Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/01369
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 30 oktober 2015, nummer AWB 15/733 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Gemeente 's-Hertogenbosch
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te melden beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 59 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de peildatum) is vastgesteld op € 407.000 voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 (hierna: de beschikking). De beschikking is in één geschrift vervat met de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2014 (hierna: de aanslag ozb). Na tegen de beschikking en de aanslag gemaakt bezwaar zijn , bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar, de waarde verlaagd naar € 371.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.2.Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De zitting heeft plaatsgehad op 3 februari 2017 te ‘s-Hertogenbosch
.Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde de heer [A] , advocaat te [B] , en namens de Heffingsambtenaar, [C] , bijgestaan door de heer [D] , taxateur.
.Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde de heer [A] , advocaat te [B] , en namens de Heffingsambtenaar, [C] , bijgestaan door de heer [D] , taxateur.
1.5.
Belanghebbende heeft op deze zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.7.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning uit 1912 met een inhoud van ca. 424 m³. De woning heeft een aanbouw, twee bergingen (35 m³ en 34 m³), een dakkapel en een carport. Het perceel heeft een oppervlakte van 655 m². De onroerende zaak is gelegen binnen de bebouwde kom van [woonplaats] , aan de rand van het centrum. De onroerende zaak grenst aan de achterzijde aan een spoorlijn. Door wettelijke bepalingen met betrekking tot de spoorlijn wordt het gebruik van de achterste strook grond van de achtertuin beperkt. In de nabijheid van de onroerende zaak is de Randweg [woonplaats] - [E] aangelegd. Bij die aanleg hebben heiwerkzaamheden plaatsgevonden. Op de peildatum was sprake van door die heiwerkzaamheden aan de binnen- en buitenzijde van de woning veroorzaakte schade.
2.2. .
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2013 onderbouwd met een taxatierapport van 12 mei 2015 opgesteld door de taxateur [D] te [woonplaats] . In dit taxatierapport is de onroerende zaak vergeleken met vier referentieobjecten, alle gelegen in [woonplaats] , te weten [adres 1] 55, verkocht op 1 oktober 2014 voor € 395.000, [adres 1] 57, verkocht op 6 april 2010 voor € 465.000, [adres 2] 10, verkocht op 8 april 2013 voor € 551.000 en [adres 3] 11, verkocht op 24 december 2012 voor € 410.000. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen op 9 september 2013 en 28 april 2015. In het taxatierapport is rekening gehouden met kosten van herstel van schade tot een bedrag van € 44.559,19.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de peildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vermindering van de WOZ-waarde tot een bedrag van € 310.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag onroerende-zaakbelastingen, vergoeding van het door hem bij de Rechtbank en het Hof betaalde griffierecht en vergoeding van de door hem in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep gemaakte proceskosten. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2013 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten).
4.3.
De bewijslast met betrekking tot de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld, rust op de Heffingsambtenaar.
4.4.
Belanghebbende heeft ter zitting van de Rechtbank verklaard dat ‘de inhoudsmaat van 32 m³ voor de aanbouw akkoord is.’ Het Hof is van oordeel dat belanghebbende hiermee in beroep uitdrukkelijk en zonder enig voorbehoud heeft verklaard dat hij met de Heffingsambtenaar ten aanzien van de inhoud van de aanbouw overeenstemming heeft bereikt.
4.5.
Als uitgangspunt geldt, dat het partijen vrij staat in hoger beroep hun standpunten te verdedigen met alle argumenten en stellingen. Een uitzondering geldt indien zij daardoor in strijd zouden handelen met een goede procesorde. Het is, onder meer, in strijd met een goede procesorde om een eenmaal expliciet en zonder voorbehoud prijsgegeven standpunt, wederom in te nemen. Belanghebbende kan daarom niet worden toegestaan de kwestie van de inhoudsmaat opnieuw aan de orde te stellen.
4.6.
De door de Heffingsambtenaar in aanmerking genomen referentieobjecten [adres 1] 55 en 57 zijn qua objectkenmerken het beste vergelijkbaar met de onroerende zaak, maar zijn zodanig ver van de waardepeildatum, te weten 22 maanden na de waardepeildatum respectievelijk 30 maanden voor de waardepeildatum, verkocht dat deze referentieobjecten niet kunnen dienen als onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Het Hof zal deze referentieobjecten daarom buiten beschouwing laten.
De referentieobjecten [adres 2] 10 en [adres 3] 11 zijn qua inhoud, bouwjaar, uitstraling, omvang, ligging, kwaliteit/luxe en staat van onderhoud voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak en kunnen als vergelijkingsmaatstaf dienen. De door belanghebbende gestelde verschillen maken niet dat de referentieobjecten niet kunnen dienen als onderbouwing van de waarde. Wel dient bij de waardebepaling met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten in voldoende mate rekening te worden gehouden.
4.7.
Belanghebbende heeft gesteld dat de waardedrukkende invloed van de scheurvorming aan de binnenzijde van de woning gelijk is aan de herstelkosten daarvan en de Heffingsambtenaar heeft zich aan dit standpunt van belanghebbende geconformeerd. Het Hof zal partijen hierin volgen. De Heffingsambtenaar heeft voorts met de berekening in het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat met een bedrag van € 44.559 in voldoende mate rekening is gehouden met de scheurvorming aan de binnenzijde van de onroerende zaak. De stelling van belanghebbende dat dubbeltellingen zijn hersteld en extra schadeposten (rest- en vervolgschade) zijn ontstaan, waardoor het schadebedrag na aftrek van de kosten van herstel van de schuur circa € 65.000 bedraagt, is door hem niet onderbouwd.
4.8.
Gezien de ligging van de referentieobjecten [adres 2] 10 en [adres 3] 11 is bij deze referentieobjecten geen sprake van overlast van trillingen en van verkeers-, geluids- en parkeeroverlast van personenverkeer, vrachtwagens, treinverkeer en hulpdiensten en van minder privacy. Evenmin is bij deze objecten aan de buitenzijde scheurvorming ontstaan door nabij de woningen verrichte werkzaamheden. De Heffingsambtenaar heeft bij de vergelijking de correctie ter zake van de omgevingsfactoren bepaald op 20% en de correctie ter zake van de scheurvorming bepaald op 2,5%, maar hij heeft die correctie in de door hem overgelegde stukken niet onderbouwd. Ter zitting heeft de taxateur verklaard dat bij de analyse van de verkoopcijfers, na de correctie voor grootte, kwaliteit en doelmatigheid, het percentage van 20 resteert en dat overigens sprake is van een stukje taxateurswerk. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met deze toelichting niet aannemelijk heeft gemaakt dat het verschil in ligging met een correctie van 20% in voldoende mate in de waardebepaling tot uitdrukking is gekomen. De Heffingsambtenaar heeft voorts niet onderbouwd dat de schade van de scheurvorming aan de buitenzijde van de onroerende zaak met een correctie van 2,5% in voldoende mate is verdisconteerd in de waarde. Hetzelfde heeft te gelden voor de correctie ter zake van doelmatigheid en de correctie voor de verschillen in inhoud tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten.
4.9.
Door aan het deel van het perceel van de onroerende zaak dat nabij de spoorlijn is gelegen een aanzienlijk lagere waarde toe te kennen dan aan het deel van het perceel dat dichtbij de onroerende zaak is gelegen en ook een lagere waarde toe te kennen aan de bij de onroerende zaak behorende grond dan de grond die behoort bij de referentieobjecten heeft de Heffingsambtenaar rekening gehouden met de beperkingen die het perceel kent als gevolg van de ligging aan de spoorlijn. Of daarmee in voldoende mate rekening is gehouden met de ligging aan de spoorlijn volgt echter niet uit de vergelijking met de referentieobjecten, nu beide referentieobjecten zijn gelegen op percelen met een veel kleinere oppervlakte. Een grondstaffel is door de Heffingsambtenaar niet overgelegd.
4.10.
Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft daartegenover enkel gesteld dat de [adres 4] 18 met de onroerende zaak vergelijkbaar is, maar het Hof acht één referentieobject onvoldoende ter onderbouwing van de waarde. Belanghebbende heeft de verschillen tussen de onroerende zaak en [adres 4] 18 overigens niet inzichtelijk gemaakt en evenmin heeft hij aannemelijk gemaakt op welke wijze met die verschillen rekening moet worden gehouden bij de waardebepaling. De door belanghebbende verdedigde waarde is ook voor de rest niet onderbouwd. Aan de in het kader van de Wet WOZ voor een eerdere of latere peildatum vastgestelde waarde van de onroerende zaak kan naar vaste rechtspraak geen aanwijzing worden ontleend omtrent de waarde van de onroerende zaak op de peildatum.
4.11.
Aangezien beide partijen de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof, rekening houdende met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en tijdens het onderzoek ter zitting, de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op 1 januari 2013 in goede justitie vaststellen op € 365.000.
Slotsom
4.12.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak van de Heffingsambtenaar dienen te worden vernietigd, en de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 365.000.
Ten aanzien van het griffierecht
4.13.
Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht van € 45 respectievelijk € 123 te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.14.
Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.15.
Het Hof zal daarbij uitgaan van een wegingsfactor van 1, nu het geschil met betrekking tot de waardering van deze onroerende zaak een feitelijke en juridische kwestie van gemiddelde aard betreft. De omstandigheid dat belanghebbende als bijlage bij het beroepschrift en hoger beroepschrift een schriftelijke toelichting heeft gegeven leidt er, anders dan de Heffingsambtenaar verdedigt, niet toe dat het gewicht van de zaak wijzigt.
4.16.
Het Hof stelt de tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, voor de behandeling van het beroep bij de Rechtbank op 2 (punten) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 990 en voor de behandeling van het hoger beroep op 2 (punten) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 990, in totaal € 1.980.
4.17.
Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
5.Beslissing
Het Hof:
verklaart het hoger beroep gegrond,
vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond,
vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar,
vermindert de waarde tot € 365.000,
vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig,
gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 168 vergoedt, en
veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 1.980.
Aldus gedaan op 2 juni 2017 door M. Harthoorn, voorzitter, P.A.G.M. Cools, en B.G. van Zadelhoff, in tegenwoordigheid van A.A. van Wendel de Joode, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.