Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.195.017/01
arrest van 11 juli 2017
in de zaak van
Woningstichting [woningstichting],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als [appellante] ,
advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Best,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. J.W.J. Schoonbrood te Heerlen,
op het bij exploot van dagvaarding van 24 juni 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 18 mei 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 4659761 CV EXPL 15-12110)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde] met een productie (nr. 1);
- de akte van [geïntimeerde] met vijf producties (nrs. 2 tot en met 6);
- de antwoordakte van [appellante] .
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
[appellante] is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet, werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.
[appellante] heeft de woning aan de [adres] te [plaats] met ingang van 13 maart 2006 verhuurd aan [geïntimeerde] .
Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. Artikel 6.7 van die voorwaarden luidt als volgt:
“Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”
[appellante] voert een streng anti-hennepbeleid. Indien huurders op haar website klikken op “Leefbaarheid” en vervolgens op “Hennep en drugs”, krijgen zij een tekst te zien waarin onder meer het volgende staat:
“ [appellante] staat niet toe dat in haar huurwoningen hennep wordt geteeld of geknipt, zelfs niet dat hiervoor voorbereidende handelingen worden verricht. (…)
Strikt beleid
Wij hebben een duidelijk beleid wat betreft hennep en drugs(handel) in onze woningen. Wij accepteren dit niet en starten altijd een ontbindings- en ontruimingsprocedure bij de rechter. Wij voeren dit beleid strikt uit. Met dit beleid willen wij overlast, gevaarlijke situaties en criminele activiteiten voorkomen. (…)”
De politie heeft op 15 oktober 2015 in de achtertuin van de woning acht hennepplanten aangetroffen. In het naar aanleiding daarvan door de politie opgemaakte proces-verbaal van bevindingen staat onder meer het volgende:
“Ik zag dat de tuindeur open stond en zag meteen dat er enkele grote hennepplanten in bloei in de tuin stonden. Dit bleken achteraf bij telling in totaal 8 planten/struiken te zijn. Te weten 5 planten/struiken in de volle grond en 3 planten in twee verschillende plantenbakken.
(…)
Na enkele ogenblikken verscheen de hoofdbewoonster mevr. [geïntimeerde] .
(…)
Zij verklaarde mij in het kort:
- dat de 8 hennepplanten in de tuin haar eigendom waren
- dat zij deze planten ongeveer 4 maanden geleden in haar tuin en plantenbakken had geplant – zij was in de veronderstelling dat ze 5 planten mocht hebben
- zij had nog geen opbrengst van de hennepplanten gehad
- zij had de planten en de opbrengst voor eigen gebruik aangeschaft en geplant
(…)”
Bij brief van 23 oktober 2015 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat [appellante] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] wil ontbinden vanwege de in de achtertuin aangetroffen hennepplanten. [appellante] heeft [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf op te zeggen, teneinde een gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen.
[geïntimeerde] heeft laten weten dat zij niet instemt met vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vordert [appellante] ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
Aan deze vordering heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is door in de achtertuin van het gehuurde acht hennepplanten te laten groeien. Volgens [appellante] is van haar niet te vergen de huurovereenkomst bij deze stand van zaken nog te laten voortduren.
3.2.2.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.2.3.
In het bestreden vonnis van 18 mei 2016 heeft de kantonrechter, kort samengevat, als volgt geoordeeld:
[geïntimeerde] is in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten door in de achtertuin van het gehuurde hennepplanten te kweken.
In het onderhavige geval is ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd.
Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld.
3.3.
[appellante] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen. De vijf grieven zijn naar de kern genomen gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat, hoewel [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is door de acht hennepplanten in de achtertuin van het gehuurde te laten groeien, de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is. Door de grieven wordt het geschil tussen partijen in volle omvang aan het oordeel van het hof voorgelegd. Het hof zal daarom niet de grieven afzonderlijk behandelen, maar beoordelen of de vorderingen van [appellante] op de door haar aangevoerde grondslagen kunnen worden toegewezen.
3.4.1.
Zodra een grief van [appellante] doel zou treffen, zou het hof op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep het verweer van [geïntimeerde] moeten behandelen, dat [geïntimeerde] niet in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is door in de achtertuin van het gehuurde acht hennepplanten te laten groeien. Het staat het hof ook vrij om dat verweer als eerste te beoordelen. Volgens [appellante] is [geïntimeerde] wel in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten door acht hennepplanten te laten groeien in de achtertuin van het gehuurde. [geïntimeerde] heeft daartegen aangevoerd dat het ging om kleinschalige kweek voor eigen gebruik, waarbij geen overlast of gevaar is veroorzaakt. Volgens [geïntimeerde] kan niet worden gezegd dat zij zich niet als goed huurder heeft gedragen.
3.4.2.
Het hof overweegt dienaangaande dat in artikel 6.7 van de algemene voorwaarden elke kweek van hennep in het gehuurde is verboden. [geïntimeerde] heeft niet bestreden dat ook de tuin tot het gehuurde behoort. Voor zover [geïntimeerde] geen kennis heeft genomen van de algemene voorwaarden – hetgeen zij overigens niet heeft gesteld – moet dat voor haar eigen rekening blijven. Het hof concludeert dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door in het gehuurde acht hennepplanten te laten groeien.
3.5.1.
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen.
3.5.2.
Het hof overweegt dienaangaande dat in dit geval geen sprake is geweest van de teelt van vijf hennepplanten in potten in de woning, welke hoeveelheid in beginsel strafrechtelijk wordt gedoogd, maar van de teelt van vijf grote hennepplanten/struiken in bloei in de tuin, en drie planten in twee verschillende plantenbakken. De teelt had dus een grotere omvang dan bij teelt van vijf hennepplanten in potten in een woning gebruikelijk is. [geïntimeerde] heeft wel gesteld dat de opbrengst van de planten geheel was bestemd voor eigen gebruik, maar die stelling niet aannemelijk gemaakt. Maar zelfs als de opbrengst van de planten geheel voor eigen gebruik was bestemd, had [geïntimeerde] niet in de achtertuin tot hennepteelt van de onderhavige omvang mogen overgaan. Dat de drie planten in de plantenbakken nog stekjes waren, zoals [geïntimeerde] stelt, doet hier niet aan af.
3.5.3.
[geïntimeerde] heeft, ter onderbouwing van haar stelling dat de tekortkoming van geringe betekenis is, aangevoerd dat bij de teelt geen gebruik is gemaakt van apparatuur zoals verwarming, zodat geen sprake was van risico’s in verband met elektriciteitsverbruik, en dat ook overigens geen sprake was van risico’s voor de woning zelf, nu de teelt in de tuin plaatsvond. Die omstandigheden laten echter onverlet dat bij de teelt van vijf hennepplanten/struiken in de volle grond en drie hennepplanten in plantenbakken in de achtertuin sprake is van risico’s op het ontstaan van stankoverlast, vrees voor verloedering en gevoelens van onveiligheid bij buurtbewoners. Of die risico’s zich al dan niet daadwerkelijk realiseren is daarbij niet doorslaggevend. Bovendien hebben de genoemde risico’s zich hier in elk geval in die mate gerealiseerd dat de politie ter plaatse is gekomen en de hennepplanten/struiken heeft laten afvoeren. [appellante] heeft er een te respecteren belang bij om dit soort situaties, die schadelijk kunnen zijn voor de leefbaarheid bij en de verhuurbaarheid van haar huurwoningen, zoveel mogelijk te voorkomen. Bovendien heeft [appellante] belang bij haar vorderingen vanwege de precedentwerking van de gevorderde ontbinding ten opzichte van andere huurders die mogelijk betrokkenheid bij hennepkweek zouden overwegen. Het laten passeren van de onderhavige overtreding doet afbreuk aan de beoogde precedentwerking. Dat de kweek niet met gebruik van apparatuur in de woning heeft plaatsgevonden maakt de ernst van de tekortkoming dus in beginsel niet zodanig gering dat ontbinding niet gerechtvaardigd kan zijn.
3.6.1.
De rechter dient bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding van de huurovereenkomst in een concrete situatie gerechtvaardigd is echter niet alleen de ernst van de tekortkoming maar ook het woonbelang van de huurder nadrukkelijk in zijn beoordeling te betrekken.
3.6.2.
[geïntimeerde] heeft daarover aangevoerd dat zij vanwege haar lage inkomen is aangewezen op een sociale huurwoning en dat [appellante] haar op een zwarte lijst zal plaatsen als gevolg waarvan zij geen sociale huurwoning in de regio kan verkrijgen. Ontbinding van de huurovereenkomst zal volgens [geïntimeerde] dus tot gevolg hebben dat zij haar werk voor [Thuiszorg] Thuiszorg (op adressen in de buurt van het gehuurde) niet langer kan doen en dat haar kinderen van 10 en 16 jaar oud van school zullen moeten veranderen. [geïntimeerde] heeft voorts aangevoerd dat zij sinds november 2015 (hof: nadat [appellante] kenbaar had gemaakt dat zij wilde komen tot ontbinding van de huurovereenkomst) onder psychologische behandeling staat. Ter onderbouwing van die stelling heeft [geïntimeerde] bij memorie van antwoord een brief overgelegd van de behandelend psycholoog van 30 mei 2016. In deze brief staat onder meer het volgende:
Bij deze bericht ik u tav de behandeling van mw [geïntimeerde] . Zij meldde zich via de huisarts met depressieve klachten in november 2015 bij onze praktijk. Haar klachten zijn: moeheid, slaapproblemen, concentratieproblemen, piekeren en sombere stemming gedurende groot deel van de dag. Tot op heden heeft zij 8 gesprekken gehad. Haar klachten blijven grotendeels gehandhaafd, met name doordat er in haar directe omgeving spanningen zijn. (…) Omdat de klachten gehandhaafd blijven, willen wij kijken of er medicamenteuze ondersteuning kan plaatsvinden via de huisarts (…). Momenteel acht ik mw er niet toe in staat om zich voor langere periode te concentreren op cursussen / trainingen.”
Bij akte in hoger beroep heeft [geïntimeerde] nog een brief van de behandelend psycholoog van 3 oktober 2016 overgelegd. Daarin staat kort samengevat dat [geïntimeerde] in november 2015 in behandeling is gekomen met een ernstige depressie met vitale kenmerken, dat zij – onder meer door de vele lichamelijke en psychische klachten – haar werk heeft verloren, dat tijdens de behandeling een lichte verbetering is opgetreden maar niet afdoende, dat zij tot juni 2016 in behandeling is geweest en dat zij is doorgestuurd naar maatschappelijk werk voor verdere ondersteuning. Voorts staat in de brief:
Indien er meer psychologische belasting/druk op mw. komt te staan, zal zij vermoedelijk decompenseren. Deze druk zou onder andere veroorzaakt kunnen worden doordat zij haar huis/veilige omgeving zou moeten verlaten.”
3.6.3.
[appellante] heeft zich bij antwoordakte nog uitgelaten over de laatstgenoemde brief. Volgens [appellante] is geen sprake van omstandigheden die meebrengen dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het hof merkt eerst op dat de norm onaanvaardbaar een te strenge is. Het komt hier aan op een beoordeling van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW Pro, waarbij het woonbelang van de huurder dient te worden afgezet tegen het belang van de verhuurder.
3.6.4.
Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] door overlegging van de brieven van haar behandelend psycholoog voldoende onderbouwd dat ten aanzien van haar en haar gezin sprake is van een bijzondere situatie die maakt dat ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde haar en haar gezin onevenredig zwaar zouden treffen. Volgens de behandelend psycholoog is sprake van een reële problematiek, die met het uitgevoerde behandeltraject niet geheel is weggenomen. Het hof acht voldoende aannemelijk dat een ontruiming van het gehuurde een serieus risico op escalatie van de psychische problematiek bij [geïntimeerde] in het leven zal roepen. Aan toewijzen van de vorderingen van [appellante] zijn dus serieuze bezwaren verbonden. Daar komt bij dat ook de belangen van de schoolgaande kinderen van [geïntimeerde] (10 en 16 jaar oud) worden getroffen indien [geïntimeerde] buiten de regio andere huisvesting moet gaan zoeken.
3.6.5.
Bij de te verrichten afweging van belangen speelt verder een rol dat [geïntimeerde] weliswaar in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is, maar dat de tekortkoming niet van grote ernst is. Er is geen sprake geweest van kweek in de woning met behulp van lampen en/of andere apparatuur met de daaraan verbonden bezwaren en risico’s. Van eerdere hennepgerelateerde tekortkomingen van [geïntimeerde] in de nakoming van de al jaren bestaande huurovereenkomst is voorts geen sprake geweest. Over een recidive in de periode na 15 oktober 2015 of een toekomstig recidivegevaar is voorts niets gesteld of gebleken.
3.6.6.
Het hof komt om de bovenstaande redenen tot de slotsom dat de afweging van de belangen in de onderhavige bijzondere situatie in het voordeel van [geïntimeerde] moet uitvallen. Dat betekent dat de vorderingen van [appellante] tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar zijn.
De grieven treffen dus geen doel.
3.6.7.
Het behoeft geen betoog dat de onderhavige procedure, hoewel daarin uiteindelijk in het voordeel van [geïntimeerde] wordt beslist, als een duidelijke waarschuwing aan [geïntimeerde] heeft te gelden. Als zich nogmaals een soortgelijk voorval zou voordoen, ligt het in de lijn van de verwachtingen dat dan in haar nadeel wordt beslist, met alle gevolgen van dien.
3.7.
Omdat de grieven geen doel treffen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 4659761 CV EXPL 15-12110 tussen partijen gewezen het vonnis van 18 mei 2016;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op € 314,-- aan griffierecht en op € 894,-- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 juli 2017.
griffier rolraadsheer