenvonnis van 26 maart 2014, zodat zij niet-ontvankelijk zullen worden verklaard in hun hoger beroep voor zover ingesteld tegen dit vonnis.

[appellanten] hebben evenmin gegriefd tegen het in rov. 3.5 van het tussenvonnis van 25 september 2013 gegeven oordeel van de rechtbank dat voorbij wordt gegaan van de stelling van [appellanten] dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming als bedoeld in art. 6:74 BW Pro omdat sprake is van een koopovereenkomst en de bijzonder regel van art. 7:17 BW Pro van toepassing is, zodat het hof hiervan dient uit te gaan.

4.5.1

[appellanten] hebben twee grieven aangevoerd tegen het tussenvonnis van 25 september 2013 (in hun memorie van grieven per abuis gedateerd als 23 september 2013). Uit de toelichting op hun eerste grief blijkt dat zij met die grief aanvoeren dat sprake is van non-conformiteit omdat de woning geen carport heeft en evenmin een carport kan worden gebouwd (zie nrs. 25, 26 en 29 memorie van grieven). Voor zover dit niet met zich brengt dat sprake is van non-conformiteit, aldus [appellanten] , is sprake van dwaling omdat zij op grond van een mededeling van [geïntimeerden] omtrent de aanwezigheid van de vereiste vergunningen een verkeerde voorstelling van zaken hebben gehad over de mogelijkheid om een carport te realiseren (nr. 31 memorie van grieven).

Wat dit betreft hebben [appellanten] in hun inleidende dagvaarding aangevoerd dat er een parkeerplaats was gerealiseerd op de plek waar de carport moest komen (nr. 11) en dat zij bij de koop niet de beschikking hebben gekregen over bouwtekeningen van een carport (nr. 17). In de nrs. 46-50 hebben zij aangevoerd dat voor de carport geen vergunning is verleend en dat voor de nog te realiseren carport het Waterschap heeft overwogen dat op het perceel geen mogelijkheid is om parkeergelegenheid te realiseren. Reeds bij conclusie van antwoord hebben [geïntimeerden] aangevoerd dat er geen carport was gerealiseerd en dat het hen niet duidelijk is op grond waarvan [appellanten] menen dat er bij de aankoop van de woning is overeengekomen dat een carport onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst. Zij stellen dat hierover niet is gesproken.

4.5.2

Het hof stelt voorop dat niet is gegriefd tegen het door de rechtbank in het tussenvonnis van 25 september 2013 in rov. 3.6 gehanteerde toetsingskader dat volgens de rechtbank moet worden gehanteerd bij de beantwoording van de vraag of sprake is van non-conformiteit, zodat het hof ook van dat kader zal uitgaan. Dit betekent dat moet worden beantwoord de vraag of de afwezigheid van de carport en/of het feit dat geen carport mag worden gebouwd met zich brengt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat de woning, mede gelet op de aard daarvan en gelet op de mededelingen van [geïntimeerden] over de woning, niet de eigenschappen bezit die [appellanten] op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Wat dit betreft bepaalt de koopovereenkomst in art. 5.3 dat de woning die feitelijke eigenschappen bezit, die voor een normaal gebruik, te weten voor bewoning, nodig zijn. Dit norm brengt met zich, aldus de rechtbank verder in genoemde rov. 3.6, dat in beginsel sprake is van non-conformiteit indien het gebrek het woongenot wezenlijk aantast.

4.5.3.1 Partijen zijn het erover eens dat de woning ten tijde van de koop niet beschikte over een carport. Een carport is een zodanig zichtbare zaak dat het hof, nu niet anders is gesteld of gebleken, ervan mag uitgaan dat ook [appellanten] ten tijde van de koop hebben gezien dat er geen carport aanwezig was. Daar waar ook [appellanten] hebben gezien dat er geen carport was, kan niet tot de conclusie worden gekomen dat de woning door geen carport te hebben, niet beschikte over een eigenschap die [appellanten] mochten verwachten. Zij hebben immers voor de koop gezien dat er geen carport was, zodat zij deze ook niet mochten verwachten.

4.5.3.2 Dit kan anders zijn indien ten tijde van de bezichtigingen voldoende duidelijk bleek dat bij de woning een carport in aanbouw was en [appellanten] duidelijk hebben gemaakt dat indien het afbouwen daarvan niet mogelijk zou zijn, de woning wat hun betreft non-conform zou zijn omdat daardoor hun woongenot wezenlijk zou worden aangetast. Van belang is hierbij dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, er in zijn algemeenheid niet van kan worden uitgegaan dat een woning non-conform is indien een carport ontbreekt, omdat in de regel niet kan worden gezegd dat indien een dergelijke autostalling bij een woning ontbreekt het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Dit betekent dat ook [geïntimeerden] in elk geval moeten hebben geweten dat het woongenot van [appellant] wezenlijk zou worden aangetast indien geen carport kan worden gebouwd. [appellanten] hebben niet aangevoerd dat [geïntimeerden] hebben geweten dat voor [appellant] een woning waarbij geen carport kon worden gebouwd voor hen, [appellanten] non-conform zou zijn. Alleen al daarom kan de grief niet slagen.

4.5.3.3 [appellanten] hebben in nr. 27 van hun memorie van grieven nog aangevoerd dat zij voornemens waren om een carport te bouwen en erop mochten vertrouwen dat de daarvoor noodzakelijke vergunningen ook waren verstrekt omdat [geïntimeerden] al waren begonnen met de bouw daarvan. Zelfs indien [appellanten] erop mochten vertrouwen dat een carport mocht worden aangelegd, brengt dit niet met zich dat indien geen carport mocht worden aangelegd, de woning non-conform is. Ook daarvoor geldt dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet kan worden gesteld dat een woning non-conform is indien een carport ontbreekt en niet kan worden aangelegd. Ook hier geldt dat [appellanten] niet hebben aangevoerd dat zij [geïntimeerden] hebben laten weten dat een woning waarbij geen carport kon worden gebouwd voor hen, [appellanten] non-conform zou zijn. Dit betekent dat de grief voor zover inhoudende dat de woning non-conform is omdat er geen carport is of omdat er geen carport kan worden gebouwd, faalt.

4.5.4

[appellanten] hebben nog aangevoerd dat zij hebben gedwaald omdat zij dachten dat een carport kon worden aangelegd.

Krachtens art. 6:228 lid 1 BW Pro kan de onderhavige overeenkomst worden vernietigd indien zij onder invloed van dwaling is tot stand gekomen en de dwaling is te wijten aan een inlichting van [geïntimeerden] , indien [geïntimeerden] in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wisten of behoorden te weten, [appellanten] hadden behoren in te lichten of indien [geïntimeerden] bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als [appellanten] zijn uitgegaan. In dit kader hebben [appellanten] niet meer aangevoerd dan dat [geïntimeerden] hebben meegedeeld dat alle vereiste vergunningen aanwezig waren. Daarbij hebben [appellanten] echter niet voldoende concreet gesteld dat partijen hiermee ook het oog hebben gehad op de aanleg van een carport. Hierbij moet in acht worden genomen dat [geïntimeerden] hebben gesteld dat niet duidelijk is waarom [appellanten] menen dat er bij de aankoop van de woning is overeengekomen dat de carport daarvan onderdeel is (nr. 53 conclusie van antwoord) en dat er bij de koop nimmer is gesproken over de carport (nr. 54 van die conclusie). Het hof weegt ook mee dat in de overgelegde brief van de gemeente Zaltbommel van 7 oktober 2010 niet meer is vermeld dan dat een toezichthouder van die gemeente op 18 maart 2010 een controle heeft uitgevoerd en dat blijkt dat “
aangevangen is met de bouw van een carport aan de rechterzijde van de woning”. Niet duidelijk is echter op grond van welke zichtbare bouwhandelingen de toezichthouder heeft geconcludeerd dat is aangevangen met de bouw van een carport, zo zijn geen foto’s overgelegd waarop te zien is dat er een carport in aanbouw is. Het beroep op dwaling van [appellanten] faalt dan ook.

4.5.5

In nr. 32 van de memorie van grieven is zonder verdere toelichting nog door [appellanten] gesteld dat ook sprake is van non-conformiteit en/of dwaling omdat een vergunning voor het geplaatste hekwerk ontbreekt. Zonder behoorlijke feitelijke onderbouwing, die niet is gegeven, ontgaat het het hof waarom het ontbreken van een vergunning voor een hek leidt tot wezenlijke aantasting van het woongenot of tot dwaling op grond waarvan de overeenkomst moet worden vernietigd. Een behoorlijk onderbouwde grondslag voor de stelling dat de kosten voor het verplaatsten van het hekwerk en de legeskosten in verband met de aanvraag van de vergunningen voor het hekwerk voor rekening van [geïntimeerden] komen ontbreekt, zodat het hof ook aan die stelling voorbij gaat. Al met al faalt grief 1.

4.6.1

In grief II voeren [appellanten] aan dat sprake is van non-conformiteit omdat het hekwerk aan de voorzijde van de woning en de parkeerplaats op het perceel van het Waterschap staan (nr. 36 memorie van grieven). [appellanten] voeren aan dat zij er op basis van de feitelijke situatie bij de bezichtiging van uit mochten gaan dat hekwerk en parkeerplaats bij de te leveren onroerende zaak hoorden. Verder steekt over een afstand van circa 1 meter een deel van de keerwand ongeveer 30 cm boven de grond uit, zodat dit deel van de keerwand over het perceel van het Waterschap loopt. [appellanten] voeren aan, zo begrijpt het hof hen, dat het er bij de feitelijke bezichtiging op leek dat aldus het perceel ongeveer 37 m2 groter was dan het perceel dat [geïntimeerden] aan hen hebben overgedragen (nr. 40 memorie van grieven). Aldus hebben [geïntimeerden] aan hen een andere onroerende zaak geleverd dan waarvan [appellanten] op basis van de feitelijke situatie en de mededelingen van [geïntimeerden] van hebben mogen uitgaan, waarmee is gehandeld in strijd met art. 7:17 lid 3 BW Pro (nr. 37 memorie van grieven).

Met deze grief II voeren [appellanten] aan dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat [geïntimeerden] aan hen een andere zaak hebben afgeleverd dan zij met [geïntimeerden] zijn overeengekomen. [appellanten] hebben die stelling echter onvoldoende feitelijk onderbouwd. Zij hebben hiertoe immers niet meer aangevoerd dan dat zij bij de feitelijke bezichtiging van een bepaalde situatie mochten uitgaan. Dat zij een en ander nader hebben gevraagd aan [geïntimeerden] of dat [geïntimeerden] zich hebben gedragen als eigenaars van de parkeerplaats die (voor een deel) op het perceel van het Waterschap ligt en hebben verklaard dat het perceel tot en met het hekwerk bij de af te leveren zaak hoorde evenals het deel van de keerwand dat ongeveer 30 cm boven de grond uitsteekt, is niet door hen gesteld. [appellanten] hebben evenmin concreet vermeld welke mededelingen [geïntimeerden] hierover hebben gedaan. Zij hebben het, behoudens de hierna in rov. 4.6.2 genoemde vragenlijst, gehouden bij de abstracte stelling dat zij uit mededelingen van [geïntimeerden] hebben mogen afleiden waar de grenzen van het perceel op deze drie punten lagen.

4.6.2

[appellanten] hebben nog aangevoerd dat [geïntimeerden] in de vragenlijst behorende bij de verkoopbrochure (productie 6 dagvaarding in eerste aanleg) bij vraag 4 omtrent de kadastrale grenzen hebben vermeld dat de terreinafscheidingen alleen afweken van de kadastrale eigendomsgrenzen aan de zijde van de camping.

[appellanten] c.s. hebben niet gesteld dat bij de parkeerplaats sprake is van een hekwerk of andere soort terreinafscheiding, zodat het hof ervan uit gaat dat [appellanten] hiermee enkel bedoelen dat het hekwerk volgens hen is geplaatst op ca. 45 cm van de erfgrens en over een lengte van ca. 9,40 meter op grond van het Waterschap en dat over een afstand van ca. 1 meter een deel van de keerwand ca. 30 cm boven de grond uitsteekt, zodat dit deel van de keerwand over het perceel van het Waterschap loopt. Voor zover deze door [appellanten] genoemde maten allemaal al juist zijn, zij worden immers door [geïntimeerden] betwist in hun memorie van antwoord in nr. 48, hebben [appellanten] niet aangevoerd dat de bij de koopovereenkomst gevoegde kadastrale kaart (zie art. 22 van Pro de koopovereenkomst), die dus onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst, eveneens onjuiste grenzen vermeldde of ter zake niet duidelijk was, zodat ook wat dat betreft niet duidelijk is dat [geïntimeerden] een andere zaak hebben afgeleverd dan is overeengekomen. Al met al faalt grief II alleen al omdat onvoldoende onderbouwd is gesteld dat partijen wat de afgrenzing van het gekochte betreft anders zijn overeengekomen dan uiteindelijk is geleverd.

4.7.1

In de derde grief voeren [appellanten] aan dat de woning een constructief gebrek heeft. Dit gebrek bestaat eruit dat de draagkracht van de grond onder de achteraanbouw onvoldoende is, waardoor sprake is van zetting bestaande uit scheurvorming (zie nr. 67 en 66 van de memorie van grieven). De door de rechtbank benoemde deskundige heeft, aldus [appellanten] in nr. 55 memorie van grieven, onvoldoende onderzocht of de zetting van de aanbouw inmiddels is gestabiliseerd dan wel of sprake is van voortschrijdende zetting. Volgens [appellanten] is de draagkracht van de ondergrond niet voldoende afgestemd op de gewichtsbelasting van de aanbouw en is de kwaliteit van de door [geïntimeerden] uitgevoerde grondverbetering onvoldoende geweest. Ter onderbouwing van die stelling hebben zij bij memorie van grieven een rapportage geografisch veldwerk overgelegd van 19 mei 2015, opgemaakt door Fugro Geoservices B.V. (hierna: rapport Fugro) en een briefrapport van 3 juni 2015 (hierna: het Briefrapport), opgemaakt door Bureau voor Bouwpathologie BB (hierna: BB), waarin BB naar eigen zeggen onder meer aan de hand van gegevens uit het rapport Fugro de uitspraak van de rechtbank inzake de zetting van de aanbouw van de woning heeft beoordeeld. BB schrijft in dat Briefrapport dat de door de rechtbank benoemde deskundige heeft opgemerkt dat herstel van de scheuren niet meer, zo begrijpt het hof, via een cosmetische weg kan, maar via herstel van stabiliteit van de fundering en/of ondergrond. Een dergelijk hersteladvies duidt op een wezenlijk gebrek aan de aanbouw en/of de fundering. BB merkt verder op dat de bodemlagen onvoldoende draagkrachtig zijn te achten om de aanbouw op een stabiele wijze te ondersteunen, en dat de aanbouw nog steeds niet stabiel is. Verder blijkt uit de sonderingsgegevens, aldus BB, dat de grondlagen onvoldoende draagkrachtig zijn en nadere zetting te verwachten valt.

4.7.2

De rechtbank heeft, zoals hiervoor ook al is vermeld, een deskundige benoemd. Zij heeft wat de onderhavige scheurvorming betreft, aan de deskundige gevraagd (1) of er sprake is van zetting van de achteruitbouw en gevolgschade aan wanden en vloeren, (2) of deze eventueel geconstateerde gebreken ook al aanwezig waren ten tijde van de koop in mei 2009 en met welke mate van zekerheid de deskundige dit kan aangeven, (3) of de geconstateerde gebreken, gelet op de leeftijd, de koopprijs en de bouwkundige staat van de woning gebruikelijk zijn, (4) hoe ernstig de geconstateerde gebreken zijn, of herstel nodig is en op welke termijn, (5) welke werkzaamheden nodig zijn om de gebreken te laten herstellen en (6) welke kosten redelijkerwijze met de werkzaamheden zijn gemoeid.

Op vraag 1 heeft de deskundige geantwoord:

“Geconstateerd is dat op de aansluiting van de achteruitbouw met de bestaande woning een ernstige scheurvorming is opgetreden. Deze scheurvorming wordt veroorzaakt door zetting c.q. zettingsverschil tussen de bestaande woning en de nieuwe uitbouw, waarbij de overgang onvoldoende flexibiliteit biedt om deze beweging te kunnen volgen. Enige éénmalige zetting wordt in dergelijke situaties in de regel als normaal beschouwd. Van belang is derhalve de vraag of sprake is van een stabiele situatie na een dergelijke beginzetting of dat sprake is van een voortschrijdende zetting. Laatstgenoemde duidt immers op een structureel gebrek aan de fundering. (…) Bijbehorende gevolgschade bestaat uit scheurvorming op, met name, aansluitingen van bestaande bebouwing met aanbouw en een wijd opstaande voeg in de tegelvloer, waarbij eveneens een niveauverschil aanwezig is.”

Op vraag 2 heeft de deskundige geantwoord:

“De uitbouw is door [geïntimeerde 1] gerealiseerd in fasen tussen 2002 en 2004. (…) Niet is komen vast te staan welke mate van dichtheid en draagkracht deze ondergrond bezat bij het realiseren van de dragende fundering van de uitbouw.

Aannemelijk is dat in de jaren na de bouw onder invloed van het op de fundering geplaatste gewicht een zeker(e
) mate van zetting heeft plaatsgevonden. Er zijn geen aanwijzingen dat in de achterliggende periode (vanaf de koop tot heden -noot hof: mei 2014-
) zich bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan welke een plotselinge zetting zouden hebben veroorzaakt. Derhalve is aannemelijk dat een bepaalde mate van zetting, al dan niet, ten minste de oorzaak van deze zetting reeds aanwezig was ten tijde van de koop in mei 2009. De mate van zekerheid waarmee eerstgenoemde (de aanwezigheid van zetting) kan worden gesteld is kleiner dan voor laatstgenoemde (de initiële oorzaak van de zetting) geldt. Oorzaak en gevolg zijn immers op basis van het beeld ter plaatse in combinatie met kennis van onderliggende bouwkundige schadeprincipes met enige zekerheid aan elkaar te koppelen. Wat het schadebeeld in mei 2009 precies moet zijn geweest is moeilijker aan te geven. Het is echter wel aannemelijk dat enige zetting reeds vanaf de bouw moet zijn opgetreden, te meer daar concrete aanwijzingen voor een plotselinge zetting na 2009 ontbreken.

Aanvullend hierop acht ik het niet onwaarschijnlijk dat zichtbare gevolgschades zich pas in een later stadium meer zichtbaar manifesteren. Afwerkingen, zoals de aanwezige tegelvloer, kunnen in eerste instantie ten gevolge van een zetting ‘overgang woonhuis/aanbouw’ meer onder spanning komen te staan, zonder direct een zichtbare gevolgschade in de wand of vloerafwerking te laten zien.”

Op vraag 3 heeft de deskundige geantwoord:

“Ongelijkmatig zetting en/of verzakking van aangebouwde delen en hierbij optredende gevolgschade komen vaker voor en zijn met enige regelmaat eveneens onderwerp van geschil. De oorzaken liggen daarbij in hoofdzaak in de volgende invloedsfactoren:

 Verschil in funderingswijze en gewichtsbelasting van aangebouwde deel met bestaande

bebouwing, waardoor verschillende bouwdelen een ander zettingspatroon volgen.

 Bouwen op onvoldoende draagkrachtige ondergrond, waardoor nazetting optreedt van het

aangebouwde deel.

 Met betrekking tot gevolgschade: een starre, niet flexibele verbinding tussen bestaande en

nieuwbouw, waardoor kleine verschilzettingen niet kunnen worden opgenomen en direct

leiden tot scheurvorming. Hiertoe behoren ook het ontbreken van dilatatievoegen in wand-

en vloerafwerkingen.

Het in geringe mate zetten van een aanbouw moet als aannemelijk worden beschouwd. Enige zetting is derhalve niet geheel te voorkomen. De eerste zetting treedt in de regel op in de eerste drie jaar na de bouw. Van wezenlijk belang echter, is de wijze waarop de bouw is gerealiseerd, meer in het bijzonder in relatie tot de eigenschappen van de onderliggende ondergrond waaraan de bouw haar draagkracht ontleent. Deze dient goed afgestemd te zijn op de gewichtsbelasting van het erop te realiseren bouwwerk. Wanneer dit optimaal wordt uitgevoerd dan is een beperkte tot zeer beperkte nazetting te verwachten die als gebruikelijk is aan te merken. Is hier weinig aandacht of zorg voor geweest dan is een meer serieuzere zetting te verwachten.

Met betrekking tot dit aspect zijn vraagtekens te plaatsen bij de kwaliteit van uitvoering door [geïntimeerde 1] ten tijden van de realisatie van de grondverbetering onder het fundament voor de uitbouw. Zo zijn geen aantoonbare eisen gesteld aan de benodigde draagkracht van de ondergrond en is een toetsing van dit aspect beperkt tot het “prikken” van de ondergrond, waarna deze volgens zeggen als voldoende draagkrachtig is getaxeerd.

De oorzaak van de zetting en de mate waarin deze is opgetreden, lijken hier in de optiek van de deskundige voor een belangrijk deel naar terug te herleiden.

Met betrekking tot de gevolgschade is deze met name veroorzaakt doordat aansluitingen tussen oorspronkelijke bouw en aanbouw niet flexibel zijn uitgevoerd. De beweging kon hierdoor niet worden gevolgd, waardoor scheurvorming is ontstaan.

Voornoemde impliceert dat de leeftijd van de gerealiseerde aanbouw niet van primaire invloed is op het ontstaan van de schade. Met betrekking tot de bouwkundige staat van de woning, ligt de primaire vraag voor, had [geïntimeerde 1] een betere grondverbetering en meer deugdelijke aanbouw kunnen realiseren om de mate en omvang van aanwezige schade meer te voorkomen? (zie vraag 4).”

Op vraag 4 heeft de deskundige geantwoord:

“Wanneer de ernst van de gebreken wordt gespiegeld aan de primaire functievervulling -constructief- is de beoordeling van deskundige dat deze vooralsnog niet in geding is.

Vanuit oogpunt van bruikbaarheid is echter een vlakke vloerafwerking gebruikelijk, hier is dus sprake van een verminderde functievervulling. Hetzelfde geldt voor het nadelige effect van scheurvormingen in afwerkingen op de esthetische uitstraling van de woning.

Op welke termijn herstel nodig is, wordt grotendeels bepaald door de mate van hinder die door de gebruiker wordt ervaren en de mate waarin de voortschrijding van zetting zich de komende jaren zal ontwikkelen. Indien het hoogteverschil tussen woonkamer en aanbouw nog eens 2-4 mm toeneemt, ligt vanuit pragmatisch perspectief een directe bouwkundige ingreep het meest voor de hand.

Met betrekking tot de termijn is dus met name van belang de vordering van de zetting in beeld te brengen. In een poging hiertoe is een vergelijk gemaakt tussen de opnamen van het Bureau voor Bouwpathologie (verder afgekort met “BB”) op 25 juli 2012 en 9 april 2013 en de opname door deskundige d.d. 14 mei 2014.

Interieur BG (dijkniveau) oordeelt BB op 9 april 2013 dat de scheurvorming tussen woonkamer en aanbouw gelijk is gebleven (circa 3 mm scheurwijdte). Deskundige stelt tijdens de opname in mei 2014 een scheurwijdte van ruim 4 mm vast (zie foto 10). Of hier daadwerkelijk sprake is van een toename, is aannemelijk, maar echter in welke mate is niet zeker omdat de meetlocaties en meetwaarden niet exact zijn te herleiden. Ook zijn deze door verschillende deskundigen gemaakt. Enig voorbehoud is daarmeegerechtvaardigd. De bevindingen leiden tot de volgende beoordeling:

Met betrekking tot het hoogteverschil tussen de plavuizen vloerafwerking aansluitend op de onthechtte voeg stelt BB vast dat dit hoogteverschil (tot 4 mm) lijkt te zijn toegenomen. Fotovergelijk tussen de opnames van BB (diens foto 46 - 47) en deskundige (foto 11) zijn ook hier moeilijk exact te maken.Deskundige meet een hoogteverschil van 8 à 9 mm, welke overeen lijkt te komen met de laatste meting van BB. Daarmee lijkt van een geringe toename sprake.

Ter plaatse van de keuken is door BB op beide opnamedata een scheurwijdte van 0,4 mm vastgesteld. Deskundige ziet op deze locatie evenmin een toename.

Met betrekking tot de verticale wandaansluitingen:

Tussen bestaande woning en achteruitbouw aan de zijgevel stelt BB (diens foto 48 - 49) een duidelijke toename van scheurwijdte vast. Deskundige stelt op basis van fotovergelijk een vergelijkbare situatie vast (scheurwijdte circa 2 mm). Weliswaar heeft intussen een schilderbeurt plaatsgevonden. Dus ook hier lijkt de scheur te zijn toegenomen of teruggekomen. Ongewis blijft of de verticale aansluiting tussen aanbouw en bestaande bouw (hier is door [geïntimeerde 1] destijds een nieuwe dragende binnenwand geplaatst) deugdelijk is afgedicht. Indien dit niet is gebeurd, is het hoogst aannemelijk dat de scheur op deze locatie terugkomt. Het kan dan, onterecht, overkomen dat de 'scheurvorming is toegenomen'.

In algemene zin geldt dat bij funderingen op staal enige zetting niet ongebruikelijk is en dat dit normaal gesproken een eindig proces is. Derhalve mag worden verwacht dat na enkele jaren na realisatie een stabiel evenwicht is bereikt en vervolgzettingen zich zullen minimaliseren. Ernstige instabiliteit waardoor de uitbouw zal blijven zakken is op dit moment niet "hard" vastgesteld. Hiervoor was een grotere aantoonbare toename van scheurwijdten en scheurpatroon noodzakelijk geweest. Deze is niet vastgesteld.Echter, een geringe toename in de toekomst valt evenmin uit te sluiten.

De zetting/verzakking van de aanbouw is als gering (10 mm) te beschouwen. De gevolgschade echter, met name in de vorm van scheurvorming, kan wel als relatief ernstig worden getypeerd. Het stadium van "dichtsmeren en sauzen" is gepasseerd. Scheurherstel zal op meer zorgvuldige en doordachte wijze dienen te worden vorm gegeven (zie ook vraag 5 en 6).”

Op vraag 5 heeft de deskundige geantwoord:

“Een meest duurzaam herstel kan in basis worden verkregen wanneer eerst de fundering c.q. de ondergrond van de achteruitbouw wordt gestabiliseerd. Op deze wijze is een eventueel voortgaande zetting meer te neutraliseren en vervolgzettingen tot een minimum te beperken.

Deze "funderingsverbetering" kan op verschillende wijzen worden gerealiseerd. Zo kan bijvoorbeeld een grondverbetering middels injectie van de ondergrond (type "Uretek") worden toegepast. Ook kunnen aanvullende funderingspalen rond de aanbouw worden aangebracht, zoals reeds door het Bureau voor Bouwpathologie is aangegeven. Deskundige heeft zijn visie omtrent de noodzaak voor deze maatregel reeds verwoord bij vraag 4.

Zeer sterke gegevens omtrent de vordering van de zetting zijn op dit moment niet hard aanwezig. Deze zouden het beeld vanuit de geschilsituatie echter meer objectief maken. Waren er bijvoorbeeld metingen beschikbaar over een verloop van jaren dan hadden de zettingswaarden van de aanbouw beter afgezet kunnen worden tegen een 'gebruikelijk/te verwachten natuurlijke zetting'. Dan had ook een objectievere afweging gemaakt kunnen worden omtrent de juridische vraag wie dan in welke mate verantwoordelijk tehouden.

Ten aanzien van herstel van gevolgschades dienen de volgende werkzaamheden te worden uitgevoerd:

 Egaliseren vloeroppervlak BG (dijkniveau) en aansluitend aanbrengen van een nieuwe

vloerafwerking, waarbij ter plaatse van de overgang een dilatatievoeg wordt

opgenomen.

 Scheuren in wanden en plafonds dienen te worden uitgehaald en gerepareerd.

Oppervlakken dienen te worden gewapend met bijvoorbeeld een glasvezel behang.

Hoekverbindingen dienen flexibel te worden afgedicht, of te worden opengeslepen,

zodat geen nieuwe scheurvorming meer kan ontstaan. Opnieuw aanbrengen vloer-, wand- en plafondafwerkingen.”

Op vraag 6 heeft de deskundige geantwoord:

“Funderingsverbetering

Uitgangspunt: herstel met aanvullende funderingspalen.


Engineering/vooronderzoek/tekenwerk etc. à circa € 2.000,00.

 Aan- en afvoer heistelling à circa € 1.000,00.

Aanbrengen 3 - 4 stuks funderingspalen à circa € 5.000,00.
Aanbrengen 3 - 4 inkassingen betonnen draagvloer à circa € 2.500,00.
Koppeling draagvloer met funderingspalen à circa € 2.000,00.
Bekisten & afstorten/aanhelen met beton à circa € 1.000,00.
Herstel tuin en/of bestrating € 500,00.

Kosten voor dit onderdeel worden hiermee geraamd op (afgerond, inclusief post onvoorzien) € 15.000,00.

Herstel gevolgschade

 Egaliseren vloeroppervlak BG (dijkniveau) à circa € 500,00.

 Aanbrengen nieuwe vloerafwerking inclusief dilatatievoeg, inclusief vloerverwarming à circa € 8.000,00 (gebaseerd op € 200,00 per m2).

 Scheuren uithalen en repareren. Aanbrengen glasvlies/flexibele kit + eventuele rugvulling en/of openslijpen hoekverbindingen. Herstel schilderwerk. Totale kosten circa € 2.500,00 (gebaseerd op arbeid vier mandagen + materiaal).

Kosten voor dit onderdeel worden hiermee geraamd op (afgerond, inclusief post onvoorzien) € 12.500,00.”

4.7.3

Het hof begrijpt uit de hiervoor weergegeven inhoud van grief 3 en de bij memorie van grieven overgelegde rapporten van Fugro en het Briefrapport van BB dat [appellanten] niet zozeer de antwoorden van de door de rechtbank benoemde deskundige betwisten, maar van mening zijn dat de zetting nog steeds niet is uitgewerkt en dat de oorzaak daarvan is dat de bodemlagen onder de aanbouw onvoldoende draagkrachtig zijn om de aanbouw op een stabiele wijze te ondersteunen. Het komt wat dit betreft het hof geraden voor om de door de rechtbank benoemde deskundige te laten rapporteren over de huidige stand van zaken met betrekking tot de door hem bij vraag 4 gemeten scheurvormingen, waarbij hij de vraag dient te beantwoorden of de door hem in mei 2014 geconstateerde scheurvorming is verergerd en zo ja, in welke mate. Het komt het hof verder geraden voor om, nu [geïntimeerden] kennelijk ook de metingen van Fugro betwisten, een sonderingsonderzoek te laten doen en vervolgens een deskundige aan de hand van dit onderzoek te laten uitrekeningen of de bodemlaag onder de aanbouw voldoende draagkrachtig is om die aanbouw te ondersteunen en/of (verdere) verzakkingen in de toekomst te verwachten zijn.

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor akte uitlating zijdens beide partijen gelijktijdig waarin zij zich kunnen uitlaten over aantal, deskundigheid en, bij voorkeur eensluidend, over de persoon van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen, met inachtneming van hetgeen in deze rechtsoverweging is vermeld. Voorshands is het hof van oordeel dat [appellanten] als partij die dient te bewijzen, kort gezegd, dat één en ander non-conform is, het voorschot van de deskundigenkosten voor hun rekening moeten nemen.

4.8

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

5.De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 26 maart 2014;

verwijst de zaak naar de rol van 6 september 2016 voor akte uitlating zijdens beide partijen gelijktijdig waarin zij zich kunnen uitlaten over aantal, deskundigheid en, bij voorkeur eensluidend, over de persoon van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen, met inachtneming van hetgeen hiervoor in rov. 4.7.3 is vermeld;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, J.R. Sijmonsma en J.H.C. Schouten en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 augustus 2016.

griffier rolraadsheer

Hoger beroep over non-conformiteit en dwaling bij koop woning met bouwkundige gebreken

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

1.Het verloop van de procedure

2.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. C/02/256724 / HA ZA 12-773)

3.De gronden van het hoger beroep

4.De beoordeling

5.De uitspraak