Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
afdeling civiel recht
zaaknummer 200.177.431/01
arrest van 23 augustus 2016
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. A.M.T. Snijders te Roermond,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
en
de gezamenlijke erven van [erflater],
welke [erflater] laatstelijk woonde te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. E.H.C.K. Reijans te Echt,
op het bij exploot van dagvaarding van 14 september 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, burgerlijk recht, zittingsplaats Roermond van 22 juli 2015, gewezen tussen appellant - [appellant] - als eisende partij en [geïntimeerde] en de op 29 mei 2015 overleden [erflater] als gedaagde partijen. Het hof zal hierna [geïntimeerde] en de erven [erflater] aanduiden als [geïntimeerde] c.s.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 3771925 \ CV EXPL 15-447)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord.
Nadat partijen arrest hebben gevraagd, is bepaald dat arrest zal worden gewezen. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4.De beoordeling
4.1
De kantonrechter heeft in het vonnis onder 2.1 een feit vastgesteld, waartegen geen bezwaren zijn aangevoerd, zodat het hof ook van dat feit zal uitgaan. Daarnaast staan nog enige gestelde en erkende of onvoldoende gemotiveerd weersproken feiten vast. Het hof geeft hierna een overzicht van alle relevante vaststaande feiten.
a. [appellant] heeft op 6 juli 2006 de woning aan de [straatnaam][nr 1] te [woonplaats 1] (hierna: de woning), groot 19 are en 55 centiare van [geïntimeerde] en zijn echtgenote gekocht. In de koopovereenkomst (productie 1 dagvaarding in eerste aanleg) is in art. 5.11 vermeld “Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht.” De levering van de woning aan [appellant] heeft plaatsgevonden op 1 februari 2007.
b. Het proces-verbaal van voorlopig getuigenverhoor (productie 5 dagvaarding in eerste aanleg) houdt in, voor zover relevant:
- als verklaring van de als getuige gehoorde partij [appellant] , voor zover van belang:
“(…)
Ik (…) heb (,,,) met mevrouw [getuige 2] in de tuin achter de struiken gestaan (…). Op die plek heb ik met mevrouw [getuige 2] gesproken over de perceelsgrens. Mevrouw [getuige 2] heeft daarop iets gezegd zoals: “als je zo ruim woont, dan kan de exacte locatie van een perceelsgrens niet duidelijk worden aangegeven. Die grens moet hier ergens liggen”. (…) Ik had er begrip voor dat die grens niet afgepaald was en niet duidelijk zichtbaar was tegen de achtergrond van het bosperceel dat daar vervolgens begon. (…)”;
- als verklaring van de als getuige gehoorde [vader appellant] , vader van partij [appellant] , voor zover van belang:
“(…)
Ik ben samen met mijn zoon (…) met architect [architect] (…) het door mijn zoon aan te kopen pand in [woonplaats 1] (…) gaan bezichtigen. Behalve deze drie (…) was mede tegenwoordig een vrouwelijke makelaar (…) ik veronderstel (…) mevrouw [getuige 2] (…). Na deze bezichtiging (…) hebben wij gevieren naast het pand nagepraat. Toen heeft iemand (…) de perceelsgrens aan de orde gesteld, in de zin van “waar die precies lag”. Daarop kon mevrouw [getuige 2] geen duidelijk antwoord geven. Ik heb daaruit de herinnering overgehouden dat die perceelsgrens dus gelegen zou zijn ter hoogte van een bospad, lees: een verhard gedeelte in de vorm van een pad (…). Voor mij was dat de ter plaatse zichtbare grensscheiding. (…)
Alvorens naar de notaris te gaan is er een toevallige bijeenkomst ter plaatse geweest waarbij ook de heer [geïntimeerde] aanwezig is geweest. Samen, de heer [geïntimeerde] en ik dus, hebben wij op dat bospad gestaan (…). Toen heb ik hem gevraagd waar de grens daarachter precies liep. Ook de heer [geïntimeerde] wist dat niet precies aan te geven, maar zei: ter zijde van dat bospad aan de zijde van het bosperceel, wellicht ook deels hier en daar nog een tikkeltje verspringend. (…)
Het bospad waarover ik sprak was niet bijzonderlijk aangelegd maar kennelijk, zo presenteerde zich dat, door herhaald en frequent gebruik, ontstaan.”;
- als verklaring van de als getuige gehoorde [getuige], voor zover van belang:
“Ik ben één keer aanwezig geweest in het kader van de aankoop door mijn destijdse client [appellant] van het pand te [woonplaats 1] (…). In mijn herinnering(zijn)
vier personen aanwezig, (…).
vier personen aanwezig, (…).
In ieder geval heeft volgens mij de heer [appellant] op enig moment, toen wij na de bezichtiging naast het pand (…) aan het napraten waren, de grens van het perceel aan de orde gesteld door te vragen waar die precies lag in de overgang naar het aanpalende bosperceel/buitengebied. Vanaf de parkeerplaats is toen door die verkopende partij naar de overgang van de tuin en het bos gewezen, waar zich een rij heesters of struiken bevond. Meer precies is die grens toen in mijn herinnering niet aan de orde geweest. (…)”;
- als verklaring van de als getuige gehoorde mevrouw [getuige 2] , voor zover van belang:
“(…)
Een eerste bijeenkomst moet hebben plaatsgevonden op een zondag, (…). Volgens mij moet de heer [appellant] toen reeds in het bezit zijn geweest van een (…) brochure, waarbij de kadastrale tekening was gevoegd. Als vanzelf zal dus duidelijk moeten zijn geweest waar die kadastrale grens zich bevond - op papier- maar niet feitelijk in het terrein. Mij staat op dit punt bij dat een gedeelte van het aanpalende bosterrein mee gekocht kon worden (…). Maar in mijn herinnering is toen niet over een precieze locatie van een perceelsgrens gesproken anders dan zoals het terrein er nu eenmaal bijlag. Dat betrof een tuin met door begroeiing aangegeven randen daarvan.
(…)
Ik herinner mij dat iemand, wie weet ik echt niet meer, mij op enig moment gevraagd heeft naar de locatie van de perceelsgrens, in het terrein. Ik heb daarop aangegeven die grens niet aan te kunnen wijzen. (…)”;
- als verklaring van de als getuige gehoorde partij [geïntimeerde] , voor zover van belang:
“(…)
Verkoop heeft plaatsgevonden via bemiddeling door makelaar [getuige 2] . Die heeft het pand ook aan de heer [appellant] verkocht toen wij op vakantie waren (…).
Eerst na terugkeer van vakantie en na verkoop heb ik ter plaatse de heer [appellant] ontmoet. Toen hebben wij inderdaad in de tuin gestaan en gesproken over de perceelsgrens ter plaatse van dat bospad (…). Ik heb toen duidelijk gezegd tegen de heer [appellant] dat ikzelf niet precies wist waar de perceelsgrens daar ter plaatse gelegen was. Dat kwam door de familiaire achtergrond en de uitbouw van de tuin over de tijd heen. Ik heb ook ter voorkoming van problemen de heer [appellant] aangereikt een gedeelte van het aangrenzende bosperceel erbij te kopen.(…)
Mij wordt de vragenlijst voorgehouden zoals die door mevrouw [getuige 2] aangereikt is met het oog op een ter hand te nemen verkoop van het vastgoed. Op die lijst staan een aantal informatiepunten ingevuld, doch de specifieke vraag naar een aanwezige afwijking tussen kadastrale grenzen en feitelijke grenzen, is niet ingevuld. Ik kan slechts zeggen dat die lijst door mevrouw [getuige 2] gereed gemaakt zou zijn en dat ik die blootweg, op haar verzoek, getekend zal hebben. (…)
Wat dat bospad betreft: dat was een door feitelijk gebruik ontstaan looppad, gebruikt door mijn kinderen die in het bos speelden en ook door mijzelf als toegang tot het tuinhuis, (…)”.
c. [appellant] heeft met bijbetaling van € 15.000,- 20 centiaire van zijn grond behorende bij de door hem van [geïntimeerde] en zijn vrouw gekochte woning geruild met zijn buurman [buurman] tegen 425 centiare grond van die buurman [buurman], gelegen tegen de kadastrale grens van het perceel waarop de woning van [appellant] staat.
4.2
[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd, samengevat, dat de kantonrechter:
Primair:
1. de tussen partijen op 6 juli 2006 gesloten koopovereenkomst betreffende de woning vernietigt, althans gedeeltelijke vernietigt (wegens dwaling) met het geheel, althans gedeeltelijk ontnemen van de werking van de vernietiging op grond van art. 3:53 BW Pro respectievelijk art. 6:230 lid 2 BW Pro;
2. [geïntimeerde] c.s. hoofdelijk, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt om aan [appellant] te betalen € 21.383,04, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag;
Subsidiair:
1. de tussen partijen op 6 juli 2006 gesloten koopovereenkomst betreffende de woning ontbindt, althans gedeeltelijke ontbindt (wegens tekortkoming);
2. [geïntimeerde] c.s. hoofdelijk, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt om aan [appellant] te betalen € 21.383,04 aan schadevergoeding, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag;
Zowel primair als subsidair:
[geïntimeerde] c.s. hoofdelijk en uitvoerbaar bij voorraad veroordeelt om aan [appellant] te betalen:
1. de wettelijke rente vanaf 23 januari 2014, althans vanaf de dag der dagvaarding tot en met de dag der algehele voldoening over het primair dan wel subsidiair gevorderde dan wel het toe te wijzen bedrag;
2. de buitengerechtelijke kosten ad € 988,83;
3. de proceskosten;
4. de taxe van de in het kader van het voorlopig getuigenverhoor gehoorde getuigen ad € 500,-;
5. de nakosten.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat ten tijden van de koop geen sprake was van een duidelijk afgebakende perceelsgrens. Verder heeft de verkopende makelaar [getuige 2] als getuige gehoord verklaard dat op papier duidelijk was waar de kadastrale grens liep, maar dat die grens feitelijk in het terrein niet zichtbaar was. Er was daarom, aldus de kantonrechter, alle reden voor [appellant] om onderzoek te doen naar de perceelsgrens. Nu [appellant] dit heeft nagelaten, heeft de kantonrechter het beroep op dwaling verworpen. Gelet daarop is de gevorderde schadevergoeding niet meer beoordeeld. Al met al heeft de kantonrechter het gevorderde afgewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.3
[appellant] vordert in dit hoger beroep onder het voordragen van drie grieven, dat het hof, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal vernietigen het vonnis van 22 juli 2015 en, opnieuw rechtdoende, zijn in eerste aanleg ingestelde vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] c.s. in de kosten van beide instanties.
[geïntimeerde] c.s. voeren verweer.
4.4
De grieven lenen zich voor gezamenlijke beoordeling, en worden daarom niet afzonderlijk besproken.
4.5
Het hof begrijpt uit hetgeen over en weer is aangevoerd, dat [geïntimeerde] met inachtneming van art. 5.11 van de koopovereenkomst heeft overgedragen de woning staande op een perceel van ongeveer 19 are en 55 centiare, dus in totaal 1955 m2. Het geschil tussen partijen betreft een aan dit perceel grenzend stuk grond van 425 centiare waarvan [appellant] op grond van de inrichting van het perceel (tuin en parkeergelegenheid) heeft gemeend dat ook dit bij het perceel hoorde. Een stelling die in feite inhoudt dat hij van mening is dat hij voor dezelfde koopprijs als hij aan [geïntimeerde] heeft betaald, niet een perceel grond geleverd had moeten krijgen van 1955 m2, maar van 2380 m2, dus ongeveer 20% meer grond dan is vermeld in de koopovereenkomst.
4.6
In onder meer nr. 14 van zijn memorie van grieven heeft [appellant] aangevoerd dat [geïntimeerde] “bewust op de vlakte is gebleven” en zijn makelaar niet volledig heeft ingelicht zodat de makelaar van [geïntimeerde] en [appellant] zelf in de waan zijn gelaten dat de grens van het perceel ter hoogte van het bospad liep, en niet door de tuin en door een deel van de parkeerplaats. Voor zover [appellant] met die opmerking heeft willen zeggen dat [geïntimeerde] precies wist waar de perceelsgrens liep, gaat het hof daaraan voorbij. [geïntimeerde] heeft namelijk betwist dat hij ten tijden van de verkoop wist waar die grens precies liep. Hij heeft als getuige gehoord over dit punt verklaard: “(…)
Ik heb toen duidelijk gezegd tegen de heer [appellant] dat ikzelf niet precies wist waar de perceelsgrens daar ter plaatse gelegen was. Dat kwam door de familiaire achtergrond en de uitbouw van de tuin over de tijd heen”.[appellant] heeft geen bewijs aangeboden van die gestelde, maar door [geïntimeerde] dus betwiste, wetenschap omtrent de perceelsgrens, zodat het hof aan hetgeen [appellant] daaromtrent heeft gesteld voorbij gaat. Het hof gaat er daarom vanuit dat [geïntimeerde] ten tijde van de verkoop niet precies wist waar de kadastrale grens van het perceel liep.
Ik heb toen duidelijk gezegd tegen de heer [appellant] dat ikzelf niet precies wist waar de perceelsgrens daar ter plaatse gelegen was. Dat kwam door de familiaire achtergrond en de uitbouw van de tuin over de tijd heen”.[appellant] heeft geen bewijs aangeboden van die gestelde, maar door [geïntimeerde] dus betwiste, wetenschap omtrent de perceelsgrens, zodat het hof aan hetgeen [appellant] daaromtrent heeft gesteld voorbij gaat. Het hof gaat er daarom vanuit dat [geïntimeerde] ten tijde van de verkoop niet precies wist waar de kadastrale grens van het perceel liep.
4.7
Indien het hof er veronderstellenderwijze van uit gaat dat [appellant] heeft gedwaald in de zin van art. 6:228 lid 1 BW Pro, dient de vraag te worden beantwoord of die dwaling in verband met de omstandigheden van het geval voor rekening van [appellant] zelf komt krachtens lid 2 van art. 6:228 BW Pro. Het betreft hier dan de volgende omstandigheden:
- bij de verkoopbrochure was een kadastraal kaartje gevoegd waarvan de grens aan de zijde van het bospadje kaarsrecht liep, terwijl het bospadje volgens de als getuige gehoorde vader van [appellant] “
niet bijzonderlijk(was)
aangelegd maar kennelijk (…) door herhaald en frequent gebruik, ontstaan”, hetgeen zich niet zonder meer verhoudt met een kaarsrecht lopende kadastrale grens
;
niet bijzonderlijk(was)
aangelegd maar kennelijk (…) door herhaald en frequent gebruik, ontstaan”, hetgeen zich niet zonder meer verhoudt met een kaarsrecht lopende kadastrale grens
;
- indien de veronderstelling bij [appellant] omtrent het verloop van de grens juist zou zijn geweest, zou het perceel maar liefst ongeveer 20% groter zijn dan de kadastrale perceelsomvang;
- blijkens de getuigenverklaring van [appellant] zelf heeft de makelaar op een door hem aan de makelaar gestelde vraag omtrent het verloop van die grens geantwoord “
als je zo ruim woont, dan kan de exacte locatie van een perceelsgrens niet duidelijk worden aangegeven. Die grens moet hier ergens liggen (…)”;
als je zo ruim woont, dan kan de exacte locatie van een perceelsgrens niet duidelijk worden aangegeven. Die grens moet hier ergens liggen (…)”;
- de vader van [appellant] heeft verklaard dat bij de bezichtiging “
(…) de perceelsgrens aan de orde(is)
gesteld, in de zin van “waar die precies lag”. Daarop kon mevrouw [getuige 2] geen duidelijk antwoord geven.”
(…) de perceelsgrens aan de orde(is)
gesteld, in de zin van “waar die precies lag”. Daarop kon mevrouw [getuige 2] geen duidelijk antwoord geven.”
Het hof is van oordeel dat [appellant] , daar waar de perceelsgrens kennelijk vragen opriep die ook door hem zijn gesteld, in verband met de daarop gegeven antwoorden en gelet op de kaarsrecht lopende grens ter hoogte van het bospadje op het kadastrale kaartje, nader onderzoek had moeten doen naar het antwoord op de vraag of de volgens hem feitelijke grens overeenkwam met de juridische grens om te voorkomen dat hij hieromtrent zou dwalen. Zelfs een tamelijk simpel onderzoek met een meetlint had aan het licht gebracht dat de feitelijke omvang van het perceel aanmerkelijk groter was dan de te koop aangeboden verkochte omvang. Ook een niet moeilijk te noemen kadastraal onderzoek had kunnen voorkomen dat [appellant] dwaalde omtrent het grensverloop. Aldus faalt het beroep op dwaling, en kan het gevorderde niet op grond van dwaling worden toegewezen.
4.8
Voor de gestelde tekortkoming die de subsidiair gevorderde ontbinding moet dragen, heeft [appellant] enkel aangevoerd dat hij niet geleverd heeft gekregen waarvoor hij heeft getekend (zie nr. 15 memorie van grieven). Die stelling is onjuist. Met inachtneming van art. 5.11 van de koopovereenkomst heeft [appellant] geleverd gekregen hetgeen aan hem is verkocht. Dit betekent dat ook het subsidiair gevorderde niet kan worden toegewezen. Daarmee falen de grieven.
4.9
Nu (ook) het hof geen aanleiding ziet voor de door [appellant] gesuggereerde descente brengt het vorenstaande met zich dat het hof het vonnis zal bekrachtigen. [appellant] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het geding in dit hoger beroep.
5.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] c.s. worden begroot op € 711,- aan griffierecht en op € 1.158,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, J.R. Sijmonsma en J.H.C. Schouten en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 augustus 2016.
griffier rolraadsheer