Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.181.450/01
arrest van 7 februari 2017
in de zaak van
Villa Vredeoord B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. I. Schmohl te Rijen,
tegen:
1.Stichting Vieya Wooncorporatie,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
in hoger beroep niet verschenen,
2.Casade Woonstichting,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M. van Langeveld te Utrecht,
op het bij exploot van dagvaarding van 21 oktober 2015 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen vonnis van 22 juli 2015 tussen appellante - Villa Vredeoord - als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en geïntimeerden - Vieya en Casade - als gedaagden in conventie, eiseressen in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/292597 / HA ZA 14-953)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande verwijzingsvonnis van 17 december 2014 van de kantonrechter te Tilburg van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (zaaknummer 3225274 CV EXPL 14-5662).
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 21 oktober 2015;
- het op 8 december 2015 tegen Vieya verleende verstek;
- de memorie van grieven van Villa Vredeoord van 16 februari 2016 met eiswijziging;
- de memorie van antwoord van Casade van 29 maart 2016 met producties;
- de akte tevens houdende voorwaardelijk incidentele vordering op grond van artikel 843a Rv van Villa Vredeoord van 17 mei 2016 met een productie;
- de antwoordakte van Casade van 14 juni 2016.
Partijen hebben (in de hoofdzaak) arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4.De beoordeling
4.1
Villa Vredeoord heeft bij memorie van grieven haar eis gewijzigd. Tegen Vieya is verstek verleend, zodat de vraag zich aandient of Villa Vredeoord deze eiswijziging op de voet van artikel 131 lid 3 Rv Pro bij exploot aan Vieya kenbaar heeft gemaakt. Gesteld noch gebleken is dat dit het geval is. Het hof ziet evenwel geen reden hieraan gevolgen te verbinden aangezien Vieya als gevolg van de fusie met Casade op 26 juni 2014 heeft opgehouden te bestaan (artikel 2:311 lid 1 BW Pro). Casade heeft dit reeds in eerste aanleg gesteld (punt 2 cva/cve) en door Villa Vredeoord is het niet betwist. Haar wederpartij in deze procedure is steeds Casade, als rechtsopvolger onder algemene titel van Vieya.
4.2
In het vonnis van 22 juli 2015 heeft de rechtbank onder 3.1 een aantal feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht, zodat ook het hof hiervan uitgaat. Kortheidshalve verwijst het hof hier naar de - uitgebreide - weergave van de feiten in dit vonnis.
4.3
Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
Op 16 januari 2009 heeft Villa Vredeoord voor de duur van vijf jaar een huurovereenkomst gesloten met een rechtsvoorganger van Vieya met betrekking tot het bedrijfspand aan de [adres] te [vestigingsplaats] . Villa Vredeoord exploiteert hierin een horecaonderneming.
In de huurovereenkomst is voor de huurder voor de duur van vijf jaar een koopoptie opgenomen tegen de stichtingskosten. In een allonge van 19 juli 2011 is de koopprijs vastgesteld op het bedrag van de stichtingskosten, € 2.949.109,= k.k. De huurovereenkomst bevat voor de periode na vijf jaar een eerste recht van koop.
Na verder overleg tussen partijen over de aankoop van het bedrijfspand is op 8 november 2013 een koopovereenkomst gesloten tussen Vieya en Intrinsiek Plus BV, aandeelhoudster van Villa Vredeoord. De koopprijs bedroeg € 1.100.000,= exclusief btw. De koopovereenkomst bevatte een financieringsvoorbehoud.
Na verlenging van de termijn daarvoor heeft Villa Vredeoord bij brief van 28 april 2014 een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan en de koopovereenkomst ontbonden. Deze brief bevat onder meer het volgende:
U kunt ervan uitgaan dat als er ruimte is voor financiering ik onmiddellijk bij Vieya een bod zal doen: ik ken de prijs. Mijn wens tot aankoop is onverminderd nadrukkelijk aanwezig. Gezien de huidige situatie is het logisch dat Vieya gaat zoeken naar andere kopers en dat de huidige koopovereenkomst wordt ontbonden.
Partijen hebben vervolgens onderhandeld over de hoogte van de huurprijs en over een voorkeursrecht van koop voor de huurder. De afspraken hierover zijn neergelegd in een allonge die door Vieya op 26 mei 2014 is ondertekend en door Villa Vredeoord op 28 mei 2014 (verder: de allonge van 28 mei 2014).
Vieya heeft op 5 mei 2014 een koopvoorstel voor het pand gezonden aan [holding] Holding BV, die dit voorstel op 6 mei 2014 heeft aanvaard. De koopsom is hierin bepaald op € 1.100.000,= exclusief btw.
Bij brief van 11 juni 2014 aan Vieya heeft Villa Vredeoord bezwaar gemaakt tegen de verkoop van het bedrijfspand aan een derde en meegedeeld dat Vieya een eventueel reeds tot stand gekomen koopovereenkomst zal moeten ontbinden.
Op verzoek van Villa Vredeoord is op 17 juni 2014 conservatoir beslag gelegd op het bedrijfspand; dit beslag is op 7 juli 2014 door Villa Vredeoord opgeheven.
Bij brief van 2 juli 2014 heeft de gemachtigde van Villa Vredeoord de partiële nietigheid van de allonge van 28 mei 2014 ingeroepen.
De koopovereenkomst tussen Vieya en [holding] Holding BV is op 12 september 2014 aangevuld/gewijzigd en op die datum door Casade als rechtsopvolger onder algemene titel van Vieya geleverd aan [directeur van de holding] .
4.4
Bij dagvaarding van 1 juli 2014 heeft Villa Vredeoord de onderhavige procedure tegen Vieya en Casade aanhangig gemaakt voor de kantonrechter te Tilburg van de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Bij vonnis van 17 december 2014 heeft de kantonrechter de zaak verwezen naar de rechtbank Zeeland-West-Brabant (team handelsrecht). De behandeling van de zaak is daar voortgezet.
4.5
In deze procedure stelt Villa Vredeoord dat Vieya jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld dan wel wanprestatie heeft gepleegd door het bedrijfspand na 1 mei 2014 niet aan haar te koop aan te bieden en tijdens de onderhandelingen over de allonge van 28 mei 2014 te verzwijgen dat zij inmiddels het pand had verkocht. Op grond hiervan vorderde Villa Vredeoord in eerste aanleg in conventie na eiswijziging (samengevat) een verklaring voor recht dat Vieya en Casade aansprakelijk zijn voor de door Villa Vredeoord geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat, en veroordeling van Vieya en Casade tot betaling van een voorschot van € 500.000,= op die schadevergoeding.
4.6
Vieya en Casade hebben de vordering van Villa Vredeoord bestreden. In reconventie vorderden zij (samengevat) een verklaring voor recht dat de partiële vernietiging van de allonge van 28 mei 2014 zonder rechtsgevolg blijft en dat de rechtsverhouding tussen verhuurder en huurder wordt weergegeven in de huurovereenkomst van 16 januari 2009 en deze allonge, alsmede veroordeling van Villa Vredeoord tot betaling van schadevergoeding vanwege het gelegde beslag en betaling van een voorschot daarop.
Villa Vredeoord heeft deze vorderingen op haar beurt bestreden.
4.7
Bij vonnis van 22 juli 2015 heeft de rechtbank geoordeeld dat in augustus 2012 vast stond dat van de koopoptie uit de overeenkomst van 16 januari 2009 geen gebruik gemaakt zou worden vanwege de daarvoor geldende koopprijs. Vervolgens is door Vieya aan de verplichting tot het eerste recht van koop gevolg gegeven en is een koopovereenkomst tot stand gekomen, die evenwel door Villa Vredeoord is ontbonden. Deze verplichting zou naar het oordeel van de rechtbank slechts herleven wanneer Vieya het bedrijfspand tegen een lagere prijs of wezenlijk minder bezwarende voorwaarden aan de derde te koop zou aanbieden, welke situatie zich niet heeft voorgedaan. Op 5 mei 2014, toen Vieya het pand aan [holding] Holding BV te koop aanbood, was de oorspronkelijke verplichting tot het eerste recht van koop vervallen en een nieuw voorkeursrecht nog niet overeengekomen. De rechtbank acht het een complicerende factor dat Vieya bij het tot stand komen van de allonge van 28 mei 2014 geen melding heeft gemaakt van de koopovereenkomst met [holding] Holding BV, maar op het voorkeursrecht dat in deze allonge is opgenomen kan Villa Vredeoord geen beroep doen nu hieraan geen terugwerkende kracht tot 1 mei 2014 kan worden toegekend. De ingangsdatum van 1 mei 2014 in de allonge van 28 mei 2014 geldt (alleen) de huurprijs en de huurperioden en Villa Vredeoord mocht onder de gegeven omstandigheden niet verwachten dat dit ook de ingangsdatum van het voorkeursrecht betrof. De rechtbank concludeert dat de vorderingen van Villa Vredeoord in conventie niet voor toewijzing in aanmerking komen. In reconventie heeft de rechtbank de gevorderde verklaring voor recht toegewezen en de overige vorderingen van Vieya en Casade afgewezen. In conventie en in reconventie zijn de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.
4.8
Tegen de gedeeltelijke toewijzing van de vorderingen van Vieya en Casade in reconventie richt het hoger beroep van Villa Vredeoord zich niet. Tegen de gedeeltelijke afwijzing van de reconventionele vorderingen is niet (incidenteel) geappelleerd, zodat wat de reconventie betreft het vonnis van 22 juli 2015 in dit hoger beroep niet aan de orde is.
4.9
In hoger beroep heeft Villa Vredeoord de grondslag van haar vorderingen in conventie en de formulering ervan aangepast. Volgens Villa Vredeoord handelde Vieya in strijd met de precontractuele eisen van redelijkheid en billijkheid, met haar mededelingsplicht, met haar maatschappelijke zorgvuldigheid en met haar contractuele verplichtingen, door het bedrijfspand na 1 mei 2014 niet aan haar te koop aan te bieden en tijdens de onderhandelingen over de allonge van 28 mei 2014 te verzwijgen dat zij inmiddels het pand had verkocht. Villa Vredeoord vordert thans:
I. te vernietigen het vonnis waarvan beroep, voor zover betrekking hebbend op de beslissingen in conventie;
II. voor recht te verklaren dat geïntimeerde(n) aansprakelijk zijn voor de door appellante geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat, als gevolg van de door geïntimeerde(n) gepleegde onrechtmatige daad, subsidiair als gevolg van de tekortkoming in de nakoming door geïntimeerde(n) als in de gedingstukken toegelicht;
III. geïntimeerde(n), zo nodig hoofdelijk, te veroordelen tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding van € 500.000,= te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. tot betaling van de proceskosten, met inbegrip van de beslagkosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
Casade heeft deze vorderingen van Villa Vredeoord bestreden.
4.1
Daarnaast stelt Villa Vredeoord in haar akte van 17 mei 2016 dat zij voor het geval het hof mocht beslissen dat op Vieya geen verzwaarde stelplicht rust, althans mocht beslissen dat de door Villa Vredeoord gestelde feiten om te komen tot toewijzing van haar vordering op grond van onrechtmatige daad wegens schending van de maatschappelijke zorgvuldigheid, nog niet zijn bewezen, op grond van artikel 22 Rv Pro en artikel 843a Rv afschrift althans inzage vordert van bescheiden in verband met, kort gezegd, de verkoop en levering van het gehuurde. Casade maakt bezwaar tegen het moment en de wijze waarop deze incidentele vordering is ingesteld.
4.11
Het hof overweegt hierover het volgende. Artikel 22 Rv Pro kent de rechter een discretionaire bevoegdheid toe maar geeft Villa Vredeoord geen (vorderings)recht. Verder heeft Villa Vredeoord in haar memorie van grieven een dergelijke vordering aangekondigd, maar niet ingesteld. Wanneer Villa Vredeoord bij die gelegenheid een incidentele vordering ex artikel 843a Rv had willen instellen, had zij dat kunnen doen. Zij heeft dat toen niet gedaan, zodat op dat moment geen incidentele vordering aan de orde was. Bij haar daarop volgende akte is de situatie niet anders, in die zin dat Villa Vredeoord ook nu niet
daadwerkelijk een incidentele vordering ex artikel 843a Rv ter onderbouwing van haar stellingen instelt. Het is hierbij van tweeën één: de vordering wordt ingesteld of de vordering wordt niet ingesteld. Een voorwaardelijke tussenweg als Villa Vredeoord kennelijk voor ogen staat, is niet voorhanden. Dit betekent dat de voorwaardelijk incidentele vordering reeds om deze reden buiten beschouwing blijft, zodat de bezwaren van Casade ertegen verder geen bespreking behoeven.
4.12
Villa Vredeoord heeft zowel in eerste aanleg als nu in hoger beroep een uitgebreid betoog naar voren gebracht over de contacten die er tussen partijen zijn geweest en over de verwachtingen die Villa Vredeoord op grond daarvan had en mocht hebben ten aanzien van het uiteindelijk in eigendom verwerven van het bedrijfspand. Casade heeft de voorstelling van zaken van Villa Vredeoord even uitgebreid en gedetailleerd bestreden. Het hof zal zich in het hierna volgende concentreren op de verwijten die de kern uitmaken van de grondslag voor de vordering van Villa Vredeoord zoals zij deze in hoger beroep nader heeft geformuleerd. Deze betreffen de gang van zaken na de brief van Villa Vredeoord van 28 april 2014, hiervoor in 4.3 onder d) aangehaald.
4.13
Over de daaraan voorafgaande periode maakt Villa Vredeoord aan Vieya geen verwijten en daarvoor bestaat ook geen aanleiding. Op grond van de huurovereenkomst van 16 januari 2009 kon Villa Vredeoord achtereenvolgens aanspraak maken op een koopoptie tegen de stichtingskosten en op een eerste recht van koop. Tussen partijen is niet in discussie dat de koopoptie geen reële mogelijkheden bood en dat Vieya al eerder dan in de huurovereenkomst was voorzien aan Villa Vredeoord de mogelijkheid heeft geboden tot aankoop van het bedrijfspand over te gaan. Die mogelijkheid is door Villa Vredeoord ook in die zin benut dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dat deze koopovereenkomst vervolgens niet tot een eigendomsoverdracht heeft geleid, is veroorzaakt door omstandigheden die uitsluitend aan de zijde van Villa Vredeoord liggen. Villa Vredeoord heeft eerst verlenging van de termijn voor haar financieringsvoorbehoud verzocht en verkregen en vervolgens op 28 april 2014 alsnog een beroep op dit voorbehoud gedaan waardoor de koopovereenkomst werd ontbonden. Tot zover heeft Vieya voldaan aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst van 16 januari 2009 ten aanzien van koopoptie en eerste recht van koop.
4.14
In haar brief van 28 april 2014 heeft Villa Vredeoord de situatie tussen partijen correct onder woorden gebracht: Villa Vredeoord was en bleef geïnteresseerd in de koop van het bedrijfspand, maar had op dat moment niet de financiële mogelijkheden om dat ook te realiseren en Vieya had vanaf dat moment de vrijheid om een andere koper te zoeken. Dat Vieya op zoek was naar een koper voor het bedrijfspand was voor beide partijen al geruime tijd duidelijk. Op dat ogenblik was er tussen partijen geen sprake meer van onderhandelingen over de aankoop van het bedrijfspand - dat had Villa Vredeoord nu juist beëindigd - en daarom ook niet van een situatie die aangemerkt kan worden als een
precontractuele situatie. Villa Vredeoord heeft in haar brief van 28 april 2014 aangekondigd dat zij een bod zou doen wanneer zij daarvoor de financiering zou verwerven. Dat was gezien de ontbinding van de koopovereenkomst vanwege juist het financieringsvoorbehoud niet op korte termijn te verwachten. In ieder geval heeft Villa Vredeoord in haar brief van 28 april 2014 geen concrete aanwijzingen daarvoor vermeld. Dat Vieya kort daarop de haar ten opzichte van Villa Vredeoord toekomende ruimte heeft benut door een koopovereenkomst te sluiten met een derde, stond haar vrij en kan niet worden aangemerkt als onzorgvuldig of onrechtmatig jegens Villa Vredeoord. Op Vieya rustte op dat moment ook niet de verplichting om de voorgenomen verkoop van het bedrijfspand aan een derde met Villa Vredeoord af te stemmen. Villa Vredeoord had immers de mogelijkheid om het pand zelf te verwerven zojuist voorbij laten gaan.
precontractuele situatie. Villa Vredeoord heeft in haar brief van 28 april 2014 aangekondigd dat zij een bod zou doen wanneer zij daarvoor de financiering zou verwerven. Dat was gezien de ontbinding van de koopovereenkomst vanwege juist het financieringsvoorbehoud niet op korte termijn te verwachten. In ieder geval heeft Villa Vredeoord in haar brief van 28 april 2014 geen concrete aanwijzingen daarvoor vermeld. Dat Vieya kort daarop de haar ten opzichte van Villa Vredeoord toekomende ruimte heeft benut door een koopovereenkomst te sluiten met een derde, stond haar vrij en kan niet worden aangemerkt als onzorgvuldig of onrechtmatig jegens Villa Vredeoord. Op Vieya rustte op dat moment ook niet de verplichting om de voorgenomen verkoop van het bedrijfspand aan een derde met Villa Vredeoord af te stemmen. Villa Vredeoord had immers de mogelijkheid om het pand zelf te verwerven zojuist voorbij laten gaan.
4.15
De rechtsverhouding tussen partijen op dat moment is in deze procedure inmiddels vastgesteld door de onbestreden gebleven gedeeltelijke toewijzing van de reconventionele vordering, waardoor vast staat dat de rechtsverhouding tussen verhuurder en huurder wordt weergegeven in de huurovereenkomst van 16 januari 2009 en de allonge van 28 mei 2014. Aan haar verplichtingen ten aanzien van de verkoop van het pand uit de huurovereenkomst van 16 januari 2009 had Vieya, zoals gezegd, voldaan. Verplichtingen op dat punt waren op het moment dat het pand aan een derde werd verkocht nog niet van kracht. Vieya behoefde daar ook niet op vooruit te lopen, nu er geen bod van de kant van Villa Vredeoord lag waardoor onderhandelingen over de aankoop van het pand door haar nieuw leven ingeblazen zouden kunnen worden. Villa Vredeoord overlegde in dit stadium over de rechtsverhouding tussen partijen als huurder en verhuurder en die verhouding is vastgesteld zoals hiervoor weergegeven.
4.16
Aan Villa Vredeoord kan worden toegegeven dat het gezien de relatie tussen partijen en de bij Vieya bekende wens van Villa Vredeoord om alsnog tot aankoop van het bedrijfspand te geraken voor de hand gelegen zou hebben wanneer Vieya in de periode dat de allonge van 28 mei 2014 tussen hen werd besproken kenbaar gemaakt zou hebben dat het pand inmiddels was verkocht. Een verplichting daartoe rustte echter niet op Vieya en in ieder geval kan niet worden gezegd dat het onvermeld laten van die transactie bij Villa Vredeoord heeft geleid tot schade als door haar gevorderd. Of de allonge van 28 mei 2014 in geval van een dergelijke mededeling een andere inhoud gehad zou hebben, is in dit verband niet relevant aangezien op dat punt geen vorderingen voorliggen.
4.17
Voor zover Villa Vredeoord schade heeft geleden doordat zij het bedrijfspand niet heeft kunnen aankopen, hetgeen op zich overigens niet vaststaat, kan zij Vieya en/of Casade daarvoor niet aansprakelijk stellen op de grondslagen die zij daarvoor heeft aangevoerd, aangezien de door Villa Vredeoord aangevoerde feiten en omstandigheden een onvoldoende basis vormen voor het aannemen van een dergelijke aansprakelijkheid op die grondslagen. Dit betekent dat voor bewijslevering als door Villa Vredeoord op een groot aantal punten aangeboden, geen aanleiding bestaat.
4.18
Een en ander brengt het hof tot dezelfde conclusie als de rechtbank zodat de grieven van Villa Vredeoord worden verworpen en het vonnis van 22 juli 2015 wordt bekrachtigd, met afwijzing van het meer of anders gevorderde. Villa Vredeoord wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van 22 juli 2015, voor zover in conventie gewezen;
veroordeelt Villa Vredeoord in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Vieya begroot op nihil en aan de zijde van Casade begroot op € 5.160,= aan vast recht en op € 5.842,50 aan salaris advocaat, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest tot aan de voldoening;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 februari 2017.
griffier rolraadsheer