Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00967
Uitspraak op het hoger beroep van
de erven van [belanghebbende] ,
laatst gewoond hebbende te [woonplaats] en overleden te [plaats] op [datum] 2011,
hierna: belanghebbenden,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 4 september 2014, nummer SHE 14/1065, in het geding tussen
belanghebbenden
en
de Heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de onder 1.2 te noemen WOZ-beschikking.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan [belanghebbende] te [woonplaats] , voornoemd, op 28 februari 2011 een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 5 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2010 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 is vastgesteld op € 355.000. Tegelijkertijd heeft de Heffingsambtenaar aan haar ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2011 opgelegd.
1.2.
Op verzoek van belanghebbenden heeft de Heffingsambtenaar met dagtekening 4 april 2013 aan hen een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2010 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 is vastgesteld op € 355.000 (hierna: de WOZ-beschikking).
Na hiertegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 6 februari 2014 de WOZ-beschikking gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbenden zijn van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 45.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Tegen deze uitspraak hebben belanghebbenden hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 122.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) hebben belanghebbenden bij brief van 11 maart 2017 nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 23 maart 2017 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , gemachtigde van belanghebbenden, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] , taxateur WOZ.
1.7.
Aan het slot van deze zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
De onroerende zaak betreft een geschakelde twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1995. De woning heeft een inhoud van 329 m³, een aanbouw van 135 m³ en een garage van 57 m³. Het perceel waarop de woning is gelegen heeft een oppervlakte van ongeveer 274 m².
2.2.
De onroerende zaak is op verzoek van de Heffingsambtenaar in beroep getaxeerd door [B] , taxateur WOZ (hierna: taxateur [B] ).
In zijn taxatierapport van 12 mei 2014 taxeert taxateur [B] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2010 op een waarde in het economische verkeer van € 355.000. Dit taxatierapport wordt ondersteund door verkoopcijfers van vier met de onroerende zaak vergeleken objecten. Dit betreffen - naast de onroerende zaak - de volgende in [woonplaats] gelegen geschakelde woningen:
adres
bouwjaar
kavel
woning
garage
aanbouw
berging
transactiedatum
transactieprijs
[adres 1] 5
1995
274 m²
329 m³
57 m³
135 m³
-
-
-
[adres 1] 3
1995
322 m²
285 m³
57 m³
135 m³
-
01-10-2009
€ 395.000
[adres 1] 18
1995
270 m²
290 m³
62 m³
105 m³
-
01-02-2011
€ 310.000
[adres 2] 2
1991
199 m²
310 m³
-
91 m³
30 m³
01-09-2010
€ 312.000
[adres 3] 20
1988
277 m²
352 m³
108 m³
58 m³
-
01-11-2010
€ 381.000
In het taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door middel van een waardematrix, waarin objectonderdelen van de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn opgenomen. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de referentiepanden en van een luchtfoto.
2.3.
De onroerende zaak is op verzoek van belanghebbenden op 2 april 2013 getaxeerd door [C] , verbonden aan [D] te [plaats] (hierna: taxateur [C] ).
In het taxatierapport van 10 april 2013 taxeert taxateur [C] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012 op een waarde in het economische verkeer van € 290.000.
Op pagina 8 van het taxatierapport wordt het volgende vermeld:
‘De waarde per datum 01-01-2012 is op 2 manieren tot stand gekomen, enerzijds op basis van de vergelijkende methode en anderzijds op basis van calculatie. De vergelijkende methode zit in de bijlage.’
In de aanhef van genoemde bijlage is het volgende vermeld:
‘Vergelijkende methode:
*Halfvrijstaande woningen met garage in [woonplaats] , verkocht tussen 01-07-2011 en 01-07-2012
*Waarde teruggerekend naar 01-01-2012 met behulp van de prijsindexcijfers van het CBS.
*Verschillen in inhoud, perceeloppervlakte en afwerking verrekend.’.
In de bijlage worden de volgende negen met de onroerende zaak vergeleken objecten genoemd:
de geschakelde woning [adres 4] 84 te [woonplaats] (transactieprijs per 22 juli 2011
€ 235.000),
€ 235.000),
de hoekwoning [adres 5] 110 te [woonplaats] (transactieprijs per 13 juli 2012
€ 250.000),
€ 250.000),
de vrijstaande woning [adres 6] 8 te [woonplaats] (transactieprijs per 4 november 2011
€ 285.000),
€ 285.000),
de twee-onder-een-kap woning [adres 7] 32 te [woonplaats] (transactieprijs per 15 augustus 2012 € 259.200),
de hoekwoning [adres 8] 15 te [woonplaats] (transactieprijs per 10 januari 2012
€ 280.000),
€ 280.000),
de hoekwoning [adres 9] 14 te [woonplaats] (transactieprijs per 14 november 2011 € 290.000),
de half vrijstaande woning [adres 10] 1 te [woonplaats] (transactieprijs per 16 januari 2012 € 300.000),
de woning [adres 11] 14 te [woonplaats] (transactieprijs per 3 mei 2012 € 285.000), en
de hoekwoning [adres 8] 5 te [woonplaats] (transactieprijs per 8 februari 2012
€ 285.000).
€ 285.000).
Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de negen genoemde objecten, een plankaart en bouwtekeningen van de onroerende zaak.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 vastgestelde WOZ-waarde van € 355.000 te hoog is.
Belanghebbenden zijn van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Ter zitting hebben zij hun standpunten nader toegelicht.
3.3.
Belanghebbenden concluderen in hun nadere stukken van 11 maart 2017 tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de beschikking tot een waarde van
€ 303.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
€ 303.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2.
Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3.
Nu belanghebbenden de juistheid van de vastgestelde waarde hebben betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
4.4.
De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 355.000 naar het in 2.2 vermelde taxatierapport van taxateur [B] en de daarbij behorende waardematrix. Belanghebbenden hebben de vergelijkbaarheid van de daarin genoemde referentieobjecten op zichzelf niet betwist.
Wel hebben belanghebbenden aangevoerd dat de verkoop van de woning [adres 1] 3 te [woonplaats] te ver verwijderd is van de peildatum 1 januari 2010. De verkoop heeft, aldus belanghebbenden ter zitting van de Rechtbank, al op 18 maart 2009 plaatsgevonden en niet op 1 oktober 2009 (de transportdatum). Het Hof volgt belanghebbenden niet in hun opvatting. Indien wordt uitgegaan van de verkoop van het pand op 18 maart 2009, dan nog blijft de transactie binnen een acceptabele periode rond de waardepeildatum 1 januari 2010 om dat pand als referentieobject te kunnen gebruiken. Ten overvloede merkt het Hof nog op dat zelfs indien [adres 1] 3 als referentieobject buiten beschouwing zou worden gelaten, de prijs per m³ van € 533 die taxateur [B] heeft berekend voor de onroerende zaak, beduidend lager ligt dan de gemiddelde eenheidsprijs van de drie overblijvende referentieobjecten (€ 530 + € 593 + € 625 = € 1.748 / 3 = € 583).
Wel hebben belanghebbenden aangevoerd dat de verkoop van de woning [adres 1] 3 te [woonplaats] te ver verwijderd is van de peildatum 1 januari 2010. De verkoop heeft, aldus belanghebbenden ter zitting van de Rechtbank, al op 18 maart 2009 plaatsgevonden en niet op 1 oktober 2009 (de transportdatum). Het Hof volgt belanghebbenden niet in hun opvatting. Indien wordt uitgegaan van de verkoop van het pand op 18 maart 2009, dan nog blijft de transactie binnen een acceptabele periode rond de waardepeildatum 1 januari 2010 om dat pand als referentieobject te kunnen gebruiken. Ten overvloede merkt het Hof nog op dat zelfs indien [adres 1] 3 als referentieobject buiten beschouwing zou worden gelaten, de prijs per m³ van € 533 die taxateur [B] heeft berekend voor de onroerende zaak, beduidend lager ligt dan de gemiddelde eenheidsprijs van de drie overblijvende referentieobjecten (€ 530 + € 593 + € 625 = € 1.748 / 3 = € 583).
4.5.
Belanghebbenden voeren bovendien nog als grief aan dat de Heffingsambtenaar in beroep en in hoger beroep ten onrechte andere vergelijkingsobjecten hanteert dan die hij aanvankelijk in het taxatieverslag bij de WOZ beschikking heeft vermeld. Het staat partijen echter vrij om, binnen het kader van een goede procesorde, in elke fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te voeren voor de onderbouwing van hun standpunten. Van een schending van een goede procesorde, van het fair play-beginsel en/of van andere beginselen van behoorlijk bestuur is in het onderhavige geval geen sprake. Belanghebbenden hebben in elke fase van de procedure ruim voldoende mogelijkheid gekregen om zich te kunnen verweren tegen het standpunt van de Heffingsambtenaar. De grief van belanghebbenden faalt.
4.6.
De door taxateur [B] gehanteerde objecten zijn voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om als referentieobjecten te kunnen dienen. De onroerende zaak en de referentieobjecten zijn allen geschakelde woningen, waarvan twee eveneens twee-onder-een-kap, en zijn op vergelijkbare locaties in [woonplaats] gelegen. De referentieobjecten zijn rondom de peildatum verkocht. Met de onderlinge verschillen in inhoud en grondoppervlakte van de onroerende zaak en van de referentieobjecten heeft taxateur [B] voldoende rekening gehouden. Voor de bepaling van de grondwaarde is zowel bij de onroerende zaak als bij de referentieobjecten gebruik gemaakt van een grondstaffel. Voor de eerste 400 m² van de grondoppervlakte geldt een waarde van € 400 per m². De onroerende zaak alsmede de referentieobjecten hebben een kavel kleiner dan 400 m², zodat voor alle objecten terecht is gerekend met hetzelfde bedrag van € 400 per m².
De door taxateur [B] in zijn bij het taxatierapport behorende waardematrix gehanteerde prijzen per m³ voor de onroerende zaak (€ 533 per m³ voor de woning, € 230 per m³ voor de garage en € 426 per m³ voor de aanbouw) zijn een rekenkundig gemiddelde van de
m³-prijzen van de onderdelen van de vier referentieobjecten en zijn daarmee voldoende onderbouwd.
m³-prijzen van de onderdelen van de vier referentieobjecten en zijn daarmee voldoende onderbouwd.
4.7.
Al hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd doet niet af aan de - geïsoleerd bezien juiste - vaststelling van de waarde door de Heffingsambtenaar.
Het in 2.3 vermelde taxatierapport van taxateur [C] heeft betrekking op de waardering van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012 en niet op de waardepeildatum 1 januari 2010. Belanghebbenden hebben de in dit rapport vastgestelde waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2012 (van € 290.000) geïndexeerd naar de waarde op de peildatum 1 januari 2010 en hebben daarbij in hun nadere stukken van
11 maart 2017 gebruik gemaakt van de NVM prijsontwikkelingscijfers in de jaren 2010 en 2011 in de applicatie NVM Wonen Prijsontwikkeling. De daarmee uiteindelijk berekende waarde van € 303.000 geeft slechts een grove indicatie van de werkelijke waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010. Dit wordt overigens ook bevestigd in de Disclaimer op de door belanghebbenden overgelegde rapporten (bijlagen 1, 2, 3 en 5 bij de nadere stukken van 11 maart 2017), waarin is vermeld: ‘De applicatie Wonen Prijsontwikkeling is een versimpeld rekenmodel bedoeld om een indicatie te geven van de actuele marktwaarde. Het betreft uitdrukkelijk geen taxatie door een taxateur. De NVM …etc.’.
11 maart 2017 gebruik gemaakt van de NVM prijsontwikkelingscijfers in de jaren 2010 en 2011 in de applicatie NVM Wonen Prijsontwikkeling. De daarmee uiteindelijk berekende waarde van € 303.000 geeft slechts een grove indicatie van de werkelijke waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010. Dit wordt overigens ook bevestigd in de Disclaimer op de door belanghebbenden overgelegde rapporten (bijlagen 1, 2, 3 en 5 bij de nadere stukken van 11 maart 2017), waarin is vermeld: ‘De applicatie Wonen Prijsontwikkeling is een versimpeld rekenmodel bedoeld om een indicatie te geven van de actuele marktwaarde. Het betreft uitdrukkelijk geen taxatie door een taxateur. De NVM …etc.’.
4.8.
Het Hof komt tot de conclusie dat de door belanghebbenden gehanteerde rekenmethode ter bepaling van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010 van € 303.000 niet kan worden gevolgd.
4.9.
De Heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2010 van € 355.000 niet te hoog is. Hetgeen belanghebbenden overigens nog aan grieven hebben aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
Slotsom
4.10.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.11.
Aangezien de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft is er geen reden om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbenden het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.12.
Er zijn geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.
5.Beslissing
Het Hof
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 6 juli 2017 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, P.C. van der Vegt en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.