Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk 14/00878
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 16 juli 2014, nummer SHE 13/5884, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente ‘s-Hertogenbosch ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en aanslag onroerende zaakbelasting (hierna: OZB).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2013 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de peildatum), voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 vastgesteld op € 415.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag OZB 2013 bekend gemaakt. Op 15 maart 2013 heeft de Heffingsambtenaar de waarde en de aanslag ambtshalve verlaagd tot € 384.000 respectievelijk € 359,81. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van
29 november 2013 heeft de Heffingsambtenaar de WOZ-beschikking en de aanslag OZB (zoals deze luidden na de ambtshalve vermindering) gehandhaafd.
29 november 2013 heeft de Heffingsambtenaar de WOZ-beschikking en de aanslag OZB (zoals deze luidden na de ambtshalve vermindering) gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit hoger beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De zitting heeft plaatsgehad op 5 februari 2016 te ‘s-Hertogenbosch . Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote, [A] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [B] en [C] .
1.5.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.6.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden, als door de ene partij gesteld en door de andere niet dan wel onvoldoende weersproken, voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in het jaar 1976 gebouwde geschakelde bungalow met een aanbouw, een garage en een tuin. De inhoud van het hoofdgebouw, de aanbouw en garage bedraagt respectievelijk 465 m3, 72 m3 en 72 m3. De oppervlakte van het perceel is 390 m2.
2.2.
Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 384.000, heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar een door hem in beroep overgelegd taxatierapport (hierna: het taxatierapport), opgesteld op 25 februari 2014 door de heer [C] , voornoemd. In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de peildatum vastgesteld op € 386.000. Deze waarde is bepaald door middel van vergelijking met zogeheten referentieobjecten, te weten [a-straat] 11, [a-straat] 1, [b-straat] 9 en [c-straat] 12, alle gelegen te [woonplaats] . In het taxatierapport zijn gegevens en foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten opgenomen. Ook bevat het rapport een zogeheten vergelijkingsmatrix met gegevens van de onroerende zaak en van de referentieobjecten.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor de onroerende zaak per de peildatum vastgestelde waarde van € 384.000 te hoog is. Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting is hieraan door belanghebbende toegevoegd dat in de verkoopbrochure van het referentieobject [a-straat] 1 – onder meer – is vermeld dat het buitenschilderwerk in 2011 is vernieuwd, het object een gashaard heeft, ‘grotendeels’ is uitgevoerd met parketvloer en stucwerk, een U-vormig keukenmeubel in lichte kleurstelling en een complete badkamer met ligbad, douchecabine en toilet heeft. Verder is volgens de brochure de inhoud volgens het kadaster 565m³, heeft het object dubbele schuifdeuren, dubbele beglazing en een CV-ketel uit 2009. Desgevraagd heeft belanghebbende verklaard dat de brochure geen melding maakt van het jaar/de jaren van eventuele modernisering van keuken en sanitair. Verder heeft belanghebbende ter zitting melding gemaakt van afwijkende inhoudsgegevens van zijn onroerende zaak en van de referentieobjecten zoals die bij het kadaster zijn geregistreerd.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot een waarde van € 325.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2012 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (referentieobjecten).
4.3.
De bewijslast met betrekking tot de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld, rust op de Heffingsambtenaar. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde verwezen naar zijn op 25 februari 2014 opgestelde taxatierapport. Naar aanleiding van het hoger beroep heeft de heer [C] zijn taxatierapport aan een review onderworpen. Deze review heeft tot enkele, uitsluitend tekstuele, aanpassingen geleid.
4.4.
Het Hof is van oordeel dat de door de Heffingsambtenaar ter vergelijking gebezigde referentieobjecten bruikbaar zijn voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. Het Hof overweegt daarbij dat de referentieobjecten rond de peildatum zijn verkocht en dat zij qua inhoud, ligging en bouwjaar goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De referentieobjecten zijn weliswaar niet identiek aan de onroerende zaak, maar de Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen in inhoud, ligging en onderhoud en luxe. Voor de wijze waarop met de verschillen al dan niet rekening is gehouden heeft de taxateur verwezen naar pagina 5 van het taxatierapport onder “Toelichting”. Ter zitting heeft hij nog eens uiteengezet dat het referentieobject [a-straat] 11 in oorspronkelijke staat verkeerde en gedateerd was, het referentieobject [a-straat] 1 in vergelijkbare staat verkeerde als de onroerende zaak van belanghebbende, en de referentieobjecten [b-straat] 9 en [c-straat] 12 in betere staat waren. Dit een en ander heeft ertoe geleid dat de taxateur geen correctie heeft toegepast vanwege een afwijkende, mindere, onderhoudstoestand. Het Hof kan de Heffingsambtenaar hierin volgen temeer nu uit de verkoopbrochure van [a-straat] 1 niet van een evident betere, modernere, toestand ten tijde van de verkoop blijkt. De Heffingsambtenaar heeft met hetgeen in het taxatierapport en het verweerschrift is vermeld en hetgeen ter zitting daar aan is toegevoegd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
4.5.
Belanghebbende, die ter onderbouwing van zijn standpunt geen taxatierapport of gelijkwaardig geschrift heeft overgelegd, heeft in hoger beroep het betoog herhaald dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet in verhouding staat tot het verkoopcijfer van [a-straat] 11. De Rechtbank heeft dienaangaande overwogen (waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder):
“Met betrekking tot eisers beroepsgrond dat hij het verschil in waarde van de woning in relatie tot het transactiecijfer van het gehanteerde vergelijkingsobject [a-straat] 11 niet volgt, neemt de rechtbank allereerst in aanmerking dat verweerder de waarde niet slechts op één vergelijkingsobject, maar op de gegevens van alle hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten heeft gebaseerd. De rechtbank stelt voorts vast dat de woning een grotere inhoud heeft dan dit vergelijkingsobject en daarnaast ook nog beschikt over een aanbouw, hetgeen zijn weerslag heeft in de vastgestelde eindwaarde. Daarnaast is door verweerder ten aanzien van de woning in relatie tot de vergelijkingsobjecten een relatief lage prijs per kubieke meter gehanteerd.”
Het Hof sluit zich bij dit oordeel aan en maakt het tot het zijne.
4.6.
Belanghebbende heeft in hoger beroep het betoog herhaald dat de indeling van de onroerende zaak anders is dan die van de woningen aan de [c-straat] 12 en [b-straat] 9. De Rechtbank heeft dienaangaande overwogen:
“De rechtbank volgt eiser voorts niet in zijn beroepsgrond dat verweerder rekening had moeten houden met de, naar zijn zeggen waardedrukkende, omstandigheid dat de woonkamer van zijn woning, anders dan die van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, aan de achterzijde van de woning is gelegen, nu de vraag of van die omstandigheid enige waardedrukkende werking uitgaat naar het oordeel van de rechtbank van subjectieve aard is.”
Het Hof sluit zich bij dit oordeel aan en maakt het tot het zijne.
4.7.
Ter zitting heeft belanghebbende – in aanvulling op zijn eerdere gronden – een nieuwe stelling opgeworpen, inhoudende dat bij het Kadaster andere, en wel grotere, inhoudsmaten van de twee in dezelfde straat gelegen referentieobjecten zijn geregistreerd dan de inhoudsmaten waar de Heffingsambtenaar in zijn taxatie van is uitgegaan. Ook de inhoud van de onroerende zaak staat bij het Kadaster anders geregistreerd, en wel 519 m3 terwijl het volgens de gegevens van de Heffingsambtenaar 537 m³ zou moeten zijn.
4.8.
Het Hof is van oordeel dat deze stelling als tardief moet worden aangemerkt, omdat deze pas ter zitting is aangevoerd en gesteld noch gebleken is dat deze informatie niet in een eerdere fase van de procedure had kunnen worden ingebracht. De Heffingsambtenaar heeft verklaard niet met deze informatie bekend te zijn en niet adequaat hierop te kunnen reageren. Een afweging van het belang van belanghebbende bij de behandeling van deze nieuwe stelling tegenover het belang van een doelmatige en doelgerichte voortgang van de procedure leidt tot de conclusie dat beoordeling van die stelling een nader onderzoek van feitelijke aard vergt hetgeen in strijd zou komen met een goede procesorde. Het Hof laat deze nieuwe stelling dan ook buiten behandeling. Wel merkt het Hof op dat de Heffingsambtenaar ter zitting heeft toegezegd een onderzoek te zullen instellen naar de gestelde verschillen.
4.9.
Met betrekking tot het betoog van belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de waardedrukkende omstandigheid dat het leidingwerk van het verwarmingssysteem, bij gebrek aan een kruipruimte, na een mankement via de tuin is omgelegd, overweegt het Hof dat de Heffingsambtenaar de invloed daarvan op de waarde gemotiveerd heeft weersproken. De Heffingsambtenaar heeft daartoe aangevoerd dat, gelet op het bouwjaar, alle woningen in de wijk tekenen van veroudering vertonen, zij het op verschillende vlakken. Daar staat volgens de Heffingsambtenaar tegenover dat de woningen, ook op verschillende wijzen, in meer of mindere mate zijn gemoderniseerd. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt gesteld dat per saldo geen correctie op de prijs per kubieke meter nodig is voor verschillen in onderhoudstoestand. Hetgeen belanghebbende daar tegenover heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht.
Slotsom
4.10.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.11.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.12.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond, en
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 18 maart 2016 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, J. Huige en P.A.G.M. Cools, in tegenwoordigheid van M.M. Dondorp-Loopstra, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.