Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.157.473/01
arrest van 9 februari 2016
in de zaak van
Amvest Projectontwikkeling Samenwerking met Derden B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
appellante,
hierna aan te duiden als Amvest,
advocaat: mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
AAFM Facility Management B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als AAFM,
advocaat: mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem,
op het bij exploot van dagvaarding van 11 februari 2014 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 27 juni 2012 en 13 november 2013, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen Amvest als eiseres en AAFM als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/01/216716, rolnr. HAZA 10-1913)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 23 maart 2011.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
Amvest houdt zich bezig met projectontwikkeling. Haar activiteiten bestaan onder meer uit het kopen van percelen teneinde die percelen te ontwikkelen tot woningbouwlocaties.
AAFM houdt zich bezig met het beheer van terreinen en gebouwen voor opdrachtgevers. Tot 1 juni 2006 droeg AAFM de statutaire naam Arcadis Aqumen Facility Management B.V. Het hof zal in hierna kortheidshalve steeds spreken over AAFM, ook als het de periode vóór 1 juni 2006 betreft.
Amvest heeft in 2005 het fabrieks- en gebouwencomplex [gebouwencomplex] in [vestigingsplaats 3] gekocht van Koninklijke Philips Electronics N.V. (hierna ook kortweg Philips te noemen) teneinde dit complex te herontwikkelen. Ter uitvoering van die koop heeft zij, naar het hof begrijpt, de eigendom van het complex verkregen. Zij heeft daarbij de positie van verhuurder bij de (na te melden) huurovereenkomsten tussen Philips en Ferroxcube en Philips en [betrokkene 1] overgenomen.
Arcadis is vanaf 1 augustus 2003 op grond van een daartoe strekkende overeenkomst met Philips beheerder van die fabrieks- en kantoorgebouwen.
Tussen Amvest en Arcadis is op 19 mei 2006 een beheerovereenkomst gesloten uit hoofde waarvan Arcadis met ingang van 1 januari 2006 de gebouwen op [gebouwencomplex] is gaan beheren voor Amvest.
Artikel 8.1. van die overeenkomst luidt:
“De Beheerder zal zijn werkzaamheden uitvoeren zoals het een vakbekwaam Beheerder betaamt, met een zeer hoge mate van zorgvuldigheid.”
Artikel 8.2. van de overeenkomst luidt:
“De Beheerder zal ervoor zorgen dat hij en zijn personeel steeds in alle opzichten voldoen aan opleidings-, ervarings-, en deskundigheidseisen die aan een vakbekwaam Beheerder mogen worden gesteld. (…)”
Artikel 8.6. van die overeenkomst luidt:
“De Beheerder zal steeds de belangen van Amvest optimaal behartigen en zal zich onthouden van handelingen en gedragingen die deze belangen in enig opzicht zouden kunnen schaden.”
Ferroxcube huurde (eerst van Philips Components B.V., later van Philips en daarna) van Amvest de gebouwen genaamd [gebouw 2] (gedeeltelijk) tot en met [gebouw 4] op [gebouwencomplex] , van 1 juli 2000 tot en met 30 juni 2006.
Artikel 9.2. van de laatstelijk geldende huurovereenkomst (d.d. 10 juli 2002) luidt:
“Huurder dient installatietechnische voorzieningen als leidingen, pijpen, afvoeren tanks etc., welke door hem ten behoeve van zijn bedrijfsvoering zijn aangebracht en/of gebruikt, te verwijderen of geheel schoon te maken. Dit uitsluitend ter genoegen en goedkeuring van verhuurder.”
Artikel 5.1. van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst bepaalt:
“Behoudens eventuele wettelijke rechten is huurder verplicht bij het einde van de huurovereenkomst, of bij het einde van het gebruik, het gehuurde ten genoegen van verhuurder in de oorspronkelijke staat, vastgelegd in de bij aanvang opgemaakte en gewaarmerkte omschrijving als vermeld in 1.2 en bij gebreke daarvan in goede staat, geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten en behoorlijk schoongemaakt aan verhuurder op te leveren en alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder te overhandigen. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen.”
[betrokkene 1] huurde (eerst van het Philips-concern en later) van Amvest de gebouwen [gebouw 1] en (een deel van) [gebouw 2] op [gebouwencomplex] , van 22 september 2000 tot en met 31 oktober 2007.
Artikel 8.5. van de laatstelijk geldende huurovereenkomst (d.d. 19 juli 2005) luidt:
“At the end of the lease the Tenant must deliver the rented premises vacated, empty and clean. The Tenant must also remove all exhausts, sewers, settling tanks, related piping and ducts etcetera that have been installed after the commencing date of September 22, 2000. All technical installations which were already in the property before the commencing date of September 22, 2000, must be cleaned by Tenant in accordance with the past practice. All afore-mentioned actions will be subjected to the Landlord’s reasonable satisfaction and will be carried out on account of the Tenant.”
Artikel 10.1.4. van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst bepaalt:
“Verder wordt het gehuurde opgeleverd geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan en op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen.”
Ferroxcube heeft de door haar gehuurde gebouwen bij het einde van de huur opgeleverd aan Arcadis, in haar hoedanigheid van beheerder. In de opleveringsverklaring d.d. 17 juli 2006 staat vermeld dat Ferroxcube “het gehuurde in correcte staat heeft opgeleverd in overeenstemming met de gesloten huurovereenkomst.”
[betrokkene 1] heeft de door haar gehuurde gebouwen bij het einde van de huur opgeleverd aan Arcadis, in haar hoedanigheid van beheerder. In de opleveringsverklaring d.d. 3 november 2007 staat vermeld:
“The completion of the building has happened in accordance with the lease agreement. All inventor which had be removed has been removed and the building is cleaned.”
Na de oplevering van de gebouwen door Ferroxcube en [betrokkene 1] , hebben de gebouwen enkele jaren leeg gestaan.
In opdracht van Amvest heeft [betrokkene 2] Nederland BV (hierna [betrokkene 2] ) in oktober 2009, ter voorbereiding op een door Amvest voorgenomen sloop van de gebouwen [gebouw 2] en [gebouw 1] en een voorgenomen verkoop van de gebouwen [gebouw 3] en [gebouw 4] , beoordeeld of er gevaarlijke stoffen in de gebouwen aanwezig waren. [betrokkene 2] heeft geconcludeerd dat er op dat moment gevaarlijke stoffen in de gebouwen aanwezig waren en dat de gebouwen moesten worden gereinigd.
Bij brief van haar advocaat van 19 januari 2010 heeft Amvest AAFM aansprakelijk gesteld ter zake het als beheerder van de gebouwen tekort schieten door de oplevering van de gebouwen door de huurders te accepteren terwijl de reinigingsverplichtingen niet goed zijn nagekomen door de huurders.
AAFM heeft zich op het standpunt gesteld dat zij niet tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen als beheerder en zij heeft geweigerd aansprakelijkheid voor de door Amvest gestelde schade te aanvaarden.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vordert Amvest, zakelijk weergegeven:
een verklaring voor recht dat AAFM ter zake de oplevering van de gebouwen [gebouw 2] tot en met [gebouw 4] en [gebouw 1] op [gebouwencomplex] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de beheersovereenkomst;
veroordeling van AAFM tot betaling van een schadevergoeding ter zake die tekortkoming, op te maken bij staat;
met veroordeling van AAFM in de proceskosten.
3.2.2.
Aan deze vordering heeft Amvest, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
AAFM was op grond van de beheersovereenkomst gehouden om namens Amvest de eindoplevering te verzorgen van de door Ferroxcube en [betrokkene 1] gehuurde gebouwen. AAFM diende zich er daarbij (onder meer) van te vergewissen dat de gebouwen deugdelijk (chemisch) gereinigd waren zoals in de huurovereenkomsten was bepaald, alvorens de oplevering te accepteren. Uit door [betrokkene 2] verricht onderzoek is gebleken dat de gebouwen niet conform de huurovereenkomsten zijn opgeleverd. Er zijn resten van een groot aantal zware metalen (of verbindingen daarvan) aangetroffen, welke stoffen schadelijk zijn voor mens en milieu. Omdat AAFM desondanks namens Amvest de opleveringen door Ferroxcube en [betrokkene 1] heeft geaccepteerd, zijn deze voormalige huurders nu in beginsel ontslagen van hun saneringsverplichtingen. AAFM is met deze handelwijze tekortgeschoten in de nakoming van de door haar met Amvest gesloten beheersovereenkomst. Amvest heeft door die tekortkomingen schade geleden, onder meer bestaande uit de kosten voor het saneren van de vervuiling in de gebouwen. AAFM moet de schade aan Amvest vergoeden.
3.2.3.
AAFM heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.2.4.
In het tussenvonnis van 23 maart 2011 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.
3.2.5.
In het tussenvonnis van 27 juni 2012 heeft de rechtbank, kort samengevat, als volgt geoordeeld:
Uit de tekst van de met Ferroxcube en [betrokkene 1] gesloten huurovereenkomsten volgt niet dat zij verplicht waren om bij de oplevering aan het einde van de huurperiode ook (chemische) verontreiniging te verwijderen die ontstaan is vóór aanvang van de huur door Ferroxcube en [betrokkene 1] (rov. 5.2.2 en 5.2.3).
Als Philips als verhuurder de bedoeling had om aan Ferroxcube en [betrokkene 1] de verplichting op te leggen om de eerder door haarzelf en eventuele andere voorgaande huurders/gebruikers veroorzaakte verontreiniging van de gebouwen bij het einde van de huurperiode te laten verwijderen, had zij daartoe een uitdrukkelijke bepaling in de huurovereenkomsten moeten laten opnemen. Dat is niet gebeurd (rov. 5.2.4).
De schoonmaakverplichtingen van Ferroxcube en [betrokkene 1] hadden dus alleen betrekking op verontreiniging van de gebouwen die ontstaan is tijdens de periode dat zij de gebouwen huurden (rov. 5.3).
De rechtbank heeft Amvest vervolgens opgedragen te bewijzen dat de door haar aangetroffen verontreiniging geheel of gedeeltelijk is ontstaan gedurende de huurperiode van Ferroxcube en [betrokkene 1] .
3.2.6.
In het eindvonnis van 13 november 2013 heeft de rechtbank Amvest niet in de bewijslevering geslaagd geacht. De rechtbank heeft daar de conclusie aan verbonden dat AAFM niet tekort geschoten is in de nakoming van de beheersovereenkomst jegens Amvest.
Op grond daarvan heeft de rechtbank de vorderingen van Amvest afgewezen en Amvest in de proceskosten veroordeeld.
3.3.
Amvest heeft in hoger beroep negen grieven aangevoerd tegen het tussenvonnis van 27 juni 2013 en vijf grieven (de grieven 10 tot en met 14) tegen het eindvonnis van 13 november 2013. Amvest heeft geconcludeerd tot vernietiging van die vonnissen en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen.
Met betrekking tot de grieven
3.4.1.
Het hof stelt het volgende voorop. Aan de vorderingen van Amvest ligt de stelling ten grondslag dat AAFM ter zake de oplevering van de gebouwen [gebouw 2] tot en met [gebouw 4] en [gebouw 1] op [gebouwencomplex] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de beheersovereenkomst, door de opleveringen van de gebouwen door
Ferroxcube en [betrokkene 1] te accepteren, terwijl die gebouwen, met inbegrip van de daarin achtergebleven voorzieningen zoals leidingen en goten, niet deugdelijk overeenkomstig de huurovereenkomsten (chemisch) gereinigd waren. Dat dit het verwijt is dat Amvest aan AAFM maakt, volgt mede uit de wijze waarop Amvest de door haar gevorderde verklaring voor recht heeft geformuleerd.
3.4.2.
Daarin ligt besloten dat van de door Amvest gestelde tekortkoming van AAFM geen sprake is, als Ferroxcube en [betrokkene 1] de door hen gehuurde gebouwen aan het eind van de huurperiode hebben opgeleverd overeenkomstig de eisen die volgens de huurovereenkomsten aan de oplevering konden worden gesteld. Als Ferroxcube en [betrokkene 1] de gebouwen overeenkomstig de voorwaarden van de huurovereenkomst hebben opgeleverd, kan immers niet worden gezegd dat AAFM die opleveringen ten onrechte heeft geaccepteerd.
3.4.3.
De rechtbank heeft geoordeeld dat Ferroxcube en AAFM niet tekort zijn geschoten in de nakoming van hun opleveringsverplichtingen en dat om die reden ook geen sprake is van een tekortkoming van AAFM jegens Amvest, bestaande uit het ten onrechte accepteren van de opleveringen. De grieven zijn tegen dat oordeel gericht. Met die grieven betoogt AAFM naar de kern genomen dat Ferroxcube en AAFM wèl tekort zijn geschoten in de nakoming van hun opleveringsverplichtingen en dat om die reden wèl sprake is van een tekortkoming van AAFM jegens Amvest, bestaande uit het ten onrechte accepteren van de opleveringen. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. Het hof zal daarbij eerst een oordeel geven over de oplevering door Ferroxcube van de door haar gehuurde gebouwen en de vraag of AAFM door het accepteren van die oplevering tekort geschoten is jegens Amvest. Daarna zal het hof een oordeel geven over de oplevering door [betrokkene 1] van de door haar gehuurde gebouwen en de vraag of AAFM door het accepteren van die oplevering tekort geschoten is jegens Amvest. De grieven zullen daarbij voor zover wenselijk afzonderlijk worden genoemd.
Met betrekking tot de oplevering door Ferroxcube
3.5.1.
Voor wat betreft de oplevering door Ferroxcube van de door haar gehuurde gebouwen, moet allereerst worden onderzocht welke eisen op grond van de huurovereenkomst aan die oplevering konden worden gesteld. De partijen zijn er in hun debat vanuit gegaan dat de tekst van de huurovereenkomst van 10 juli 2002 en niet de tekst van de voordien geldende huurovereenkomst beslissend is. Ook de rechtbank is daarvan uitgegaan, tegen welk oordeel Amvest geen grief heeft gericht. Voor het hof dient dus tot uitgangspunt dat het geschil beoordeeld moet worden aan de hand van de huurovereenkomst van 10 juli 2002.
3.5.2.
Artikel 9.2. van de huurovereenkomst van 10 juli 2002 luidt:
“Huurder dient installatietechnische voorzieningen als leidingen, pijpen, afvoeren tanks etc., welke door hem ten behoeve van zijn bedrijfsvoering zijn aangebracht en/of gebruikt, te verwijderen of geheel schoon te maken. Dit uitsluitend ter genoegen en goedkeuring van verhuurder.”
Artikel 5.1. van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst bepaalt:
“Behoudens eventuele wettelijke rechten is huurder verplicht bij het einde van de huurovereenkomst, of bij het einde van het gebruik, het gehuurde ten genoegen van verhuurder in de oorspronkelijke staat, vastgelegd in de bij aanvang opgemaakte en gewaarmerkte omschrijving als vermeld in 1.2 en bij gebreke daarvan in goede staat, geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten en behoorlijk schoongemaakt aan verhuurder op te leveren en alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder te overhandigen. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen.”
3.5.3.
Omdat Amvest zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat Ferroxcube in de nakoming van deze bepalingen tekort geschoten is door resten van schadelijke stoffen in het gehuurde achter te laten, draagt zij de bewijslast en het bewijsrisico van die stelling.
De betekenis van de hiervoor genoemde artikelen uit de huurovereenkomst en uit de algemene bepalingen moet daarbij door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Die partijen betreffen dan in beginsel enerzijds Philips (de rechtsvoorganger van Amvest) als verhuurder en anderzijds Ferroxcube als huurder.
3.5.4.
In het geding in eerste aanleg hebben getuigenverhoren plaatsgevonden. Aan de zijde van Amvest zijn als getuigen gehoord:
[directeur Bouwmanagement] , directeur van [Bouwmanagement] Bouwmanagement B.V., ingeschakeld door Amvest in verband met de voorbereiding van en het toezicht op de sloop van de gebouwen;
[directeur Astbestsanering] , directeur van [Asbestsanering] B.V., ingeschakeld voor het saneren van asbest in de gebouwen;
[Sloopbedrijf] , ondernemer en ingeschakeld door Amvest om de sloop van gebouwen in het complex [gebouwencomplex] uit te voeren;
[productmanager betrokkene 2] , productmanager bij [betrokkene 2] ;
[vestigingsmanger betrokkene 2] , vestigingsmanager bij [betrokkene 2] ;
[milieudeskundige Philips] , milieudeskundige in dienst van Philips.
AAFM heeft in contra-enquête de volgende getuigen laten horen:
[vastgoedbeheerder AAFM] , vastgoedbeheerder in dienst van AAFM;
[voormalig directeur betrokkene 1] , voormalig directeur van [betrokkene 1] ;
[voormalig werknemer Ferroxcube] , voormalig werknemer van een onderdeel van Philips en daarna van Ferroxcube;
[projectleider AAFM] , projectleider bij AAFM.
3.5.5.
Het hof stelt voorop dat Ferroxcube ingevolge artikel 9.2 van de huurovereenkomst gehouden was om de door hemzelf aangebrachte of gebruikte installatietechnische voorzieningen, te verwijderen of geheel schoon te maken. De mate waarin dat schoonmaken diende plaats te vinden, is in dit artikel niet nader omschreven.
Volgens artikel 5.1. van de Algemene Bepalingen was Ferroxcube voor zover thans van belang gehouden om het gehuurde in goede staat, geheel ontruimd, en behoorlijk schoongemaakt aan verhuurder op te leveren, en alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen. Ook in dit artikel is de mate waarin schoongemaakt moest worden niet nader omschreven dan met de enkele woorden “behoorlijk schoongemaakt”.
3.5.6.
[vastgoedbeheerder AAFM] heeft als getuige verklaard dat Ferroxcube alle aanwezige materialen, machines en andere zaken die niet tot het gehuurde behoorden (waaronder ook bepaalde kabels en leidingen, voor zover niet tot het gehuurde behorend) heeft verwijderd en dat Ferroxcube met een veegwagen de panden heeft schoongeveegd. Volgens [vastgoedbeheerder AAFM] heeft Ferroxcube het door haar gehuurde netjes opgeleverd.
3.5.7.
Deze verklaring vind ondersteuning in de verklaring van [voormalig werknemer Ferroxcube] . [voormalig werknemer Ferroxcube] is weliswaar niet betrokken geweest bij de oplevering van het gehuurde door Ferroxcube, maar heeft wel verklaard over de afbouw van de productiewerkzaamheden door Ferroxcube, over tussentijdse schoonmaakwerkzaamheden in het gehuurde en over de wijze waarop afvalstoffen werden afgevoerd. Uit deze verklaring rijst bepaald niet het beeld dat bij Ferroxcube onzorgvuldig werd omgesprongen met gevaarlijke stoffen.
3.5.8.
Het voorgaande laat onverlet dat [betrokkene 2] volgens de stellingen van partijen in het najaar van 2009, ruim drie jaar nadat Ferroxcube het gehuurde had opgeleverd, bepaalde verontreinigingen in de voorheen door Ferroxcube gehuurde gebouwen heeft aangetroffen. Dat enkele feit rechtvaardigt naar het oordeel van het hof echter niet de conclusie dat Ferroxcube medio 2006 tekort geschoten is in de nakoming van haar opleveringsverplichtingen, en al helemaal niet de conclusie dat AAFM destijds tekort geschoten is in de nakoming van haar verbintenis om toe te zien op een deugdelijke oplevering. Het hof neemt daarbij, evenals de rechtbank, allereerst in aanmerking dat zich in de tussenliggende periode van drie jaren leegstand allerlei gebeurtenissen in de panden hebben afgespeeld. Zo heeft de getuige [productmanager betrokkene 2] verklaard dat hij de panden voor het eerst heeft gezien in 2009 en dat er toen in de panden ernstige vernielingen waren aangericht door vandalen. [productmanager betrokkene 2] heeft verklaard over sporen van koperdieven, omlaag getrokken kabelgoten, en aangetroffen bankstellen en kerstbomen, waaruit hij de indruk kreeg dat er in de gebouwen feestjes waren gebouwd. Volgens [productmanager betrokkene 2] waren de panden zwaar in verval en heel smerig. De getuige [vestigingsmanger betrokkene 2] heeft in vergelijkbare zin verklaard. [vestigingsmanger betrokkene 2] zag in 2009 in de gebouwen heel veel troep, losse kabels, glas en open goten. Volgens [vestigingsmanger betrokkene 2] was er duidelijk sprake geweest van vandalisme. Ook de getuige [vastgoedbeheerder AAFM] heeft verklaard dat de leegstaande gebouwen veelvuldig zijn bezocht door koperdieven, zwervers en inbrekers, waarbij met name de koperdieven van alles hebben gesloopt om koper te stelen. Uit de verklaring van [projectleider AAFM] is af te leiden dat zich vergelijkbare taferelen hebben afgespeeld in de voorheen door [betrokkene 1] gehuurde gebouwen. Uit onder meer de verklaring van [productmanager betrokkene 2] is af te leiden dat er een verband bestaat tussen de aangerichte vernielingen en de aangetroffen verontreinigingen. Volgens [productmanager betrokkene 2] werden in ruimtes waarin veel was vernield, meer chemische verontreinigingen aangetroffen dan in ruimtes waarin minder was vernield. Ook de getuige [vastgoedbeheerder AAFM] heeft in zijn verklaring een verband gelegd tussen enerzijds de vernielingen en diefstallen en anderzijds de (als gevolg daarvan ontstane) verontreinigingen.
3.5.9.
Naar het oordeel van het hof is ook in een ander opzicht uit de getuigenverhoren gebleken dat de verontreinigingen die in het najaar van 2009 werden aangetroffen, ten tijde van de oplevering van het gehuurde door Ferroxcube nog niet in die mate of op die wijze aanwezig waren. Door de getuige [Sloopbedrijf] is verklaard dat zijn werknemers in 2009 problemen kregen, onder meer met irritatie aan hun ogen. Volgens [Sloopbedrijf] voelde het in de gebouwen niet fris aan, ademde het niet goed en irriteerde het. [voormalig directeur betrokkene 1] heeft verklaard dat deze verklaring van [Sloopbedrijf] hem dat zeer heeft verbaasd omdat hij daarover nooit iets heeft gehoord in de periode dat [betrokkene 1] huurder was. Ook [projectleider AAFM] heeft verklaard dat hij bij zijn bezoeken aan gebouwen op [gebouwencomplex] tijdens de looptijd van de huur of bij gelegenheid van de oplevering(en) nooit last heeft gehad van irritatieverschijnselen. Deze verklaringen wijzen er naar het oordeel van het hof evenzeer op dat verontreinigingen zijn vrijgekomen in de periode ná de oplevering van de gebouwen. Naar het oordeel van het hof staat als onbetwist vast dat de werknemers van Ferroxcube en [betrokkene 1] tijdens de looptijd van de huurovereenkomsten niet hebben hoeven te werken in ruimtes waarin niet goed geademd kon worden en die irritaties opleverden.
3.5.10.
Hetzelfde geldt voor de volgens diverse getuigen in 2009 in de gebouwen waargenomen gekleurde poeders. Ook daarvan is naar het oordeel van het hof niet komen vast te staan dat die ook in de periode vóór of bij de oplevering in substantiële mate aanwezig waren. Het hof acht dat zelfs onwaarschijnlijk, gelet op hetgeen door verschillende getuigen is verklaard over de wijze van werken van Ferroxcube en [betrokkene 1] , en over de werkzaamheden die in verband met de opleveringen zijn uitgevoerd.
3.5.11.
Het hof concludeert dat niet is komen vast te staan dat Ferroxcube medio 2006 ontoelaatbare verontreinigingen in het gehuurde heeft achtergelaten en daardoor tekort is geschoten in haar opleveringsverplichtingen. Dat brengt mee dat evenmin kan worden geoordeeld dat AAFM bij gelegenheid van de genoemde oplevering tekort is geschoten jegens Amvest bij de vervulling van haar taken op grond van de beheersovereenkomst.
3.5.12.
Door middel van de grieven 10 en 11 heeft Amvest nog aangevoerd, kort gezegd, dat AAFM er onvoldoende op heeft toegezien dat Ferroxcube alle door haar gebruikte installaties zoals leidingen en goten, voor zover die niet werden verwijderd bij het einde van de huur, schoon zou maken. Volgens Amvest heeft dit tot gevolg gehad dat vandalen de kans hebben gekregen om de verontreinigingen te verspreiden door de gebouwen, bijvoorbeeld door het lostrekken van oude leidingen die al door het Philipsconcern werden gebruikt.
Ook dit betoog kan geen doel treffen. Het hof overweegt daartoe het volgende. Vast staat dat Philips de gebouwen vanaf 1948 voor productie in gebruik heeft gehad en ernstige vervuiling in en rond de gebouwen heeft veroorzaakt. Ook staat vast dat Philips bij verkoop van de gebouwen aan Amvest het risico voor deze vervuiling geheel bij Amvest heeft gelegd. Amvest was zich, toen zij de gebouwen omstreeks eind 2005/begin 2006 (naar het hof begrijpt: per 1 januari 2006, de ingangsdatum van de beheersovereenkomst) in eigendom kreeg, ter dege bewust van dit risico. AAFM heeft gesteld dat Amvest haar bij gelegenheid van het sluiten van de beheersovereenkomst niet duidelijk heeft gemaakt dat het voor haar van belang was dat de huurders de gebouwen niet slechts zouden opleveren in de staat waarin zij de gebouwen in 2000 in gebruik hadden genomen (met in de leidingen en goten reeds aanwezige oude vervuilingen) maar geheel chemisch zouden reinigen, met inbegrip van leidingen en voorzieningen die in het gehuurde mochten achterblijven omdat zij tot het gehuurde behoorden c.q. niet door de huurders waren aangebracht en niet door de huurders waren overgenomen van de vorige huurders/gebruikers. Amvest heeft dat niet betwist. Amvest heeft met name niet gesteld dat zij aan AAFM duidelijk heeft gemaakt dat AAFM bij de oplevering van de gebouwen ook moest toezien op het geheel reinigen van leidingen en aanverwante zaken die tot het gehuurde behoorden, en wel zodanig dat uit die leidingen ook alle oude verontreinigingsresten, daterend van ruim vóórdat Ferroxcube huurder werd van de gebouwen, geheel werden verwijderd. Dat had wel op de weg van Amvest gelegen als dit voor haar van belang was. Bij deze stand van zaken heeft AAFM naar het oordeel van het hof in eerste aanleg terecht aangevoerd dat een dergelijk verstrekkende verplichting niet op haar rustte. Voor zover AAFM aan Ferroxcube bij de oplevering dus al een beperkte afwijking van de huurovereenkomst heeft toegestaan, valt niet in te zien dat dit als een tekortkoming van AAFM jegens Amvest valt te kwalificeren. Naar het oordeel van het hof is niet komen vast te staan dat AAFM aanleiding had om aan Ferroxcube verder gaande eisen te stellen met betrekking tot de oplevering dan AAFM heeft gedaan.
3.5.13.
De grieven van Amvest kunnen om deze reden geen doel treffen, voor zover het de door Ferroxcube opgeleverde panden betreft.
Met betrekking tot de oplevering door [betrokkene 1]
3.6.1.
Voor wat betreft de oplevering door [betrokkene 1] van de door haar gehuurde gebouwen, moet eveneens eerst worden onderzocht welke eisen op grond van de huurovereenkomst aan die oplevering konden worden gesteld. De partijen zijn er in hun debat vanuit gegaan dat de tekst van de huurovereenkomst van 19 juli 2005 en niet de tekst van de voordien geldende huurovereenkomst beslissend is. Ook de rechtbank is daarvan uitgegaan, tegen welk oordeel Amvest geen grief heeft gericht. Voor het hof dient dus tot uitgangspunt dat het geschil beoordeeld moet worden aan de hand van de huurovereenkomst van 19 juli 2005.
3.6.2.
Artikel 8.5. van die huurovereenkomst luidt:
“At the end of the lease the Tenant must deliver the rented premises vacated, empty and clean. The Tenant must also remove all exhausts, sewers, settling tanks, related piping and ducts etcetera that have been installed after the commencing date of September 22, 2000. All technical installations which were already in the property before the commencing date of September 22, 2000, must be cleaned by Tenant in accordance with the past practice. All afore-mentioned actions will be subjected to the Landlord’s reasonable satisfaction and will be carried out on account of the Tenant.”
Artikel 10.1.4. van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst bepaalt:
“Verder wordt het gehuurde opgeleverd geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan en op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen.”
3.6.3.
Omdat Amvest zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat [betrokkene 1] in de nakoming van deze bepalingen tekort geschoten is door resten van schadelijke stoffen in het gehuurde achter te laten, draagt zij de bewijslast en het bewijsrisico van die stelling.
De betekenis van de hiervoor genoemde artikelen uit de huurovereenkomst en uit de algemene bepalingen moet daarbij door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Die partijen betreffen dan in beginsel enerzijds Philips (de rechtsvoorganger van Amvest) als verhuurder en anderzijds [betrokkene 1] als huurder.
3.6.4.
Ook ten aanzien van de oplevering door [betrokkene 1] zijn van belang de verklaringen die zijn afgelegd door de getuigen die hiervoor in rov. 3.5.4 zijn opgesomd.
3.6.5.
Het hof stelt voorop dat [betrokkene 1] ingevolge artikel 8.5 van de huurovereenkomst gehouden was om:
het gehuurde leeg en schoon achter te laten;
de in het artikel opgesomde zaken te verwijderen, voor zover die zijn geïnstalleerd ná aanvang van de huur door [betrokkene 1] op 22 september 2000;
de technische installaties die al in het gehuurde aanwezig waren vóór aanvang van de huur door [betrokkene 1] op 22 september 2000, schoon te maken in overeenstemming met het gebruik in het verleden.
De mate waarin dat schoon achterlaten en schoonmaken diende plaats te vinden, is in dit artikel niet nader omschreven.
Volgens artikel 10.1.4. van de Algemene Bepalingen was [betrokkene 1] voor zover thans van belang gehouden om om het gehuurde geheel ontruimd en behoorlijk schoongemaakt op te leveren en om alle zaken die door hem in, aan en op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen, op eigen kosten te verwijderen.
3.6.6.
[projectleider AAFM] heeft verklaard dat hij omstreeks juli/augustus 2007 een bespreking heeft gevoerd met zijn collega [vastgoedbeheerder AAFM] en met de heren [vertegenwoordiger betrokkene 1 A] en [vertegenwoordiger betrokkene 1 B] van [betrokkene 1] over de oplevering, waarbij het huurcontract ter tafel lag. Volgens [projectleider AAFM] heeft hij tijdens deze bijeenkomst een protocol opgesteld waarin omschreven stond welke werkzaamheden [betrokkene 1] moest uitvoeren om het pand op te leveren (onder meer bestaande uit het verwijderen van machines en het afkoppelen van leidingen). Volgens [projectleider AAFM] heeft [betrokkene 1] vervolgens aan [betrokkene 2] opdracht gegeven om de schoonmaakwerkzaamheden uit te voeren en het daarbij vrijkomende afval deugdelijk af te voeren. [projectleider AAFM] heeft verder onder meer verklaard:
dat hij van [betrokkene 2] documenten gekregen ter zake de door haar uitgevoerde werkzaamheden;
dat hij van Structon een bewijs gekregen dat diverse vloeistoffen zijn afgevoerd;
dat alle werkzaamheden voor de oplevering van de panden, zoals met [betrokkene 1] afgesproken, naar behoren zijn uitgevoerd en dat de panden keurig zijn opgeleverd.
3.6.7.
Deze verklaring vindt ondersteuning in de verklaring van [voormalig directeur betrokkene 1] . Deze verklaring komt er kort samengevat op neer dat [betrokkene 1] het gehuurde heeft opgeleverd conform de huurovereenkomst en de gemaakte afspraken, dat in dat kader het pand is schoongemaakt waaronder ook de goten, en dat ook [betrokkene 2] schoonmaakwerkzaamheden heeft verricht en materiaal heeft afgevoerd. Over de zowel door [projectleider AAFM] als [voormalig directeur betrokkene 1] genoemde schoonmaakwerkzaamheden is ook verklaard door de getuige [productmanager betrokkene 2] . Hij heeft in de administratie van [betrokkene 2] gezien dat [betrokkene 2] in 2007 in opdracht van [betrokkene 1] afvalstoffen heeft afgevoerd en dat de betreffende loodhoudende sludge is verzameld door middel van de inzet van een rioolspuitwagen, voor welke werkzaamheden een aantal dagen is gefactureerd.
3.6.8.
Het voorgaande laat onverlet dat [betrokkene 2] volgens de stellingen van partijen in het najaar van 2009, ongeveer twee jaar nadat [betrokkene 1] het gehuurde had opgeleverd, bepaalde verontreinigingen in de voorheen door [betrokkene 1] gehuurde gebouwen heeft aangetroffen. Dat enkele feit rechtvaardigt naar het oordeel van het hof echter niet de conclusie dat [betrokkene 1] in het najaar van 2007 tekort geschoten is in de nakoming van haar opleveringsverplichtingen, en al helemaal niet de conclusie dat AAFM destijds tekort geschoten is in de nakoming van haar verbintenis om toe te zien op een deugdelijke oplevering. Het hof neemt daarbij, evenals de rechtbank, allereerst in aanmerking dat zich in de tussenliggende periode van twee jaren leegstand allerlei dingen in de panden hebben afgespeeld waaronder ernstige vernielingen, talrijke (koper)diefstallen en ander niet toegestaan vandalisme en gebruik. Het hof verwijst kortheidshalve naar hetgeen hiervoor in rov. 3.5.8 is overwogen. Zoals het hof daar heeft overwogen, zijn er aanwijzingen dat er een verband bestaat tussen die activiteiten en de in het najaar van 2009 aangetroffen verontreinigingen.
3.6.9.
Ook hetgeen het hof hiervoor in rov. 3.5.9. heeft overwogen over de in 2009 door de medewerkers van [Sloopbedrijf] ondervonden irritaties aan ogen en bij het ademen, vormt er een aanwijzing voor dat de toen aanwezige verontreinigingen, voor zover het de door [betrokkene 1] gehuurde gebouwen betreft, bij de oplevering in 2007 nog niet aanwezig waren maar zijn vrijgekomen in de periode ná de oplevering van de gebouwen.
3.6.10.
Hetzelfde geldt voor de volgens diverse getuigen in 2009 in de gebouwen waargenomen gekleurde poeders. Om de in rov. 3.5.10 genoemde redenen acht het hof niet waarschijnlijk dat die bij de oplevering van de gebouwen door [betrokkene 1] in het najaar van 2007 aanwezig waren.
3.6.11.
Het hof concludeert dat niet is komen vast te staan dat [betrokkene 1] in het najaar van 2007 ontoelaatbare verontreinigingen in het gehuurde heeft achtergelaten en daardoor tekort is geschoten in haar opleveringsverplichtingen. Dat brengt mee dat evenmin kan worden geoordeeld dat AAFM bij gelegenheid van de genoemde oplevering tekort is geschoten jegens Amvest bij de vervulling van haar taken op grond van de beheersovereenkomst.
3.6.12.
Door middel van de grieven 10 en 11 heeft Amvest nog aangevoerd, kort gezegd, dat AAFM er onvoldoende op heeft toegezien dat [betrokkene 1] alle door haar gebruikte installaties zoals leidingen en goten, voor zover die niet werden verwijderd bij het einde van de huur, schoon zou maken. Volgens Amvest heeft dit tot gevolg gehad dat vandalen de kans hebben gekregen om de verontreinigingen te verspreiden door de gebouwen, bijvoorbeeld door het lostrekken van oude leidingen die al door het Philipsconcern werden gebruikt.
Ook dit betoog kan geen doel treffen. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor in rov. 3.5.12 is overwogen met betrekking tot de rol van AAFM bij de oplevering van de door Ferroxcube gehuurde gebouwen. Hetgeen daar is overwogen, is naar het oordeel van het hof onverkort van toepassing op de rol van AAFM bij de oplevering van de door [betrokkene 1] gehuurde gebouwen. Voor zover AAFM aan [betrokkene 1] bij de oplevering dus al een beperkte afwijking van de huurovereenkomst heeft toegestaan, valt niet in te zien dat dit als een tekortkoming van AAFM jegens Amvest valt te kwalificeren. Naar het oordeel van het hof is niet komen vast te staan dat AAFM aanleiding had om aan [betrokkene 1] verder gaande eisen te stellen met betrekking tot de oplevering dan AAFM heeft gedaan.
3.6.13.
De grieven van Amvest kunnen om deze reden geen doel treffen, voor zover het de door [betrokkene 1] opgeleverde panden betreft.
Slotsom en verdere afwikkeling
3.7.1.
Het bovenstaande voert tot de slotsom dat de vorderingen van Amvest niet toewijsbaar zijn.
3.7.2.
Amvest heeft aan het slot van haar memorie van grieven nog bewijs aangeboden van bepaalde stellingen. De onder i tot en met iv genoemde stellingen kunnen echter, als zij zouden komen vast te staan, niet tot een andere uitkomst van de procedure leiden. Met betrekking tot de onder v en vi genoemde stellingen acht het hof het bewijsaanbod onvoldoende gespecificeerd, waarbij het hof aantekent dat in eerste aanleg al uitgebreide getuigenverhoren hebben plaatsgevonden, de door Amvest in dit verband genoemde getuigen in dat kader al gehoord zijn en Amvest niet heeft gesteld wat deze getuigen ter zake nog meer of anders zouden kunnen verklaren. Het hof acht daarom geen redenen aanwezig om nog bewijslevering te laten plaatsvinden.
3.7.3.
Omdat de grieven geen doel treffen zal het hof het tussenvonnis van 27 juni 2012 en het eindvonnis van 13 november 2013 bekrachtigen. Het hof zal Amvest als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep, zoals door AAMF gevorderd uitvoerbaar bij voorraad en vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, onder zaaknummer C/01/216716 en rolnummer HAZA 10-1913 tussen partijen gewezen vonnissen van 27 juni 2012 en 13 november 2013;
veroordeelt Amvest in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van AAFM op € 704,-- aan griffierecht en op € 894,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van deze kostenveroordeling binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 februari 2016.
griffier rolraadsheer