Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 16/00434
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [plaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 13 april 2016, nummer BRE 15/7947, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Breda,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna vermelde beschikking.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 (hierna: de beschikking) heeft de Heffingsambtenaar ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan belanghebbende een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 35 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 is vastgesteld op een bedrag van € 408.000. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde verlaagd naar € 397.000.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 377.000, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 992 en gelast dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 45 vergoedt.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 3 maart 2017 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en haar gemachtigde de heer [A] , verbonden aan Stichting [B] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [C] en [D] (taxateur).
1.6.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een machtiging overgelegd.
1.7.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een geschakelde woning uit 1922 met een berging. De inhoud van de hoofdbouw bedraagt ongeveer 385 m³ en de inhoud van de aanbouw 80 m³. De perceeloppervlakte bedraagt 308 m².
2.2.
Ter onderbouwing van de in hoger beroep door hem verdedigde waarde van € 377.000 verwijst de Heffingsambtenaar naar het op 17 februari 2016 door taxateur [D] opgemaakte taxatierapport (hierna: het rapport). De in het rapport bepaalde waarde van € 378.000 wordt onderbouwd aan de hand van de verkoopcijfers van [adres 2] 12, [adres 3] 2, [adres 4] 62, [adres 5] 4, [adres 6] 16 en [adres 7] 2, alle gelegen te [plaats] , zoals vermeld in de bij het rapport behorende matrix. Het rapport bevat gegevens en foto’s van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.
2.3.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van een lagere waarde dan de door de Rechtbank vastgestelde en in hoger beroep door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 377.000 gewezen op de objecten [adres 2] 60, [adres 8] 74, [adres 9] 74, [adres 10] 28 en [adres 11] 33, alle gelegen te [plaats] .
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Partijen hebben ter zitting het volgende hieraan toegevoegd:
Belanghebbende
- Mijn grieven omtrent de waarde van de schuur en de kelder, die staan vermeld bij het eerste gedachtestreepje in mijn brief van 16 februari 2017, trek ik in;
- De Heffingsambtenaar gaat voor de aanbouw uit van een prijs van € 400 per m³. Voor de hoofdbouw gaat de Heffingsambtenaar uit van een prijs van € 422,10 per m³. Waarom gaat de Heffingsambtenaar voor de aanbouw, de keuken, uit van een lagere prijs?
Heffingsambtenaar
- Indien belanghebbende dit op prijs stelt, kan in overleg worden getreden over een inpandige taxatie.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de WOZ-waarde tot – naar het Hof begrijpt – € 348.000, althans een lagere waarde dan de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 377.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde in het economische verkeer de prijs die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding.
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar.
4.3.
De Heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde van € 377.000 onderbouwd met het rapport. Ten aanzien van het rapport overweegt het Hof als volgt. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde objecten acht het Hof bruikbaar als referentieobject omdat deze qua ligging, bouw, bouwjaar, oppervlakte en inhoud goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Er zijn weliswaar verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten, maar de Heffingsambtenaar heeft daar, gelet op de bij het rapport overgelegde matrix, voldoende rekening mee gehouden. Uit de in hoger beroep overgelegde matrix blijkt dat de Heffingsambtenaar een negatieve correctiepost vanwege het voorzieningenniveau van € 55.000 heeft gehanteerd. Belanghebbendes betoog dat de Heffingsambtenaar hiermee een hogere correctiepost hanteert dan tijdens de beroepsfase, hetgeen volgens belanghebbende moet leiden tot een lagere WOZ-waarde, faalt. De Heffingsambtenaar heeft ook in de beroepsfase een matrix overgelegd waarin een negatieve correctiepost is opgenomen. Daarin staat weliswaar een correctiepost van € 47.000 vermeld, maar de Heffingsambtenaar heeft verklaard dat door een destijds optredend technisch probleem de negatieve correctiepost van € 55.000 is verrekend met de waarde (€ 8.000) die aan de kelder en de berging wordt toegerekend. Materieel bezien is zowel in de bezwaar-, beroeps- als de hoger beroepsfase een correctie van € 55.000 in aanmerking genomen vanwege het voorzieningenniveau. In het verweerschrift in eerste aanleg is het bedrag van
€ 55.000 nader uitgesplitst in posten voor aanpassing installaties en vervangen CV-ketel, vervanging tegelvloer begane grond, en vernieuwing keuken en badkamer. Met een negatieve correctiepost van € 55.000 heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het gedateerde voorzieningenniveau. Dat het voorzieningenniveau gedateerd is, betekent niet zonder meer dat sprake is van een slechte staat van onderhoud. Uit door belanghebbende overgelegde offertes blijkt dat een verbouwing van de onroerende zaak aanzienlijk meer dan € 55.000 zou kosten. Omdat de verbouwingen waarvoor belanghebbende offertes heeft overgelegd verder gaan dan het hoogst noodzakelijke onderhoud dat geen uitstel duldt en in aanmerking genomen dat in zijn algemeenheid geldt dat kosten voor een verbouwing niet leiden tot een dienovereenkomstige negatieve correctie bij het berekenen van de WOZ-waarde, leiden deze offertes naar het oordeel van het Hof niet tot een hogere negatieve correctie dan de Heffingsambtenaar in aanmerking heeft genomen.
4.4.
Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde ten onrechte uitgaat van een hogere prijs per m³ voor de hoofdbouw dan de prijs per m³ voor de aanbouw. Naar het oordeel van het Hof staat het de Heffingsambtenaar echter vrij om bij de berekening van de WOZ-waarde uit te gaan van een afwijkende, in dit geval lagere, prijs per m³ voor een aanbouw ten opzichte van de hoofdbouw. Hierbij zij opgemerkt dat een lagere prijs voor de aanbouw voor belanghebbende ook gunstiger uitwerkt.
4.5.
Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is. Dit geldt overigens eveneens indien het Hof het referentieobject aan de [adres 3] , dat volgens belanghebbende niet vergelijkbaar is met de onroerende zaak, buiten beschouwing laat. In dat geval zou de gemiddelde prijs per m³ van de resterende vijf referentieobjecten uitkomen op € 421,45 en de aan de hoofdbouw toe te rekenen waarde op 385 m³ maal
€ 421,45 = € 162.258. Het verschil met € 162.509 indien [adres 3] 2 wel wordt meegenomen is dermate gering dat dit wegvalt bij de afronding.
4.6.
Belanghebbende heeft in haar stuk van 16 februari 2017 URL-links opgenomen van verkoopadvertenties op Funda van [adres 2] 60, [adres 8] 74, [adres 9] 74, [adres 10] 28 en [adres 11] 33, alle gelegen te [plaats] . Indien belanghebbende verwacht dat op een dergelijke wijze aangeleverde informatie door het Hof op internet zal worden geraadpleegd, is die verwachting, althans op dit moment nog, niet terecht. Zonder nadere gegevens omtrent de in de links genoemde objecten is die informatie niet van betekenis, waarbij het Hof nog opmerkt dat bovendien onduidelijk is of de genoemde prijzen die bij de respectievelijke links zijn vermeld, (huidige) vraagprijzen betreffen. Met de aldus gepresenteerde informatie heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, en evenmin volgt daaruit dat de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog is.
Slotsom
4.7.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.8.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.9.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.
5.Beslissing
Het Hof verklaart het hoger beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 6 april 2017 door V.M. van Daalen-Mannaerts, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van E.J.M. Bohnen, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.