ECLI:NL:GHSHE:2016:942 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Bevestiging rechtsgeldige opzegging huurovereenkomst bedr...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.178.978/01

arrest van 15 maart 2016

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. H.J.M. Goossens te Asten,

tegen

[De Bank] Bank N.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [De Bank] ,

advocaat: mr. S. van der Kamp te Amsterdam,

op het bij exploot van dagvaarding van 14 oktober 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 15 juli 2015, door de kantonrechter in de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als eiser en [De Bank] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 3684709 CV EXPL 14-12990)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met vier grieven en producties, tevens eiswijziging;
de memorie van antwoord;
de akte van [appellant] van 19 januari 2016;
de antwoordakte van [De Bank] van 16 februari 2016.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1. (

De rechtsvoorgangster van) [De Bank] huurt sinds 15 februari 1993 van (de rechtsvoorganger van) [appellant] de kantoorruimte met parkeergarage staande en gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te [vestigingsplaats] tegen een oorspronkelijke huurprijs van fl. 645.600,- per jaar + PM excl. btw (zijnde € 292.960,50 excl. btw).

3.1.2.

Toen [appellant] verhuurder van het gehuurde werd zijn partijen een aanvulling (‘allonge’ genoemd) op de oorspronkelijke huurovereenkomst overeengekomen (door [appellant] ondertekend op 28 juni 2009). Daarbij is, in artikel 5 van Pro de allonge, een verlenging van de huur tot en met 30 juni 2015 overeengekomen, met de mogelijkheid van een voortzetting voor een periode van 5 jaar (artikel 6.1 allonge).

3.1.3.

Ingevolge artikel 6.2 allonge vindt beëindiging plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van tenminste één jaar. Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven (artikel 6.3 allonge).

3.1.4.

Op 13 november 2013 heeft [De Bank] aan [appellant] een brief gericht met de hierna op te nemen inhoud, met het verzoek om een schriftelijke bevestiging van de in de brief gedane mededeling. [appellant] heeft niet geantwoord. De brief, met in de kop het logo [De Bank] en daaronder ‘Facility Management’ en referentie [referentie/twee letters] (de letters [letters] staan kennelijk voor [asset manager bij De Bank] , genoemd in de brief) luidt:

Door middel van dit schrijven delen wij u mede dat de [De Bank] Bank N.V. de huurovereenkomst

voor de in aanhef genoemde locatie, welke is ingegaan op 15 februari 1993, wenst te

beëindigen. Deze beëindiging is onder verwijzing naar de 3de allonge op deze overeenkomst,

getekend door u op 28 juni 2009, en met inachtneming van de in deze allonge opgenomen

artikel 6.2 genoemde opzegperiode van 12 maanden.

Derhalve zullen wij de overeenkomst per expiratiedatum 30 juni 2015 beëindigen.

Wij vertrouwen erop u hiermee naar behoren te hebben geïnformeerd en verzoeken u ons

een schriftelijke bevestiging van deze opzegging te sturen. Aangaande de eindoplevering

verzoeken wij u ons tijdig te informeren. Uw contactpersoon in deze is de heer [asset manager bij De Bank]

, te bereiken op ondergenoemd postadres.

Vertrouwende u voldoende te hebben geïnformeerd,

Met vriendelijke groet,

[De Bank] Bank N.V.

[hoofd Local Real Estate Management]

Hfd. Local Real Estate Management

[appellant] stelt dat de hem toentertijd bereikte brief (hij stelt dat een aangetekende versie hem niet door PostNL is aangeboden) niet is voorzien van een handgeschreven handtekening (de naam [hoofd Local Real Estate Management] staat alleen getypt).

3.1.5.

[De Bank] heeft geprobeerd in een per fax verzonden brief d.d. 7 januari 2014 (prod. 3 cva) aan [appellant] , met als titel ‘Opzegging Huurovereenkomst en met als bijlage een kopie van de hiervoor genoemde brief van 13 november 2013 (zonder handgeschreven handtekening), te verzoeken om de mededeling te bevestigen, welke faxbrief niet door [appellant] kon worden ontvangen. Over de brief is telefonisch contact geweest. De brief is ondertekend door [asset manager bij De Bank] , asset manager bij [De Bank] Nederland/FM/Local Real Estate Management.

3.1.6.

Bij brief van 20 mei 2014 heeft [De Bank] (in de kop staat [De Bank] Facility Management en de referentie [referentie/twee letters] ) nogmaals tot [appellant] gewend. In de kop van de brief staat dat deze zowel aangetekend (bedoeld is via DHL) als per gewone post is verzonden. De brief luidt:

Door middel van bijgevoegd schrijven deelden wij u mede dat de [De Bank] Bank N.V. de

huurovereenkomst voor de in aanhef genoemde locatie, welke is ingegaan op 15 februari

1993, wenst te beëindigen. Deze beëindiging is onder verwijzing naar de 3de allonge op deze

overeenkomst, getekend door u op 28 juni 2009, en met inachtneming van de in deze

allonge opgenomen artikel 6.2 genoemde opzegperiode van 12 maanden.

Derhalve zullen wij de overeenkomst per expiratiedatum 30 juni 2015 beëindigen.

Wij verzochten u ons een schriftelijke bevestiging van deze opzegging te sturen, welke wij

echter nog niet mochten ontvangen. Bij deze nogmaals het verzoek de ontvangst van deze

brief te bevestigen. Aangaande de eindoplevering verzoeken wij u ons tijdig te informeren,

Uw contactpersoon in deze is de heer [asset manager bij De Bank] , te bereiken op ondergenoemd

postadres.

Vertrouwende u voldoende te hebben geïnformeerd,

Met vriendelijke groet,

[De Bank] N.V.

[hoofd Local Real Estate Management]

Hfd. Local Real Estate Management

De brief is voorzien van een handgeschreven handtekening. Dat geldt niet voor de meegezonden kopie van de brief van 13 november 2013. [appellant] heeft geweigerd deze brief van DHL in ontvangst te nemen.

3.1.7.

Op 19 juni 2014 heeft [De Bank] genoemde brieven van 13 november 2013 (zonder handgeschreven ondertekening, in beide versies) en 20 mei 2014 per deurwaardersexploot laten betekenen. Dit exploot vermeldt als correspondentieadres [correspondentieadres] N.V., en als begint met de woorden

Op verzoek van de naamloze vennootschap [De Bank] Bank N.V., statutair gevestigd te [postcode] [vestigingsplaats] , aan het adres [adres 3] .

3.1.8.

[De Bank] heeft het gehuurde verlaten en ontruimd tegen 1 juli 2015.

3.2.

Stellende dat de opzeggingen niet rechtsgeldig zijn, kort gezegd vanwege het ontbreken van de handgeschreven handtekening onder de brief van 13 november 2013, vorderde [appellant] in eerste aanleg, samengevat

- te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en mitsdien voortduurt;

- de nakoming van de huurovereenkomst op verbeurte van een dwangsom;

- [De Bank] te verbieden het gehuurde te verlaten op verbeurte van een dwangsom.

In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis vermeerderd met de vordering om [De Bank] te veroordelen aan hem aan te reiken een origineel of een kopie van de eerdere opzegging door [De Bank] betreffende het pand aan de [adres 4] te [plaats] , op verbeurte van een dwangsom.

3.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen overwegende (rov. 3.3):

Aangezien [appellant] niet meer heeft gereageerd op de conclusie van antwoord terwijl deze conclusie wel tot een nadere stellingname ter onderbouwing van het verweer noopte, zal de kantonrechter de vordering als niet voldoende onderbouwd verwerpen.

3.4.

Grief 1keert zich de vaststelling van de feiten. Nu het hof de relevante feiten zelf heeft vastgesteld heeft [appellant] geen belang (meer) bij deze grief.

3.5.

Grief 2keert zich tegen hetgeen de kantonrechter heeft overwogen in rechtsoverweging 3.3 van het bestreden vonnis, hiervoor aangehaald. De grief is gegrond. Uit de enkele omstandigheid dat [appellant] geen conclusie van repliek heeft genomen kan niet worden afgeleid dat hij zijn eis heeft laten varen of dat hij de verweren van [De Bank] niet weerspreekt, vgl. HR 13 december 1996, NJ 1998/46 en HR 9 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006:AW2089. Dit geldt temeer omdat [appellant] in punt 17 van de inleidende dagvaarding het verweer van [De Bank] (dat de opzegging wel rechtsgeldig was) reeds had weersproken. Het hof merkt terzijde op dat het niet aan [appellant] was om het verweer te onderbouwen, hij was immers eiser.

De
grieven 3 en 4, die eveneens gaan over de rechtsgeldigheid van de opzegging, behoeven in het licht van de navolgende beoordeling van de vorderingen van [appellant] geen afzonderlijke bespreking.

3.6.

De opzeggingsbrieven en het exploot

3.6.1.

In punt 11 van de inleidende dagvaarding merkt [appellant] allereerst op dat hij ‘het punt van het al of niet aangetekend verzonden en aangetekend ontvangen zijn van de brief d.d. 13 november 2013' laat rusten.

Het hof is van oordeel dat, nu [appellant] erkent de brieven d.d. 13 november 2013, althans één daarvan, te hebben ontvangen vaststaat dat de opzegging hem heeft bereikt zoals voor een rechtsgeldige opzegging is vereist, artikel 3:37 lid 3 BW Pro. Voor de opzegging van de huur is ingevolge artikel 6.3 van de allonge weliswaar een aangetekende brief vereist, maar dat wil niet zeggen dat een niet aangetekende opzegging, die wel door de verhuurder is ontvangen, om die reden al niet rechtsgeldig zou zijn. Artikel 6.3 van de allonge stelt geen sanctie. [appellant] laat dit punt terecht rusten. Voor zover het aangetekend zijn van de opzegging heeft te gelden als vormvereiste teneinde omtrent de opzegging geen onduidelijkheid te laten bestaan, speelt deze onduidelijkheid hier niet.

3.6.2.

[appellant] betoogt, eveneens in dit punt 11, dat een niet (handgeschreven) ondertekend stuk geen opzegging bewerkstelligt. Dit betoog is onjuist. De wet noch het contract schrijven voor – en al helemaal niet op straffe van ongeldigheid – dat een schriftelijke opzegging handgeschreven ondertekend moet zijn. [appellant] noemt ook geen rechtsgrond voor zijn stelling. Artikel 3:37 lid 3 BW Pro stelt slechts als eis dat de opzegging de wederpartij, hier [appellant] , moet hebben bereikt. Daarmee is de uitvoering van de eenzijdige rechtshandeling voltooid. Daarnaast moet uiteraard wel komen vast te staan wie heeft opgezegd, maar dit volgt aanstonds uit het logo op de brief en de verdere inhoud daarvan. [appellant] betwist ook niet dat blijkens de inhoud de brief d.d. 13 november 2013 van [De Bank] Facility Management, namens [De Bank] Bank N.V. afkomstig is.

3.6.3.

Hieraan voegt het hof toe dat bovendien herstel – zoal nodig - is gevolgd in de wel ondertekende brief van 20 mei 2014 en het deurwaardersexploot namens [De Bank] . De omstandigheid dat bij deze brief en dit exploot als bijlage een nog steeds niet handgeschreven ondertekende brief van 13 november 2015 is gevoegd, neemt niet weg dat herstel is gevolgd.

3.6.4.

Het hof is bovendien van oordeel dat de brief van 20 mei 2014 (waarvan [appellant] de ontvangst niet betwist) en het exploot als zelfstandige opzeggingen van de huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt. Bij de uitleg van brieven waarin een eenzijdige rechtshandeling besloten ligt, komt het aan op de uitleg daarvan (aan de hand van de Haviltexmaatstaf: hetgeen partijen uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten). Die uitleg kan hier geen andere zijn dan dat [De Bank] de beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging wenst te bewerkstelligen, en volhardt bij de eerdere opzegging.

[appellant] stoelt zijn betoog ten aanzien van niet rechtsgeldigheid van de opzeggingen uitsluitend op het niet ondertekend zijn van de brief van 13 november 2013 en op de stelling dat in de brief van 20 mei 2014 de opzegging niet valt te lezen, maar alleen in de bijlage daarbij (de brief van 13 november 2013). Dit betoog miskent evenwel dat de wet noch het contract de door [appellant] geponeerde eis (opzegging mag niet in een bijlage) stellen. Voor de uitleg van de rechtsgeldigheid van de opzegging komt het niet alleen aan op een uitleg beperkt tot de inhoud van de brief, maar dienen de bijlagen bij die brief tevens erbij betrokken te worden.

3.6.5.

Hetzelfde geldt voor het deurwaardersexploot. Ook daarin ligt een rechtsgeldige opzegging besloten, immers de tot uitdrukking gebrachte wil om de huurovereenkomst te beëindigen. Daaraan doet niet af dat in het exploot zelf niet met zoveel woorden wordt opgezegd, maar dat de brieven van 13 november 2013 (nog steeds niet handgeschreven ondertekend) en 20 mei 2014 worden betekend (in de woorden van [appellant] : de deurwaarder is slechts boodschapper). Bij de uitleg van dat exploot komt het, anders dan [appellant] kennelijk bepleit, sinds Haviltex niet (alleen) aan op de bewoordingen. De bedoeling van het exploot is evenwel onmiskenbaar de beëindiging van de huurovereenkomst te bewerkstelligen door opzegging en [appellant] heeft dit jegens [De Bank] redelijkerwijs ook niet anders mogen begrijpen.

3.7.

De bevoegdheid tot opzegging

3.7.1.

De tweede pijler waarop [appellant] zijn stelling bouwt dat de opzeggingen niet rechtsgeldig zouden zijn, ontleent hij aan de positie van de heer [hoofd Local Real Estate Management] en [asset manager bij De Bank] in verbinding met de omstandigheid dat de brieven van 13 november 2013 en 20 mei 2014 afkomstig zijn van [De Bank] Facility Managent en dat in het deurwaardersexploot niet het adres van [De Bank] Bank N.V. staat vermeld maar dat van [De Bank] Facility Management, zodat het exploot ‘de bevoegde bestuurders van [De Bank] Bank NV niet gepasseerd is’ (punt 41 appeldagvaarding). De huuropzegging zou, zo begrijpt het hof [appellant] , door onbevoegden zijn gedaan.

3.7.2.

Het hof wijst eerst op artikel 3:71 lid 1 BW Pro (eventueel in verbinding met artikel 3:78 BW Pro: de vertegenwoordiging door een werknemer). De verklaring van de gevolmachtigde, hier de heer [hoofd Local Real Estate Management] , in de brief van 13 november 2013 kan door [appellant] alleen van de hand worden gewezen indien hij, [appellant] , [hoofd Local Real Estate Management] terstond om bewijs van volmacht zou hebben gevraagd en dat hem niet onverwijld is bevestigd. [appellant] heeft niet terstond om een volmacht gevraagd maar zich maanden afzijdig gehouden. Niet alleen op de in de brief van 13 november 2013 opgenomen opzegging / mededeling heeft [appellant] niet gereageerd. Hetzelfde geldt voor de brief van 20 mei 2014 en het exploot van 19 juni 2014. Eerst bij brief van 23 juli 2014 (prod. 2 bij appeldagvaarding), dus ruim drie weken na het expireren van de opzegtermijn, stelt [appellant] pas de rechtsgeldigheid van de vertegenwoordiging aan de orde, overigens zonder om een toereikende volmacht te vragen.

Reeds hierom kan [appellant] zich thans niet meer beroepen op de ongeldigheid van de vertegenwoordiging.

3.7.3.

Het hof neemt voorts in aanmerking dat - los van het voorgaande - het in beginsel niet aan [appellant] is om de bevoegdheid tot opzegging te betwisten waar de [De Bank] Bank N.V. zelf stelt dat de huur bevoegdelijk is opgezegd. Niet betwist is dat de heren [hoofd Local Real Estate Management] en [asset manager bij De Bank] medewerkers zijn van een aan [De Bank] N.V. gelieerde onderneming. Zij kunnen dus verondersteld worden volmacht te hebben verkregen, eventueel stilzwijgend. Van toereikende omstandigheden die tot een ander oordeel kunnen nopen is niet gebleken. [De Bank] Bank N.V. heeft het gehuurde inderdaad verlaten en ter beschikking gesteld aan [appellant] . [De Bank] heeft een andere locatie betrokken. Het is aannemelijk dat dit vertrek is voorbereid en uitgevoerd door [De Bank] Facility Management en dat die dochteronderneming daartoe bevoegd was (zoals al aanstonds uit de naam voortvloeit). Aangelegenheden als deze zijn geen solo-actie van een medewerker van een dochteronderneming. De door [appellant] aan de tekst van de correspondentie ontleende argumenten brengen niet mee dat de heer [hoofd Local Real Estate Management] niet heeft gehandeld conform de bedrijfsinstructies. Die argumenten bestaan overigens alleen uit vage twijfels en gevoelens ontleend aan een kennelijk onjuiste uitleg van die stukken. Artikel 2:130 lid 3 BW Pro, waar [appellant] nog een beroep op doet, staat er niet aan in de weg dat een medewerker van een dochteronderneming wordt belast met de uitvoering van de opzegging van een huurovereenkomst.

3.7.4.

[appellant] stelt (punt 14 inl. dagv.) dat de heer [hoofd Local Real Estate Management] niet alleen en dus niet zelfstandig gerechtigd was om de huur op te zeggen. Hij zou de huur alleen hebben kunnen opzeggen tezamen met een andere procuratiehouder. Dit betoog faalt. Een medewerker (ook van een dochteronderneming) kan volmacht hebben om een huurovereenkomst op te zeggen.

De mededeling in de brief van 13 november 2013 dat de [De Bank] Bank N.V. wordt vertegenwoordigd is toereikend voor het aannemen van het bestaan van de volmacht. Niet vereist is dat de huur moet worden opgezegd door of tezamen met een procuratiehouder. Elke volmachtverlening, zelfs een stilzwijgend verleende (artikel 3:61 lid 1 BW Pro), is in beginsel voldoende voor de opzegging. Van de expliciete instemming van een procuratiehouder of van het bestuur van de [De Bank] Bank N.V. hoeft niet te blijken.

3.7.5.

Verder stelt [appellant] , in de appeldagvaarding punten 26 en 29, dat de opzegging van 13 november 2013 een soloactie betreft van de heer [asset manager bij De Bank] van Facility Management en dat hij de [De Bank] Bank N.V. niet rechtsgeldig vertegenwoordigd is geweest. Dit betoog faalt reeds omdat de brief van 13 november 2013 (net zo als de brief van 20 mei 2014 en het exploot) niet van [asset manager bij De Bank] afkomstig is. Het betoog van [appellant] is gebaseerd op een uitleg van de brief van 13 november 2013 waarin in de aanhef de initialen CW staan en uit het feit dat de brief niet handgeschreven is ondertekend. Die uitleg van [appellant] kan niet worden aanvaard. De brief is (weliswaar niet handgeschreven maar wel) getypt ondertekend door de heer [hoofd Local Real Estate Management] , zodat de brief geacht moet worden van hem afkomstig te zijn. Dat de heer [hoofd Local Real Estate Management] hierbij de [De Bank] Bank N.V. vertegenwoordigde blijkt uit de brief zelf.

3.7.6.

Voor zover [appellant] betoogt dat [De Bank] Facility Management, als niet contractspartij, niet kon opzeggen faalt het, want het miskent de volmachtverlening.

3.7.7.

Het hof is bovendien van oordeel dat het exploot van 19 juni 2014 niet alleen als opzegging kan dienen, zoals hiervoor overwogen, maar tevens dat dit exploot aan [De Bank] Bank N.V. kan worden toegeschreven. Daaraan doet niet af dat een ander adres dan de vestigingsplaats van [De Bank] Bank N.V. staat vermeld.

3.8.

De conclusie is dat de huur rechtsgeldig is opgezegd zodat de vorderingen van [appellant] die een niet-rechtsgeldige opzegging ten grondslag hebben, dienen te worden afgewezen. De vermeerdering van eis wordt afgewezen, reeds omdat de grondslag van die vordering niet kan leiden tot een ander oordeel over het geschil tussen partijen. Ten overvloede merkt het hof in dit verband op dat zelfs – zoals [appellant] klaarblijkelijk wenst aan te tonen middels het in het geding laten brengen van de opzeggingsbrief betreffende het pand in [plaats] – als uit betreffende opzeggingsbrief zou blijken dat toen wel door twee vertegenwoordigers van [De Bank] een huurovereenkomst is opgezegd, dit niet afdoet aan hetgeen in deze zaak ter zake de opzegging is gebleken en vastgesteld.

Het hof acht geen plaats voor bewijslevering nu de bovengenoemde beslissingen zijn gegrond op vaststaande feiten.

3.9.

Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Nu [appellant] onder meer betaling van de huur over een periode van vijf jaar vordert door in onderdeel 2 van het petitum een gebod te vragen tot nakoming van alle uit de huurovereenkomst ‘voortvloeiende verplichtingen” dient te worden aangesloten bij tariefgroep VIII van het liquidatietarief (1½ punt).

Het hof ziet geen aanleiding voor toewijzing van de volledige proceskosten, enerzijds omdat het innemen van een vrijwel kansloos standpunt geen grond daarvoor oplevert en anderzijds omdat [De Bank] van de omvang van haar kosten geen opgave heeft gedaan.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

wijst de vermeerdering van eis af;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [De Bank] gevallen, tot op heden begroot op € 711,- aan griffierecht en op € 6.870,- aan salaris advocaat;

voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, R.R.M. de Moor en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 maart 2016.

griffier rolraadsheer