ECLI:NL:GHSHE:2017:4797

• Datum uitspraak: 7 november 2017
• Publicatiedatum: 8 november 2017
• Zaaknummer: 200.198.651_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. Meulenbroek; I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens herhaalde geluidsoverlast en niet-nakoming woonbegeleiding

De woningstichting vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens ernstige geluidsoverlast veroorzaakt door de huurster en haar partner, en het niet naleven van een eerder gemaakte regeling. Deze regeling hield onder meer in dat de huurster woonbegeleiding zou blijven accepteren en haar vriend geen toegang meer zou verlenen tot de woning.

Ondanks deze afspraken bleef de huurster overlast veroorzaken, waaronder nachtelijke geluidsoverlast, ruzies en het toelaten van haar vriend in de woning. Tevens stopte de woonbegeleiding omdat de huurster niet meewerkte. De kantonrechter oordeelde dat deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.

In hoger beroep voerde de bewindvoerder namens de huurster verweer, maar het hof achtte de betwisting onvoldoende onderbouwd. Het hof bevestigde dat de huurster de afspraken niet is nagekomen en dat de overlast ernstig en herhaald was. De belangenafweging leidde tot de conclusie dat ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zijn. De bewindvoerder werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeelt tot ontruiming wegens herhaalde geluidsoverlast en niet-nakoming van woonbegeleiding.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.198.651/01

arrest van 7 november 2017

in de zaak van

[appellant] ,

handelend onder de naam Bewindvoering op Maat,

in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [huurster] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als de bewindvoerder,

advocaat: mr. R.C.C.M. Nadaud te Vaals,

tegen

Woningstichting [vestigingsnaam] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als de woningstichting,

advocaat: mr. P.L.T. Roks te Best,

op het bij exploot van dagvaarding van 5 september 2016 ingeleide hoger beroep van het mondeling tussenvonnis van 4 maart 2016 en het eindvonnis van 20 juli 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen de bewindvoerder als gedaagde en de woningstichting als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 4601804 CV EXPL 15-11377)

Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het eindvonnis van 20 juli 2016.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven;
• de memorie van antwoord met zes producties (nummers 20 tot en met 25).

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• Bij huurovereenkomst van 27 januari 2012 heeft de woningstichting aan [huurster] (hierna: [huurster] ) de woning aan de [adres] te [woonplaats] verhuurd. De woning is een appartement dat gelegen is in een appartementengebouw.
• [appellant] is sinds 14 november 2013 bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [huurster] .
• [huurster] ontvangt een arbeidsongeschiktheidsuitkering.
• Aan [huurster] is via de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) woonbegeleiding toegekend.
• [huurster] heeft in het najaar van 2013 de heer [de vriend van huurster] leren kennen. [de vriend van huurster] heeft daarna regelmatig in de woning van [huurster] verbleven. De woningstichting heeft vervolgens klachten ontvangen over vanuit de woning van [huurster] veroorzaakte geluidsoverlast.
• Bij brief van 13 januari 2014 heeft de woningstichting aan [huurster] onder meer het volgende meegedeeld:

‘Naar aanleiding van ons gesprek op 7 januari jl. bevestig ik u hetgeen wij besproken hebben.

De frequente aanwezigheid van dhr. [de vriend van huurster] in uw woning heeft ernstige overlastklachten, vooral geluidsoverlast in de nachtelijke uren, tot gevolg. In verband hiermee, en in verband met eerdere ernstige overlastklachten van omwonenden op voormalige woonadressen van dhr. [de vriend van huurster] , hebben wij u geïnformeerd over het feit dat wij aan u geen toestemming voor inwoning door dhr. [de vriend van huurster] verlenen.

U geeft aan dat er geen sprake meer is van inwoning door dhr. [de vriend van huurster] . Wij vertrouwen er dan ook op dat wij geen klachten van geluidsoverlast meer zullen ontvangen. (…) Wij vragen de melders van de overlast ons in kennis te stellen, wanneer de klacht voortduurt of op een later tijdstip weer optreedt.’

• De woningstichting heeft ook in de loop van 2014 een aantal klachten ontvangen van meerdere bewoners van het appartementencomplex over door [huurster] en haar partner [de vriend van huurster] veroorzaakte ernstige overlast, met name bestaande uit geluidsoverlast, onder meer in de nachtelijke uren.
• De woningstichting heeft [huurster] op 5 november 2014 in kort geding gedagvaard en veroordeling van [huurster] tot ontruiming van de woning gevorderd wegens de door haar en [de vriend van huurster] veroorzaakte ernstige geluidsoverlast. [huurster] heeft verstek laten gaan in die procedure. De kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, heeft de vordering vervolgens toegewezen bij (verstek)vonnis in kort geding van 19 november 2014.
• Bij dagvaarding van 3 december 2014 heeft [huurster] verzet ingesteld tegen het vonnis in kort geding van 19 november 2014.
• De woningstichting heeft [huurster] op 10 december 2014 in een bodemprocedure gedagvaard en ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [huurster] tot ontruiming van het gehuurde gevorderd wegens, kort gezegd, het veroorzaken van ernstige overlast voor omwonenden.
• Het verzet tegen het kortgedingvonnis van 19 november 2014 is behandeld ter zitting van de kantonrechter van 15 december 2014. Bij die mondelinge behandeling hebben de partijen een regeling getroffen ter beëindiging van de procedure. Die regeling, die is neergelegd in het proces-verbaal van de zitting, luidt als volgt:

‘1. Verhuurder doet afstand van haar rechten uit het verstekvonnis van 19 november 2014.

2. Huurster zegt toe geen overlast te zullen veroorzaken en de woonbegeleiding door Envida (of welke instantie dan ook) te blijven accepteren zolang de indicatie geldt.

3. Huurster zegt toe dat zij de heer [de vriend van huurster] geen toegang meer zal verlenen tot haar woning.

4. Verhuurster behoudt zich het recht voor om in geval van hernieuwde overlast huurster opnieuw in rechte te betrekken.

5. Deze regeling is aangegaan onder het voorbehoud van toestemming van de bewindvoerder van huurster, de heer [appellant] .’

De bewindvoerder heeft deze regeling in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [huurster] goedgekeurd.

• In verband met de getroffen regeling heeft de bodemprocedure, waarin de woningstichting [huurster] op 10 december 2014 had gedagvaard om op 24 december 2014 te verschijnen, geen doorgang gevonden.
• De woningstichting heeft in de loop van 2015 weer van meerdere bewoners uit het appartementencomplex klachten ontvangen over vanuit de woning van [huurster] veroorzaakte overlast, onder meer bestaande uit geluidsoverlast tijdens de nachtelijke uren. Naar aanleiding van een van die meldingen heeft de heer [bewoner van het appartementencomplex] van de politie bij e-mail van 21 oktober 2015 het volgende meegedeeld aan mevr. [medewerker van de woningstichting] van de woningstichting:

‘Afgelopen nacht is de patrouille daar weer geweest ivm overlast. De veroorzaker was weer de alom bekende Vriend van haar [de vriend van huurster] die daar weer verbleef.

In huis was het volgens de collega’s weer een grote puinhoop.’

• De zorginstelling die de woonbegeleiding van [huurster] uitvoerde, is omstreeks eind 2015 gestopt met de woonbegeleiding van [huurster] . De zorginstelling heeft bij brief van 21 maart 2016 aan de advocaat van de woningstichting meegedeeld dat de begeleiding gestopt is omdat, kort gezegd, [huurster] ondanks herhaald verzoek geen contact meer heeft opgenomen en niet reageert op verzoeken om afspraken te maken. In de brief staat voorts dat de Wmo-beschikking nog geldig is en dat de zorginstelling bereid is de hulp te hervatten op het moment dat [huurster] de hulp op structurele basis accepteert.
• De woningstichting heeft een rapport van de heer [bewoner van het appartementencomplex] van de politie van 21 maart 2016 overgelegd, waarin drie overlastmeldingen uit 2015 met betrekking tot de woning van [huurster] zijn opgesomd en besproken.
• De woningstichting heeft een mutatierapport van de politie van 3 april 2016 overgelegd. In dat rapport staat onder meer het volgende:

‘Met de bovenburen en de buren ernaast gesproken men gaf aan erg veel overlast van [huurster] te hebben.”

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde de woningstichting in eerste aanleg:

• ontbinding van de huurovereenkomst;
• veroordeling van [huurster] , althans van de bewindvoerder in zijn hoedanigheid, tot ontruiming van de woning;
• veroordeling van [huurster] , althans van de bewindvoerder in zijn hoedanigheid, tot betaling van € 375,20 voor elke maand dat [huurster] na de ontbinding van de huurovereenkomst nog in de woning verblijft, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden;

met veroordeling van [huurster] , althans van de bewindvoerder in zijn hoedanigheid, in de proceskosten waaronder begrepen de nakosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft de woningstichting, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[huurster] komt de afspraken die in het proces-verbaal van de zitting van 15 december 2014 zijn vastgelegd niet na. Zij veroorzaakt weer overlast, zij laat [de vriend van huurster] weer toe tot de woning en zij werkt niet mee aan de woonbegeleiding. Door het wederom veroorzaken van overlast en door het niet-nakomen van de gemaakte afspraken schiet [huurster] tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. De woningstichting kan hierdoor aan haar andere huurders geen rustig huurgenot verschaffen. Van de woningstichting is niet te vergen de huurovereenkomst met [huurster] nog te laten voortduren.

3.2.3.

De bewindvoerder heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

De kantonrechter heeft bij rolbeslissing een comparitie van partijen gelast.

3.2.5.

De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 4 maart 2016. Bij gelegenheid van de comparitie heeft de kantonrechter met toepassing van artikel 232 lid 2 sub a Rv een mondeling tussenvonnis gewezen. In dat tussenvonnis heeft de kantonrechter, samengevat, het volgende overwogen.

• Indien [huurster] een van de voorwaarden van de regeling van 15 december 2014 niet is nagekomen, is de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. Omdat de regeling een laatste kans vormde voor [huurster] om de woning te behouden, zal niet snel geoordeeld kunnen worden dat de tekortkoming die volgt uit de overtreding van een van de voorwaarden, wegens haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
• Het ligt op de weg van de woningstichting om te bewijzen dat [huurster] een of meer van de voorwaarden van de regeling heeft overtreden. De woningstichting kan dit bewijs vermoedelijk leveren door schriftelijke stukken over te leggen.

De kantonrechter heeft de zaak vervolgens naar de rol verwezen voor een akte houdende bewijslevering door de woningstichting.

3.2.6.

In het eindvonnis van 20 juli 2016 heeft de kantonrechter, kort samengevat, als volgt geoordeeld:

• De woningstichting is erin geslaagd om te bewijzen dat [huurster] zich niet heeft gehouden aan in elk geval twee van de drie voorwaarden (namelijk de voorwaarde om geen overlast te zullen veroorzaken en de voorwaarde om de woonbegeleiding door Envida te blijven accepteren zolang de indicatie geldt).
• Zoals reeds overwogen in het tussenvonnis, zijn dit geen tekortkomingen die vanwege hun geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst en de daaruit volgende ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigen.
• Voor een belangenafweging is bij deze stand van zaken geen ruimte meer.
• De veroordelingen moeten overeenkomstig het arrest van de Hoge Raad van 7 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:525 tegen de bewindvoerder in zijn hoedanigheid worden uitgesproken.

Op grond van deze overwegingen heeft de kantonrechter:

• de huurovereenkomst ontbonden;
• de bewindvoerder veroordeeld om de woning binnen 14 dagen te ontruimen;
• de bewindvoerder veroordeeld tot betaling van € 375,20 voor elke maand dat [huurster] na de ontbinding van de huurovereenkomst nog in de woning verblijft, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden.

De kantonrechter heeft de bewindvoerder in de proceskosten waaronder begrepen de nakosten veroordeeld en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3.2.7.

[huurster] heeft de woning na het vonnis ontruimd. Dit ontneemt aan de bewindvoerder niet het belang bij dit hoger beroep.

3.3.1.

De bewindvoerder heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd. Grief 5 komt tweemaal voor. Het hof zal de eerste grief 5 aanduiden als grief 5A en de tweede grief 5 als grief 5B.

3.3.2.

De bewindvoerder heeft op basis van zijn grieven geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van de woningstichting.

Met betrekking tot de grieven

3.4.

De grieven 1 tot en met 4 zijn gericht tegen het mondeling tussenvonnis van 4 maart 2016. De grieven 5A, 5B en 6 zijn gericht tegen het eindvonnis van 20 juli 2016. Het hof zal alle grieven gezamenlijk behandelen. Door de grieven worden aan het hof naar de kern genomen de volgende vragen voorgelegd:

• in hoeverre is [huurster] na het treffen van de regeling van 15 december 2014 tekortgeschoten in de nakoming van die regeling;
• in hoeverre is [huurster] na het treffen van de regeling (opnieuw) tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst;
• is de laatstgenoemde tekortkoming van zodanig bijzondere aard of geringe betekenis, dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.5.1.

Naar het oordeel van het hof staat vast dat [huurster] ondanks herhaald verzoek geen contact heeft opgenomen met de instelling die de woonbegeleiding uitvoerde en dat [huurster] niet reageert op verzoeken van deze instelling om afspraken te maken. De bewindvoerder heeft de inhoud van de brief van de zorginstelling van 21 maart 2016, waarin dit staat, niet bestreden. Door het gebrek aan medewerking van [huurster] heeft de zorginstelling de begeleiding moeten stoppen, terwijl de zorgindicatie nog aanwezig was. [huurster] heeft zich dus niet gehouden aan de op 15 december 2014 gemaakte afspraak dat zij de woonbegeleiding door Envida ( of welke instantie dan ook) zou blijven accepteren zolang de indicatie geldt.

3.5.2.

Naar het oordeel van het hof staat ook vast dat vanuit de woning van [huurster] ook na het treffen van de regeling van 15 december 2014 weer bij herhaling ernstige geluidsoverlast is veroorzaakt. Dit volgt reeds uit de door de woningstichting als producties 9 tot en met 16 bij de inleidende dagvaarding overgelegde stukken. Uit die stukken blijken, samengevat, de navolgende klachten van meerdere omwonenden met betrekking tot het jaar 2015:

• het alleen achterlaten van de hond in de woning, waarna die veelvuldig en langdurig hard blaft, ook tijdens de voor de nachtrust bestemde uren;
• het door [huurster] weer regelmatig in de woning laten verblijven van [de vriend van huurster] ;
• daarmee samenhangende leefgeluiden, hard gepraat en heftig geruzie in de nachtelijke uren, gepaard gaande met het luid dichtslaan van deuren en geluiden alsof er in de woning met spullen wordt gegooid;
• ruzies tussen [huurster] en [de vriend van huurster] in de woning, waarbij servicegoed en andere spullen vanaf het balkon naar buiten worden gegooid.
• harde muziek, waarbij [huurster] hard meezingt.

3.5.3.

Verder blijkt uit de door de woningstichting in het geding in eerste aanleg in het geding gebrachte productie 17 onder meer dat de politie [huurster] in kennelijk dronken toestand bij haar woning heeft aangetroffen (overlastmelding 1), dat de politie het geblaf van de hond heeft gehoord tijdens afwezigheid van [huurster] (overlastmelding 2), en dat [huurster] tegenover de politie onder meer heeft toegegeven dat zij op straat voor het appartementencomplex met [de vriend van huurster] ruzie had gemaakt over geld, dat bij telefoongesprekken die zij met [de vriend van huurster] voerde luidkeels gescholden werd en dat zij met spullen gooide in de woning om haar woede af te reageren (overlastmelding 3). Uit het door de woningstichting in eerste aanleg als productie 19 in het geding gebrachte mutatierapport van de politie blijkt onder meer dat de politie op 3 april 2016 heeft gesproken met de buren en met de bovenburen van [huurster] en dat die mensen aangaven erg veel geluidsoverlast van [huurster] te hebben in de nachtelijke uren.

3.5.4.

De bewindvoerder heeft weliswaar in de in eerste aanleg genomen conclusie van antwoord en in de memorie van grieven betwist dat [huurster] na het treffen van de regeling van 15 december 2014 weer overlast heeft veroorzaakt en dat zij [de vriend van huurster] weer regelmatig in haar woning heeft toegelaten, maar het hof acht die betwisting onvoldoende onderbouwd tegenover de door de woningstichting overgelegde bewijzen dat die overlast wel heeft plaatsgevonden en dat [huurster] [de vriend van huurster] weer wel regelmatig in de woning heeft toegelaten. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat een deel van de overlast door de politie zelf is waargenomen en dat de bewindvoerder de daarover door de politie opgemaakte rapporten niet heeft betwist. Verder heeft de bewindvoerder naar het oordeel van het hof onvoldoende betwist dat de hond van [huurster] tijdens haar afwezigheid, vaak in voor nachtrust bestemde uren, langdurig heeft geblaft. De betwisting daarvan door de bewindvoerder is niet onderbouwd, aangezien de bewindvoerder niet duidelijk heeft gemaakt hoe [huurster] tijdens haar afwezigheid heeft kunnen constateren of de hond al dan niet blafte.

3.6.1.

Het hof concludeert dat [huurster] de afspraken die zij op 15 december 2014 heeft gemaakt om aan tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming van de woning te ontkomen, niet is nagekomen. De exacte mate waarin [huurster] de afspraken heeft geschonden (hoe vaak en hoe hevig), kan naar het oordeel van het hof in het midden blijven. Ook indien alleen uitgegaan wordt van de overlastsituaties die door de politie zijn geconstateerd en/of die door [huurster] of de bewindvoerder zijn toegegeven, kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat de daarin vervatte tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van zodanig bijzondere aard of geringe betekenis is dat de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is. Omdat aan het maken van de afspraken al een reeks van overlastklachten vooraf was gegaan, alsmede een dagvaarding in kort geding en een (bij verstek uitgesproken) veroordeling in kort geding om de woning te ontruimen, had het aan [huurster] duidelijk moeten zijn dat de overlast vanaf 15 december 2014 daadwerkelijk volledig tot het verleden moest behoren, dat zij mede om dat te bewerkstelligen de woonbegeleiding moest blijven accepteren en dat zij – eveneens om het anders te verwachten ontstaan van nieuwe overlast te voorkomen – [de vriend van huurster] niet meer in haar woning mocht toelaten. Vast staat dat [huurster] geen van deze afspraken is nagekomen. Mede in aanmerking genomen de periode waarover de overlast zich in totaal heeft uitgestrekt, kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is.

3.6.2.

Indien de woonbelangen van [huurster] in de beoordeling worden betrokken, voert dat niet tot een andere uitkomst. De bewindvoerder heeft in de memorie van grieven gesteld dat [huurster] het gehuurde heeft ontruimd en nu elders woont. Waar [huurster] nu woont, heeft de bewindvoerder niet gesteld. Het is niet gesteld of gebleken dat de verhuizing naar haar nieuwe woonplaats [huurster] of haar zoon voor onoverkomelijke problemen heeft geplaatst. Bovendien ligt het in de eerste plaats op de weg van [huurster] zelf om, desgewenst met behulp van de beschikbare hulpverlenende instanties, de eventuele nadelige gevolgen van de verhuizing op te vangen.

3.7.

Het voorgaande brengt mee dat hetgeen de woningstichting bij de memorie van antwoord heeft gesteld over nieuwe tekortkomingen, waarop de bewindvoerder nog niet heeft gereageerd, geen nadere bespreking behoeft. Ook als die gestelde nieuwe tekortkomingen buiten beschouwing worden gelaten, is het hof van oordeel dat de kantonrechter de huurovereenkomst terecht heeft ontbonden en dat de grieven dus geen doel treffen.

3.8.

De bewindvoerder heeft nog bewijs van zijn stellingen aangeboden. Het hof acht geen redenen aanwezig om bewijslevering te laten plaatsvinden. De bewindvoerder heeft immers onvoldoende betwist dat [huurster] na 15 december 2014 in zodanige mate tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en de op 15 december 2014 gemaakte afspraken, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

3.9.

Om bovenstaande redenen kunnen de grieven geen doel treffen. Het hof zal de bestreden vonnissen daarom bekrachtigen en de bewindvoerder als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaak-/rolnummer 4601804 CV EXPL 15-11377 tussen partijen gewezen:

• mondeling tussenvonnis van 4 maart 2016;
• eindvonnis van 20 juli 2016;

veroordeelt de bewindvoerder in zin hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [huurster] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die proceskosten tot op heden aan de zijde van de woningstichting op € 718,-- aan griffierecht en op € 894,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 november 2017.

griffier rolraadsheer