ECLI:NL:GHSHE:2017:4784

• Datum uitspraak: 7 november 2017
• Publicatiedatum: 8 november 2017
• Zaaknummer: 200.161.201_02
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. Meulenbroek; W.H.B. den Hartog Jager; R.J.M. Cremers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over ontbinding huurovereenkomst en huurprijsverlaging wegens gebreken

In deze civiele zaak is hoger beroep ingesteld tegen een vonnis van de kantonrechter waarin alle vorderingen van verhuurder en huurder werden afgewezen. De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst wegens tekortschieten van de huurder in zijn verplichtingen, met name het niet nakomen van afspraken over herstel van gebreken aan het gehuurde. Tevens wordt betwist dat de huurprijsverlaging door de huurcommissie terecht is toegekend.

De huurder betwist de ontvankelijkheid van de verhuurder en voert inhoudelijk verweer, onder meer dat de verhuurder niet de feitelijke verhuurder is, maar slechts als beheerder optreedt. Het hof oordeelt dat de verhuurder als verhuurder kan worden aangemerkt en ontvankelijk is. Het appelverbod voor bepaalde huurgeschillen wordt doorbroken vanwege vermeende schending van het fundamentele rechtsbeginsel van hoor en wederhoor.

Het hof stelt vast dat partijen een afspraak hebben gemaakt dat de huurder zelf contact zou opnemen met een aannemer voor herstel van gebreken, maar dat de huurder deze afspraak niet is nagekomen. Dit wordt gezien als tekortschieten in de nakoming van huurdersverplichtingen en handelen in strijd met goed huurderschap. De huurder mag zich beroepen op bewijs dat hij wel contact heeft gezocht, waarvoor het hof bewijslevering toelaat. Overige grieven en het beroep op onvoorziene omstandigheden worden aangehouden voor een vervolgarrest.

Uitkomst: De zaak is aangehouden voor bewijslevering over het contact met de aannemer en verdere beoordeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.161.201/02

arrest van 7 november 2017

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. J. van Zinnicq Bergmann te 's-Hertogenbosch,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. H.C. Ingelse te Maastricht,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 26 mei 2015 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht onder zaaknummer 2596150 CV EXPL 13-4901 gewezen vonnis van 16 juli 2014.

5. Het verloop van de procedure

5.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 26 mei 2015 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

- elf producties zijdens [geïntimeerde] ten behoeve van de gehouden comparitie, genummerd 1A tot en met 11A;

- het proces-verbaal van comparitie van 21 juli 2015;

• de memorie van grieven met tien producties, genummerd 28 tot en met 37, tevens houdende wijziging van (de grondslag van) eis;
• de memorie van antwoord met 12 producties, genummerd 1 tot en met 12;
• het schriftelijk pleidooi, waartoe partijen op 25 oktober 2016 pleitnotities hebben overgelegd, namens [appellant] met 42 producties, genummerd 38 tot en met 79, en bij gelegenheid waarvan [geïntimeerde] een akte heeft genomen met negen producties, genummerd 12 tot en met 20;
• een brief zijdens [geïntimeerde] d.d. 3 november 2016, houdende bezwaar tegen de wijze waarop de pleitnota van [appellant] was ingericht;
• een akte d.d. 6 december 2016 zijdens [appellant] .

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

5.2.

Ten aanzien van het door [geïntimeerde] gemaakte bezwaar overweegt het hof als volgt.

Het schriftelijk pleidooi is gevraagd en gehouden vóór 1 januari 2017, de datum waarop het nieuwe landelijke procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de gerechtshoven het tot dan geldende Procesreglement voor de pilot civiele dagvaardingszaken bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (verder: het pilotreglement) heeft vervangen. Op de wijze van procederen, waaronder het schriftelijk pleidooi, was derhalve het pilotreglement van toepassing. Ten aanzien van het schriftelijk pleidooi is hierin het navolgende bepaald in artikel 4.5:

“Schriftelijk pleidooi

Op eenparig verzoek van partijen kan het hof schriftelijk pleidooi toestaan. Met de keuze voor het schriftelijk doen bepleiten van de zaak wordt afstand gedaan van het recht op mondeling pleidooi. Indien schriftelijk wordt gepleit, geldt voor het overleggen van de pleitnota’s één termijn van zes weken en in kort geding vier weken.

Uiterlijk twee weken voorafgaande aan de roldatum waarop de pleitnota’s zullen worden overgelegd, zenden de advocaten elkaar de pleitnota’s toe, zodat over en weer op de inhoud kan worden gereageerd door onder de eigen pleitnota een beknopte reactie op te nemen. Behoudens instemming van de wederpartij staat het de advocaten niet vrij de tekst van de toegezonden pleitnota te wijzigen.”

Overigens wijkt het landelijk procesreglement dat sinds 1 januari 2017 het pilotreglement vervangt op dit punt niet van dat pilotreglement af.

5.3.

Het hof stelt vast dat [appellant] in strijd met het bepaalde in het procesreglement de tekst van de aan [geïntimeerde] voorafgaand aan het pleidooi toegezonden pleitnota heeft gewijzigd. Uit het door [geïntimeerde] daartegen gemaakte bezwaar volgt dat [geïntimeerde] daarmee niet heeft ingestemd. In dat geval zal het hof uitgaan van de tekst zoals die aan [geïntimeerde] is toegestuurd. Een afschrift hiervan, waarin de wijzigingen zijn aangegeven, bevindt zich in het procesdossier. Het hof zal de aangebrachte wijzigingen negeren. Omdat het hof bij de beoordeling uitgaat van de originele, nog niet aangepaste tekst, zal het hof verder ook geen acht slaan op hetgeen [geïntimeerde] inhoudelijk bij brief van 3 november 2016 tegen de wijzigingen naar voren heeft gebracht, noch op de inhoud van de daarop volgende akte zijdens [appellant] . Het hof doet daarom recht op de stukken van het geding in hoger beroep als hiervoor aangegeven, alsmede op de stukken van de eerste aanleg.

5.4.

[geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [appellant] en de wijziging van de grondslag waarop deze berust. Het hof ziet ook geen aanleiding deze wijzigingen ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal mede worden gedaan op de gewijzigde (grondslag van de) eis.

5.5.

[appellant] heeft bij schriftelijk pleidooi onder overlegging van een groot aantal producties tal van nieuwe feiten naar voren gebracht, hetgeen in beginsel in strijd is met de twee conclusieregel. [geïntimeerde] heeft bij zijn schriftelijk pleidooi primair bezwaar gemaakt tegen de uitvoerige aanvulling standpunten, presentatie van nieuwe feiten en omstandigheden en de nieuwe producties. Voor zover het hierbij gaat om stellingen of om nieuwe feiten die – op grond van de twee-conclusie-regel – in een eerder stadium naar voren hadden moeten worden gebracht, acht het hof het bezwaar gegrond en laat het hof die nieuwe feiten en omstandigheden bij de beoordeling buiten beschouwing.

6. De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep kan – voor zover relevant - worden uitgegaan van de volgende feiten.

[geïntimeerde] huurt vanaf 1 november 2007 de woonruimte aan het [adres 1] te [woonplaats] , een appartement op de derde verdieping, voor een bedrag van (aanvankelijk) € 575,00 per maand, waarvan € 475,= huur en € 100,= voorschot op leveringen en diensten.

ij het aangaan van de huur is daarvan een schriftelijke overeenkomst opgemaakt. Een kopie daarvan is door [appellant] als productie 1 bij dagvaarding in eerste aanleg in het geding gebracht. De overeenkomst vermeldt op pagina 1 als verhuurder “
namens [de verhuurder] ”. Op pagina 6 van deze overeenkomst staat als artikel 9 vermeld:

“Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op: de eigenaar [appellant] .”

op 8 maart 2013 heeft [geïntimeerde] de huurcommissie verzocht om de huurprijs tijdelijk te verlagen wegens vermindering van het huurgenot door gebreken (artikel 7:207, lid 1 juncto artikel 7:257 BW);

bij aangetekende brief van 28 juni 2013 heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2013;

[geïntimeerde] heeft niet binnen zes weken schriftelijk laten weten dat hij kan instemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst;

op 3 juli 2013 heeft [geïntimeerde] de huurcommissie opnieuw verzocht om de huurprijs te verlagen wegens een vermindering van het huurgenot door (andere) gebreken;

bij uitspraak van 5 september 2013, verzonden op 18 september 2013, heeft de huurcommissie de huurprijs verlaagd tot 40% van de door haar berekende maximale huurprijs, derhalve tot € 180,98 per maand, ingaande 1 februari 2013 en totdat de geconstateerde gebreken (een lekkend dak en een rioollucht in de woonkamer) zijn hersteld;

bij uitspraak van 24 oktober 2013, verzonden op 28 november 2013, heeft de huurcommissie de huurprijs verlaagd tot € 180,98 per maand ingaande 1 mei 2013 en totdat ook die andere gebreken (van de categorie C) zijn hersteld.

6.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellant] in conventie als staat te lezen in het petitum van de dagvaarding in eerste aanleg en de akte houdende vermeerdering van eis d.d. 8 januari 2014. Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat hij aan [geïntimeerde] de woonruimte verhuurt aan het [adres 1] te [woonplaats] , dat [geïntimeerde] tekortschiet in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen doordat hij zich niet als een goed huurder gedraagt en dat hij om die reden bij aangetekende brief van 28 juni 2013 de huur heeft opgezegd. [geïntimeerde] heeft deze opzegging niet geaccepteerd, waardoor de huur is blijven voortduren. Het tekortschieten van [geïntimeerde] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, althans de vaststelling van een datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Bovendien heeft de Huurcommissie volgens [appellant] ten onrechte met ingang van 1 februari 2013 de huur verlaagd.

6.2.2.

[geïntimeerde] heeft de vorderingen gemotiveerd betwist. Hij heeft in reconventie gevorderd als staat te lezen in het petitum onder de conclusie van eis in reconventie. [geïntimeerde] legt daaraan ten grondslag dat hij als gevolg van gebreken aan het gehuurde (lekkage) schilderwerk moet laten verrichten, waarvoor in een offerte een bedrag van € 750,= is begroot. Voorts vordert hij schadevergoeding voor het vervangen van een laminaatvloer en vordert hij de vervanging van een ruit, althans vergoeding van de daarmee gemoeide kosten.

6.2.3.

Nadat een comparitie was gehouden, heeft de kantonrechter in het vonnis waarvan beroep zowel in conventie als in reconventie alle vorderingen afgewezen en partijen veroordeeld in de kosten, [appellant] in conventie en [geïntimeerde] in reconventie.

6.3.

[appellant] heeft in hoger beroep 10 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis. Het hof onderscheidt 8 genummerde grieven en daarnaast nog een tweetal los aangevoerde gronden voor vernietiging van het vonnis waarvan beroep en die het hof ook als grieven beschouwt. In hoger beroep vordert [appellant] , zakelijk weergegeven:

primair de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, subsidiair een verklaring voor recht dat deze rechtsgeldig is opgezegd, althans geëindigd, met vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst eindigt,

betaling van een huurachterstand van € 750,= vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2014,

betaling van € 780,= wegens achterstallige servicekosten vanaf 1 juli 2013 tot en met augustus 2015, te vermeerderen met € 30,= per maand zo lang de huurovereenkomst voortduurt en vermeerderd met de wettelijke rente over elke vervallen termijn vanaf 1 juli 2013 tot de dag van betaling

een verklaring voor recht dat de huurprijs en de betalingsverplichting van [geïntimeerde] ingaande 1 februari 2013 € 486,88 bedraagt en ingaande 1 juli 2013, althans 1 oktober 2013 € 506,36, althans op een bedrag en op tijdstippen als het hof juist acht, vermeerderd met de wettelijke rente over het verschil tussen de vervallen maandhuur en het reeds door [geïntimeerde] betaalde bedrag,

met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties,

alles uitvoerbaar bij voorraad.

6.4.1.

[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord primair en onderbouwd met een schriftelijke verklaring van [de verhuurder] , betoogd dat [appellant] niet kan worden ontvangen in zijn vorderingen, omdat hij niet als verhuurder is opgetreden in de huurovereenkomst in kwestie. [geïntimeerde] heeft erop gewezen dat in de huurovereenkomst als verhuurder staat vermeld “ [appellant] namens [de verhuurder] ” en dat in de huurovereenkomst bovendien is vermeld dat [appellant] als beheerder optreedt totdat verhuurder anders meedeelt.

Voorts heeft [geïntimeerde] de ontvankelijkheid van [appellant] betwist ten aanzien van de beslissing van de kantonrechter op het beroep tegen de beslissingen van de Huurcommissie.

Vervolgens heeft [geïntimeerde] ook inhoudelijk verweer gevoerd. Het hof komt daar bij de bespreking van de grieven zo nodig op terug.

6.4.2.

Tegen de afwijzing van zijn vorderingen in reconventie heeft [geïntimeerde] niet (incidenteel) geappelleerd, zodat in dit hoger beroep alleen de beslissing in conventie aan de orde is.

Ten aanzien van de ontvankelijkheid.

6.5.1.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep als nieuw verweer aangevoerd dat [appellant] niet de verhuurder is van wie hij de woonruimte huurt.

6.5.2.

Het hof stelt vast dat [appellant] in de huurovereenkomst niet staat genoemd als verhuurder, maar in de hoedanigheid van vertegenwoordiger van de verhuurder, [de verhuurder] . Voorts bevat de huurovereenkomst als voorlaatste opmerking/beding de navolgende tekst:

“- het gehuurde maakt deel uit van de woonruimte [adres 2] , zodat bij nieuwe verhuur van de tweede verdieping [adres 3] een nieuwe huurovereenkomst zal worden aangegaan onder dezelfde voorwaarden.”

Blijkens de inhoud van productie 2 bij de memorie van antwoord (een reactie van [de verhuurder] op vragen van [geïntimeerde] ) hebben [de verhuurder] en zijn zus de woonruimte aan het [adres 3] en [adres 4] gehuurd, waarvan de derde verdieping, thans apart genummerd [adres 1] , onderdeel uitmaakte. De huurovereenkomst met [geïntimeerde] betreft in dat geval een onderverhuur met [de verhuurder] als onderverhuurder en [geïntimeerde] als onderhuurder, aangegaan door [appellant] als vertegenwoordiger van [de verhuurder] . De vraag of [appellant] bevoegd was om namens [de verhuurder] deze onderhuurovereenkomst aan te gaan ( [de verhuurder] betwist dit) laat het hof in het midden. Uit de reactie van [de verhuurder] blijkt dat hij zijn huurovereenkomst met [appellant] heeft opgezegd. Dat vervolgens een nieuwe huurovereenkomst met [geïntimeerde] is opgesteld, zoals in de huurovereenkomst was bedongen, is niet gesteld of gebleken. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:269, lid 1 BW heeft in dat geval [appellant] als verhuurder de huurovereenkomst met [geïntimeerde] voortgezet.

6.5.3.

Het hof stelt vast dat het voorgaande al is overwogen in een vonnis van de kantonrechter te Maastricht van 2 december 2009 (zaaknummer 337245 CV EXPL 09-2738), die op grond daarvan een beroep van [geïntimeerde] op de niet-ontvankelijkheid van [appellant] heeft verworpen. [appellant] heeft als productie 17 bij akte d.d. 8 januari 2014 een kopie van dit vonnis in het geding gebracht. Dat tegen dit vonnis is geappelleerd is niet gesteld of gebleken. Het hof zal dan ook [appellant] aanmerken als verhuurder van het gehuurde. Als zodanig kan hij in zijn vorderingen worden ontvangen.

6.6.1.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep aangevoerd dat de memorie van grieven zodanig is ingericht dat het hem niet duidelijk is op welke gronden door [appellant] tegen het vonnis van de kantonrechter wordt gegriefd. Ook om die reden bepleit [geïntimeerde] de niet-ontvankelijkheid van [appellant] .

6.6.2.

Hoewel aan [geïntimeerde] kan worden toegegeven dat de memorie van grieven op een ongebruikelijke wijze is ingericht, verwerpt het hof toch dit verweer. [appellant] heeft een achttal specifieke grieven geformuleerd, die respectievelijk zijn toegelicht in de nummers 48 en verder van de memorie. Daarnaast heeft [appellant] bepleit dat het appelverbod van artikel 7:262, lid 2 BW doorbroken kan worden om alsnog de beslissing over de huurprijs ter discussie te kunnen stellen en heeft hij aangevoerd dat zich zodanig onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan dat [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Het beroep op doorbreking van een appelverbod leest het hof in samenhang met grief 7. Het beroep op het bepaalde in artikel 6:258 juncto artikel 6:248 BW beschouwt het hof als een zelfstandige grond die is aangevoerd voor de vernietiging van het vonnis waarvan beroep, zodat ook die grond als een grief moet worden aangemerkt. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] ook op dit punt verweer gevoerd, waaruit het hof afleidt dat hij deze grond (onvoorziene omstandigheden) als grief heeft onderkend. Uit de formulering van de grieven en de daarop gegeven toelichting blijkt afdoende tegen welke overwegingen en beslissingen het hoger beroep is gericht en op welke gronden.

6.7.1.

[geïntimeerde] heeft tot slot, onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 7:262, lid 2 BW, nog de ontvankelijkheid van [appellant] betwist voor zover de grieven zijn gericht tegen de beslissingen van de kantonrechter over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

6.7.2.

Het hof oordeelt op dit punt als volgt.

Een wettelijk rechtsmiddelenverbod kan volgens vaste rechtspraak worden doorbroken op een van de in de rechtspraak ontwikkelde doorbrekingsgronden, te weten indien de rechter buiten het toepassingsgebied van de desbetreffende regeling is getreden, deze ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten, dan wel bij de behandeling van de zaak een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak niet kan worden gesproken. Het hoger beroep is reeds dan ontvankelijk indien en voor zover de grieven betogen dat de kantonrechter bij de behandeling van de zaak en zodanig fundamenteel rechtsbeginsel heeft veronachtzaamd dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling niet kan worden gesproken. Nu [appellant] gemotiveerd heeft gesteld dat een grond bestaat (schending van hoor en wederhoor) om het appelverbod te doorbreken, kan hij ook op dit onderdeel in zijn vordering ontvangen worden. Of de doorbrekingsgrond zich ook daadwerkelijk voordoet, zal het hof beoordelen bij de behandeling van grief 7.

Ten aanzien van de grieven

6.8.

Het hof zal, gelet op hun onderlinge samenhang, de grieven 1 tot en met 5 van [appellant] gezamenlijk behandelen. Zij zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de verklaring voor recht omtrent het einde van de huurovereenkomst niet toewijsbaar zijn om redenen als overwogen in de rechtsoverwegingen 5.1 tot en met 5.3 van het vonnis waarvan beroep. Die overwegingen komen erop neer dat in rechte niet kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde] jegens [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van verplichtingen die voor hem als huurder voortvloeien uit de gesloten huurovereenkomst. [appellant] heeft dit oordeel aangevochten door aan te voeren dat [geïntimeerde] heeft gehandeld in strijd met het goed huurderschap. Ter onderbouwing daarvan wijst [appellant] op de navolgende feiten en omstandigheden:

sinds een bespreking van 2 januari 2013 mijdt [geïntimeerde] elk persoonlijk contact met [appellant] ;

[geïntimeerde] laat zich verbaal en in correspondentie onheus en krenkend uit over [appellant] ;

[geïntimeerde] frustreert de pogingen van een door [appellant] ingeschakelde aannemer om de geconstateerde gebreken te herstellen;

[geïntimeerde] laat, in strijd met een gemaakte afspraak, na om zelf het herstel van de geconstateerde gebreken uit te laten voeren, waardoor hij in crediteursverzuim verkeert en [appellant] schade lijdt vanwege de verminderde huurprijs;

[geïntimeerde] heeft geweigerd om [appellant] toe te laten bij het onderzoek dat de huurcommissie in het gehuurde heeft laten uitvoeren, waardoor [appellant] is geschaad in de mogelijkheid om bij de huurcommissie verweer te voeren;

[geïntimeerde] heeft de verhoudingen verder verstoord door bij de gemeente Maastricht te vragen om bestuursrechtelijke handhaving wegens afwijkingen van de bouwvergunning en wegens het in strijd met het bestemmingsplan gebruiken van de appartementen voor kamerverhuur, kennelijk met het uitsluitende doel om [appellant] financieel te treffen;

in strijd met een toezegging dienaangaande laat [geïntimeerde] na om een eigen watermeter in het gehuurde te laten plaatsen, waardoor [appellant] nog steeds betaalt voor het waterverbruik van [geïntimeerde] ;

[geïntimeerde] komt onderhoudsverplichtingen niet na (schoon houden van het trappenhuis, terras en hemelwaterafvoer, aanpassing van een onveilige stroomaftap);

[geïntimeerde] voldoet de huurverhogingen en verschuldigde servicekosten niet;

[geïntimeerde] heeft in 2015 tot drie keer een aangekondigd bezoek van een rapporteur van de huurcommissie geannuleerd;

gebruik van het gehuurde als scholingsruimte, in strijd met de bestemming;

het eigenmachtig inhouden van € 750,= op de verschuldigde huur, waardoor een huurachterstand is ontstaan.

6.9.

Het hof overweegt op dit punt als volgt.

Het onder a. genoemde verwijt hoeft op zich niet te betekenen dat sprake is van slecht huurderschap. Dat [geïntimeerde] zich onheus en krenkend heeft uitgelaten door verbanden te leggen met een bekende advocaat of een bekend woonwagenkamp levert naar het oordeel van het hof evenmin een reden op om de huurovereenkomst te ontbinden. De klacht dat [geïntimeerde] zich ook in café’s krenkend over [appellant] heeft uitgelaten is onvoldoende feitelijk onderbouwd en het hof gaat daar om die reden aan voorbij. Ook het onder b. gemaakte verwijt levert geen grond op om te oordelen dat sprake is van een tekortschieten in de nakoming van huurdersverplichtingen.

6.10.

Het geschil tussen partijen vindt zijn oorsprong in een discussie over de onderhoudstoestand van het gehuurde. Die discussie is ten volle gevoerd voor de huurcommissie. De onder c., d. en e. genoemde verwijten zien op dit geschilpunt en de wijze waarop [geïntimeerde] dienaangaande heeft gehandeld of juist niet heeft gehandeld. [appellant] stelt dat bij gelegenheid van de eerste mondelinge behandeling bij de huurcommissie op 5 september 2013 met [geïntimeerde] de afspraak is gemaakt dat [geïntimeerde] zelf rechtstreeks met aannemer [aannemer] contact op zou nemen om afspraken te maken over een onderzoek naar en de reparatie van eventuele gebreken. [appellant] stelt dat daarmee de regie voor het herstelwerk geheel in handen van [geïntimeerde] kwam te liggen en verwijt [geïntimeerde] dat hij vervolgens het herstel niet heeft laten uitvoeren, omdat hij (in de vorm van een sterk verlaagde huurprijs) een financieel belang had bij het uitblijven van het herstel van de geconstateerde gebreken. Dat [geïntimeerde] heeft gepoogd het herstel te frustreren, volgt volgens [appellant] uit schriftelijke verklaringen van de door hem voor het herstel ingeschakelde aannemer en dakdekker. Voorts heeft [geïntimeerde] bij gelegenheid van de in eerste aanleg gehouden comparitie na antwoord erkend dat hij de op 5 september 2013 gemaakte afspraak niet is nagekomen. Dat [geïntimeerde] [appellant] niet wilde toelaten tot de woning volgt volgens [appellant] uit een SMS van [geïntimeerde] van 28 maart 2013, bevestigd in een e-mail van [appellant] van 29 maart 2013 en uit e-mails van [geïntimeerde] , met name een e-mail van 23 september 2013. Ook bij een tweede onderzoek op 25 september 2013 wilde [appellant] aanwezig zijn, maar ook toen heeft volgens [appellant] [geïntimeerde] de huurcommissie laten weten dat hij, [appellant] , niet welkom was.

6.11.1.

Het hof overweegt ten aanzien van deze klachten als volgt.

Dat [geïntimeerde] de toegang van [appellant] bij gelegenheid van de onderzoeken van de rapporteur van de huurcommissie heeft geweigerd, is door [geïntimeerde] erkend in de conclusie van antwoord/eis, althans niet betwist. [geïntimeerde] neemt in de conclusie van antwoord/eis dienaangaande het standpunt in dat hem dat vrij stond.

6.11.2.

Reeds bij akte d.d. 8 januari 2014 heeft [appellant] gesteld dat partijen op 5 september 2013 hebben afgesproken dat [geïntimeerde] contact zou opnemen met de aannemer ( [aannemer] ). [geïntimeerde] heeft dit bij conclusie van antwoord/eis op geen enkele wijze weersproken. In deze conclusie merkt [geïntimeerde] niets op ten aanzien van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling bij de Huurcommissie op 5 september 2013 zou zijn afgesproken. In het proces-verbaal van de daarop volgende comparitie na antwoord is opgenomen dat [appellant] (nogmaals) heeft opgemerkt dat ten overstaan van de voorzitter van de huurcommissie is afgesproken dat [geïntimeerde] rechtstreeks contact kon opnemen met de aannemer om de problemen op te laten lossen. [geïntimeerde] heeft bij die gelegenheid niets verklaard over de gestelde afspraak. In elk geval is een uitlating daarover niet opgenomen in het proces-verbaal van de comparitie.

6.11.3.

Bij memorie van grieven herhaalt [appellant] het in eerste aanleg gedane beroep op de door hem gestelde afspraak ter zitting van de huurcommissie op 5 september 2013, waarbij [appellant] nota bene expliciet wijst op het financieel belang dat [geïntimeerde] had om die afspraak niet na te komen. [geïntimeerde] heeft hierop bij memorie van antwoord het maken van die afspraak niet expliciet weersproken. [geïntimeerde] betwist bij memorie van antwoord alleen de stelling van [appellant] dat alle gebreken ruim voor 24 oktober 2013 hadden kunnen zijn hersteld en betwist dat hij zich de belangen van [appellant] zou hebben moeten aantrekken.

6.11.4.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep weerspreekt dat partijen op 5 september 2013 de afspraak hebben gemaakt dat [geïntimeerde] zelf contact zou mogen/kunnen opnemen met de aannemer [aannemer] om de gebreken aan het gehuurde te herstellen. Ook in de pleitnota ten bate van het schriftelijk pleidooi betwist [geïntimeerde] het maken van die afspraak niet. In zijn pleitnota voert [geïntimeerde] aan dat een juiste interpretatie van deze uitspraak niet leidt tot een verplichting voor de huurder. Het hof kan [geïntimeerde] daarin niet volgen. Mede gelet op de onweersproken stellingname (overigens onderbouwd met e-mails) dat [geïntimeerde] [appellant] niet meer wilde toelaten tot het gehuurde, mocht [appellant] erop vertrouwen dat [geïntimeerde] dat contact ook zou gaan leggen en zelf het herstel zou gaan regelen. Het hof betrekt hierbij ook de omstandigheid dat – zoals [geïntimeerde] in zijn pleitnota zelf ook opmerkt - pogingen om een afspraak voor herstel te maken in de periode tussen eind januari 2013 en 9 september 2013 niet tot een werkbaar resultaat hadden geleid. Illustratief en veelzeggend is in dit verband een e-mailwisseling van 25 april 2013, productie 9 bij akte d.d. 8 januari 2014. Verder betrekt het hof hierbij de omstandigheid dat [geïntimeerde] bij e-mail van 2 september 2013 (productie 10 bij akte d.d. 8 januari 2014), dus vrijwel direct voorafgaand aan de zitting bij de huurcommissie, aan [appellant] had laten weten dat hij alleen contact met [appellant] wilde door tussenkomst van zijn raadsvrouwe.

6.11.5.

Gelet op de problemen die er tot dan toe tussen partijen waren geweest bij het maken van afspraken, de problemen die [aannemer] had ondervonden bij het uitvoeren van werkzaamheden en de omstandigheid dat [geïntimeerde] niet meer rechtstreeks wilde communiceren met [appellant] , kon en mocht [appellant] de gemaakte afspraak aldus begrijpen dat [geïntimeerde] rechtstreeks met [aannemer] afspraken zou gaan maken om tot herstel van de gebleken gebreken te komen. Feiten of omstandigheden waaruit volgt dat [appellant] dat vertrouwen niet mocht hebben zijn door [geïntimeerde] niet aangevoerd. Inderdaad is het de verhuurder die gebreken aan het gehuurde moet verhelpen, maar die mag daarbij inschakelen wie hij wil. En wanneer [geïntimeerde] zich tegenover [appellant] bereid toont om zelf de afspraken voor het herstel te maken en daarmee het vertrouwen wekt dat hij namens de verhuurder het herstel zelf gaat regelen, kan hij zich er niet achteraf op beroepen dat [appellant] zijn verhuurdersverplichting op dit punt niet is nagekomen.

6.11.6.

In hun onderlinge contractuele verhouding hebben partijen zich over en weer te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Anders dan [geïntimeerde] bij memorie van antwoord opmerkt, brengen de eisen van goed huurderschap in dat geval met zich mee dat [geïntimeerde] voortvarend overgaat tot nakoming van de gemaakte afspraak, niet alleen vanwege zijn belang om de verstoring van het woongenot op te heffen, maar ook omdat [appellant] daar een aanzienlijk financieel belang bij had, gelet op de omvang van de vermindering van de huurprijs. Het niet nakomen van die afspraak levert naar het oordeel van het hof een handelen op in strijd met het goed huurderschap en daarmee een tekortschieten in de nakoming van de huurdersverplichtingen.

6.11.7.

[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord aangevoerd dat hij meermalen tevergeefs contact heeft opgenomen met [aannemer] om tot herstel over te gaan en dat het herstel door toedoen van [appellant] is uitgebleven. Dit is een bevrijdend verweer met betrekking tot het door [appellant] gestelde tekortschieten, want het verweer komt erop neer dat [geïntimeerde] stelt dat hij de op 5 september 2013 gemaakte afspraak is nagekomen, maar dat het aan [aannemer] en/of [appellant] heeft gelegen dat het herstel is uitgebleven. Voor zover [geïntimeerde] op dit punt in zijn pleitnota ten bate van het schriftelijk pleidooi nog heeft gewezen op bezoeken van [aannemer] , gaat het voor wat betreft de eerste zes bullits om bezoeken en afspraken die hebben plaatsgevonden vóór 5 september 2013, de datum waarop de afspraak tussen partijen is gemaakt. Nu [geïntimeerde] zich beroept op de omstandigheid dat hij de op die datum gemaakte afspraak is nagekomen en [appellant] dit betwist, is het aan [geïntimeerde] om het bewijs van zijn stellingname op dit punt te leveren. Gelet op diens bewijsaanbod bij memorie van antwoord zal het hof hem tot het bewijs als na te melden toelaten.

6.12.

Op de overige verwijten van [appellant] (de punten f. tot en met l. en het beroep op een onvoorziene omstandigheid) zal het hof zo nodig in een vervolgarrest ingaan. Reeds nu merkt het hof op dat, mocht het te zijner tijd tot het oordeel komen dat [geïntimeerde] niet is geslaagd in het leveren van dit bewijs, de aard en de ernst van het tekortschieten van dien aard zijn dat alleen al het feit dat [geïntimeerde] het herstel niet zelf ter hand heeft genomen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [appellant] heeft hierdoor – naar niet is weersproken – huurinkomsten gemist tot een bedrag van € 9.000,=. De afspraak waar [appellant] aan refereert is nog ter sprake gekomen tijdens de comparitie na antwoord op 20 mei 2014 en desondanks zou [geïntimeerde] dan ook daarna niet binnen een redelijke termijn de toegezegde actie hebben ondernomen om het door hem verlangde herstel te laten uitvoeren. In dat geval mocht [appellant] uit de houding van [geïntimeerde] afleiden dat deze niet van zins was de gemaakte afspraak na te komen en was een ingebrekestelling niet noodzakelijk om [geïntimeerde] in verzuim te doen geraken.

6.12.

Het hof zal de zaak verwijzen naar de rol als na te melden om [geïntimeerde] de gelegenheid te bieden zich uit te laten over de vraag of hij het op te dragen bewijs wil en kan leveren.

6.13.

Ten aanzien van de overige grieven merkt het hof het navolgende op.

Grief 6 behoeft geen bespreking, want is gericht tegen een terzijde geplaatste opmerking en derhalve niet tegen een overweging die de beslissing draagt. Al zou de grief slagen, dan leidt dat niet tot een ander dictum.

6.14.1.

Een beoordeling van grief 7 stuit op het appelverbod van artikel 7:626, lid 2 BW.

[appellant] erkent dat artikel 7:262, lid 2 BW in beginsel aan een beroep tegen de beslissing van de kantonrechter op deze punten in de weg staat, maar doet een beroep op een grond die een doorbreking van het appelverbod rechtvaardigt. Doordat de huurcommissie en de kantonrechter hun beslissingen hebben gebaseerd op de rapporten van de rapporteur van de huurcommissie die tot stand zijn gekomen zonder dat [appellant] de gelegenheid heeft gehad zijn onderzoek bij te wonen, zijn de uitspraken van de Huurcommissie en de kantonrechter volgens hem totstandgekomen zonder behoorlijke rechtspleging. De kantonrechter had volgens [appellant] een nieuw deskundigenonderzoek moeten gelasten. Door dat na te laten is de uitspraak van de kantonrechter evenzeer tot stand gekomen zonder het fundamentele rechtsbeginsel van hoor en wederhoor deugdelijk toe te passen.

6.14.2.

Grief 7 kan niet slagen, omdat naar het oordeel van het hof de gestelde doorbrekingsgrond zich in dit geval niet voordoet. Die doorbrekingsgrond betreft het handelen of nalaten van de rechter in de procedure in eerste aanleg. De omstandigheid dat de huurcommissie heeft beslist op een rapport dat tot stand is gekomen zonder dat [appellant] is betrokken bij het daaraan voorafgaande onderzoek betekent niet dat de kantonrechter het beginsel van hoor en wederhoor niet of niet juist heeft toegepast.

6.14.3.

[appellant] heeft in het geding in eerste aanleg al zijn bezwaren tegen de beslissingen van de huurcommissie naar voren kunnen brengen. Hij heeft in dat verband ook aangevoerd dat [geïntimeerde] hem niet wilde toelaten tot het gehuurde, zodat hij niet bij het onderzoek van de huurcommissie aanwezig kon zijn. [appellant] heeft daaraan overigens niet expliciet het standpunt verbonden dat de kantonrechter de rapportages van de huurcommissie buiten beschouwing diende te laten, niet in de akte d.d. 8 januari 2014 en evenmin bij gelegenheid van de gehouden comparitie. Hij heeft daarentegen zelf het rapport van voorbereidend onderzoek als productie 4a bij akte d.d. 8 januari 2014 in het geding gebracht.

6.14.4.

De kantonrechter heeft het argument van [appellant] in r.o. 4.1 van het beroepen vonnis ook onderkend als onderbouwing van diens vordering in conventie. De kantonrechter heeft hierin geen aanleiding gevonden om het rapport van de rapporteur van de huurcommissie buiten beschouwing te laten. Daartoe heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant] er niet in was geslaagd om de bevindingen van de huurcommissie te weerleggen. Het hof stelt vast dat [appellant] nu juist heeft betoogd dat hem niet de gelegenheid is geboden die bevindingen te weerleggen, omdat [geïntimeerde] hem niet tot het gehuurde wilde toelaten. De kantonrechter heeft op dat verweer niet beslist. Dat leidt naar het oordeel van het hof wellicht tot een motiveringsgebrek, maar niet tot een handelen in strijd met hoor en wederhoor. Klachten ten aanzien van de motivering van een beslissing op grond van artikel 7:262 BW stuiten af op het appelverbod van lid 2 van dat artikel.

6.15.

Grief 8 ziet op de proceskostenveroordeling en kan pas beoordeeld worden na bewijslevering in deze procedure. Ook het beroep van [appellant] op een onvoorziene omstandigheid zal, zo nodig, in een vervolgarrest nader worden beoordeeld.

6.16.

Het voorgaande leidt dan tot na te melden beslissing. Elke verdere beoordeling en beslissing wordt aangehouden.

7. De uitspraak

Het hof:

laat [geïntimeerde] toe tot bewijs van het feit dat hij volgens afspraak d.d. 5 september 2013 contact heeft gelegd met aannemer [aannemer] om met hem een afspraak te maken met betrekking tot het herstel van de door de huurcommissie vastgestelde gebreken en dat dit herstel is uitgebleven door nalaten van [aannemer] en/of een gebrek aan medewerking zijdens [appellant] ;

bepaalt, voor het geval [geïntimeerde] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. R.J.M. Cremers als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 21 november 2017 voor uitlating zijdens [geïntimeerde] over de vraag of hij dit bewijs wil en kan leveren en, zo dat het geval is, tevens voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris zo nodig na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [geïntimeerde] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt elke verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager en R.J.M. Cremers en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 november 2017.

griffier rolraad