Uitspraak
GERECHTSHOF ’ s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 16/03588
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 5 juli 2016, nummer AWB 15/6946 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Gemeente ' s-Hertogenbosch
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te melden beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 59 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2014 (hierna: de peildatum) is vastgesteld op € 364.000 voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 (hierna: de beschikking). De beschikking is in één geschrift vervat met de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2015 (hierna: de aanslag ozb). Het tegen de beschikking en de aanslag gemaakt bezwaar is, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar, ongegrond verklaard.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De zitting heeft plaatsgehad op 3 februari 2017 te ‘ s-Hertogenbosch . Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde de heer [A] , advocaat te [B] , en namens de Heffingsambtenaar, [C] , bijgestaan door de heer [D] , taxateur.
1.5.
Belanghebbende heeft op deze zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.7.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning uit 1912 met een inhoud van ca. 424 m³. De woning heeft een aanbouw, twee bergingen (35 m³ en 34 m³), een dakkapel en een carport. Het perceel heeft een oppervlakte van 655 m². De onroerende zaak is gelegen binnen de bebouwde kom van ’ [woonplaats] , aan de rand van het centrum. De onroerende zaak grenst aan de achterzijde aan een spoorlijn. Door wettelijke bepalingen met betrekking tot de spoorlijn wordt het gebruik van de achterste strook grond van de achtertuin beperkt. In de nabijheid van de onroerende zaak is de Randweg ’ [woonplaats] - [E] aangelegd. Bij die aanleg hebben heiwerkzaamheden plaatsgevonden. Op de peildatum was sprake van door die heiwerkzaamheden aan de binnen- en buitenzijde van de woning veroorzaakte schade.
2.2. .
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2014 onderbouwd met een taxatierapport van 12 mei 2015 opgesteld door de taxateur [D] te [woonplaats] . In dit taxatierapport is de onroerende zaak gewaardeerd op € 394.000. Deze waarde is onderbouwd met vier referentieobjecten, alle gelegen in ’ [woonplaats] , te weten [adres 1] 55, verkocht op 1 oktober 2014 voor € 395.000, [adres 2] 79, verkocht op 28 december 2014 voor € 515.000 en [adres 1] 43, verkocht op 4 augustus 2014 voor € 725.000. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig en uitpandig opgenomen op 9 september 2013 en op 28 april 2015. De onroerende zaak en de referentieobjecten zijn nogmaals uitpandig bezichtigd op 15 maart 2016. In het taxatierapport is rekening gehouden met kosten van herstel van schade tot een bedrag van € 44.559,19.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de peildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vermindering van de WOZ-waarde tot een bedrag van € 310.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag onroerende-zaakbelastingen, vergoeding van het door hem bij de Rechtbank en het Hof betaalde griffierecht en vergoeding van de door hem in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep gemaakte proceskosten. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2014 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten).
4.3.
De bewijslast met betrekking tot de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld, rust op de Heffingsambtenaar.
4.4.
Belanghebbende heeft ter zitting van de Rechtbank verklaard dat ‘de inhoudsmaat van 32 m³ voor de aanbouw akkoord is.’ Het Hof is van oordeel dat belanghebbende hiermee in beroep uitdrukkelijk en zonder enig voorbehoud heeft verklaard dat hij met de Heffingsambtenaar ten aanzien van de inhoud van de aanbouw overeenstemming heeft bereikt.
4.5.
Als uitgangspunt geldt, dat het partijen vrij staat in hoger beroep hun standpunten te verdedigen met alle argumenten en stellingen. Een uitzondering geldt indien zij daardoor in strijd zouden handelen met een goede procesorde. Het is, onder meer, in strijd met een goede procesorde om een eenmaal expliciet en zonder voorbehoud prijsgegeven standpunt, wederom in te nemen. Belanghebbende kan daarom niet worden toegestaan de kwestie van de inhoudsmaat opnieuw aan de orde te stellen.
4.6.
Het Hof is van oordeel dat de door de Heffingsambtenaar in aanmerking genomen referentieobjecten als vergelijkingsmaatstaf kunnen dienen. Het referentieobject [adres 1] 59 is in dezelfde straat gelegen, in het naastgelegen blok twee-onder-één-kap-woningen, kent een identieke inhoud en nagenoeg gelijke perceelsoppervlakte en is naar het oordeel van het Hof van de drie referentieobjecten het beste met de onroerende zaak vergelijkbaar. Ook de referentieobjecten [adres 2] 79 en [adres 1] 43, die beide in de nabijheid van de onroerende zaak zijn gelegen, zijn qua inhoud, bouwjaar, uitstraling, omvang, ligging, kwaliteit/luxe en staat van onderhoud voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De door belanghebbende gestelde verschillen maken niet dat de referentieobjecten niet kunnen dienen als onderbouwing van de waarde. Wel dient bij de waardebepaling met deze verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten rekening te worden gehouden.
4.7.
De verkeersoverlast van de aan de voorzijde gelegen [adres 1] en aan de achterzijde gelegen autoweg, de filevorming voor de woning, de parkeeroverlast en de geluids- en trillingsoverlast van vrachtwagens, treinverkeer en hulpdiensten hebben in gelijke mate te gelden voor [adres 1] 55. Met deze waardebepalende elementen heeft de Heffingsambtenaar voorts bij de vergelijking met [adres 2] 79 en [adres 1] 43, die een betere ligging kennen, in voldoende mate rekening gehouden. Door aan de helft van het perceel van de onroerende zaak een aanzienlijk lagere waarde toe te kennen in vergelijking met de waarde van de resterende grond van [adres 2] 79 heeft de Heffingsambtenaar voorts voldoende rekening gehouden met de beperkingen die het perceel kent als gevolg van de ligging aan de spoorlijn.
4.8.
Gelet op de door de Heffingsambtenaar overgelegde foto’s, in aanmerking genomen de door de taxateur uitgevoerde bezichtigingen van de onroerende zaak en de door belanghebbende ter zitting getoonde foto’s, acht het Hof aannemelijk dat de taxateur in voldoende mate rekening heeft gehouden met de ernst van de scheurvorming aan de buitenzijde van de onroerende zaak ten opzichte van de bij de referentieobjecten aanwezige scheurvorming. De scheurvorming is voorts in voldoende mate in de waardering tot uitdrukking gekomen.
4.9.
Belanghebbende heeft gesteld dat de waardedrukkende invloed van de scheurvorming aan de binnenzijde van de woning gelijk is aan de herstelkosten daarvan en de Heffingsambtenaar heeft zich aan dit standpunt van belanghebbende geconformeerd. Het Hof zal partijen hierin volgen. De Heffingsambtenaar heeft voorts met de berekening in het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat met een bedrag van € 44.559 in voldoende mate rekening is gehouden met de scheurvorming aan de binnenzijde van de onroerende zaak. De stelling van belanghebbende dat dubbeltellingen zijn hersteld en extra schadeposten (rest- en vervolgschade) zijn ontstaan, waardoor het schadebedrag na aftrek van de kosten van herstel van de schuur circa € 65.000 bedraagt, is door hem niet onderbouwd.
4.10.
De door belanghebbende gestelde meer doelmatige inrichting van [adres 1] 55 is eerst na de aankoop van dit referentieobject op 1 oktober 2014 gerealiseerd, zodat van dit aspect –wat er ook van zij – bij de vergelijking geen invloed uitgaat op de waarde van de onroerende zaak. Ook overigens heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de doelmatigheid van de onroerende zaak.
4.11.
In de matrix heeft de Heffingsambtenaar zichtbaar gemaakt dat acht is geslagen op de verschillen in inhoud tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Het Hof is van oordeel dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Het Hof acht voorts aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud en de mate waarin de onroerende zaak gedateerd is.
4.12.
Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Aan de in het kader van de Wet WOZ voor een eerdere of latere peildatum vastgestelde waarde van de onroerende zaak kan naar vaste rechtspraak voorts geen aanwijzing worden ontleend omtrent de waarde van de onroerende zaak op de peildatum.
Slotsom
4.13.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.14.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.15.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof:
verklaart het hoger beroep ongegrond, en
bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 2 juni 2017 door M. Harthoorn, voorzitter, P.A.G.M. Cools, en B.G. van Zadelhoff, in tegenwoordigheid van A.A. van Wendel de Joode, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.