Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/01178
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [plaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 7 september 2015, nummer AWB 15/684, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heerlen,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 in
het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 76 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2013 is vastgesteld op € 296.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2014 ter hoogte van € 525,48 opgelegd. De beschikking en de aanslag zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht van
€ 45 geheven. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard vanwege schending van artikel 3:47 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en artikel 7:2 van de Awb. Om deze reden heeft de Rechtbank de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigd. De rechtsgevolgen van deze uitspraken heeft de Rechtbank in stand gelaten.
€ 45 geheven. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard vanwege schending van artikel 3:47 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en artikel 7:2 van de Awb. Om deze reden heeft de Rechtbank de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigd. De rechtsgevolgen van deze uitspraken heeft de Rechtbank in stand gelaten.
1.3.
Tegen deze uitspraak van de Rechtbank heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Op grond van artikel 8:58 van de Awb hebben partijen vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 16 september 2016 te ’s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord als gemachtigde van belanghebbende, de heer [A] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] .
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is op waardepeildatum 1 januari 2013 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een hoekwoning uit het bouwjaar 1933. De onroerende zaak heeft een goede ligging en is normaal onderhouden. De kwaliteit van de gebruikte bouwmaterialen is goed. De inhoud van de woning, inclusief aangebouwde woonruimte, is 637 m³. Voorts is de onroerende zaak voorzien van een dakkapel, een kelder (66 m³), een garage (29 m³) en een balkon (8 m²). Het perceel van de onroerende zaak heeft een oppervlakte van 293 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar beroept zich ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde van € 296.000 op het door de taxateur, de heer [C] (hierna: taxateur [C] ), opgemaakte taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de verkoopcijfers van vier met de onroerende zaak vergeleken objecten (hierna: de door taxateur [C] gebruikte referentiepanden). De door taxateur [C] gebruikte referentiepanden zijn gelegen te [plaats] aan de [a-straat] 111, [b-straat] 79, [c-straat] 23 en [d-straat] 33. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van voormelde referentiepanden en van een matrix. Taxateur [C] heeft de onroerende zaak niet inpandig opgenomen.
2.3.
Belanghebbende beroept zich ter onderbouwing van de primair door hem bepleite waarde van € 227.051 op de WOZ-waarden die voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 en het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 zijn toegekend aan de volgende woningen:
[a-straat] 66 (WOZ waarde € 235.000 respectievelijk € 224.000);
[a-straat] 70 (WOZ waarde € 183.000 respectievelijk € 174.000);
[e-straat] 31 (WOZ waarde € 227.000 respectievelijk € 216.000) en
[e-straat] 37 (WOZ waarde € 226.000 respectievelijk € 216.000). Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende overgelegd “WOZ waarderapport” van Kadasterdata. In dit waarderapport wordt voor peildatum 1 januari 2012 geconcludeerd tot een ‘modelwaarde’ van € 222.320 en tot een waarde ‘o.b.v. de specifieke kenmerken van deze woning’ van € 259.656.
2.4.
Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende ingebracht taxatierapport van de heer [D] , taxateur (hierna: taxateur [D] ). In dit taxatierapport wordt de onroerende zaak getaxeerd op € 261.000 en is ter ondersteuning verwezen naar de verkoopcijfers van drie panden (hierna: de door taxateur [D] gebruikte referentiepanden). De door taxateur [D] gebruikte referentiepanden zijn gelegen in [plaats] aan de [f-straat] 15, [g-straat] 18 en [h-straat] 17. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van interieur en exterieur van de onroerende zaak. Het taxatierapport is bovendien voorzien van een matrix. Taxateur [D] heeft de onroerende zaak inpandig en uitpandig opgenomen.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013.
3.2.
Belanghebbende verdedigt in hoger beroep primair een waarde van € 227.051 en subsidiair een waarde van € 261.000. De Heffingsambtenaar verdedigt de bij de beschikking vastgestelde waarde van € 296.000.
3.3.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
3.4.
Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende verklaard dat hij primair een waarde bepleit van € 227.051, zulks met een beroep op de WOZ-waarden van de woningen gelegen aan de [a-straat] 66 en 70 en aan het [e-straat] 31 en 37, omdat deze woningen qua type en situering het beste vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Belanghebbende concludeert subsidiair tot een waarde van € 261.000 omdat die waarde, aldus belanghebbende, beter aansluit bij de voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarde voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 en de waarden zoals opgenomen in het door Kadasterdata opgestelde WOZ waarderapport.
Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar betwist dat de door taxateur [D] gebruikte referentiepanden beter vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak dan de door taxateur Eusen gebruikte referentiepanden. Met name de vergelijkbaarheid van het pand aan de [f-straat] 15 met de onroerende zaak wordt door de Heffingsambtenaar betwist. De Heffingsambtenaar heeft in dit kader gewezen op het type woning (twee-onder-één-kapwoning in plaats van een hoekwoning), het verschil in inhoud en het feit dat het pand aan de [f-straat] 15 in originele staat verkeert en om deze reden van minder niveau is qua constructie, onderhoud en voorzieningen dan de onroerende zaak. Voorts heeft de Heffingsambtenaar er ter zitting op gewezen dat de door taxateur [D] toegepaste “subjectieve locatiecorrectie” van 5% op de opstalwaarde van het pand aan de [g-straat] 18 onvoldoende is om het verschil in ligging met de onroerende zaak te corrigeren. In reactie hierop heeft belanghebbende ter zitting erkend dat het gebruik van het pand aan de [f-straat] 15 wellicht iets minder passend is en dat hij de door de taxateur [D] toegepaste “subjectieve locatie correctie” niet nader kan toelichten. Voor het overige hebben partijen ter zitting gepersisteerd bij hun reeds ingenomen standpunten.
3.5.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op een bedrag van € 227.051 (primair) respectievelijk
€ 261.000 (subsidiair) en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 als waardepeildatum 1 januari 2013.
4.2.
De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde, beroept zich ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde op het taxatierapport van taxateur [C] . Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de door taxateur [C] gebruikte referentiepanden niet voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alsdan rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de betreffende referentiepanden ( [a-straat] 111, [b-straat] 79, [c-straat] 23 en [d-straat] 33 te [plaats] ) voldoende vergelijkbaar zijn en dat met de bestaande verschillen tussen de onroerende zaak en deze referentiepanden voldoende rekening is gehouden (HR 19 april 2000, nr. 35 212, ECLI:NL:HR:2000:AA5545).
4.3.
Het Hof acht het pand aan de [d-straat] 33 niet bruikbaar als referentiepand omdat dit is verkocht op een datum (3 juni 2011) die te ver verwijderd is van de waardepeildatum 1 januari 2013.
4.4.
De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de resterende panden ( [a-straat] 111, [b-straat] 79 en [c-straat] 23) voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het Hof legt aan dit oordeel ten grondslag dat deze panden een met de onroerende zaak vergelijkbare uitstraling hebben, in de directe omgeving van de onroerende zaak liggen en wat bouwperiode betreft ook goed vergelijkbaar zijn. Voorts heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden met de relatief beperkte verschillen in perceeloppervlakten, inhoud, kwaliteit en onderhoud. Tevens is in voldoende mate rekening gehouden met het verschil in ligging van de onroerende zaak, een hoekwoning, ten opzichte van de tussenwoningen aan de [b-straat] 79 en de [c-straat] 23.
4.5.
Voor zover belanghebbende in hoger beroep de maatvoering betwist waarvan taxateur [C] is uitgegaan, overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat de inhoud van de onroerende zaak is bepaald aan de hand van de – in hoger beroep overgelegde - bouwtekeningen. Belanghebbende heeft hier niets tegen ingebracht en in het taxatierapport van taxateur [D] is bovendien vermeld: “
Indicatiebruto inhoud 667 m³ (exclusief de externe bergruimte)”. Omdat belanghebbende de maatvoering op basis van de bouwtekeningen niet heeft bestreden, volgt het Hof de gegevens van de Heffingsambtenaar.
Indicatiebruto inhoud 667 m³ (exclusief de externe bergruimte)”. Omdat belanghebbende de maatvoering op basis van de bouwtekeningen niet heeft bestreden, volgt het Hof de gegevens van de Heffingsambtenaar.
4.6.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het niet-betrekken van de WOZ-waarden van de woningen gelegen aan de [a-straat] 66 en 70 en aan het [e-straat] 31 en 37 in het door taxateur [C] opgestelde taxatierapport tot de gevolgtrekking dient te leiden dat dit taxatierapport als onzorgvuldig en gebrekkig onderbouwd ter zijde geschoven dient te worden. Naar het oordeel van het Hof faalt dit betoog omdat de desbetreffende woningen niet op of omstreeks de waardepeildatum 1 januari 2013 verkocht zijn en daarom niet geschikt zijn om binnen de vergelijkingsmethode als referentiepand te dienen. Het is dan ook terecht dat deze gegevens niet in het taxatierapport van taxateur [C] zijn betrokken.
4.7.
Met het door belanghebbende overgelegde WOZ waarderapport van Kadasterdata (zie 2.3) is naar het oordeel van het Hof evenmin aannemelijk geworden dat de door de Heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde te hoog is. Nog afgezien van het feit dat de waarde in dat rapport is bepaald naar een andere waardepeildatum dan thans aan de orde, zijn de ter onderbouwing vermelde referentiepanden verkocht op data die te ver verwijderd liggen van de waardepeildatum 1 januari 2013. Daar komt nog bij dat niet duidelijk is welke ‘specifieke kenmerken van de woning’ in aanmerking zijn genomen.
4.8.
Ten aanzien van het door belanghebbende ingediende taxatierapport, opgesteld door taxateur [D] , overweegt het Hof als volgt.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de door taxateur [D] toegepaste “subjectieve locatie correctie” van - met name - 5% op de opstalwaarde van het pand aan de [g-straat] 18 onvoldoende is om het verschil in ligging met de onroerende zaak te corrigeren. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar ter zitting de vergelijkbaarheid van het pand aan de [f-straat] 15 met de onroerende zaak betwist. De Heffingsambtenaar heeft in dit kader met name gewezen op het type woning (twee-onder-één-kapwoning in plaats van een hoekwoning), het verschil in inhoud en het feit dat het pand aan de [f-straat] 15 in originele staat verkeert en om deze reden van minder niveau is qua constructie, onderhoud en voorzieningen dan de onroerende zaak. Belanghebbende heeft ter zitting erkend dat vergelijking met het pand aan de [f-straat] 15 wellicht niet helemaal passend is.
4.9.
Gelet op het voorgaande resteert er van de drie door taxateur [D] gebruikte referentiepanden één dat als zodanig geschikt is. Het Hof hecht daarom aan het taxatierapport van taxateur [D] minder gewicht dan aan het taxatierapport van taxateur [C] .
4.10.
Belanghebbende heeft nog betoogd dat een waarde van € 261.000 beter aansluit bij de aan de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 toegekende WOZ-waarde. De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt ieder jaar opnieuw bepaald op grond van de verkoopcijfers van op of rond de waardepeildatum verkochte referentiepanden, zodat belanghebbendes betoog geen doel treft.
4.11.
Voor zover belanghebbende een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel met verwijzing naar de WOZ-waarden die voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 respectievelijk het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 zijn toegekend aan de woningen gelegen aan de [a-straat] 66 en 70 en aan het [e-straat] 31 en 37 (zie 2.3) oordeelt het Hof dat dit beroep niet kan slagen. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a) de Heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan echter slechts slagen indien sprake is van gelijke gevallen. Belanghebbende heeft in dit kader, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar, volstaan met verwijzing naar de ligging van deze panden aan de [a-straat] respectievelijk in de straat die grenst aan de [a-straat] ( [e-straat] ). Voorts heeft belanghebbende te kennen gegeven dat met name het pand aan de [a-straat] 66, ondanks een grotere inhoud, vergelijkbaar is met de onroerende zaak omdat deze woning, evenals de onroerende zaak, een hoekwoning is. Belanghebbende heeft hiermee, gelet op het ontbreken van gegevens over inhoud, perceeloppervlakte, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en uitstraling van deze woningen, niet aannemelijk gemaakt dat de woningen gelegen aan de [a-straat] 66 en 70 en aan het [e-straat] 31 en 37 gelijk zijn aan de onroerende zaak. Om deze reden kan het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel niet slagen.
4.12.
Het Hof komt tot de conclusie dat de door de Heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom
4.13.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.14.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de
Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.15.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond, en
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 18 november 2016 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, P.C. van der Vegt en H.J. Cosijn, in tegenwoordigheid van J.M.A. Beckers, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.