Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 16/00374
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 31 maart 2016, nummer BRE 15/7377 in het geding tussen
belanghebbende,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 (hierna: de beschikking) heeft de Heffingsambtenaar ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan belanghebbende een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres] 70 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 is vastgesteld op een bedrag van € 612.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting over het jaar 2015 (hierna: de aanslag) opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Nadat tegen de beschikking en de aanslag bij de Heffingsambtenaar in één geschrift bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 331.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 503.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 3 maart 2017 te
’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] en de heer [C] , taxateur.
’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] en de heer [C] , taxateur.
1.5.
De Heffingsambtenaar heeft te dezer zitting een machtiging overgelegd.
1.6.
Aan het slot van deze zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak. Het betreft een winkel met opslag-/magazijnruimte. De kadastrale oppervlakte van het perceel is ongeveer 95m²
,de winkel/verkoopruimte op de begane grond heeft een oppervlakte van 77m², de opslag-/magazijnruimte op de eerste verdieping is 77m², de opslag-/magazijnruimte op de tweede verdieping is 26m² en de opslag/magazijnruimte in de kelder is 73m². Het bouwjaar is 1905.
,de winkel/verkoopruimte op de begane grond heeft een oppervlakte van 77m², de opslag-/magazijnruimte op de eerste verdieping is 77m², de opslag-/magazijnruimte op de tweede verdieping is 26m² en de opslag/magazijnruimte in de kelder is 73m². Het bouwjaar is 1905.
2.2.
Tot de gedingstukken behoort een door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix, opgemaakt door [C] , taxateur. In deze matrix wordt verwezen naar de huurprijzen van een viertal ter vergelijking met de onroerende zaak opgevoerde objecten, te weten: [adres] 52, [adres] 74, [adres] 78 en [adres] 75a, alle gelegen te [vestigingsplaats] . In de matrix wordt niet verwezen naar verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. De waarde van de onroerende zaak is in de matrix getaxeerd op € 850.721, waarbij een kapitalisatiefactor van 11,8 is gehanteerd en een bruto huurwaarde van € 72.095.
2.3.
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar de huurovereenkomst overgelegd van het vergelijkingsobject [adres] 78. Deze huurovereenkomst is ingegaan op 1 oktober 2014 voor een termijn van vijf jaar tegen een jaarlijkse huurprijs van € 75.000 exclusief BTW. Ingevolge artikel 9.2 van de huurovereenkomst wordt een huurkorting verleend gedurende de eerste drie jaren volgens de staffel:
het eerste jaar € 15.000;
het tweede jaar € 10.000;
het derde jaar € 5.000.
Verder is daarbij vermeld dat de huur gedurende het eerste huurjaar € 5.000 exclusief BTW per maand bedraagt.
Artikel 9.3 van de huurovereenkomst bevat een breakoptie die inhoudt dat de huurder de overeenkomst per 31 december 2015 kan opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Van deze mogelijkheid heeft de huurder gebruik gemaakt.
2.4.
Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 1 juli 2015, door [D] , taxateur. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak met behulp van kengetallen uit de taxatiewijzer VNG getaxeerd op € 467.215. Daarbij is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 11,8 en een bruto huurwaarde van € 39.589. Het rapport bevat foto’s van de onroerende zaak.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is het antwoord op de volgende vragen:
I Is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014 te hoog vastgesteld?
II Heeft de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte de achterliggende gegevens niet verstrekt?
Belanghebbende is van mening dat deze vragen bevestigend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Ter zitting hebben zij hun standpunten nader toegelicht.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 467.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
Vraag I
4.1.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2014 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil, en het Hof gaat daar ook van uit, dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald met toepassing van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Evenmin is in geschil de huurwaardekapitalisatiefactor van 11,8. Partijen verschillen van mening over de huurwaarde.
4.4.
De Heffingsambtenaar heeft de huurwaarde berekend op € 72.095, welk bedrag als volgt is opgebouwd:
Winkelruimte € 585 per m²
77 m² 1e verdieping € 175 per m²
26 m² 2e verdieping € 115 per m²
73 m² kelder € 145 per m².
Als onderbouwende transactiegegevens heeft de Heffingsambtenaar gewezen op de volgende huurcijfers (matrix bij aanvullend verweerschrift in eerste aanleg):
[adres] 52 verhuurd per 8 september 2014 € 58.400
[adres] 74 verhuurd per 1 april 2014 € 100.000
[adres] 78 verhuurd per 1 oktober 2014 € 75.000
[adres] 75a verhuurd per 7 januari 2013 € 122.500.
De vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in het A1 winkelgebied van de gemeente [vestigingsplaats] .
4.5.
Belanghebbende heeft naar aanleiding van de overgelegde huurovereenkomst van [adres] 78 (zie 2.3) haar twijfel geuit over de daadwerkelijke hoogte van de andere huurcijfers. Het vergelijkingsobject [adres] 78 is weliswaar verhuurd voor een bedrag van € 75.000 per jaar, maar feitelijk is het eerste jaar € 60.000 aan huur betaald en is de overeenkomst na dat jaar opgezegd door de huurder. Belanghebbende twijfelt over de betrouwbaarheid van de overige huurcijfers. De Heffingsambtenaar heeft geen nadere gegevens overgelegd ten aanzien van de andere vergelijkingsobjecten en stelt zich op het standpunt dat aangenomen mag worden dat de overige gegevens juist zijn. Naar het oordeel van het Hof kan dit standpunt niet worden gevolgd. De gerezen twijfel over de juistheid van de overige huurcijfers acht het Hof gerechtvaardigd, gegeven het feit dat ten aanzien van één van de vier vergelijkingsobjecten al vast staat dat een korting is verleend op de overeengekomen aanvangshuur.
4.6.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de Heffingsambtenaar de huurwaarde van
€ 72.095 niet aannemelijk gemaakt. Daarmee is een waarde van de onroerende zaak van € 850.721 evenmin aannemelijk.
4.7.
Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar bepleite huurwaarde van € 39.589 aannemelijk heeft gemaakt.
Hiertoe verwijst belanghebbende naar het rapport (zie 2.4) waarin de volgende gegevens zijn opgenomen:
[adres] 113 vraaghuur per 22 april 2015 € 336,54 per m²
[adres] 115 vraaghuur per 16 juli 2014 € 332,92 per m²
[adres] 118 verhuurd per 1 juli 2014 € 282,35 per m²
Met de Heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat deze objecten niet op de A1 locatie zijn gelegen. Bovendien betreft het van twee vergelijkingsobjecten een vraaghuurprijs. Ten aanzien van de onderhoudstoestand van de onroerende zaak merkt het Hof nog op dat in het rapport van taxateur [D] is vermeld dat geen direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud is vereist en dat de staat van onderhoud als ‘redelijk’ tot ‘matig’ wordt omschreven. Dat de onderhoudstoestand een waardedrukkend effect op de huurwaarde heeft, acht het Hof dan ook niet aannemelijk.
4.8.
Gelet op hetgeen in 4.7 is overwogen heeft belanghebbende een huurwaarde van € 39.589 niet aannemelijk gemaakt, en daarmee is een waarde van € 467.000 evenmin aannemelijk.
4.9.
Nu geen der partijen de door hen bepleite waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt zal het Hof dientengevolge, rekening houdende met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen. Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2014 in goede justitie vast op € 700.000.
4.10.
Aangezien de waarde door het Hof in goede justitie is vastgesteld als hiervoor vermeld, dient de conclusie te zijn dat de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van de onroerende zaak is gehandhaafd op € 612.000, de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Vraag I moet daarom ontkennend worden beantwoord.
Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
Vraag II
4.11.
In het bezwaarschrift heeft belanghebbende verzocht “het taxatieverslag of bij voorkeur de rekenkundige taxatiematrix van [adres] 70” te verstrekken, en in het aanvullend bezwaarschrift van 1 juli 2015 verzoekt zij uitdrukkelijk de gebruikte referentieobjecten niet geanonimiseerd kenbaar te maken. Als bijlage bij de uitspraak op bezwaar zijn gegevens verstrekt over de - toen - ter onderbouwing gebruikte vergelijkingsobjecten. Het betrof gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
[adres] 101b verkocht 30 juni 2015 € 1.030.000
[adres] (52) verhuurd per 8 sept 2014 € 58.347
[adres] (90) verhuurd per 1 juli 2013 € 100.000
[adres] (25) verhuurd per 1 aug 2013 € 170.000
Van de vergelijkingsobjecten zijn bepaalde kenmerken vermeld (zoals hoekligging, oppervlakte, transactiedatum) doch ten aanzien van de huurtransacties zijn in de bedoelde bijlage geen huisnummers vermeld.
In de beroepsfase heeft de Heffingsambtenaar de huisnummers verstrekt.
4.12.
De Rechtbank heeft de motiveringsklacht verworpen met de volgende overweging:
“2.13. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase geanonimiseerde huurtransacties van referentieobjecten heeft verstrekt aan belanghebbende, leidt er naar het oordeel van de rechtbank niet toe dat het motiveringsbeginsel is geschonden. Het niet verstrekken van dergelijke – vertrouwelijke – informatie acht de rechtbank in de bezwaarfase niet bezwaarlijk. Voor zover dit belanghebbende heeft bemoeilijk[t] in de controle op de vastgestelde waarde is van belang dat belanghebbende in de beroepsfase wel beschikte over de volledige informatie.”.
4.13.
Het Hof heeft in zijn uitspraak van 19 juni 2014, 13-00562, ECLI:NL:GHSHE:2014:1818, onder meer het volgende overwogen:
“4.10. Naar het oordeel van het Hof is het echter van essentieel belang om te weten om precies welk referentieobject het gaat. Zonder dit gegeven kan een belastingplichtige de door de heffingsambtenaar verstrekte gegevens niet controleren. Als de heffingsambtenaar zegt dat het gaat om een pand ergens in straat A, en dat de staat van onderhoud van dat pand goed is, kan de belastingplichtige die mededeling niet controleren. Hij kan dus ook niet controleren of op juiste wijze met een eventueel verschil in staat van onderhoud tussen dat pand en het zijne rekening is gehouden. Hetzelfde geldt voor de door de heffingsambtenaar opgegeven vierkante meters et cetera. De belastingplichtige kan evenmin controleren of de huurprijs van het referentieobject tot stand gekomen is tussen niet-gelieerde partijen, noch bepalen of het referentieobject bijzondere waarde vermeerderende of –verminderende factoren kent.”.
4.14.
Onder verwijzing naar de hiervoor geciteerde overweging is het Hof ook in de onderhavige zaak van oordeel dat de Heffingsambtenaar de gegevens niet geanonimiseerd had mogen verstrekken. De argumenten van de Heffingsambtenaar dat uit concurrentie-overwegingen de huisnummers in de bezwaarfase niet zijn verstrekt en dat aan de hand van de overige wel vermelde kenmerken van de vergelijksobjecten eenvoudig was te bepalen om welke panden het precies ging, acht het Hof niet valide. Indien het eenvoudig is om aan de hand van de wel vermelde gegevens te bepalen om welke panden het precies gaat, kan dus net zo goed meteen het huisnummer worden vermeld. Daar komt bij dat belanghebbendes gemachtigde heeft weersproken dat het voor hem, als niet bekend met de plaatselijke situatie, eenvoudig is te achterhalen om welke panden het gaat. Het uit concurrentie-overwegingen niet verstrekken van de huisnummers in de bezwaarfase valt moeilijk te rijmen met het wél verstrekken in de beroepsfase. Als de Heffingsambtenaar van mening is dat de gegevens pas ongeanonimiseerd verstrekt hoeven te worden indien een belanghebbende bereid is daarvoor kosten te maken (zoals in een beroepsfase), strookt die opvatting niet met het bepaalde in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Dat de Heffingsambtenaar bij het opvragen van de huurgegevens de toezegging doet aan de huurders/verhuurders dat de door hen verstrekte informatie niet aan derden beschikbaar wordt gesteld, maakt het oordeel van het Hof niet anders. Ook in dat geval wordt die toezegging niet (langer) nagekomen indien de huisnummers in de beroepsfase worden ingebracht. De stelling van de Heffingsambtenaar ten slotte dat plaatselijke deskundigen (makelaars) desgevraagd de huurgegevens aan belanghebbende verstrekken is uitdrukkelijk door belanghebbende weersproken. Bovendien acht het Hof een verwijzing naar plaatselijke deskundigen voor het opvragen van informatie niet stroken met het eerder genoemde tweede lid van artikel 40 van de Wet WOZ.
4.15.
Gelet op het voorgaande komt het Hof, anders dan de Rechtbank, tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase ook de huisnummers van de referentieobjecten aan belanghebbende had moeten verstrekken aangezien uitdrukkelijk om niet geanonimiseerde gegevens was verzocht.
4.16.
Het Hof ziet in de weigering om bij uitspraak op bezwaar ongeanonimiseerde gegevens te verstrekken geen aanleiding om de uitspraken op bezwaar te vernietigen, omdat de beschikte waarde immers niet te hoog is vastgesteld. Wel ziet het Hof hierin aanleiding voor een tegemoetkoming in de proceskosten die belanghebbende in de beroepsfase en de hoger beroepsfase heeft moeten maken. Belanghebbende heeft immers door de opstelling van de Heffingsambtenaar moeten procederen tot in hoger beroep en is belemmerd om aan de hand van de ontvangen gegevens in alle redelijkheid te kunnen inschatten of zij al dan niet (hoger) beroep zou instellen.
Slotsom
4.17.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank moet worden bevestigd. Gelet op 4.16 zal de Heffingsambtenaar worden veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende in de beroeps- en de hoger beroepsfase.
Ten aanzien van het griffierecht
4.18.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de
Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.19.
Gelet op hetgeen onder 4.16 hiervoor is overwogen, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.20.
Het Hof stelt de tegemoetkoming in verband met de behandeling van het beroep, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x is € 990.
4.21.
Het Hof stelt de tegemoetkoming in verband met de behandeling van het hoger beroep, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x is € 990.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 1.980.
Aldus gedaan op 13 april 2017 door V.M. van Daalen-Mannaerts, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van E.J.M. Bohnen, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.