ECLI:NL:GHSHE:2016:998

• Datum uitspraak: 18 maart 2016
• Publicatiedatum: 18 maart 2016
• Zaaknummer: 14/00564
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P.C. van der Vegt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een vrijstaande woning en proceskostenvergoeding

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg over de WOZ-waarde van zijn vrijstaande woning aan de [a-straat] 3A te [woonplaats]. De Heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 344.000 voor het tijdvak van 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Belanghebbende was het hier niet mee eens en stelde dat de waarde te hoog was vastgesteld. De Rechtbank had het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 335.000, maar had de Heffingsambtenaar niet veroordeeld tot vergoeding van de kosten van bezwaar die belanghebbende had gemaakt.

Tijdens de zitting bij het Gerechtshof op 3 februari 2016 werd de zaak behandeld. Belanghebbende voerde aan dat de Heffingsambtenaar geen vergelijkbare referentieobjecten had gebruikt en dat de waarde van zijn woning lager moest zijn. De Heffingsambtenaar verdedigde zijn standpunt door te stellen dat de vergelijkingsobjecten wel degelijk vergelijkbaar waren en dat de waarde van de onroerende zaak correct was vastgesteld.

Het Hof oordeelde dat de Heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op € 335.000 moest worden vastgesteld. Echter, het Hof oordeelde ook dat de Rechtbank ten onrechte geen vergoeding had toegekend voor de kosten van het indienen van schriftelijke inlichtingen door belanghebbende. Het Hof verklaarde het hoger beroep gegrond, vernietigde de uitspraak van de Rechtbank voor wat betreft de proceskosten en veroordeelde de Heffingsambtenaar tot betaling van de kosten van het geding, vastgesteld op € 2.455,90.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Kenmerk: 14/00564

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 30 april 2014, nummer AWB 13/1395, in het geding tussen

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Peel en Maas

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3A te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2011 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 (hierna: de beschikking) op een bedrag van € 344.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak voor het jaar 2012 een aanslag in de onroerendezaakbelasting (hierna: de aanslag) opgelegd. Het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar is bij uitspraken van de Heffingsambtenaar ongegrond verklaard.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44.

De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar betreffende de beschikking vernietigd, de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 335.000, de Heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van de kosten van bezwaar tot een bedrag van € 243, de Heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende van € 1.197,90 en de Heffingsambtenaar opgedragen om het griffierecht van € 44 aan belanghebbende te vergoeden.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122.

De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

De zitting heeft plaatsgehad op 3 februari 2016 te ‘s-Hertogenbosch.

Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , verbonden aan [B] te [C] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar, [D] , tot bijstand vergezeld van [E] , taxateur.

1.5.

Belanghebbende heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van een drietal foto’s.

1.6.

De Heffingsambtenaar heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.

1.7.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1.

De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1975, met een inhoud van 462 m³, een perceeloppervlakte van € 585 m², een garage met een inhoud van 43 m³, een berging met een inhoud van 34 m³ en een berging met een inhoud van 66 m³.

2.2.

Ter onderbouwing van de door hem bij beschikking vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 september 2013 door de heer [E] , gediplomeerd WOZ-taxateur, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 344.000. In het taxatierapport is de onroerende zaak vergeleken met drie in [woonplaats] gelegen referentieobjecten, te weten [b-straat] 17, verkocht op 1 september 2010 voor € 305.000, [c-straat] 68, verkocht op 1 december 2011 voor € 320.000, en [c-straat] 77, verkocht op 2 november 2011 voor € 335.000. In het taxatierapport is de algemene onderhoudstoestand van de onroerende zaak als redelijk en de ligging als gunstig aangemerkt. De staat van de gevels is als matig aangemerkt. De onderhoudstoestand van elk van de referentieobjecten is als goed aangemerkt en de ligging is als gunstig aangemerkt.

2.3.

Bij brief van 10 februari 2014 heeft de Heffingsambtenaar een aangepaste matrix in het geding gebracht, waarin - na aanpassing van de inhoud van de vergelijkingsobjecten - [c-straat] 68 en [c-straat] 77, de waarde van de onroerende zaak is verlaagd naar € 335.000.

2.4.

Belanghebbende beroept zich in hoger beroep ter onderbouwing van zijn standpunt op een taxatierapport, opgemaakt op 28 juli 2012 door de heer [F] , taxateur, waarin een waarde van de onroerende zaak op de peildatum van € 293.000 is vermeld en op een taxatiekaart, waarin de waarde van de onroerende zaak op de peildatum is bepaald op € 296.799. In de taxatiekaart is de onroerende zaak vergeleken met een in [G] gelegen referentieobject, te weten [d-straat] 10, verkocht op 2 november 2010 voor € 379.000, en drie in [woonplaats] gelegen referentieobjecten, te weten [e-straat] 204, verkocht op 29 november 2010 voor € 198.000, [e-straat] 196, verkocht op 30 juni 2012 voor € 185.000 en [e-straat] 174, verkocht op 30 november 2010 voor € 195.000.

2.5.

De Rechtbank heeft aan het einde van de zitting van 8 januari 2014 het onderzoek geschorst, daarbij bepaald dat de Inspecteur in de gelegenheid wordt gesteld om schriftelijke inlichtingen te verstrekken en daarbij tevens bepaald dat belanghebbende in de gelegenheid wordt gesteld om daarop schriftelijk te reageren.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

1. Is de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag vastgesteld?

2. Komen de kosten van het indienen van een schriftelijke uiteenzetting, ingediend na het onderzoek ter zitting, voor vergoeding in aanmerking?

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

Partijen hebben hieraan ter zitting het volgende toegevoegd:

Belanghebbende:

Aan de vraagprijs kan volgens de Rechtbank geen betekenis worden toegekend. Naar mijn mening zegt de vraagprijs wel wat, maar zegt de transactieprijs meer. Het buurpand is nu verkocht. In dit geschil gaat het vooral om de keuze van de referentieobjecten. De Heffingsambtenaar heeft geen blokkendoos als referentieobject genomen. Ik vind dat een fundamenteel verschil. De Heffingsambtenaar stelt dat een van de referenties uit het door mij ingebrachte taxatierapport, [d-straat] 10, niet vergelijkbaar is. Dat referentieobject kan buiten beschouwing gelaten worden. Als ik dat doe, dan zou de waarde € 291.000 moeten bedragen. Mijn minste referentieobject trekt de waarde dus omhoog. Het is juist dat mijn referentieobjecten geschakelde woningen betreffen.

De ligging van [a-straat] 3a is ook beter dan de ligging van de woningen in de [e-straat] . Op de foto’s die ik u overleg kunt u het volgende zien: in de [a-straat] zijn de woningen repeterend en identiek, maar ze zijn niet geschakeld. De woningen aan de [a-straat] zijn beter gelegen dan de woningen aan de [e-straat] , daarom is aan die ligging een ander cijfer toegekend. Ik denk dat ligging zo goed in de prijs is verdisconteerd.

De ligging van [e-straat] 174 is vergelijkbaar met de ligging van de onroerende zaak.

De Heffingsambtenaar bestrijdt niet dat de Rechtbank heeft nagelaten een handeling te vergoeden, maar geeft daar nu een verklaring voor. Dat is niet redelijk. Indien de Heffingsambtenaar een juiste inhoud had bepaald, was dit niet nodig geweest.

Ten aanzien van de verschillen in grondwaarde merk ik op dat de taxateur altijd de verkoopprijs tot uitgangspunt neemt. Als het geld niet in de grond wordt gestopt, dan stijgt de kubieke meterprijs. De waarde van de onroerende zaak moet worden verminderd tot € 296.000.

Heffingsambtenaar:

[a-straat] 3a is te ver van de peildatum verkocht. Alle vergelijkingsobjecten die belanghebbende noemt betreffen een ander type omdat sprake is van geschakelde bouw. De door mij aangedragen objecten betreffen alle vrijstaande woningen. Ten aanzien van de vergoeding van proceskosten ben ik van mening dat de Rechtbank terecht heeft beslist dat die kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen. Belanghebbende heeft eerst ter zitting die stukken ingebracht, daar mocht uiteraard nog op gereageerd worden. Als hij de stukken op grond van artikel 8:58 van de Awb had ingebracht, was de schriftelijke ronde niet nodig geweest. Het is daarom onredelijk om deze kosten te vergoeden.

In de matrix van belanghebbende is te zien dat de transactiedata van de referentieobjecten heel dicht bij elkaar liggen, terwijl de woningen zijn gekocht door drie verschillende belanghebbenden. Dat komt door het repeterende karakter van die drie woningen, daarom is er geen onderscheid. De onroerende zaak van belanghebbende heeft geen repeterend karakter met woningen in de straat en is vrijstaand. Er zijn ook verschillen qua grootte en perceel. De ligging van de onroerende zaak is veel beter dan de woningen die belanghebbende hanteert in het vergelijkingsoverzicht.

De ligging van [e-straat] 174 is vergelijkbaar met de ligging van de onroerende zaak.

In de taxatie van belanghebbende is de diversiteit in kavelwaarde opmerkelijk, de grondprijzen variëren van € 186 per m2 tot € 285 per m2. In mijn taxatie is waarde van de vergelijkingsobjecten recht evenredig aan de waarde van de onroerende zaak, daarom is de grondprijs voor elk van de objecten € 230 per m2.

De verschillen in inhoud tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecteten verklaren ook de verschillen in prijs per m3.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing met betrekking te de vergoeding van de kosten van bezwaar, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar, vermindering van de waarde tot € 296.000
, tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten in beroep en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.2.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de Heffingsambtenaar.

4.3.

De onroerende zaak en de door de Heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten vergelijkend, is het Hof van oordeel dat de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om als onderbouwing van de waardes te kunnen dienen. De Heffingsambtenaar maakt met de door hem overgelegde stukken aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten eveneens vrijstaande objecten betreffen met een met de onroerende zaak vergelijkbare ligging. De omstandigheid dat de onroerende zaken een andere uitstraling kennen, maakt nog niet dat de vergelijkingsobjecten niet meer met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn. Het Hof acht dienaangaande door de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat bij een waardering als de onderhavige een vergelijkbare ligging van meer betekenis is dan een vergelijkbare uitstraling. De Heffingsambtenaar dient bij de waardebepaling wel in voldoende mate rekening te houden met waarderelevante verschillen tussen de onderscheiden objecten. Gelet op de omschrijving van de objectkenmerken in het taxatierapport heeft de Heffingsambtenaar zich rekenschap gegeven van de staat van onderhoud en de ligging van de referentieobjecten. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarin opgenomen matrix aannemelijk heeft gemaakt dat in voldoende mate met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten is rekening gehouden.

4.4.

In het taxatierapport van belanghebbende is de (vrijstaande) onroerende zaak vergeleken met, naar ter zitting is komen vast te staan, een drietal geschakelde woningen met een minder goede ligging en met het object [d-straat] 10. Partijen zijn eenparig van mening dat [d-straat] 10 onvoldoende vergelijkbaar is met de onroerende zaak, zodat dit vergelijkingsobject buiten beschouwing moet worden gelaten. Het Hof sluit zich bij dit standpunt van partijen aan. Ten aanzien van de drie geschakelde referentieobjecten is het Hof van oordeel dat sprake is van zodanige verschillen in type en ligging tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn om te kunnen dienen als onderbouwing van de waarde. Aan het taxatierapport van belanghebbende komt derhalve onvoldoende bewijskracht toe voor de onderhavige waardebepaling, ook voor zover het wordt opgevat als weerspreking van de taxatie die zijdens de Heffingsambtenaar in het geding is gebracht.

4.5.

Belanghebbende heeft voorts gesteld dat betekenis moet worden toegekend aan het op 1 april 2014 gerealiseerde verkoopcijfer van de naast de onroerende zaak gelegen onroerende zaak [a-straat] 3a. Deze onroerende zaak is naar het oordeel van het Hof zo ver van de waardepeildatum verkocht dat aan het gerealiseerde verkoopcijfer geen aanwijzing kan worden ontleend omtrent de waarde van de onroerende zaak op de peildatum.

4.6.

Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op € 335.000.

4.7.

De Rechtbank heeft de Inspecteur met toepassing van artikel 8:45 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) verzocht om schriftelijk inlichtingen te verstrekken en belanghebbende in de gelegenheid gesteld om daarop te reageren. Deze reactie van belanghebbende vormt naar het oordeel van het Hof een schriftelijke inlichting als bedoeld in de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht, onderdeel A1, onder punt 5. Belanghebbende heeft, gelet hierop, tevens recht op een tegemoetkoming in de kosten van het indienen van deze schriftelijke inlichtingen. De Rechtbank heeft die tegemoetkoming ten onrechte achterwege gelaten. In zoverre is het hoger beroep gegrond.

4.8.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming voor de kosten in verband met de behandeling van het beroep, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2,5 (punten) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is in totaal € 1.240, vermeerderd met de tussen partijen niet in geschil zijnde vergoeding voor de kosten van een taxatierapport van € 218 en de vergoeding van de kosten voor een kadastrale uittreksel van € 5,90, is in totaal € 1.463,90.

4.9.

Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

Slotsom

4.10.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en de uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd, doch enkel voor wat betreft de proceskostenveroordeling in verband met de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken, en dat de Heffingsambtenaar moet worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg ten bedrage van € 1.463,90.

Ten aanzien van het griffierecht

4.11.

Aangezien de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 118 te vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.12.

Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.13.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is in totaal € 992.

4.14.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.

5. Beslissing

Het Hof

• verklaart het hoger beroep gegrond,
• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, doch enkel voor zover die betreft de beslissing omtrent de proceskosten van de behandeling van het beroep door de Rechtbank,
• gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 122 vergoedt,
• veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 2.455,90.

Aldus gedaan op 18 maart 2016 door P.C. van der Vegt, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van A.A. van Wendel de Joode, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.